郑州市房地产发展现状

第３３卷第１５期　２　０　０　７年５月　山　西　建　筑　ＳＨＡＮＸＩ　ＡＲＣＨＩＴＥ（　ＵＲＥ　Ｖ＿０Ｉ．３３Ｎｏ．１５　Ｍａｙ．２００７　・２５３・　

・房地产开发・　

文章编号：１００９．６８２５（２００７）１５．０２５３．０２　

郑州市房地产业市场结构分析　

龚新蜀　丁威　

摘要：从产业组织理论的角度出发，指出当前郑州市的房地产市场属于多头垄断的市场结构，驳斥了过度竞争论，并从　

市场集中度、产品差别化和进入壁垒三个因素对房地产业市场结构进行了分析，从而建立起有效竞争的良好市场环境。　

关键词：房地产，市场结构，多头垄断　

中图分类号：ＴＩＪ７１２　文献标识码：Ａ　

当前，多数学者认为国内多数中心城市房地产业市场集中度　较低，是一个过度竞争的市场。文中从市场结构的基本概念出　

发，分析了郑州市房地产市场的市场结构。　

市场结构是指产业内企业的市场联系特征，即构成产业市场　

的卖者（企业）之间，买者之间以及卖者和买者之间的商品交易关　

系的地位和特征…１。产业组织理论中考察市场结构的内容主要　

有三个方面，即市场集中度、产品差别化、进入壁垒。　

１市场集中度　

产业市场集中度侧重考察一个产业中厂商总体规模的分布　

状况。产业市场集中程度越低，市场垄断程度越低，企业的市场　

力量越小；产业市场集中程度越高，市场垄断程度越高，企业的市　

场力量越大。判断市场类型最常用的方法是绝对集中度计算方　

法。计算公式为：　

ＣＲ　＝∑Ｋｉ。　

其中，ＣＲ　为市场中前　家厂商的市场占有率；Ｋ　为第ｉ家　

厂商销售额占整个市场销售额的比重，Ｋｉ＝Ｓ　／Ｓ；Ｓ　为第ｉ家厂　

商销售额，Ｓ为市场总销售额。　原则上可以是任何不大于市场　

上厂商数目的自然数。　

常用的衡量指标如ＣＲ　（即前４家企业所占的市场份额），　

ＣＲ　（即前８家企业所占的市场份额），其值介于０～１之间，数值　

越大表示集中率越高。具体衡量一个产业的集中度标准有ＢｅＡｎ　

的产业结构衡量标准和Ｓｈｅｐｈｅｒｄ的分类标准。这里选用Ｓｈｅｐ．　

房地产研究报告(精选多篇)

1 / 45 房地产调研报告(精选多篇)

第一篇：郑州房地产调研报告

郑州房地产调研报告

——郑州楼市小户型房价调查

经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。

小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。

经查资料，2014年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引，2014年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。 房地产研究报告(精选多篇)

2 / 45 此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、

鑫苑·中央花园等均已基本售完。在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。

一、精装小户型价格走势分析

2014年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。总体看来，郑州精装小户型所占的比例并不是太大，装修标准难以界定，拉长工期等诸多因素或许是受局限的原因。但精装小户型占领郑州房价的“至”高点。像一面旗帜，旗杆一插，就你争我赶地追上来，是郑州高房价的推手。像思达·数码公寓，刚推出时6200元/平方米，在郑州惊为天价，而其它的项目都在4000元/平米左房地产研究报告(精选多篇)

