养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
1、全资自筹模式。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2、合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3、REITs模式。
REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。
养老院会员方案一、什么是养老会员制？养老会员模式是一种在持有经营的情况下，借助发行会员卡，一次性的收取大额会员费，将社区的居住权益、服务权益、设备设施的享用权益让渡给消费者的一种养老地产有效地回笼资金的方式。
不同于物业产权销售，项目卖出之后，售卖方除了提供物业服务外，和客户的互动就不多了。
也不同于传统押金模式，传统的押金只承载了一个医疗保障金的功能，是在老人入住期间患病时候，作为医疗预付金来使用，以便及时送老人就医和救治。
而养老会员制是在买入方成为项目会员后，卖出方将为其提供一系列的专属的会员权益和持续、系统的服务。
养老会员权益常见的主要有三类：1.入住的权益。
可以给购买的会员提供相应户型、相应期限的入住权益。
2.服务的权益。
服务权益是比较核心的权益，许多项目会为会员提供一些专属的只有会员才能享受到的尊享服务权益，比如，许多项目的高端会所配套只有会员才可以使用。
3.转让及增值的权益。
一些高端养老项目尤其是区位交通很好的项目是个稀缺的产品，如果赋予这样的项目一些转让权益以及转让过程中获取收益的权益，这样就类似于是一个金融产品，对一些具备投资意识的活力老人来说比较有吸引力。
二、为什么多数养老项目采用会员制模式？我们看到，目前许多中高端养老项目很多都在采用这种模式，对他们来说主要的驱动因素有哪些呢？（一）首先是土地性质的原因对许多养老来说因为土地性质的原因，没法像普通房地产项目一样进行分割销售产权。
那么有人会说，销售永久使用权可行吗？这个在操作中也比较多，但是单纯销售物业的永久使用权也是不合法的，因为《合同法》有规定，租赁期限最多不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。
但是我们如果采用养老会员制模式就不同了，因为我们会员制模式附带的有服务，和单纯出让物业使用权的租赁关系有很大区别，这样就可以规避法律风险。
科随园嘉树为例，项目为旅游用地，大产权，项目推出时土地使用年限只有30年了，于是万科就采用销售30年的使用权方式，和客户签订合同是“养老服务的使用权转让合同”，而不是房屋使用权，其中合同里还注明了：提供的硬件空间（即房屋使用权）是养老服务的一部分。
