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改革开放以来我国城镇居民住房变化及存在问题改革开放30年来，中国的社会和经济发生了天翻地覆的变化。
而古人所憧憬的“大庇天下寒士俱欢颜”的梦想也正在一步步实现于今日。
住房条件的改善，只是全国人民人居环境改善的一个缩影，现在不论你走到哪座城市，到处是一片片新的住宅小区；农村不少家庭盖起了新房，一些新房外观装璜漂亮，一点不亚于城市的房子。
在自己周围，亲戚朋友、同学家庭居住条件都得到了不同程度的改善。
1978年中国的GDP只有3800亿，那么2007年就是去年达到了25万亿，翻了60多倍，在此期间中国的房地产特别是住宅也经历了天翻地覆的变化，特别是从体制上经历了天翻地覆的变化，这个变化就是从计划经济的住房分配模式到计划经济的分配模式与计划经济和市场化的并存，再转到完全市场化这样一个过程。
改革之前,我国实行“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。
应该说,这种制度模式在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。
住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话,当时谈到住宅问题,邓小平说:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。
城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。
不但新房子可以出售,老房子也可以出售。
可以一次付款,也可以分期付款,十年、十五年付清。
住宅出售后,房租恐怕要调整。
要联系房价调整房租,使人考虑买房合算”。
此后,房改大致经历了试点售房（1979～1985年）、提租补贴（1986～1990年）和以售带租（1991～1993年）等改革阶段,以及全面推进住房市场化改革的确立（1994－1997年）阶段。
1994年7月18日，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确城镇住房制度改革的基本内容，其中包括把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式、建立住房公积金制度等。
《决定》的出台，开启了城镇住房商品化的大门，标志着我国全面推进住房市场化改革的确立，其最大意义在于稳步推进公有住房的出售，通过向城镇职工出售原公有住房，逐步完成了我国住房私有化的进程。
中国楼市历史回顾一、改革开放初期自1978年开始，中国实行改革开放政策，经济开始逐步开放。
在此背景下，中国的房地产市场也开始起步。
这个时期的房地产市场主要以满足居民的基本住房需求为主，房地产投资和开发尚处于初级阶段。
二、1990年代随着中国经济的快速发展，房地产市场在1990年代得到了快速发展。
这个时期的房地产投资和开发开始逐步商业化，房地产市场逐渐成为中国经济增长的重要引擎之一。
同时，由于经济体制转轨等原因，也出现了一些房地产泡沫问题。
三、2000年代初进入21世纪后，中国的房地产市场迎来了一个新的发展高峰。
这个时期的房地产投资和开发规模不断扩大，房价也开始快速上涨。
同时，政府也开始加强对房地产市场的调控和管理，以防止房地产泡沫的进一步扩大。
四、2008-2010年随着国际金融危机的爆发，中国的房地产市场也面临了较大的调整压力。
为了应对金融危机的影响，政府推出了一系列的刺激政策，包括“四万亿”投资计划等，以稳定经济增长和楼市。
这一时期，部分城市的房价出现了过快上涨的情况。
五、2010年代进入2010年代后，中国的房地产市场逐渐分化，一线城市的房价持续上涨，而部分二线和三线城市则出现了供大于求的情况。
政府针对不同城市的不同情况，实行了一城一策的调控政策，以稳定楼市。
同时，租赁市场也开始得到重视和发展。
六、2016年至今2016年是中国楼市的转折点，部分热点城市的房价出现了新一轮的快速上涨，政府针对楼市的调控政策也进一步升级。
同时，租赁市场的发展也逐渐成为热点，政府和企业纷纷加大投入力度。
此外，随着城市化进程的加速和人口迁移的增加，一些新兴城市也逐渐崛起成为楼市的热点城市。
七、未来展望未来，中国的房地产市场仍将继续发展，但发展的方式和速度将会发生变化。
一方面，政府将继续加强对房地产市场的调控和管理，以稳定楼市；另一方面，租赁市场和共有产权房等新型住房模式也将得到进一步发展。
同时，随着科技的不断进步和应用，未来的房地产市场也将更加智能化和绿色化。
2010年，中国的房价疯了。
报纸和电视上，乃至街谈巷议里，人们的话题离不开“房价”、“月供”和频频刷新纪录的“地王”。
土地已经变成最值钱的东西。
房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。
2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没曾想进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。
《参考消息》援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50%左右。
回想30年前，中国人的住房由单位分配，到今天北京、上海、深圳的房价甚至要“赶美超英”，这期间的变迁，真是沧海桑田啊！1978 酝酿住房变革1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词，他们只晓得自己的房子太挤、太小，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。
1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。
随行的国家建委副主任张百发回忆，邓小平先是“问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答”，他又“自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。
