成本法的基本计算公式

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法： 使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。

一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：(1)按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率= 间接成本额/人工成本额 x100% (2)单位价格法：间接成本=工作量(按工日或者工时) x 单位价格/按工日或者工时(3)直接成本百分率法： 间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者： 资产重置成本=资产历史成本 x (1+物价变动指数) 3. 功能价值法：被评估资产 被评估资产年产量 参照物= 根重置成本 参照物年产量 重置成本4 ．规模经济效益指数法：(|被评估资产的产量)|x参照物资产的重置成本 (参照物资产的产量)X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法： K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法(成新率法)： 资产的实体性贬值=重置成本 x (1－实体性成新率)2.公式计算法：资产的实 重置成本- 估计残值 实际已= 根体性贬值 总使用年限 使用年限总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率截止评估日资产累计实 际利用时间截止评估日资产累计法 定利用四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： 功能性贬值额被评估资产= 1(||(净超额运营年本被评估资产年根 系折数现))||(超额投资成本可视为功能性贬值|) 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:贬经值济率性 = 1 - (||(利用的生产能力资产预计可被生产能力资产原设计))||x 根 100% 贬经值济额性 = 益资损产失年额收根 (||(1 - 税所率得))|| 根 (P A, r, n ): 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率= (估计尚可使用年限/实际已使用年限＋估计尚可使用年限)×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 P = xn(1 ir )i + (1 r )n i----收益年期； r-----折现率；i =1资产利用率 = 根 100%R i ----未来第 i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i 中还包括期末资产剩余净额。

成本核算方法计算公式成本核算是企业管理中非常重要的一环，它直接关系到企业的经营状况和利润水平。

在实际操作中，我们需要根据不同的成本核算方法来计算成本，以便更好地掌握企业的经营成本情况。

本文将介绍几种常见的成本核算方法及其计算公式。

首先，我们来介绍最常见的成本核算方法之一——全成本法。

全成本法是指将所有生产成本包括直接材料、直接人工和制造费用都分配到产品上。

其计算公式如下：总成本 = 直接材料成本 + 直接人工成本 + 制造费用。

其中，直接材料成本是指用于生产产品的原材料成本，直接人工成本是指直接参与产品生产的人工成本，制造费用是指与产品生产直接相关的制造成本。

其次，我们介绍较为简单的成本核算方法——变动成本法。

变动成本法是指只将与产品生产直接相关的成本分配到产品上，固定成本则在期间成本中体现。

其计算公式如下：变动成本 = 直接材料成本 + 直接人工成本。

在这种方法下，只有与产品生产直接相关的成本才会被计入，这样可以更好地掌握产品的实际生产成本。

另外，我们还有一种常见的成本核算方法——标准成本法。

标准成本法是指根据产品生产的标准成本来核算实际成本，通过比较标准成本和实际成本的差异来进行成本控制。

其计算公式如下：成本差异 = 实际成本标准成本。

通过计算成本差异，可以及时发现生产过程中的成本偏差，并采取相应的措施进行成本控制，从而提高生产效率和降低生产成本。

最后，我们介绍一种特殊的成本核算方法——作业成本法。

作业成本法是指根据作业或订单来核算成本，适用于生产过程中存在较大差异的情况。

其计算公式如下：作业成本 = 直接材料成本 + 直接人工成本 + 制造费用。

作业成本法可以更好地反映出不同作业或订单的实际成本情况，有利于进行成本控制和决策分析。

总之，不同的成本核算方法适用于不同的生产经营情况，我们需要根据实际情况选择合适的成本核算方法，并利用相应的计算公式来进行成本核算，以便更好地掌握企业的成本情况，提高经营效益。

