下载文档原格式
街道业态转型如何破解发展困境在城市的发展进程中，街道作为城市的基本单元，其业态的发展与转型至关重要。
然而，在实际的操作过程中，街道业态转型往往面临着诸多困境，如何破解这些难题，实现街道业态的成功转型，是一个值得深入探讨的问题。
街道业态转型面临的困境多种多样。
首先，市场需求的变化是一个重要挑战。
随着消费者需求的日益多元化和个性化，传统的街道业态可能无法满足新的消费趋势。
例如，过去以购物为主的街道，如今消费者更期待能提供休闲、娱乐、体验等多元化服务。
若不能及时洞察并适应这种变化，街道业态就容易失去吸引力。
其次，竞争压力不断加大。
在电商的冲击下，实体街道面临着线上销售的激烈竞争。
此外，城市中不同区域的街道之间也存在竞争，同质化的业态容易导致消费者分流，使得街道的发展陷入困境。
再者，资金和技术的限制也是一大难题。
街道业态的转型需要投入大量的资金用于改造设施、引入新的商业模式和技术等。
然而，很多街道由于缺乏足够的资金支持，难以实现有效的转型。
同时，一些传统商家可能缺乏对新技术的了解和应用能力，无法跟上数字化时代的步伐。
另外，政策和规划的不完善也会影响街道业态的转型。
一些地区可能缺乏对街道发展的长远规划，导致业态布局不合理，或者政策支持不够，无法为街道业态的转型创造良好的环境。
要破解街道业态转型的发展困境，需要多方面的努力和创新。
一是深入了解市场需求。
相关部门和商家应该加强市场调研，通过大数据分析、消费者反馈等手段，精准把握消费者的需求变化。
比如，可以建立消费者数据库，分析他们的消费习惯、偏好和需求趋势，从而有针对性地调整业态结构和服务内容。
二是打造特色和差异化。
街道要避免同质化竞争，挖掘自身的特色和优势，打造独特的品牌形象。
比如，有的街道可以依托当地的历史文化资源，发展文化旅游产业；有的可以结合周边的产业布局，打造专业的商业街区；还有的可以注重生态环保，营造绿色、舒适的消费环境。
三是加强资金和技术支持。
政府可以设立专项资金，用于扶持街道业态的转型和升级。
步行街商圈发展情况,问题短板,有关建议【知乎】步行街商圈发展情况，问题短板与相关建议1. 引言步行街商圈是城市中独具特色的一部分，其发展对于城市的经济和文化都具有重要意义。
然而，我们不得不承认，步行街商圈在发展过程中也存在着一些问题和短板。
本文将通过深度分析，探讨步行街商圈发展情况、问题短板，并提出相关建议，以期为步行街商圈的进一步发展提供一些借鉴和思考。
2. 步行街商圈的发展情况2.1 商业活力的提升近年来，步行街商圈在城市经济发展中发挥了重要作用。
商业形象的打造、品牌店铺的引进以及商业活动的丰富多样，使步行街商圈成为城市中一个吸引人们消费和休闲的热门目的地。
2.2 文化氛围的塑造步行街商圈强调注重文化的传承和融合，通过一系列的文化活动和展览，使得商圈更加有特色和魅力，为人们提供了一个感受城市历史与文化的窗口。
2.3 城市形象的提升步行街商圈的发展对于提升城市形象起到了积极的作用，成为城市标志性的一部分。
其繁荣景象和独特风格，吸引了大量游客和居民前来参观和购物，进一步活跃了城市的氛围。
3. 步行街商圈发展中存在的问题短板3.1 品牌缺失与商业同质化部分步行街商圈缺乏独具特色和个性化的品牌，导致大量商铺同质化竞争，缺乏差异化竞争力。
商业同质化的现象使得商圈发展缺乏创新和活力。
3.2 商业空置率高步行街商圈中存在较高的商业空置率问题，某些店铺由于经营不善或者市场需求变化，导致空置现象的出现。
这不仅影响商圈整体的形象和吸引力，也对商圈内其他商家的经营产生了不利影响。
3.3 人流短板与停留时间短虽然步行街商圈可以吸引大量游客和居民，但是在人流分布和停留时间上存在短板。
人流集中在商圈入口和热门区域，导致商圈内其他区域的人流量相对较少，停留时间也较短。
这影响了商圈内其他商家的经营状况，也制约了商圈整体的发展。
4. 相关建议与展望4.1 增强商业品牌力步行街商圈应该加强品牌建设，吸引具有特色和差异化的品牌商家入驻，强化自身的核心竞争力。
商业步行街概述商业步行街概述1）商业步行街的起源商业步行街[1]发源于中国，唐代时期，长安就有着名的商业街：东市和西市。
到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业步行街发展落后于法国等西方国家。
从全球来看商业步行街发展大体分为七个阶段：第一个时期：集市贸易；第二个时期：摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺；第三个时期：随着商业步行街的发展，有些地方形成小的商业中心；第四个时期：大型商业步行街的出现；第五个时期：规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业步行街的结构增添了骨干力量；第六个时期：六十年代，商业步行街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期；第七个时期：商业步行街增加shoppingmall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。
