前期物业服务协议
（示范文本试行）
杭州市房产管理局编制
前期物业服务协议（示范文本试行）说明
1 、本文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本协议内容，对协议条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。
2 、本文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
本合同文本所称空置房是指建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业。
3 、为体现双方自愿的原则，本文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4 、本文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5 、本文本适用于物业管理企业与业主签订。
6 、本文本 [ ] 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 [ ] 中选择内容，以划“ √” 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打“ ×” ，以示删除。
7 、本协议条款由杭州市房产管理局负责解释。
前期物业服务协议
本协议当事人
甲方：
乙方：
甲方是指： 1 、房地产开发单位选聘的物业管理企业。
乙方是指：购房人（业主）。
前期物业管理是指：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
物业名称：
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
乙方所购房屋基本情况：
类 型：
座落位置： 幢 单元 室
建筑面积： 平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1 、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
一、 物业服务企业的概念
1、 物业服务企业专门从事物业及其环境的科学管理，为业主和使用人提供良好工作和居住生活环境及周到服务，具有独立法人资格的经济实体。
2、 物业服务企业的特点：是按照企业化、专业化、社会化原则及合约与制度管理物业，走自主经营、独立核算、自负盈亏的发展之路，力求社会效益、环境效益、经济效益的统一。
二、 物业服务企业设立的步骤
1、 可行性研究
（1） 市场调查
A需求调查：现有物业总量、每年增加的物业量以及对未来物业发展趋势的预测。
B 供应调查：现有物业公司的数量、规模和经
营状况等。
C 制度环境调查：国家及当地政府的有关法律
法规等。
（2） 综合分析
根据调查结果，对公司成立的必要性和可行性
（是否具备条件）进行综合分析。
2、 公司设立的筹备
（1） 人才储备 （2） 资金筹备
（3） 起草公司章程
公司章程的主要内容：公司的名称、经营场所、经营目的和范围、注册资本、法人代表及股东的权利与义务等。
3、 登记注册
公司类型：有限责任公司，股份有限公司
设立条件：（1）符合法定人数股东
（2）有法定最低额的出资资本
（3）共同章程
（4）固定名称
（5）固定场所等
三、物业服务企业内部机构设置
1、机构设置应遵循的原则
（1）目标原则：机构设置时必须以公司的总体目标为依据。要因事设岗，因岗设人，不应因人设岗，以保证组织机构的合理、有效，经营管理的高效运作。
（2）分工协作原则：分工是现代化大生产的需要，合理的分工有利于明确职责，提高管理的专业化程度。协作则是现代化大生产的要求，是分工的必然，即各施其职，又密切配合，才能达到工作的高效。应注意的是：分工过细，分支机构增多，人浮于事，易生扯皮现象。分工过粗，易致工作重叠，职责不清，无人负责的现象。
盘龙广场小区物业服务企业选聘方案
根据《盘龙广场小区业主大会议事规则》、《盘龙广场小区业主公约》的规定，经业主委员会根据 月 日业主代表大会意见初步制订， 月 日业主委员会会议修订通过本物业服务企业选聘方案。
一、选聘工作的实施主体
物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会。具体工作事宜由业主大会授权小区业主委员会物业选聘工作小组实施。
二、选聘工作的方式
采取续聘或者公开招标的方式，由业主大会决定。
第一，业主大会决定续聘现任物业公司的，现任物业公司愿意按照本选聘方案的原则接受续聘，在物业服务终止期限二个月前向业主委员会提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案以及企业资信证明，经过物业选聘工作小组讨论认同物业服务方案和物业服务合同符合业主大会通过的本选聘方案的，授权业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。现任物业公司放弃续聘资格的，或者未在规定时间内提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案的，业主大会授权业主委员会采取公开招标方式选聘物业服务企业。
第二，业主大会决定采取公开招标方式的，业主大会授权业主委员会开展物业招标。参与投标的物业服务企业需经过报名、提供资质、业绩证明文件，资格预审，阅读理解招标文件，提交书面投标文件，楼盘考察，评标答辩，合同谈判等招标程序。
物业选聘工作小组根据小区实际情况和报名物业服务企业的情况初选3家符合条件的物业服务企业参与投标。如果符合条件的报名物业服务企业少于三家、只有二家或一家的，物业选聘工作小组根据本选聘方案、招标公告和招标文件与符合条件的报名企业通过竞争性谈判签订物业服务合同。
小区业主委员会物业选聘工作小组按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
物业服务企业岗位职责
一、 管理人员职责
1、总经理岗位职责
1、 协调各部门关系；全面主持工作，保证公司运作高效有序；
2、 开展多种经营，以实现以业养业；
3、 代表公司对外开展工作；
4、 处理协调公司各承接项目的日常事务；
5、 负责会所、幼儿园的管理及对外招租、经营等协调工作；
6、 对公司人事、财务经营等事务形成建议报董事长会；
7、 保证公司各个管理项目安全稳定。
主要工作描述
1、 全面主持公司的各项经营、服务管理工作，组织实施董事会决议；
2、 向董事会提出经营预算和费用预算；
3、 按既定的模式管理好公司；
4、 审订公司各项规章制度，并在实际运作中提出修改意见；
5、 审核、签发、屁事各部门提交之文件、申请、报告；
6、 对公司员工人事聘任有处理权，部门主任、主管、组长的聘任原则上须经上级领导同意；
7、 认真监督、审核公司有关经济合同及协议；
8、 指导、监督、检查公司各部门工作；
9、 及时处理小区、住户维修、维护、投诉、纠纷，及时向上级领导报告重大事情； 10、 经常开展、组织小区的文化娱乐活动，塑造好开发公司及物业公司形象，做好物业管理品牌以支持销售工作；
11、 代表公司对外开展公关工作，处理好与政府主管部门的工作关系；
12、 定期向董事会提交营业状况和财务状况并接受质询；
13、 保证公司运作的合法性；
14、 尽力尽职保护小区业主和非业主使用人。客人、员工在小区内的人身和财务安全；
15、 及时发生物业管理存在的问题，提出修补的办法；
16、 行使公司章程或董事会授予的其他职权。
2、项目经理岗位职责
1、协助总经理管理、开展小区的物业管理工作；
2、全面主持项目的各项管理服务工作，对项目社区的工作结果负责；
3、指导、检查、监督、协调客户服务中心及保洁组、保卫队及工程组的工作；
4、配合总经理完成物业公司的经营管理工作。
主要工作描述：
直接职责
1、 熟悉、掌握与物业管理及与物业管理相关行业的法律、法规、规定；