3．成本法的基本公式 3.1成本法最基本的公式 3.2适⽤于新开发的房地产的基本公式 3.3适⽤于旧的房地产的基本公式 3.1成本法最基本的公式 3.2适⽤于新开发的房地产的基本公式 房地合⼀价值 新开发房地价值＝⼟地取得成本＋开发成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润 新建建筑物的价值 新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润 新开发⼟地的价值 新开发的⼟地价值＝取得待开发⼟地的成本＋⼟地开发成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润 【难点】新开发区⼟地的分宗估价 公式 新开发区某宗⼟地的单价＝（取得开发区⽤地的总成本＋⼟地开发总成本＋总管理费⽤总销售费⽤＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区⽤地总⾯积＋开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率）×⽤途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率＝开发完成后可转让⼟地总⾯积÷开发区⽤地总⾯积×100% 步骤 计算开发区全部⼟地的平均价格 计算开发区可转让⼟地的平均价格 计算开发区某宗⼟地的价格 3.3适⽤于旧的房地产的基本公式 房地合⼀时 旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧 ＝⼟地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧 只计算建筑物时 旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧 4．重新购建价格的求取 4.1重新购建价格的含义 4.2重新购建价格的求取思路 4.3建筑物重新购建价格的求取⽅式 4.4建筑物重新购建价格的求取⽅法 4.1重新购建价格的含义 概念 也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要⽀出与利润之和 说明 重新购建价格就当是估价时点的价格 重新购建价格应当是客观的价格 建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，⼟地的重新购建价格应当是在估价时点的价格 【2006年真题】 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　）。

