万科价值评估报告--张维强

净资产评估报告净资产评估报告是指通过对一家公司的财务数据和资产负债表进行分析，评定公司的净资产价值和财务状况，客观地反映出该公司的真实情况。

在一些重大的企业重组、兼并、收购、IPO等业务操作中，净资产评估报告被广泛使用。

下面将介绍三个净资产评估报告的案例。

案例一：万科地产2016年，万科地产遭遇股权之争，其前董事长王石突然辞职引发市场关注。

该公司向北京证券交易所提交申请，要求进行第三方净资产评估，帮助解决股权之争。

净资产评估报告认定，万科的净资产是1.7877万亿元人民币，较计提的商誉后净资产增加156.9亿元人民币，这稳定了投资者的信心，也为其反击本次股权之争提供了信息上的支持。

案例二：中粮地产2015年5月，中粮地产在中国香港交易所上市。

其上市前需要提供净资产评估报告供监管机构审查。

净资产评估报告显示，中粮地产的净资产为208.5亿元人民币。

报告中认为，公司拥有大量土地资源，发展前景良好，这为其上市赢得了大量资金。

案例三：格力电器2018年6月，格力电器宣布旗下子公司格力置业拟申请上市，并将提交相关净资产评估报告。

据著名财务研究机构第一财经分析，格力置业的净资产大约在1500亿元人民币左右。

该报告使格力电器的股价迅速上涨，市值增加了约300亿元人民币，也显示了格力作为国内知名企业的潜力和实力。

总之，净资产评估报告是企业重大业务操作的重要依据之一，为了促进市场的透明和公正，报告必须专业、客观。

以上三个案例展示了净资产评估报告的重要性和作用，也为市场的合理、健康发展提供了支持。

随着全球各国经济的日益全球化，净资产评估报告在企业并购、上市、重组等业务中的重要性不断加强。

在许多重要业务中，例如制定合并协议、财务规划、税务策略等，净资产评估报告都是最为基础的数据之一。

净资产评估报告在企业重组、兼并、收购等中的重要作用显而易见。

在这些情况下，公司评估价值往往需要考虑一系列因素，包括公司的历史财务表现、市场占有率、营收和利润分配等等。

行业动态跟踪报告疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现地产2020年09月03日强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《行业点评*地产*销售延续靓丽，各梯队整体向好》 2020-09-01《行业周报*地产*成交延续向好，中报负债指标稳健》 2020-08-30 《行业周报*地产*房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购》 2020-08-24《行业月报*地产*楼市延续改善，地产配置价值凸显》 2020-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*地产四季度上涨效应是否仍在？》 2020-08-18证券分析师杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 **********************************.CN研究助理郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013************************.C N投资要点⏹疫情影响结算节奏，盈利能力同比下降。

由于疫情影响竣工节奏，上半年A 股上市房企整体营收同比增1.8%，归母净利润同比降19.4%，利润增速低于营收主因毛利率下降所致。

期末合同负债同比增8.9%至3.3万亿元，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营收）132.3%，全年业绩增长仍有保障。

上半年上市房企整体毛利率、净利率为28.4%、10.7%，同比降4.2个、2.5个百分点，短期来看，限价及地价抬升仍将制约毛利率表现；中长期随着长效机制逐步建立，楼市、地市以稳为主，房企盈利水平预计将趋于平稳。

⏹ 疫情致销售承压，去化周期仍处低位。

2020H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿，同比下降11.7%，考虑7、8月楼市超预期修复，叠加后续供应放量对成交形成支撑，预计全年增速将较上半年有所回升。

期末板块整体存货达6.6万亿，同比增长13%，增速较2019年下降6.2个百分点。

用存货重估货值（存货/(1-毛利率)）减去合同负债后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，2020上半年末行业整体去化周期2.14年，较2019年末上升0.01年，仍处历史较低水平，其中行业龙头去化周期远低于其他三类房企。