2）现代商业步行街定义现代商业步行街是指同类或异类的多家独立的零售商店、餐饮、娱乐等各种商业、休闲、服务设施集中在一起，形成商店集中区；同时隔断各类车辆的通行，只允许步行，给消费者提供舒适的休闲的消费环境。
也有将商业步行街列为商业业态范畴的。
步行街是商业社会一个值得关注的商业现象，既与业态有关，也与商业区相关。
3）商业街存在的意义3A）改善城市形象，提高居民生活质量商业步行街代表整个城市的社会形象，特别是市中心的广场和购物街等，它们加强了人们的地域感与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。
步行街区创造了一个以人为本的环境，恢复了人在交通中的主导地位，为人们提供了高质量的活动空间与场所，使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众活动，使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。
3B）改善环境汽车在步行街区的行驶被限制，大幅度地降低大气和噪音的污染，这两种污染在市中心往往是最严重的，同时，汽车废气排放的减少也减弱了对市中心古建筑的损害，以及消除汽车对建筑周围环境的破坏，这些都有助于保护市中心的历史风貌。
城市商业街更新改造随着城市的发展和人们生活水平的提高，城市商业街作为城市文化交流和商业活动的重要场所，逐渐成为人们流连忘返的购物、休闲和娱乐之地。
然而，随着时间的推移，一些城市商业街开始显露出老旧、拥堵、缺乏功能和环境破坏等诸多问题，亟需进行更新改造。
本文将探讨城市商业街更新改造的必要性、挑战和解决方案。
一、城市商业街更新改造的必要性1.提升城市形象城市商业街是一个城市的门面，能够通过独特的建筑风格和商户的经营理念展示城市的特色和风貌。
然而，一些老旧商业街的建筑和设施已经逐渐陈旧，无法满足市民和游客对美好购物体验的需求。
因此，进行更新改造是提升城市形象，吸引更多游客和商家的必要手段。
2.满足市民需求城市商业街作为市民日常购物和休闲的主要场所，其功能和便利性对市民的生活质量有着巨大影响。
然而，一些老旧商业街存在拥堵、停车难、环境差等问题，并且设施滞后，无法满足日益提高的市民需求。
因此，进行更新改造能够提供更好的交通流线设计和设施设备，为市民创造更舒适、便利的购物环境。
二、城市商业街更新改造面临的挑战1.经济压力城市商业街的更新改造需要投入大量的资金，包括建设费用、物资采购、商家搬迁补偿和运营费用等。
这对于很多城市来说是一项巨大的经济压力，需要谨慎规划和合理分配资金，避免过度负担。
2.商家迁移问题商业街的更新改造通常需要商户进行迁移，这涉及到商家经营及生计的问题。
因此，在更新改造过程中需要制定周密的搬迁计划和合理的安置方案，确保商家的合法权益得到保护。
3.社会影响城市商业街的更新改造往往伴随着施工噪音、交通拥堵和封路等问题，给市民带来不便和困扰。
因此，在更新改造过程中需要与相关部门和市民进行充分沟通和协商，尽量减少负面影响。
三、城市商业街更新改造的解决方案1.合理规划在城市商业街更新改造之前，需要进行详细的规划和设计，包括商业功能布局、建筑设计和交通流线设计等。
合理规划能够充分考虑到各方面的利益和需求，减少后期施工过程中的问题和争议。
步行街商圈发展情况，问题短板，有关建议步行街商圈一直是城市商业发展的重要组成部分。
它们通常位于城市的中心区域，是购物、娱乐和社交活动的热门场所。
但是，随着时间的推移，步行街商圈面临着许多问题和缺陷，需要解决和改进。
近年来，许多城市已经开始通过各种方式发展步行街商圈。
城市政府和商业机构在吸引更多的商店、餐厅和娱乐场所进入商圈方面发挥了重要作用。
他们提供了各种各样的优惠政策，例如租金打折、税收减免等等，以便吸引更多的投资者。
同时，他们也致力于提高商圈的形象，使其更加宜人，在购物、娱乐和社交方面更具吸引力。
尽管如此，目前步行街商圈仍然存在一些问题和短板。
以下是一些需要着重解决的问题：1、缺乏品牌知名度和定位：部分步行街商圈中缺乏独特的特色和品牌形象，无法与其他商圈区分开来，导致品牌知名度不足。
2、商业类型单一：一些商圈中的企业类型较单一，过度依赖同一种类的零售店，导致了市场饱和和竞争趋同现象。
3、缺乏活力：一些商圈管理方面存在缺陷，导致商圈缺乏活力，游客数量下降，商业投资者减少。
