房地产估价38

2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案单选题（共100题）1、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。

A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】 B2、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。

A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批【答案】 D3、（请作答此空）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。

以下（）情况适合选用该模式。

①一个客户需要使用一组相关对象②一个对象的改变需要改变其他对象③需要使用一个算法的不同变体④许多相关的类仅仅是行为有异A.命令（Command）B.责任链（ChainofResponsibility）C.观察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】 D4、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】 A5、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。

一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。

A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。

A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。

A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。

（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。

（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。

（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。

《房地产估价》在线作业二一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。

）1. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。

则其综合资本化率为()。

. 7.65％. 75％. 9.42％. 10.19％正确答案：2. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。

建筑物经济寿命为50年。

假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。

. 2.00％. 2.13％. 2.22％. 2.50％正确答案：3. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

. 自然折旧. 物质折旧. 功能折旧. 经济折旧正确答案：4. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

. 估价师声. 估价的假设和限制条件. 估价方法. 估价对象正确答案：5. 收益法中的运营费用包括（）。

. 所得税. 房地产改扩建费用. 电梯、空调等的折旧费. 建筑物的折旧费正确答案：6. 收益法中所指的收益是（）。

. 估价时点前一年的收益. 估价时点前若干年的平均收益. 估价时点以后的未来预期正常收益. 估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：7. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

. 30. 40. 50. 60正确答案：8. 以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（）。

. 收益法. 成本法. 假设开发法. 市场法正确答案：9. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：10. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。

房地产评估收费标准引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行客观、全面的评估，以确定其市场价值。

在房地产交易、贷款、保险等领域中，评估收费标准是一个重要的指标。

本文将详细介绍房地产评估收费标准的内容和相关细节。

一、评估对象的类型1.1 住宅房地产评估收费标准住宅房地产评估收费标准根据房屋面积、地理位置、建造年限、楼层高度等因素来确定。

通常，评估费用会根据房屋面积逐渐增加，而地理位置、建造年限和楼层高度等因素会对费用产生一定的影响。

1.2 商业房地产评估收费标准商业房地产评估收费标准主要考虑房屋的用途、租金收益、地理位置、建造面积等因素。

评估费用会根据房屋的用途和租金收益水平进行调整，同时地理位置和建造面积也会对费用产生一定的影响。

1.3 工业房地产评估收费标准工业房地产评估收费标准主要考虑房屋的用途、租金收益、地理位置、建造面积等因素。

评估费用会根据房屋的用途和租金收益水平进行调整，同时地理位置和建造面积也会对费用产生一定的影响。

二、评估师的资质和经验2.1 资质要求评估师的资质是影响评估收费标准的重要因素之一。

通常，评估师需要具备相关的学历背景、职业资格证书以及一定的实际工作经验。

不同级别的评估师所需的资质要求和收费标准也会有所不同。

2.2 经验要求评估师的经验对于评估收费标准的确定也有一定的影响。

经验丰富的评估师通常能够提供更加准确、专业的评估报告，因此他们的收费标准相对较高。

而对于新手评估师来说，由于缺乏经验，其收费标准可能相对较低。

2.3 行业声誉评估师的行业声誉也会对评估收费标准产生影响。

具有良好声誉的评估师通常能够获得更多的业务机会，因此他们的收费标准可能相对较高。

而声誉较差的评估师可能需要通过降低收费标准来吸引客户。

三、市场需求和竞争状况3.1 市场需求房地产市场的需求情况会对评估收费标准产生一定的影响。

当市场需求旺盛时，评估师的工作量相对较大，因此他们可能会提高收费标准。

而当市场需求较低时，评估师为了吸引客户，可能会降低收费标准。

房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。

A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。

3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。

A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。

A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

房地产估价师考试模拟题含答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.除了城镇土地使用税和( )因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

A、契税B、不动产税C、耕地占用税D、财产税正确答案：C2.已知某收益性房地产的收益期限为40年,报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,则其价格最接近于( )元/m2。

A、3816B、3899C、4087D、4000正确答案：D答案解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。

根据下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)3.房地产供给有限特性的本质是( )。

A、房地产的价值量大B、房地产的独一无二性C、土地总量有限D、房地产的不可移动性正确答案：D4.采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是( )。

A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B、从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率正确答案：D5.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是( )。

A、不超过100 万元B、不超过20 万元C、在20~80 万元D、不超过80 万元正确答案：B6.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。

2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共45题）1、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 D2、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 D3、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 A4、下列不属于土地权属证书的是（）。

A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D5、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。

A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C6、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。

A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 A7、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 B8、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D9、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 B10、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 D11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。