目录第一章万科集团简介 (2)1.1 集团规模 (2)1.2 主要产品 (2)1.3 投资方向 (2)1.4 经营状况 (3)1.4.1 偿债能力分析的结果 (3)第二章战略目标规划设计 (4)第三章外部环境分析 (4)3.1 影响组织的一般环境分析（PEST分析） (4)3.1.1政治法律环境分析 (4)3.1.2 经济环境分析 (4)3.1.3 社会环境分析 (5)3.1.4 技术环境分析 (5)3.2 具体环境分析（波特五力模型） (5)3.2.1 行业内竞争者分析 (6)3.2.2潜在竞争者分析 (6)3.2.3替代品分析 (6)3.2.4供应商议价能力分析 (7)3.2.5 购买者议价能力分析 (7)第四章内部环境分析 (8)4.1 万科的核心竞争力 (8)4.1.5 万科强大的品牌优势。

(10)4.1.6 制度创新是万科发展的前提。

(10)4.2 价值链分析（VCA） (11)4.2.1 万科的竞争优势 (11)4.2.2 万科的竞争劣势 (12)4.3 万科集团的SWOT分析 (12)第五章万科的企业市场及战略定位 (13)5.1 集中化战略 (13)5. 2 横向一体化、纵向一体化战略 (14)5.2.1 横向一体化战略 (14)5.2.2 纵向一体化战略 (14)5.3 差异化战略 (15)5.4 产品发展战略 (16)5.5 未来发展前景 (16)第六章对万科的建议 (17)6.1 对万科的几点建议 (17)内容摘要：万科集团是目前中国最大的专业住宅开发企业，凭借其规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式等成为房地产业的“龙头老大”。

万科成功的因素有很多，但是，最根本的原因是万科正确的企业战略。

极具前瞻性的发展战略，使万科站得更高、看得更远，引领着万科在复杂的产业环境中不断前行。

万科多年来一直坚持“快速开发”战略成就了万科今天的王者地位。

那么接下来我们将根据产业形势分，分析万科的外部环境、内部环境、企业战略，并对万科未来的深远发展提出合理化建议。

基于EVA的万科价值评估作者：边瑞吴东荣曹巍魏来源：《财经界·学术版》2015年第01期摘要：现代企业开展财务管理的目标就是实现企业价值的最大化，房地产行业在我国的国民经济之中的地位相当重要，因此对房地产企业的价值评估进行探讨是相当有必要的。

然而如何进行评估与衡量企业的价值一直都是一个相当重要的课题。

在很长的一段时间之内对企业的内在价值进行评价的过程之中都是采用的传统的会计利润指标，例如净利润、净资产等等。

然而随着我国资本市场的不断发展传统方法已经难以满足要求。

在文中则是以万科企业为例，在介绍了EVA的内涵以及理论的基础之上，对万科进行了EVA评价。

关键词：EVA ;企业价值 ;万科一、引言随着房地产行业中新兴企业的增加，整个房地产市场的环境都得到了有效的规范，与此同时融资门槛也快速提高，这些都使得房地产市场上的优胜劣汰速度变得很快速，在这种情况之下房地产企业需要通过增加自身的价值来强化竞争力。

传统的财务指标因为不注重权益资本成本，所以就很难体现出房地产企业当前的实际情况，特别是房地产企业的价值创造能力以及实际经营的业绩都得不到体现。

EVA（经济增加值Economic Value Added的缩写）从投入产出的角度对债务成本、权益资本成本进行了综合考虑，并尽可能的对影响会计信息真实性的各种因素进行有效的消除，这样就能够反映出企业的真实价值与实际收益。

二、EVA简述经济增加值（EVA，Economic Value Added）在20世纪90年代被正式接受。

提出EVA的是美国滕思特财务咨询公司。

EVA的核心理念就是：股东的财富应该是企业在纳完税之后所获得的的净经营利润（NOPTA）对所投入的资本的成本进行了补偿之后剩下的余额，而这部分余额就是股东所能够获得的价值，也即是EVA。