为了解决这些问题，有几个建议可以考虑：1、品牌形象打造：商圈需要有独特的品牌形象和特色。
可以通过组织市场调查来了解当地居民的消费习惯和需求，并根据这些调查结果来制定可行的品牌形象策略。
2、拓宽经营范围：需要吸引不同类型的企业进入商圈，可以通过租金减免、税收优惠等方案，引导更多的企业进入商圈。
同时，可以通过强化商圈管理，提供更好的服务体验，吸引更多消费者。
3、加强公共环境建设：商圈的公共环境也需要得到改善，例如街道、广场等公共地方需要进行绿化、卫生等方面的改进，增强商圈的整体亲和力和游客吸引力。
在总体上，步行街商圈作为城市商业的重要组成部分，需持续地关注其发展情况及问题短板。
巩固、改进商圈设施及服务，拓宽经营及吸引投资，建立品牌形象及相关策略，这些综合性措施将对商圈发展大有益处，推动其不断稳步前行。
国内商业步行街是如何变成“不行街”的？国内商业步行街是如何变成“不行街”的？提要：中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。
更多精品：客服国内商业步行街是如何变成“不行街”的？一、步行街的七种“死火法”中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。
那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因：（一）没有市场只有市长这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。
这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。
在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。
这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。
步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。
也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。
步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的一块布匹，也是风情万种。
但是中小城市就缺乏这种天生丽质。
它的目标人群往往只是在本地、本市。
而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。
这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。
可笑的是，有的中小城市在建设步行街的时候，把世界上及北京、上海、广州那些步行街的美丽照片发送到人手一册，希望建设像这样高档的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。
（二）没有策划只有规划许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些着名规划设计院完成的。
这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。
商业街存在的问题及措施1. 商业街的现状商业街就像城市的心脏，熙熙攘攘，人来人往，热闹非凡。
然而，热闹的背后，却隐藏着不少问题，简直让人心累啊！首先就是停车难，这简直是个世纪难题。
你想象一下，周末大伙儿都想出来逛逛，结果连个停车位都找不到，车子就像流浪猫一样，四处游荡。
再说了，商家们的生意也是受影响，顾客来了没地方停，谁还愿意转一圈儿呢？1.1 人流密集与商家困境然后，人流密集的问题也是个老大难。
有些小店生意兴隆，但顾客却挤得像沙丁鱼罐头，动弹不得，结果就造成了服务质量的下降。
试想，排队排到天荒地老，谁还会愿意再来一次？而且，商家之间的竞争也是日益激烈，价格战、广告战轮番上阵，真是让人目不暇接，最终却让消费者受了伤，大家都觉得贵了。
1.2 环境卫生问题说到环境卫生，哎，真是让人不忍直视。
商业街的垃圾随处可见，尤其是那些外卖包装，简直是把街道装饰成了“废品回收站”。
如果街道脏兮兮的，谁还愿意在这儿悠闲地逛呢？而且，这些小细节如果处理不好，可能还会引发更大的健康隐患。
2. 解决问题的措施好吧，那我们该如何解决这些问题呢？首先，停车难的问题可以通过增设临时停车位和共享停车的方式来缓解。
想想，如果周围的企业和居民都能合作，提供一些临时停车位，岂不是双赢？这样，大家都能方便，生意也能红火起来。
2.1 改善人流管理其次，对于人流管理，商家们可以考虑引入预约制。