1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词，他们只晓得自己的房子太挤、太小。
在此前的将近30年里，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。
这群蚂蚁人穿着邋遢，颜色、式样几乎相同的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。
近30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。
到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米。
当时普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。
这一年还发生过一些不怎么起眼的事情。
一个叫王石的27岁“国家技术员”从广州第一次来到南方小镇深圳。
15岁的农村孩子潘石屹在甘肃天水一个山沟里读中学，每天饿着肚子苦读到深夜，完全看不出日后有身家几百亿的迹象。
回顾中国房地产的35年发展史,看未来楼市发展方向。
任何事情的发生都有源头，想真正了解一个行业，专注一个行业，首先从源头开始了解，查阅资料，了解整个事情发展的缘由。
对于房地产的市场也一样，所以今天从房地产的源头了解学习，希望能够对房地产行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。
任何事情的发生都有源头，想真正了解一个行业，专注一个行业，首先从源头开始了解，查阅资料，了解整个事情发展的缘由。
对于房地产的市场也一样，所以今天从房地产的源头了解学习，希望能够对房地产行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。
1980年以前，中国所有的居民住房一律由国家政策分配，不存在房地产交易市场。
1980年是中国房地产发展的元年，这一年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。
由此开始，中国房地产正式成为了一个产业，开始了缓慢的种子发芽阶段。
1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。
标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。
1988年《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，同时海南脱离广东省独立成立了海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。
丨海南淘金时的“万通六君子”，从左至右：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。
国务院进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。
中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。
1993年上半年中国房地产价格达到顶峰，平均价格由1988年的1350元/平迅速暴涨至7500元/平。
剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。
下半年开始，海南房地产泡沫破裂，牵一发动全身全国房地产价格纷纷大跌，海口90%以上地产公司倒闭破产。
1997年亚洲金融危机爆发，受金融影响中国房地产行业濒临奔溃。
1998年政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。
中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。
2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。
最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。
但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。
事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。
第一是中国的房价历史与规律。
1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。
1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。
鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。
1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。
当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。
看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。
一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。
1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。
在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。
从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。
中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
中国当年的房价趋势
中国房价的趋势可以分为以下几个阶段：
1. 1979年至1997年：中国的住房市场在这一时期相对较为稳定，房价较为平稳，主要受到政府的控制和安排。
个人购房需通过缴纳一定的住房公积金，政府提供低价公房的方式获得住房。