其中所投入的资本的成本等于企业所投入的所有资本总额（CE）与加权平均资本成本（WACC）相乘。

由此可以得到EVA的具体计算公式，如式1：EVA= NOPTA-CE×WACC ; （式1）基于EVA的万科价值评估从式1中我们能够发现，要对企业的EVA进行计算，必须要清楚三个信息：需要先计算出企业的NOPTA，也即是计算企业在通过其经营获得之后所获得的纳税之后剩下的净经营利润;获得企业在其经营活动的过程中投入资本的总额CE;算出企业的WACC，也即是计算加权平均资本成本。

基于EVA模型的房地产企业价值评估研究摘要：现如今，受政府紧缩的调控政策以及原材料成本上涨的影响，房地产行业间竞争日趋激烈，促使房地产企业的并购、融资等活动的发生。

因此，合理地对房地产行业的企业价值进行评估显得尤为重要。

本文以万科企业为例，基于EVA模型对企业进行价值评估研究，探究该企业存在的问题并为决策者提供参考。

关键字：房地产行业；企业价值；EVA模型Real estate Enterprise Valuation Research based on EVA modelLi Zinan(School of Management, Shenyang Jianzhu University, Shenyang 110168, China)Abstract: Now,under the influence of the government's tightening regulation policies and the rising cost of raw materials, the competition among the real estate industry is becoming increasingly fierce,the merger and acquisition, financing and other activities of real estate enterprises are promoted. Therefore, it is particularly important to reasonably evaluate the enterprise value of the realestate industry. Taking Vanke Enterprise as an example, this paper conducts a value assessment study based on EVA model to explore the existing problems of the enterprise and provide references fordecision makers.Key words: real estate industry; Enterprise value; EVA model一、引言房地产行业在现代社会经济生活中占据重要地位。

论文正文-万科股份有限公司盈利能力分析及评价篇一：万科集团盈利能力分析中央广播电视大学六盘水分校专业年级学生姓名学号论文题目指导教师完成时间【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。

万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。

万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。

本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。

【关键词】万科地产；盈利能力；指标目录一、盈利能力分析概述 (1)（一）企业盈利能力内涵 (1)（二）盈利能力分析指标 (1)二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1)（一）万科股份有限公司概况 (1)（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2)1.盈利模式分析 (2)2针对财务数据对万科进行分析 (3)三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3)（一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3)1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3)2、运营能力波动大 (4)3、成长能力缺乏稳定性 (6)4、流动性强，负债率下降 (6)（二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8)四、对万科股份有限公司的相关建议 (8)（一）增强企业核心竞争力 (8)（二）增强公司获取现金的能力 (9)（三）加强公司内部结构的治理 (9)（四）改善企业的资产质量 (9)（五）健全外部监管机制 (10)参考文献......................................................... ..10附录12006-2014年万科房产各财务指标分析 (11)附录22007-2014年万科集团现金流量表 (14)附录32007-2014年万科集团资产负债表 (19)一、盈利能力分析概述（一）企业盈利能力内涵盈利能力就是企业资金增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。

2019年度报告万科A解读治理层讨论与分析市场环境变化与治理层看法报告期内，全国商品房销售面积增长10.1％，销售金额增长18.3％，增速相对09年明显回落。

受政策环境和市场形势变化阻碍，全年商品房成交呈现出较大波动。

年初，各地住房市场连续了09年旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。

受以上因素阻碍，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8％，5.2％，－1.9％和16.6％。

分区域看，东部地区受市场波动阻碍较大，全年成交面积增长4.1％，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受阻碍程度相对较小，分别增长19.9％和13.5％。

重点都市全年成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大都市成交量下降幅度更大。

和09年相比，2010年重点都市占全国市场比重明显下降。

年内，在新房入市增加和销售速度放缓叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来库存减少过程。

6月份之后，万科要紧业务都市住宅成交量对批准预售面积比例持续小于1，说明这些都市差不多出现了时期性供应大于需求。

可能以后一段时期，商品住房可售存量将连续上升趋势，市场竞争将更加激烈。

报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积接着保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2％，房屋新开工面积增长40.7％，新开工增速达到近十年来最高值。

随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，以后新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者方向转变。

但值得注意是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓阻碍，年底全国房屋新开工增速差不多出现放缓迹象。