创新研究　

ＩＮＮＯＶＡＴＩＯＮ　ＳＴｕＤＩＥＳ鞠　

华中农业大学经济管理、土地管理学院黄琦　

房地产业在我国起步于２０世纪８０年代中期，虽已有２０多年　

的历史，但还有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。一　

些地方政府甚至把地方经济增长的重心放在房地产行业，从各　

个方面对房地产业给予大力支持，我国目前火热的房地产市场　

也由此生成。然而，伴随着高速发展，房地产业也面临着一系列　

问题。本文，笔者以河南省为例，对中西部地区房地产现状及改　

善策略作一探讨。　

一、河南省房地产市场现状　

１．房地产市场价格存在补涨趋势。随着我国经济的发展，将　

有大量人口从农村进入城市，城市化是我国今后相当长一段时　

间的发展趋势。目前，一线城市的房地产发展遭遇了两大瓶颈：　

一是土地；二是房价。而相对而言，二、ｉ线城市的地价和房价　

更有优势。因此，未来的城市化主要是向二、三线城市发展。　

二、三线城市的住房供给将是实实在在的刚性需求。中西部地　

区城市基本上都属于二、三线城市，河南省是中西部地区的代表　

省份，如郑州市２０１０年平均房价突破６　０００元每平方米，与郑州　

市２０１０年３口之家人均可支配收入２万元比，一套１００平方米的　

房子总价６０万元，相当于正常家庭年收入的１０倍；而在北京市，　

夫妻双方年收入达２０万元，乘以１０倍也只能买到五环以外位置　的房子。所以，以河南省为代表的中西部二、三线城市的房地产　

市场价格将会补涨。　

２．房地产市场泡沫有增大风险。河南省的郑州市、洛阳市、　

安阳市等城市也存在房地产泡沫，但这种泡沫相对一线城市较　

轻、危害程度也较小。河南省房地产投资周期滞后于全国，当全　

国出现房地产投资过热时，河南省房地产投资才起步不久。当　

全国房地产泡沫已达“较大”阶段，河南省房地产泡沫才刚刚形　

成。另外，房地产业南于本身具有虚拟经济的特点，当以北京　

市、上海市、深圳市为龙头的一线城市的房价率先上升到一定高　

度后，投机资本在高位会有套现和回避风险的需求，而像河南省　

第２Ｏ卷第６期　现代商贸工业　

Ｍｏｄｅｒｎ　ＢｕｓｉｎｅＳＳ　Ｔｒａｄｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　２００８年６月　

郑州市商品住宅现状　

及价格调控对策分析　

刘晓萍　

（郑州大学商学院，河南郑州４５０００１）　

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，它对保持国民经济持续、健康、快速发展起到了重要作用。商品住宅是房地　

产业的一个重要组成部分，对房地产业有着很大的影响。对郑州市商品住宅市场的现状进行了分析，针对所存在的问题以　

及如何调控郑州市商品住宅的价格提出几点措施建议。　

关键词：商品住宅；房价；价格调控　

中图分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ａ　

１郑州市商品住宅市场现状　

近年来，随着郑州市经济与城市框架的不断发展与扩　

大，以及郑东新区的开发建设，郑州市的城市建设和房地产　

开发都取得了长足的发展。本文主要根据近几年的数据从　文章编号：１６７２—３１９８（２ＯＯ８）Ｏ６—００７７—０３　

房地产投资开发规模、商品住宅销售情况，城市居民承受能　

力等几个方面来考察郑州市商品住宅市场的现状。　

（１）房地产开发投资规模增长较快。伴随着中部崛起，　

郑东新区的开发建设，近几年郑州市房地产开发投资规模　

表２　主观比较矩阵Ｅ—Ｅ　

Ｅ　Ｅ１　Ｅ２　日　

Ｅ１　０　—１　—１　Ｅ２　１　Ｏ　１　

Ｅ３　１　—１　Ｏ　表３　主观比较矩阵Ｅ，一易　

Ｅ１　Ｅ１１　Ｅ１２　Ｅ１３　Ｅ１４　Ｅ１１　Ｏ　１　１　１　Ｅ１２　—１　Ｏ　一１　１　

Ｅ１３　—１　１　０　１　Ｅ１４　—１　—１　—１　０　表４　主观比较矩阵Ｅ２一Ｅ２ｉ　

Ｅ２　Ｅ２１　Ｅ２２　Ｅ２３　

Ｅ２１　Ｏ　１　１　Ｅ２２　一Ｉ　Ｏ　１　

Ｅ２３　—１　—１　０　表５　主观比较矩阵Ｅ３一Ｅ３ｉ　

Ｅ３～Ｉ　Ｅ３１　ｌ　Ｅ３２　

Ｅ３１　Ｉ　Ｏ　ｌ　０　

Ｅ３２　ｆ　０　ｆ　０　采用改进的层次分析法（／ＡＨＰ）进行计算，方法简便　且无需进行一致性检验，得到各权重向量如下：　Ｗ一（Ｏ．１７４４，０．５２３４，０．３Ｏ２２）　Ｗ１一（Ｏ．３９８８，０．１９１７，０．２７６５。０．１３３０）　Ｗｚ一（Ｏ．５２３４，Ｏ．３０２０，０．１７４４）　Ｗ３一（Ｏ．５０００，０．５０００）　２．２　各评价指标的隶属度的确定　对专家打分进行模糊统计得到各评价指标的隶属度如