工业地产开发模式分类

产业园区工业厂房的持有与转让一、园区工业地产的运营模式园区工业地产作为一种将地产、产业、园区三方面的发展相结合的商业模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。

目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的工业地产商业模式，但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。

1、以产业物业开发租售为主的地产开发模式这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。

盈利方式1.物业出售即出售产业物业获取利润。

物业租售比一般维持在2:8左右。

2. 物业出租即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。

3. 提供服务即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。

代表企业：联东U谷作为工业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。

可见其在工业地产业内的信心与地位。

从运营模式看，联东是一个典型的工业地产开发商，主要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获得开发利润。

2、以PPP为主的产业新城开发商模式这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。

盈利模式1. 土地一级开发盈利包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。

2.土地二级开发盈利房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。

代表企业：华夏幸福基业一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区地产”作为盈利模式。

选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。

工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。

但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。

该类园区一般辅以居住、商业配套。

这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。

其盈利模式分为三种。

第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。

第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。

公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。

公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。

2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。

是一家具有良好美誉度的企业。

公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。

房地产十大开发模式知识1. 住宅建设模式在房地产行业中，住宅建设是最常见的开发模式之一。

住宅建设模式主要包括住宅小区的规划、设计、施工和销售等过程。

开发商通常购买土地并开发建设住宅项目，然后将房屋出售给购房者。

1.1 传统开发模式传统开发模式是指按照固定的规划、设计和施工流程进行住宅建设的模式。

开发商会在固定的地块上开发建设住宅项目，具体开发流程包括土地选址、规划设计、施工和销售等环节。

集群式开发模式是指将一片地块上的多栋住宅 buildings 进行集中规划和建设的模式。

这种模式可以提高土地利用率，增加住户数量，并且可以提供更多共享设施和服务。

2. 商业地产开发模式商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。

商业地产开发模式与住宅建设模式有所不同，主要考虑的是商业租客和投资回报。

2.1 购物中心开发模式购物中心开发模式是指投资商购买土地并开发建设购物中心的模式。

购物中心通常包括多个品牌商店、餐厅、影院和娱乐设施等。

开发商通过出租商铺和收取租金来获取投资回报。

写字楼开发模式是指开发商购买土地并建设写字楼的模式。

写字楼通常用于办公场所，租给各类企业进行商业活动。

开发商通过出租办公室空间获取租金收入。

3. 工业地产开发模式工业地产是指用于工业生产和仓储等用途的房地产，包括工业园区、厂房等。

工业地产开发模式主要考虑的是工业租赁和企业需求。

3.1 工业园区开发模式工业园区开发模式是指将一片地块规划为工业园区，并提供基础设施和服务来吸引企业入驻的模式。

工业园区通常会提供工厂办公室、厂房、仓储设施等，以满足不同企业的需求。

厂房租赁开发模式是指开发商建设工业厂房，并将其出租给企业进行生产和仓储等活动。

企业可以根据实际需求租赁合适的厂房，这种模式能够满足企业的定制化需求。

4. 农业地产开发模式农业地产是指用于农业生产和农村居住的房地产，包括农民住宅、农田等。

农业地产开发模式主要关注农田利用和农民居住环境改善。

房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。

以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。

这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。

开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。

2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。

开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。

3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。

开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。

4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。

通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。

5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。

这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。

6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。

例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。

7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。

这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。

8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。

这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。

9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。

这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。

10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。

这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。

这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。

每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。

工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。

从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。

工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。

根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。

园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。

作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。

在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。

从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。

工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。

全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。

全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。

2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。

工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。

库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。

根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。

1.产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。

利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。

弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。

2.主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。

弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。

3.产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。

因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。

利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。

工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。

工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。

工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。

由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。

制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。

02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。

开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。

这在国家级和省级开发区表现得更为明显。

同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。

国内工业园区项目盈利模式分析尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。

园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。

为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。

政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。

大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。

2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。

3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。

4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。

5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。

也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。