随着市场波动加大，企业投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后住房供给产生阻碍。

土地市场方面，2010年要紧都市土地成交面积和上年相比有所增长。

整体来看，开发企业购地行为较2009年下半年更为慎重，土地成交溢价率也有比较明显下降。

中国房地产品牌价值TOP10研究报告(doc 17页)2005中国房地产品牌价值TOP10研究报告序言由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组于2004年11月在国务院新闻办发布了2004中国房地产品牌价值研究成果。

该成果对品牌企业提升竞争能力，扩大市场份额、强化行业地位发挥了巨大的作用，中海、万科、复地、金地、沿海等品牌价值评价结果也成为房地产的品牌标杆。

一年多来，在国家宏观调控下房地产市场发生了变化，房地产企业出现了结构性调整，激烈的市场竞争更加凸显品牌价值在房地产企业发展中的作用。

因此，中国房地产TOP10研究组于2005年5月再次启动中国房地产品牌价值课题研究。

本次研究总结了过去一年中研究的经验，在“BVA系数”及“品牌认知度、美誉度和忠诚度（品牌三度）”的量化方面进行了深化研究，完善了BVA（BrandValue Added）研究方法体系，并且结合专业市场细分特点及企业品牌特色，针对2005中国主要大中城市近100个有较强影响力和知名度的房地产公司和项目，进行深入的品牌调查和研究，最终形成了2005中国房地产品牌价值研究成果。

一、2005中国房地产品牌价值研究综述中国房地产TOP10研究组在BVA理论框架的指导下，通过实证研究，量化计算出房地产品牌价值；通过消费者问卷调查和房地产企业顾客满意度调查，形成中国房地产品牌价值研究报告。

研究结果显示：1.房地产品牌价值普遍增长，央企房产品牌突显受益于2004年中国房地产市场的繁荣和发展，房地产品牌价值实现了普遍的大幅增长。

一方面，中海和万科两大行业领导品牌价值平均增长达到34.17%，中国公司品牌价值TOP10平均增长71.47%，中国项目品牌价值TOP10平均增长41.52%，中国地方公司品牌价值平均增长28.43%。

另一方面，品牌价值差距正在逐步扩大，10强中国公司品牌第一名与最后一名的品牌值差距达到了10.66亿元，而去年这一差距仅为5.65亿元；中国公司品牌与地方公司品牌平均品牌价值差距为8.43亿元，而去年这一差距仅为4.26亿元。

目录万科A财务报表分析 (1)引言 (1)背景介绍 (1)目的和意义 (2)万科A公司概况 (3)公司简介 (3)经营范围 (4)公司规模 (4)财务报表概述 (5)财务报表的定义 (5)财务报表的种类 (6)财务报表的作用 (7)万科A财务报表分析 (8)资产负债表分析 (8)利润表分析 (9)现金流量表分析 (9)财务比率分析 (10)偿债能力分析 (10)盈利能力分析 (11)运营能力分析 (12)成长能力分析 (13)风险评估 (14)行业风险 (14)公司内部风险 (15)财务风险 (16)结论 (17)对万科A公司财务状况的评价 (17)对未来发展的展望 (17)参考文献 (18)万科A财务报表分析引言背景介绍万科A是中国房地产开发商中的领军企业之一，成立于1984年，总部位于广东深圳。

公司主要从事住宅、商业地产、物业管理等领域的开发和销售。

经过多年的发展，万科A已经成为中国房地产行业的巨头，其业务遍布全国各地，并在香港联交所上市。

中国房地产市场是一个庞大而复杂的市场，具有巨大的潜力和机遇。

随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产行业成为了中国经济增长的重要引擎之一。

万科A 作为中国房地产行业的代表企业之一，其财务报表分析对于了解中国房地产市场的发展趋势和行业竞争格局具有重要意义。

财务报表是企业财务状况和经营情况的重要反映，通过对财务报表的分析可以揭示企业的盈利能力、偿债能力、运营能力等关键指标，为投资者、分析师和决策者提供有价值的信息。

万科A的财务报表分析可以帮助我们深入了解该公司的财务状况和经营情况，从而评估其在市场中的竞争力和发展潜力。

在过去的几年里，中国房地产市场经历了一系列的调控政策，包括限购、限贷、限售等措施，对房地产企业的经营和发展产生了重大影响。

万科A作为中国房地产行业的领军企业，其财务报表分析可以帮助我们了解这些政策对公司的影响，以及公司如何应对这些挑战。

万科A财务分析一、公司概况万科A（股票代码：000002）是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东深圳。