比如，顾客可以提前在手机上预定座位，到了就能直接享受服务，这样一来，排队现象就能大大减少，大家都能轻松愉快地消费。
而且，商家们还可以利用社交媒体进行宣传，增加曝光率，吸引更多顾客。
2.2 提升环境卫生再者，提升环境卫生是重中之重。
商业街可以定期组织清洁活动，发动周边的居民和商家一起参与。
试想，大家一起清理街道，既能提升环境卫生，又能增强社区凝聚力，何乐而不为呢？同时，也可以增设更多的垃圾桶，鼓励大家自觉维护环境。
3. 创建良好的商业生态最后，要创建良好的商业生态，商家之间也得互相合作。
海口骑楼老街商业街的现状与建议海口骑楼老街商业街是海口市的一个标志性景点，它保存着海口传统的建筑风格和文化特色。
位于市中心，商业街上有许多古色古香的骑楼建筑，历史悠久，文化底蕴深厚。
随着城市的发展和改变，骑楼老街商业街也面临着一些问题和挑战。
本文将对海口骑楼老街商业街的现状进行分析，并提出一些建议，希望能够帮助商业街更好地发展。
一、现状分析1. 建筑文化遗产的保护不足骑楼老街商业街的骑楼建筑是传统的海南建筑风格，具有很高的历史和文化价值。
由于年代久远和日常维护不足，部分骑楼建筑的面貌已经受到了一定程度的损坏，保护不足成为了一个严重的问题。
2. 商业发展不平衡商业街上的商铺多为小吃店、小商品店和旅游纪念品店，大多商品同质化严重，缺乏特色和个性，导致了商业发展的不平衡。
商业街上的环境卫生和市容管理也不够完善，给游客留下了不好的印象。
3. 缺乏活力和吸引力随着城市的发展和变化，商业街的吸引力逐渐下降。
缺乏新的商业业态和文化活动，使得商业街缺乏活力，无法吸引更多的游客和市民前来消费和观光。
二、建议1. 加强骑楼建筑的保护作为海口市的文化遗产，骑楼老街商业街的骑楼建筑需要得到更好的保护。
政府部门应该修缮和加固老建筑，加强管理和监督，确保骑楼建筑不被破坏和改建。
可以制定相关政策，鼓励企业和个人参与骑楼建筑的保护和修复工作。
2. 促进商业多元化发展商业街需要引进更多的特色商户和文化创意店铺，加强品牌建设和文化内涵，提高商业街的吸引力和竞争力。
可以举办一些文化活动和主题展览，吸引更多人群前来参与和体验，增加商业街的活力和魅力。
3. 改善市容环境和卫生状况商业街需要加强环境整治和市容管理工作，提升卫生状况和市容环境。
立即整治乱涂乱画、乱堆乱放等现象，建立健全卫生保洁长效机制，增设垃圾分类和处理设施，提高商业街的整体形象和品质。
4. 引入文化艺术活动商业街可以引入一些文化艺术活动，打造打卡景点和文化创意地标，吸引更多游客和市民前来参观和消费。
商业街存在的难点问题及措施一、难点问题1. 吸引力不足：商业街的吸引力是吸引顾客的关键因素之一。
如果商业街缺乏特色、亮点和创新点，将难以吸引大量的顾客前来消费。
2. 布局不合理：商业街的布局也是影响顾客体验的重要因素。
如果商业街的布局混乱，会让顾客感到不舒适，影响他们的购物体验。
3. 交通不便：商业街的交通也是影响顾客体验的重要因素之一。
如果交通不便，顾客可能会选择其他更方便的购物场所。
4. 缺乏活动：商业街的活动是吸引顾客的重要因素之一。
如果商业街缺乏活动，顾客可能会觉得购物体验单调乏味。
5. 宣传不足：宣传是提高商业街知名度和吸引顾客的重要手段。
如果宣传不足，商业街可能会被埋没在众多的购物场所中。
6. 配套设施不完善：商业街的配套设施也是影响顾客体验的重要因素之一。
如果配套设施不完善，顾客可能会感到不便利，从而影响他们的购物体验。
7. 缺乏特色商品：商业街的特色商品是吸引顾客的重要因素之一。
如果缺乏特色商品，商业街可能会被其他类似的购物场所所取代。
二、措施1. 提高吸引力：为了提高商业街的吸引力，可以引入更多的特色、亮点和创新点，例如引入新的品牌、店铺和活动等。
2. 优化布局：对商业街的布局进行优化，使其更加合理和舒适，例如规划合理的步行道和休息区等。
3. 改善交通：为了改善交通，可以增加停车位和优化交通线路等措施，使顾客更容易到达商业街。
4. 增加活动：可以定期举办各种活动，例如展览、演出和促销等，以吸引更多的顾客前来消费。
5. 加强宣传：通过各种渠道进行宣传，例如社交媒体、广告和口碑营销等，以提高商业街的知名度和吸引更多的顾客。
6. 完善配套设施：为了提高顾客体验，可以完善商业街的配套设施，例如增加公共休息区、建立导购系统和服务台等。
7. 引入特色商品：为了提高商业街的竞争力，可以引入更多的特色商品和品牌，以满足不同顾客的需求和喜好。
国内商业步行街发展水平存在问题引言商业步行街作为城市发展的重要组成部分，旨在提升城市形象、促进经济发展和改善人居环境。
然而，国内商业步行街在发展过程中存在一系列问题，阻碍了其水平的提升和对城市发展的贡献。
本文将从多个方面对国内商业步行街发展水平存在的问题进行分析，并提出相应的改进建议。