2. 1998年至2002年：中国住房市场开始向市场化转型，房地产开发商逐渐增多。
由于需求增加和贷款政策放宽，房价开始上涨，尤其是在大城市。
3. 2003年至2008年：中国加入世贸组织后，经济快速发展，城镇化进程加快，房地产市场迎来了快速增长的时期。
房价在此期间大幅上涨，尤其是一线城市和部分二线城市。
4. 2008年至2011年：全球金融危机对中国房地产市场造成了冲击。
政府出台了一系列调控政策，限制房地产投机和抑制房价过快上涨。
房价稳定并开始回调。
5. 2012年至2016年：政府推出了一系列鼓励购房的政策，房价重新上涨。
一线、部分二线城市房价特别是热门地区出现较大幅度上升。
6. 2017年至今：随着政府加强楼市调控，房价开始出现分化。
一线城市和热门城市房价趋于稳定，而部分三线及以下城市的房价增长较快。
政府也出台政策鼓
励租赁市场的发展，推动房地产市场更加健康稳定。
总的来说，中国房价在过去几十年间经历了快速上涨、调控和分化的过程。
房地产市场受到宏观经济、政策调控、城镇化进程等多种因素的影响。
中国房价的发展轨迹及趋势房价问题不是一直都有的.它的产生源于住房的商品化，即第一次房改.从97年房改至今，中国的福利房制度结束，住房的商品化持续提高.人民的住房条件得到了切实的提高..1998年以来，我们提出停止实物住房的分配，改为货币分配，同时培育和发展了以住宅为主的房地产市场.到了2006年年底，全国城市居民人均住房面积达到了27平米.但房价问题成为了中低收入人群的一个痛苦.1998年进入商品房时代以来，各大城市虽经历两轮的大调控，房价却是越调节越高。
造成房价持续上涨的原因是多方面的.首先，中国的房改是世界房地产市场上独一无二的事情.房改之前，新中国成立到改革开放期间，中国的城镇住宅建设量非常少.改革开放至房改期间，由于国家和企业资金紧张，住宅供需矛盾恶化的趋势虽有所缓解，但是仍在恶化，而这一时期的中国城镇人口却大幅增加.房改之后，长期积累的住房需求集中释放，推动房价的持续上涨.其次，银行购房贷款的高增长.中国的银行业到上个世纪的就是年代末期才推出了个人贷款业务，相对与全款买房，人们的住房购买力明显增加.从1998年到2008年，银行发放的个人购房贷款余额增长了近九十倍.此外，保障性住房的缺失也是房价高企的重要原因.中国香港的房价之高，举世闻名.这个地方虽然有上亿的豪宅，但近50%的香港种地收入居民以非常低的居住成本居住在政府提供的保障性住房内.新加坡则有超过80%的居民以非常低的成本居住在政府提供的保障住房内.而中国大陆，绝大多数的城市的保障性住房相对于商品房的供给量来说，几乎可以忽略不计.所有的序曲都集中在商品房市场上，自然有利于房价的上涨.加大了中低收入人群的负担.物业税几乎为零，降低了持有房产的成本.几乎所有的经济体都对居民的房价承担物业税.一美国为例，地方政府的教育与治安的经费大多来自房产税，各州的税率大约在1%左右.50年下来，产权人就要支付相当于购房款一半的税费.（不考虑时间价值）.中国由于征收土地转让金.而不征收物业税.使得富人对房地产的投资限制少的多.基于以上多个原因.中的房地产市场持续了十多年的火爆.房价不断高企.针对房价高企的情况，国家政府积极采取手段，进行宏观调控.2005年发布了老“国八条”.提出：要终是稳定住房价格：切实福气稳定房价的责任；搭理调整住房的供应结构、严格控制被动性住房需求；全面监督房地产的市场运行；认真贯彻调控住房供求的各项措施；认真组织对稳定住房价格的监督工作..2007年的二十四号文件，提出要进一步的健全城市的廉租房制度；改进和规范经济适用房制度；逐步改善其他住房困难群体的住房条件；完善配套的政策和工作机制.两次宏观调控的结果都是以失败告终.房价调控陷入了“越调越涨，一松就涨的怪圈.”4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
中国34年房价变迁史
-----从408元/平米起疯涨15倍
精装小三房团购钜惠中
鉴于房地产市场正处于大转折之际，第一财经《财商》盘点一下改革开放以来的房价变迁。
1987--2014年房价变迁
从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。
1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。
当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。
看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。
一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。
1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。
在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。
继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。
也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。
现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。
但实际上没有，1998~2000年，
房价维持不动甚至略有下跌。
想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢？当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。
从今天回头看，房价在2001-2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。
不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。
而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。
全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。