最新房地产评估、土地评估、资产评估收费标准引言概述：近年来，随着房地产市场的快速发展和土地、资产交易的增多，评估行业也逐渐兴起。

评估收费标准作为评估行业的重要组成部分，对于评估机构和客户来说都具有重要意义。

本文将详细介绍最新的房地产评估、土地评估和资产评估收费标准。

一、房地产评估收费标准：1.1 评估报告费用：根据评估报告的复杂程度和规模，收费标准有所不同。

通常以每平方米或每套房屋的价格计算，价格在每平方米50-200元之间。

1.2 评估咨询费用：评估咨询费用主要根据评估师提供的咨询服务内容和咨询时间来计算。

一般以每小时或每天的费用计算，价格在每小时200-1000元之间。

1.3 评估服务费用：评估服务费用包括评估师的差旅费、办公费、材料费等。

这些费用通常以百分比或固定金额的形式计算，价格在评估总费用的5-10%之间。

二、土地评估收费标准：2.1 土地评估费用：土地评估费用主要根据土地面积、土地用途、土地位置等因素来计算。

通常以每亩或每平方米的价格计算，价格在每亩500-5000元之间。

2.2 土地评估报告费用：土地评估报告的复杂程度和规模决定了收费标准。

通常以每份报告的价格计算，价格在每份500-5000元之间。

2.3 土地评估咨询费用：土地评估咨询费用主要根据评估师提供的咨询服务内容和咨询时间来计算。

一般以每小时或每天的费用计算，价格在每小时200-1000元之间。

三、资产评估收费标准：3.1 资产评估费用：资产评估费用主要根据资产规模、复杂程度和评估方法来计算。

通常以总资产价值的百分比计算，价格在0.1-2%之间。

3.2 资产评估报告费用：资产评估报告的复杂程度和规模决定了收费标准。

通常以每份报告的价格计算，价格在每份500-5000元之间。

3.3 资产评估咨询费用：资产评估咨询费用主要根据评估师提供的咨询服务内容和咨询时间来计算。

一般以每小时或每天的费用计算，价格在每小时200-1000元之间。

房地产估价收费标准房地产估价是指对房地产进行评估、判定其价值的过程。

在房地产交易、抵押贷款、土地征收等过程中，房地产估价起着至关重要的作用。

而对于房地产估价服务的收费标准，也是业内关注的焦点之一。

下面将介绍一般情况下房地产估价收费的相关标准。

首先，房地产估价收费标准一般是按照估价对象的价值来确定的。

通常来说，房地产估价的收费是按照估价对象的价值的一定比例来计算的，这个比例通常是在0.1%到0.5%之间。

比如，如果一栋房产的价值为100万元，而收费比例为0.3%，那么估价服务的收费就是3000元。

其次，房地产估价收费标准还受到估价公司自身实力和声誉的影响。

一般来说，知名的、专业的估价公司其收费标准相对较高，因为他们拥有更多的资源和更丰富的经验，能够为客户提供更为全面、准确的估价服务。

而一些小型的估价公司，由于实力和经验相对较弱，其收费标准可能会相对较低一些。

另外，房地产估价收费标准还受到地区、城市的影响。

一般来说，一线城市的房地产估价收费标准要高于二线、三线城市，这是因为一线城市的房地产市场更为繁荣，估价服务的需求也更大。

而在不同的地区，由于土地价值、市场需求等因素的不同，房地产估价收费标准也会有所差异。

最后，需要注意的是，房地产估价收费标准应当是合理的。

估价公司在确定收费标准时，应当充分考虑到客户的利益，不得随意提高收费标准，以免损害客户的利益。

同时，也要注意避免低价竞争，以免影响行业的正常秩序。

总的来说，房地产估价收费标准是根据估价对象的价值来确定的，受到估价公司自身实力和声誉、地区城市的影响。

在确定收费标准时，应当充分考虑客户的利益，确保收费标准的合理性。

希望本文能够帮助大家更好地了解房地产估价收费标准的相关情况。

房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。

A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。

A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。

该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。

经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。

不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。

A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。

A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。

A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。

房地产估价规范来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。

1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。

1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。

2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。

2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。

2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。

2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。

2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。

最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。

若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。

1.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。

[答案：A]A.供水、排水、电力、电信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力2.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。

[答案：A]A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.53.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。

[答案：A]A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权4.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为()万元。

[答案：C]A.37.91B.38.25C.38.42D.505.收益法适用的条件是房地产的()。

A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化6.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是()年。

[答案：A]A.37B.40C.50D.437.甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买()。

[答案：A]A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定8.收益法的理论依据为()。

[答案：C]A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.适合原理9.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。

A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m210.从区位优劣角度看，()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。

详细情况一、单选题:1、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。

A．单位比较法B．分部分项法C．工料测量法D．指数调整法A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 3.40 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：工料测量法的优点是详细、准确。

2、某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（）。

A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．设备折旧A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 3.40 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：由于环境污染引起的折旧属于经济折旧。

