REITs在中国发展的模式探讨
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一
、
房 地产投 资信托 基金概 述
房 地 产投 资 信 托 基金 （ 称 Ｒ Ｉｓ， 一 种 以 发行 收 益 凭 简 ＥＴ）是 证 的方 式 汇 集 特 定 多数 投 资者 资 金 ， 由专 门的 投 资 机 构 进 行
收益水平 。由于中国市场经济远远 没有完善 ， 公司治理水平 根本不可能达到发达国家水平。由于信息不对称 ， 公司经理 人往往会作出逆向选择 ， 即为 了 自己的利益而不选择能为股 东创 造更 大价值 的投 资方式 ， 从而损害股东 的权 益 ； 加上 再 根 据 中 国 目前 的法 律 设 立 的 证 券 投 资 基金 不 管 是 开 放 式 还 是封闭式都是契约型 ， 这为 中国发展 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 提供丰富的运作 经验 。为了更好地保 障投资者的权益 ， 从长远来看 ， 应该选择 公 司型 ， 并且 像 美 国 的 Ｒ Ｉｓ 金 一 样 可 以 上 市 流 通 。从 立 ＥＴ 基 法角度来说 ，可以专门对房地 产投 资信托基金进行立法 ， 以 规范整个行业 ， 护投资者的合法权益 。 目前阶段 ， 保 在 成立房 地产投资信托基金应采用 契约型 。
１ 司 型和 契 约 型 Ｒ Ｉｓ ． 公 ＥＴ
契 约 型房 地 产 投 资 信 托 基 金 ， 指 在 信 托 人 与 受 托 人 缔 是 结 以 房 地 产 投 资 为标 准 的信 托 契 约 的 基 础 上 ， 该 契 约 的 受 将 益 权 加 以分 割 ， 投 资 人 取得 表 示 这 种权 利 的受 益 凭证 。 使 ２封 闭型 和 开 放 型 Ｒ Ｉｓ ． ＥＴ
三、 中国 ＲＥＴ Ｉｓ的模 式选择及 依据分 析
根 据 目前 中 国 的实 际 情 况 ， 以 先 通 过 成立 私 募 房 地 产 可 投资信托把商业模式建立起来 ， 等到私募信托发展 到一定规
私 募 Ｒ １ｓ 指 以非 公 开 方式 向 特 定 投 资 者 募 集 Ｒ — ＥＴ 是 Ｅ
在这种情况下 ，要求房地产资产市场必须有足够的容量 ， 不 至于因为基金的增大导致无对象可投。而中国房地产投资对 象 还 不 是 十 分 巨 大 ， 加 上 中 国 目前 还 没 有 具 备 跨 地 区进 行 再 房地产投资 的能力基金管理公司或者信托公司。况且在房地 产投资信托发展初级阶段 ， 基金管理者没有太多 的经验 可以 借 鉴 ， 然 都 不 适 宜 于 满 足 开放 式基 金 的发 展 。再 加 上 中 国 显
在 开 放式 还 是 封 闭 式 的 问 题 上 ， 美 国 Ｒ ＩＳ发 展 的 经 从 ＥＴ 验来讲 ， 开放式 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 比封 闭式 Ｒ ＩＳ有更多的优势。但开 ＥＴ
投资经营管理 ， 并将投资综合收益按 比例分配给投资者的一 种 信 托基 金 制 度 。
二、 国外房地产 投资信 托的主 要模式
的 资 本 市 场 不 够 规 范 ， 金 管 理 者 往 往 不 能 及 时 、 实 地 披 基 真 露信息 ， 因此可以说在中国发展开放式 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的条件并不成 熟 。 中 国如 果要 发展 Ｒ ＩＳ应 先 发展 封 闭式 的 Ｒ ＩＳ ＥＴ ＥＴ 。
ＩＳ资金并以房地产为投资对象 的投资信托 。 Ｔ 在这种条件下 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 发起人通过电话 、 信函 、 面谈等方式 ， 直接 向一些机 构 投 资者 或 富裕 个 人 推 销 Ｒ Ｉ 单 位并 募 集 Ｒ Ｉ 资金 。 ＥＴ Ｓ ＥＴ Ｓ
２０ 年第
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Ｎｏ １ ２ ０９ ．０， ０ Ｓ ｒａ ４８ ｅ ｉ１Ｎｏ．
ＲＥ Ｔ 在 中 国 发 展 的模 式 探 讨 Ｉｓ
李 子 昌
（ 南 财 经大 学 ， 西 成都 ６ １３ ） １ １０ 摘 要 ：０ ７年初 ， 内有 关 Ｒ Ｉｓ 消 息 更是 频 频 传 出。 据 目前 中国 的 实 际情 况 ， 以先 通过 成 立 私 募 房地 ２０ 国 ＥＴ 的 根 可
３ 募 和公 募 Ｒ Ｉｓ ． 私 Ｅ１ 、
放式 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 要求具备规模较大 、 较为成熟 的房 地产 市场。为 减少风险 、 大投资领域 ， 扩 开放 式 Ｒ Ｉｓ 仅 必 须 投 资 分 散 ， ＥＴ 不
而 且 还 必 须 充 分 利用 现有 的发 达 的房 地 产 市 场 和 投 资 工 具 。 而 且 开 放 式 Ｒ Ｉｓ 模 是 不 确 定 的 ，其 金 额 可 能 会 非 常 大 ， ＥＴ 规
封闭型房地产投资信托基金被限制发行量 ， 不得任意发 行 新 的股 份 。 一 般在 股 票 交 易 所 上 市 ， 不 想持 有 该 股 票 ， 它 若 可 以在市场上卖掉 ； 相反 ， 开放型房地产投资信托基 金可以 随时为投 资于新的不动产增加资金而发行新 的股份 ， 投资者 可 以 随时 买 人 ， 愿 意持 有 可 以再 赎 同。 不
关键 词 ： ＥＴ ； 国 ； 式 Ｒ Ｉｓ 中 模
中 图分 类 号 ：８０５ 文 献 标 志 码 ： 文章 编 号 ：６ ３ ２ １ ２ ０ ）０ ０４ — ２ Ｆ３． Ａ １７ — ９ Ｘ（０ ９ １— ０ ９ ０ 的管 制 ， 果 采 用 公 司 型 Ｒ Ｉ ， 如 ＥＴ 由于 没 有 相 关 的 税 收 法 律 Ｓ 作 为 必 要 的支 持 ， 润 必 须 税 后 分 配 从 而 会 极 大 程 度 地 影 响 利
产投 资信 托 把 商业 模 式 建立 起 来 ， 到 私 募信 托 发 展 到 一 定 规 模 的 时候 通 过推 动 相 关 立 法 寻 求税 收 上 的优 惠 ， 等 完善 相 关政 策 法规 ， 然后 再 把 私 募信 托 上 市转 化 为公 募 信托 或 者发 起 设 立 新 的公 募信 托 。