一、成本法基本公式：价格鉴证标的价格=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值或者：价格鉴证标的价格=重置成本×成新率重置成本估算的公式：价格鉴证基准日价格指数指数调整法：重置成本= ————————————×原始成本标的取得日价格指数或者：重置成本=原始成本×（1+价格变动指数）标的的生产能力功能价值法：重置成本=——————————×参照物的重置成本参照物的生产能力规模效益指数法：重置成本=参照物重置成本×（标的的产量/参照物产量）X实体性贬值计算公式：观察法：实体性贬值=重置成本×（1－成新率）年限法：实体性贬值=（重置成本－残值）×实际已使用年限/总使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至鉴证日实际利用时间/截至鉴证日法定利用时间×100%功能性贬值计算公式：功能性贬值=净超额运营成本的折现值经济性贬值计算公式：经济性贬值=净收益损失额的折现值成新率的计算公式：年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%修复费用法：成新率=1－修复费用/再生产价格×100%二、收益法基本公式：(P—价格鉴证值、A—年纯收益、r—折现率或还原率、n—收益年限)R1 R2 R3 R n每年收益不等：P=———+————+————+… +————1+r (1+r)2 (1+r)3 (1+r)n未来收益无限年且收益保持不变：P=A/r 未来收益无限年且收益以比率d保持增长：P=A/(r－d)未来收益有限年且收益保持不变：A 1P=———×[1－———]r (1+r)n三、市场法基本公式：交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正鉴证价格=案例价格×100/（）×（）/100 × 100/（）× 100/（）四、土地价格鉴证公式：土地的年限修正系数1 1K=[1―———]÷[1－———](1+r)m (1+r)n 其中：m—实施价格鉴证土地剩余使用年限n—比较案例土地剩余使用年限r –折现率土地路线价法公式：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正率×宗地面积土地成本法公式：土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益土地所有权收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率或者：土地所有权收益=出让金×土地年限修正系数房地合一情况下综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率的关系：综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率×土地资本化率+建筑物价值占房地产价值的比率×建筑物资本化率五、农产品价格鉴证公式：生产价格法：农产品价格鉴证值=该产品社会平均生产成本+社会平均利润或者：农产品价格鉴证值=该产品社会平均生产成本×（1+社会平均成本利润率）比价法：农产品价格=被交换农产品价格×（一定时期被鉴证农产品平均价格÷一定时期被交换农产品平均价格）或者：农产品价格=被交换农产品价格×一定时期平均价格差价法：农产品价格鉴证值=参照物价格+差价额=参照物价格×（1±差价率）六、进口设备的重置成本计算公式：重置成本=（FOB价格+国外运输保险费+国外运杂费）×现行外汇汇率+进口关税+消费税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费或者=CIF价格×现行外汇汇率+进口关税+消费税+增值税+银行及其他手续费+国内云杂费+安装调试费国外运杂费（或叫海运费）=货价×海运费率国外运输保险费=（货价+海运费）×保险费率关税=到岸价（CIF）×关税税率到岸价+关税消费税=—————————×消费税税率（1－消费税税率）增值税=（到岸价+关税+消费税）×增值税率七、流动资产价格鉴证公式：在制品、自制半成品价格鉴证值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合理制造费用×（1+合理制造费用变动系数）产成品价格鉴证值=产成品实有数×（合理材料工艺定额×基准日材料单价+合理工时定额×合理工时费单价）或者：产成品价格鉴证值=产成品实际成本×（材料成本比例×材料综合调整系数+工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数）应收账款价格鉴证值=应收账款账面值－已确定坏账损失－预计坏账损失应收票据价格鉴证值=本金×（1+利息率×时间）或者：应收票据价格鉴证值=票据到期价值－贴现息贴现息=票据到期值×贴现率×贴现期八、无形资产价格鉴证基本公式：无形资产最低收费额公式：无形资产最低收费额=重置成本净值×转让成本分成率+无形资产转让的机会成本转让成本分成率=购买方运用无形资产的设计能力÷运用无形资产的总设计能力无形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益（折现值）+无形资产再开发净增费用（折现值）无形资产收益额公式：无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率或者：无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率无形资产利润分成率公式：边际分析法：累计追加利润现值利润分成率=——————————累计利润总额现值约当投资分成法：无形资产约当投资量利润分成率=——————————————————购买方约当投资量+无形资产约当投资量购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本×（1+适用成本利润率）无形资产约当投资量=无形资产投资成本×（1+适用成本利润率）专利权和非专利技术计算公式：超额收益的计算公式：收入增长型：价格升高，销量不变R=[（P2－P1）Q](1－T)或者价格不变，销量提高R=[（Q2－Q1）P](1－T)其中：R——超额收益P2——使用专利技术产品的价格P1——不使用专利技术产品的价格Q——产品产量Q2——使用专利技术产品的销量Q1——不使用专利技术产品的销量P——产品价格T——所得税率费用节约型：R=[（C1－C2）Q](1－T) 其中：C1——未使用专利技术产品单位成本C2——使用专利技术后产品单位成本商誉价格鉴证基本公式：割差法：商誉的价值=企业整体资产价格－各单项资产价值之和超额收益本金化法：企业预期年收益额－行业平均收益率×单项资产价值之和商誉的价值=——————————————————————————适用本金化率单项资产价值之和×（该企业预期收益率－行业平均收益率）或者=——————————————————————————适用本金化率其中该企业预期收益率=企业预期年收益额÷单项资产价值之和超额收益折现法：商誉价值=超额收益的折现值九、长期投资的基本公式：到期一次性还本付息债券：P=F(1+i)-n 其中：P——债券价格鉴证值F——债券到期本利和i——折现率本利和要看是单利还是复利，如果债券面值为A ,利息率为r 计单利时F=A(1+mr) 计复利时F=A(1+r)m定期支付利息到期还本的债券：P=每年利息的折现+到期还本金的折现上市股票价格鉴证值=股票股数×基准日收盘价普通股的价格鉴证：固定红利模型：P=R/i 其中：P——该股票的价格鉴证值R——该股票下一年的红利额i——折现率红利增长模型：P=R/(i－g) 其中：g——股利增长率。