1998年之前的房价
1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。
鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。
曾经网络上热传1980年左右的《人民日报》评论“一个普通市民要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房”，确实如此，1979年~1981年，全国60个城市推行全价售房，但结果很不理想。
当时普通工人的月工资约60元，猪肉约1元/斤，房价之高可以想象。
买不起，那给补贴呢？1982年-1985年，160个城市及360个县试点补贴售房，但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路，所以之后也不了了之。
有准确房价数据记载的是在1981年，当年浙江温州瑞安商品房热卖，68.85元/平方米，每套2600元。
这个价格看起来还比较亲民，但算起来也要一个月才能买一平方米，而且这还是在小县城。
接下来数年，没见到房价数据的记载。
到了1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价是1600元/平方米。
再后来，1989年2月15日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。
没办法，还是太贵了。
上世纪90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。
泡沫破裂效应蔓延至全国，1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。
接下来数年，同样没见到房价数据的记载，直到1998年住房改革。
当年，广州市实行房改政策，东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子，部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
官方的数据是怎么样的呢？国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。
到了1993年，房价涨幅加速，海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。
而在海南房地产泡沫破裂之后，1994年的房价回归先前的正常涨幅。
随着全国推广住房公积金制度，以及1995年工商银行(601398,
股吧)推出第一个商品房贷款，从1995年开始，全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上，直至1998年东南亚金融危机。
1998年之后的房价
观察1999年~2014年的全国新建商品住宅销售均价走势，房价走势有几个很明显的高点。
2000年房价出现一小波上涨，2004年同比暴涨18.7%，2007年A 股牛市之时又同比上涨16.9%，2008年金融危机之时同比下降1.9%，2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%，创历史新高。
之后，虽然2010年4月加大调控，但可惜房价是稳扎稳打。
这是全国的平均数据，14年中房价上涨200%，但在实际生活中，远不止2倍。
而一线城市中，更是远高于平均涨幅。
那什么样的统计会靠谱些？很多人觉得应该是二手房。
但即使是国内的二手房指数，也面临类似的问题。
二手房指数的样本选取，是基于“当地主要城区成交较为活跃的代表性楼盘”。
随着新开工项目和城市人口居住地越来越向周边推进的趋势，二手房指数的样本选取偏差越来越大，数据的准确性也越来越差，由此引发的政策误导性越来越强。
那我们直接来看二手房价格吧。
就以上海为例。
1999年到2012年间上海房屋销售均价从3102元/平方米上涨到13870元/平方米，上涨了3.47倍。
数据不对啊？别急，这是全上海的平均房价，包括了广大郊区。
所以，最能反映上海市区房价走势的应该是中原地产统计的二手房成交均价（不含郊区），数据显示，从2005年1月到2014年2月，上海市区房价从1.33万元/平方米上涨到3.82万元/平方米，9年上涨1.87倍。
所以2008年~2009年在上海买房的朋友们幸福感是很强的，即便房价暴跌50%，依然超过当初的买入价。
不过，从2009年起陡峭向上的房价走势，是否在股票市场上见到很多呢？
案例：商品房始祖的33年房价变迁
最后我们来看一个房价的最经典案例，这可是中国的商品房始祖。
中国第一个商品房小区是广州东湖新村，1979年10月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。
1981年建成后，对香港售价为2500-2600港元/平方米，对内售价700元/平方米。
(注：当时汇率人民币约兑3港元)。
1998年，广州市实行房改政策，部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。
东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
8年之后，东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。
2006年，东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米，2008年二手房涨到9000元/平方米，2009年二手房价涨到10000元/平方米，2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。
也就是说，从1981年--1998年17年间，房价涨了3倍，1998年-2009年11年之间，房价再次涨了2.5倍多，而从2009年-2013年这4年中，实现了惊人的一跃，再次翻倍。
一条近乎45°的房价曲线，堪称完美。
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