3、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 3.40 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：4、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。

A．等于B．大于C．小于D．无法判断A B C D你的答案：标准答案： b本题分数： 3.40 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：5、某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2．5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（）年。

A．30B．40C．50D．60A B C D你的答案：标准答案： b本题分数： 3.40 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1／2．5%＝40年6、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．27%B．21%C．79%D．85%A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 3.40 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：当R＝0时，该建筑物的成新率＝n/（t＋n）＝30/（8＋30）＝78．9%。

一、选择题1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ ）A 、出租的房地产; Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产2、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。

由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。

Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（ ）。

A 、协商一致；Ｂ、技术上可能；Ｃ、环境上适合；Ｄ、规模上均衡 4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。

A 、可比实例房地产；B 、估价对象房地产；Ｃ、标准房地产；D 、类似房地产5、某可比实例的实物状况比估价对象优９％，则其实物状况修正系数为（ ）。

Ａ.0.91; B.0.92; C.１.09; Ｄ.1.106、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（ ）。

Ａ、0.060； B 、0.0940；C 、1.060；D 、1.0647、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。

Ａ、50； Ｂ、10；Ｃ、20； Ｄ、无法知道8、某建筑物重置价格为C ，残值率为0，正常使用的耐用年限为N 年，现已使用了t 年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且N ≠n+t ，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。

A 、n N C ⨯ C 、t N C ⨯ D 、)(n N t n C -⨯+ 9、在一般情况下，（ ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构.注册房地产估价师和估价委托人，其中（）是估价主体。

A. 估价报告的使用者B. 估价服务的需求者C. 估价委托人D. 房地产估价机构和注册房地产估价师正确答案：D,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A. 路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B. 路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D. 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格正确答案：D,3.(判断题)(每题 1.00 分)买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。

（）正确答案：A,4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。

A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.53正确答案：D,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A. 自然折旧B. 物质折旧C. 功能折旧D. 经济折旧正确答案：C,6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。

A. 抵押权B. 自物权C. 地役权D. 土地承包经营权正确答案：A,7.(判断题)(每题 1.00 分) 一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。

正确答案：A,8.(判断题)(每题 1.00 分) 城市修建性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率等控制指标。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。

A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。

A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。

房地产估价师之估价原理与方法考试考点大全笔记1、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。

首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】 C2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。

在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 D3、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1B.2C.3D.4【答案】 C4、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】 C5、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定【答案】 B6、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。

A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 B7、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。

A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 B8、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

房地产评估收费标准表房地产评估是指对房地产进行评估、估价和鉴定的活动，是为了确定房地产的市场价值、租金价值、抵押价值和投资价值等而进行的一项专业活动。

房地产评估的收费标准一直备受关注，因为它直接关系到房地产交易的公平和合理性。

下面将介绍房地产评估的收费标准表。

一、房地产评估收费标准表。

1. 房地产评估费用的收费标准应当按照国家有关规定执行，具体收费标准如下：（一）一般房地产评估收费标准：1）住宅类，按照房屋建筑面积的百分比收费，一般在0.1%~0.3%之间。

2）商业类，按照房屋建筑面积的百分比收费，一般在0.2%~0.5%之间。

3）工业类，按照房屋建筑面积的百分比收费，一般在0.3%~0.7%之间。

4）其他类，按照房屋建筑面积的百分比收费，具体收费标准由评估机构根据实际情况确定。

（二）特殊房地产评估收费标准：1）历史建筑、文物保护建筑、古迹等特殊房地产的评估费用，按照实际情况确定，一般高于一般房地产评估收费标准。

2）特殊用途房地产的评估费用，根据其特殊性和复杂性确定，一般高于一般房地产评估收费标准。

3）其他特殊情况的房地产评估费用，由评估机构根据实际情况确定。

二、房地产评估收费标准的确定。

1. 房地产评估收费标准的确定应当遵循公平、合理、合法的原则，评估机构应当根据国家有关规定和市场行情确定收费标准。

2. 房地产评估收费标准的确定应当充分考虑评估机构的成本、人力资源、技术水平、服务质量等因素，同时也要充分考虑市场需求和竞争情况。

3. 房地产评估收费标准的确定应当注重公开透明，评估机构应当将收费标准向社会公开，接受社会监督。

三、房地产评估收费标准的调整。

1. 房地产评估收费标准应当根据市场行情和国家政策进行适时调整，评估机构应当根据实际情况对收费标准进行调整。

2. 房地产评估收费标准的调整应当经过合法程序，评估机构应当向主管部门报备并接受审批。

3. 房地产评估收费标准的调整应当充分考虑市场需求和社会公众的意见，确保调整后的收费标准合理合法。

房地产估价规来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。

1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以与与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。

1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。

1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。

2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。

2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。

2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。

2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。

2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。

最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。

若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。