成本法的基本计算公式成本法是一种用于计算资产成本的方法，它将直接和间接成本分摊到个体资产上。

以下将详细介绍成本法的基本计算公式。

成本=直接成本+间接成本其中，直接成本是可以直接与特定资产相关联的成本，而间接成本是不能直接与特定资产相关联的成本。

下面将详细解释这两个概念以及如何计算它们。

1.直接成本：直接成本是指可以直接与特定资产相关联的成本。

这些成本可以明确地与资产的获取、制造或生产过程相关联。

例如，对于一辆汽车，直接成本可能包括购买汽车的成本、运输费用和安装附件的费用等。

2.间接成本：间接成本是指不能直接与特定资产相关联的成本。

这些成本不能明确地与特定资产的获取、制造或生产过程相关联，而是与整个企业的运营或多个资产的使用有关。

例如，对于一辆汽车，间接成本可能包括工厂的折旧费用、工资费用、运营费用和管理费用等。

在计算成本时，需要将直接成本和间接成本加在一起。

这样可以将全面的成本分配到特定资产上，使得各种成本能够充分反映在资产的价值中。

在实际应用中，为了更准确地计算资产成本，还需要考虑以下几个因素：1.分摊基础：在将间接成本分摊到特定资产上时，需要确定一个合理的分摊基础。

分摊基础是指通过其中一种方法将间接成本按比例分摊到各个资产上的依据。

常见的分摊基础包括产量、销售额、使用时间和面积等。

2.分摊率：分摊率是指将间接成本按照一定比例分摊到特定资产上的比率。

可以根据间接成本与直接成本之间的关系来确定分摊率。

例如，如果间接成本是直接成本的一定百分比，那么可以将这个百分比作为分摊率。

3.报表编制：总结起来，成本法的基本计算公式为：成本=直接成本+间接成本。

其中，直接成本是可以直接与特定资产相关联的成本，而间接成本是不能直接与特定资产相关联的成本。

在实际应用中，还需要考虑分摊基础、分摊率和报表编制等因素。

这些因素能够帮助企业更准确地计算并管理资产成本。

成本法的基本计算公式成本法，也被称为实力评估法，是一种会计估值方法，用于确定企业或投资项目的实际价值。

该方法基于企业或项目资产的成本估值，而非市场价格。

成本法的基本计算公式主要包括资产成本和资本回报率。

1.资产成本计算公式：资产成本=资产购买价值+相关直接支出-相关抵现或减值资产购买价值是指购买资产时支付的金额。

相关直接支出是指为了将资产准备好使用而发生的费用，如运输费、安置和安装费等。

相关抵现或减值是指资产与过去或将来可能发生的预期损失相关联的减值、退货或其他抵扣。

2.资本回报率计算公式：资本回报率=（资本回报-持有成本）/持有成本资本回报是指资产产生的净利润。

持有成本是指购买资产和维持资产所花费的费用，如利息、保险、折旧和维修等。

资本回报率衡量了投资的盈利能力和效益水平。

在实际应用成本法时，可能还需要根据具体情况进行一些调整和计算。

以下是一些常见的补充计算公式：3.折旧计算公式：折旧=(资产购买价值-预计残值)/使用寿命折旧是指资产的价值损耗，包括由于时间和使用导致的价值减少。

资产购买价值是指购买资产时支付的金额。

预计残值是指资产在结束使用寿命后的估计价值。

使用寿命是指资产预计能够提供经济效益的时间。

4.摊销计算公式：摊销=(资产购买价值-预计残值)/使用寿命摊销是指对无形资产或长期待摊费用进行的价值分摊。

资产购买价值、预计残值和使用寿命的定义与折旧相同。

以上是成本法的基本计算公式，用于估算资产成本和资本回报率。

这些公式可以帮助企业或投资者根据资产的实际成本估值，以及计算投资回报率，从而做出更准确的决策和评估。

完全成本法下的相关计算公式如下：
1.产品成本的计算：产品成本=直接材料+直接人工+制造费用单位产品成本
=产品成本/本期产量，期间成本=销售费用+管理费用+财务费用(三个期间费用:变动性+固定性费用总和)
2.销货成本的计算：本期销货成本=单位生产成本*本期销货量(当期初存货为
零时)
3.营业利润的计算：（1）销售收入—销售成本=销售毛利（2）销售毛利—销
售费用—管理费用—财务费用=营业利润
4.销售成本的计算：销售成本=本期的销货成本=期初存货成本+本期发生的生
产成本-期末存货成本。

完全成本法公式
完全成本法的计算公式为：总成本 = 直接材料成本 + 直接人工成本 + 制造费用。

其中，直接材料成本是指用于生产产品的原材料
成本，直接人工成本是指直接参与产品生产的人员的工资和福利费用，制造费用是指与产品生产相关的间接成本，如设备折旧、租金、水电费等。

这种方法将所有直接和间接成本都计入产品成本，以便更准确地反映产品的真实成本。

它可以帮助企业更好地了解产品的成本结构，从而更好地制定价格策略和决策。