成本法的基本计算公式

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法： 使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。

一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：(1)按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率= 间接成本额/人工成本额 x100% (2)单位价格法：间接成本=工作量(按工日或者工时) x 单位价格/按工日或者工时(3)直接成本百分率法： 间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者： 资产重置成本=资产历史成本 x (1+物价变动指数) 3. 功能价值法：被评估资产 被评估资产年产量 参照物= 根重置成本 参照物年产量 重置成本4 ．规模经济效益指数法：(|被评估资产的产量)|x参照物资产的重置成本 (参照物资产的产量)X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法： K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法(成新率法)： 资产的实体性贬值=重置成本 x (1－实体性成新率)2.公式计算法：资产的实 重置成本- 估计残值 实际已= 根体性贬值 总使用年限 使用年限总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率截止评估日资产累计实 际利用时间截止评估日资产累计法 定利用四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： 功能性贬值额被评估资产= 1(||(净超额运营年本被评估资产年根 系折数现))||(超额投资成本可视为功能性贬值|) 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:贬经值济率性 = 1 - (||(利用的生产能力资产预计可被生产能力资产原设计))||x 根 100% 贬经值济额性 = 益资损产失年额收根 (||(1 - 税所率得))|| 根 (P A, r, n ): 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率= (估计尚可使用年限/实际已使用年限＋估计尚可使用年限)×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 P = xn(1 ir )i + (1 r )n i----收益年期； r-----折现率；i =1资产利用率 = 根 100%R i ----未来第 i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i 中还包括期末资产剩余净额。

成本核算方法计算公式成本核算是企业管理中非常重要的一环，它直接关系到企业的经营状况和利润水平。

在实际操作中，我们需要根据不同的成本核算方法来计算成本，以便更好地掌握企业的经营成本情况。

本文将介绍几种常见的成本核算方法及其计算公式。

首先，我们来介绍最常见的成本核算方法之一——全成本法。

全成本法是指将所有生产成本包括直接材料、直接人工和制造费用都分配到产品上。

其计算公式如下：总成本 = 直接材料成本 + 直接人工成本 + 制造费用。

其中，直接材料成本是指用于生产产品的原材料成本，直接人工成本是指直接参与产品生产的人工成本，制造费用是指与产品生产直接相关的制造成本。

其次，我们介绍较为简单的成本核算方法——变动成本法。

变动成本法是指只将与产品生产直接相关的成本分配到产品上，固定成本则在期间成本中体现。

其计算公式如下：变动成本 = 直接材料成本 + 直接人工成本。

在这种方法下，只有与产品生产直接相关的成本才会被计入，这样可以更好地掌握产品的实际生产成本。

另外，我们还有一种常见的成本核算方法——标准成本法。

标准成本法是指根据产品生产的标准成本来核算实际成本，通过比较标准成本和实际成本的差异来进行成本控制。

其计算公式如下：成本差异 = 实际成本标准成本。

通过计算成本差异，可以及时发现生产过程中的成本偏差，并采取相应的措施进行成本控制，从而提高生产效率和降低生产成本。

最后，我们介绍一种特殊的成本核算方法——作业成本法。

作业成本法是指根据作业或订单来核算成本，适用于生产过程中存在较大差异的情况。

其计算公式如下：作业成本 = 直接材料成本 + 直接人工成本 + 制造费用。

作业成本法可以更好地反映出不同作业或订单的实际成本情况，有利于进行成本控制和决策分析。

总之，不同的成本核算方法适用于不同的生产经营情况，我们需要根据实际情况选择合适的成本核算方法，并利用相应的计算公式来进行成本核算，以便更好地掌握企业的成本情况，提高经营效益。

3．成本法的基本公式 3.1成本法最基本的公式 3.2适⽤于新开发的房地产的基本公式 3.3适⽤于旧的房地产的基本公式 3.1成本法最基本的公式 3.2适⽤于新开发的房地产的基本公式 房地合⼀价值 新开发房地价值＝⼟地取得成本＋开发成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润 新建建筑物的价值 新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润 新开发⼟地的价值 新开发的⼟地价值＝取得待开发⼟地的成本＋⼟地开发成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润 【难点】新开发区⼟地的分宗估价 公式 新开发区某宗⼟地的单价＝（取得开发区⽤地的总成本＋⼟地开发总成本＋总管理费⽤总销售费⽤＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区⽤地总⾯积＋开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率）×⽤途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率＝开发完成后可转让⼟地总⾯积÷开发区⽤地总⾯积×100% 步骤 计算开发区全部⼟地的平均价格 计算开发区可转让⼟地的平均价格 计算开发区某宗⼟地的价格 3.3适⽤于旧的房地产的基本公式 房地合⼀时 旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧 ＝⼟地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧 只计算建筑物时 旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧 4．重新购建价格的求取 4.1重新购建价格的含义 4.2重新购建价格的求取思路 4.3建筑物重新购建价格的求取⽅式 4.4建筑物重新购建价格的求取⽅法 4.1重新购建价格的含义 概念 也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要⽀出与利润之和 说明 重新购建价格就当是估价时点的价格 重新购建价格应当是客观的价格 建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，⼟地的重新购建价格应当是在估价时点的价格 【2006年真题】 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　）。