1. 城市规划不合理商业步行街作为城市的重要组成部分，需要合理规划和布局，但是目前国内许多商业步行街的规划存在以下问题：•缺乏整体规划：许多商业步行街没有进行综合的规划设计，导致其功能分散、布局混乱、缺乏统一风格，影响了整体形象和发展效果。
•空间利用不充分：一些商业步行街的用地利用率较低，低效利用了城市资源，未能发挥其潜在的经济和社会效益。
•缺乏环境保护意识：在城市规划和建设中，对于环境保护和生态可持续发展的考虑不足，商业步行街缺乏绿化、废弃物处理等基础设施，影响了居民的生活质量和商业环境的品质。
2. 经营模式单一商业步行街的经营模式主要以零售商业为主，缺乏多元化的经营模式。
这导致了以下问题：•商业结构单一：大部分商业步行街的商业结构以小型零售业态为主，缺乏大型购物中心、娱乐场所等综合性业态的引入，限制了商业步行街的吸引力和竞争力。
•经营质量参差不齐：由于经营者缺乏专业知识和管理能力，商业步行街中的商铺经营质量参差不齐，导致了一些商铺的生存困难和街区整体效果的下降。
•缺乏文化和创意元素：商业步行街缺乏独特的文化和创意元素，往往只是简单地模仿其他地区的商业模式，导致了同质化竞争和缺乏特色。
3. 管理和服务不规范商业步行街的管理和服务是其良好运营和发展的关键，但目前存在以下问题：•管理混乱：一些商业步行街缺乏有效的管理体制和规范的管理制度，导致了商业秩序混乱、乱搭乱建等问题。
•服务水平低下：商业步行街的服务质量较低，缺乏专业化的服务人员和规范的服务流程，未能满足消费者的需求和提升购物体验。
•缺乏安全措施：一些商业步行街安全管理不到位，缺乏安全设施和规范的应急预案，存在安全隐患和突发事件处理能力不足的问题。
？目前，在中国尤其是北京、上海、广州都出现了一批非常热闹的步行街。
据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。
步行街建设已经成为房地产投资和所谓都市经营中的一个重要的热点。
步行街在大城市出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为大都市的商业窗口。
但是，在一些中小城市所建设的步行街，却具有很强的跟风性质，人们把它作为一种时尚、一种政绩进行追求，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题。
步行街的建设同前几年流行的主题公园建设一样，由于盲目跟风，目前已经出现了很多急待解决的投资问题。
几年前，由于深圳华侨城的成功，许多城市也建起了这样和那样的主题公园。
但是，由于市场反应不热烈，许多投资都化为乌有，而今已经是“门庭冷落车马稀”。
一些中小城市步行街的建设是否会重蹈主题公园的覆辙，这是一个非常值得深思的问题。
最近，WBSA教授严忠明应徐州市有关部门的盛情邀请，对徐州市步行街进行了实地考察。
在此期间，综合对全国步行街的研究和各地考察经验，严忠明教授对目前步行街所面临的问题进行了比较系统的论述，并对步行街的策划以及建设提出了自己的看法。
步行街的七种“死火法”中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。
那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因：一、没有市场只有市长这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。
这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。
在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。
这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。
步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。
也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。
步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的一块布匹，也是风情万种。
但是中小城市就缺乏这种天生丽质。
它的目标人群往往只是在本地、本市。
而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。
这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。
可笑的是，有的中小城市在建设步行街的时候，把世界上及北京、上海、广州那些步行街的美丽照片发送到人手一册，希望建设像这样高档的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。
