江苏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试题

江苏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

A：谨慎原则B：最高最佳使用原则C：合法原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格2、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。

A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元3、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。

A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格4、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。

那么，需要安置的农业人口数为__。

A．100人B．50人C．200人D．60人5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的__。

A．50%B．60%C．70%D．80%6、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。

A．房地产损害赔偿案件B．房地产纠纷案件C．房地产预售D．房地产预测7、违章建筑是指。

A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物E：房地产估价机构必须加盖公章8、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。

A：降低房地产开发贷款利率B：增加土地有效供给C：降低契税D：提高购房贷款利率E：工业用地的监测点评估价格9、下列不是直接融资优点的是__。

A．安全性高、筹资上可以积少成多B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C．有利于筹集长期投资资金D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展10、结构施工图不是指导的依据。

A：室内外装修设计B：编制预算C：施工组织设计D：施工进度计划E：执行层的组织协调11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19B．6.42C．7.20D．9.5812、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格13、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。

土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。

采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。

A：70．00％B：83．33％C：84．00％D：86．67％E：工业用地的监测点评估价格14、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。

A．向上波动B．向下波动C．上下波动D．随机波动15、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。

A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”B：经济学中的成本概念同于会计成本C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和E：执行层的组织协调16、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。

A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷17、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格18、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。

A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系19、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。

A：3868.92B：4000.00C：4072.54D：4286.89E：工业用地的监测点评估价格20、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定阶法21、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A．户型B．楼层C．层高D．装修22、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。

A．移动平均法B．扩大时距法C．最小二乘法D．趋势观察法23、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。

A：国家B：所在的村民小组C：农民个人D：农民集体E：执行层的组织协调24、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。

按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。

A．250B．500C．750D．150025、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。

而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度B：建筑结构C：容积率D：土地使用权来源E：土地用途2、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A．是一种专业意见B．估计价格或价值C．实行有偿服务D．承担法律责任E．估价作业日期长3、股票和债券的相同之处表现在。

A：都是融资工具B：都是流通证券C：持有者享有相同权利D：都具有偿还性E：都可以为投资者带来收益4、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

A：全国通用定额B：行业通用定额C：专业专用定额D：施工定额E：概算定额5、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。

A：完全无弹性B：为单一弹性C：富有弹性D：缺乏弹性E：执行层的组织协调6、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2) A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价格K．1800L．2000M．2190N．2410O．2620P．2810Q．3000R．7、如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为__。

A．3%B．5%C．3D．208、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：市场集中化B：选择专业化C：产品专业化D：市场专业化E：借款合同9、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。

A．投资估算B．竣工结算C．成本结算D．技术报告10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800B．79104C．77952D．8156211、从房地产投资的角度说，风险是指__。

A．房地产投资结果的好坏程度B．获取预期投资收益的可能性大小C．房地产投资项目激烈竞争程度D．房地产开发程度12、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。

A：所处的位置B：交通便利条件C：自然或质量状况D：设施完善程度E：收益能力13、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在B．未来C．过去D．B和C14、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是__。

A．财务净现值B．投资利润率C．动态投资回收期D．财务内部收益率15、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。

若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为万元。

A：876．03B：900．90C：1051．16D：1076．03E：借款合同16、房地产的行政法规包括。

A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》B：《城市房地产转让管理规定》C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》D：《住房公积金管理条例》E：《城市房地产中介服务管理规定》17、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。