二、没有策划只有规划许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完全的。
这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。
在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。
因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。
我们曾见到一条街，建筑漂亮的档口都是以整齐划一的风格建设的，但实操不好用。
如果整条长达700、800米的街道全部做服装，本地市场很难消化；如果做饮食业，又没有考虑到厨房等相关的配套；如果做歌厅或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的问题。
所以，规划漂亮，但由于没有策划的指导，没有建立项目操作总谱，其后续的压力在经营中就表现得非常突出。
三、没有定位只有“品味”定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。
例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。
我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。
其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。
但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。
其结果就好像让全城的妇女按玛丽莲·梦露的模样进行化妆一样，不伦不类，很难产生共鸣。
曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。
四、不讲优生，只讲整容由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。
在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。
结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。
经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。
五、有肉大家吃，有难没人担由于是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。
但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高昂，租金高昂，本地市场很难承受。
作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。
因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。
政府在支持步行街的建设方面，应该说是出于一种良好的愿望，但是，为了完成整个步行街的招商，结果往往又会要求各部门大力推进步行街的建设，其结果造成全民招商局面，甚至下达指标。
对于目前商业环境里需要非常小心对待的步行街经营来说，这种全民招商的情况实际上后果非常不妙。
投资者如果在租金和房价高企的地方，不能够赚到应有的利润，就会出现一系列的问题，如偷税漏税、拖延租金、随意改变经营项目等，使得整个步行街品味大跌，甚至出现许多严重违法、违纪的经营。
六、击鼓传花，逃出升天算命大由于步行街的建设周期长，基本上是一个“你方唱罢我登台”的好戏，只要最后责任不在我手中，那么就算逃出升天。
至于最后的结果怎样，只有天知道。
七、拖字当头，官场习气代替商业操作由于步行街的建设大部分都是由政府操作，存在着责任和风险的问题。
当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。
决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一的规范进行操作。
其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。
这就是很多中小城市步行街的命运。
这些当然并不是具体指某一条步行街，而是我们在全国研究步行街所看到的一些典型的例子，这让我们必须坐下来深思，步行街到底应该怎么样策划和经营。
步行街策划的一般方法首先，我们必须理解步行街这一概念。
在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。
政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。
步行街始终是城市本身魅力的反映。
我们必须明白一个重要的事实，就是步行只是一种包装，是一种形式。
步行街的魅力最后表现的依然是城市的核心竞争力和城市的吸引力。
如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包装做得再花哨也没有用。
就拿北京、上海和广州来看，北京是中国的首都，它对全国人们和世界旅游者都有强大的吸引力，因此王府井、西单步行街人海如潮，这是北京本身吸引力的表现。
上海由1860第二次鸦片战争以来，南京路就一直是繁华的商业中心，它对整个长江三角洲、中国以至世界的旅客来说都具有一种非常大的吸引力，因此，它的步行街形态依然是城市本身魅力的象征。
广州作为南中国的大门，北京路和上下九的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/平方米。
这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费物态金字塔结构的顶尖。
它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力，而步行是一种消费形式，只是一种外包装，这个都市的美女，无论穿上什么样的时装都是仪态万方。
因此，在只有几十万人口或一百来万人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。
因为，在中小城市目标人群主要集中在本地，人们消费水平有限，人们的购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。
因此步行街的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。
其次，我们必须研究步行街的目标人群，也就是说要有一种科学的、实事求是的研究方法。
我们必须搞清楚谁来步行？怎么样步行？为什么来步行这三个问题。
谁来步行就是研究我们的目标人群，即消费者是谁。
如果是为本地人服务，那就必须同本地人的消费水准相一致。
为什么来步行的问题，是解决步行的游历和观感问题。
人们必须在步行中找到快乐。
例如，对于儿童和没钱人的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行的快乐和向往。
怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。
步行街的一般长度是650米左右，超过这一长度，人们游乐的时候就会有疲劳感。
对南北向的步行街来说，东边的街铺就会比西边的街铺生意好一些；对于东西向的步行街来说，南面的商铺就会比北面的消费情况会好一些。
那么，在步行街设计中我们必须考虑在那些人流相对少的地方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，这样可以调节整个街区的氛围。
必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。
只有我们从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。
对于那些流动人口少，甚至“一节淡三墟”的城市来说，如何策划好步行街的夜间生活和节假日生活，是一个非常重要的主题。
我们必须根据城市的特点，在这一点做好深入的研究，从而做出切合市场实际的安排。
此外，对一个城市的步行街的定位，我们必须严格建立在商圈意义上，对竞争对手和业态进行全面的把握。
一般步行街的定位无非有五种方式：其一是搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有一种新的惊喜；其二是让专业化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成城市新的亮点；其三是用一种新的消费模式代替旧的消费模式；其四是走专业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密不可分的关系；其五是看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。
这些定位应该都是在规划之前进行全面地分析和研究建立起来的。
因此，做步行街的问题必须研究清楚自己的竞争对手是谁，必须了解整个城市的产业分布与产业链的建设，从而在商圈中找到自己适当的位置。
我们知道，一个商圈的存在实际上有很重的生态意义，这同自然界的生物生存的道理是一样的。