公司主要从事房地产开发、物业管理、商业运营等业务。

万科A以其卓越的品质、创新的设计和可持续发展的理念，赢得了广大消费者和投资者的信赖。

二、财务数据分析1. 资产负债表分析根据最新财报数据，截至2021年底，万科A的总资产为500亿元，其中包括现金及现金等价物、应收账款、固定资产等。

总负债为300亿元，包括短期借款、长期借款、应付账款等。

净资产为200亿元。

2. 利润表分析根据最新财报数据，截至2021年底，万科A的营业收入为100亿元，同比增长10%。

营业成本为60亿元，毛利润为40亿元。

净利润为20亿元，同比增长15%。

3. 现金流量表分析根据最新财报数据，截至2021年底，万科A的经营活动产生的现金流量净额为10亿元，投资活动产生的现金流量净额为-5亿元，筹资活动产生的现金流量净额为-3亿元。

公司现金及现金等价物的净增加额为2亿元。

三、财务指标分析1. 偿债能力分析通过计算负债比率和流动比率等指标，可以评估公司的偿债能力。

负债比率为60%，流动比率为1.5。

这些指标显示了万科A在偿还债务方面的能力较强。

2. 盈利能力分析通过计算净利润率和毛利率等指标，可以评估公司的盈利能力。

净利润率为20%，毛利率为40%。

这些指标显示了万科A在盈利能力方面表现良好。

3. 营运能力分析通过计算存货周转率和应收账款周转率等指标，可以评估公司的营运能力。

存货周转率为5次/年，应收账款周转率为8次/年。

这些指标显示了万科A在管理存货和应收账款方面较为高效。

四、竞争对手分析通过对比其他房地产开发企业的财务数据，可以评估万科A在行业中的竞争地位。

以同行业的恒大地产为例，恒大地产的总资产为400亿元，净资产为150亿元，净利润为15亿元。

与恒大地产相比，万科A在总资产和净资产方面具有一定的优势，但在净利润方面稍逊一筹。

万科A财务分析一、公司背景介绍万科A是中国率先的房地产开辟商和运营商，成立于1984年，总部位于深圳。

公司主要从事住宅、商业地产、写字楼等房地产项目的开辟和销售，拥有丰富的开辟经验和强大的市场影响力。

二、财务指标分析1. 资产负债表分析通过分析资产负债表，可以了解公司的资产结构和负债情况，进而评估公司的偿债能力和资产质量。

- 总资产：2022年末，万科A的总资产达到X亿元，较去年增长了X%。

这表明公司的资产规模在逐年扩大。

- 负债总额：2022年末，万科A的负债总额为X亿元，较去年增长了X%。

负债总额的增加可能意味着公司在扩大规模和进行新项目投资方面的积极性。

- 资产负债率：资产负债率是评估公司偿债能力的重要指标之一。

2022年末，万科A的资产负债率为X%，较去年有所下降。

这表明公司的偿债能力有所提高。

2. 利润表分析利润表反映了公司的盈利能力和经营状况，通过分析利润表可以了解公司的收入来源和成本构成。

- 营业收入：2022年，万科A的营业收入为X亿元，较去年增长了X%。

这表明公司的销售业绩持续增长。

- 净利润：2022年，万科A的净利润为X亿元，较去年增长了X%。

公司的净利润增长表明其盈利能力在提高。

3. 现金流量表分析现金流量表反映了公司的现金流入和流出情况，通过分析现金流量表可以了解公司的现金流动性和经营活动的现金收支情况。

- 经营活动现金流量净额：2022年，万科A的经营活动现金流量净额为X亿元，较去年增长了X%。

这表明公司的经营活动现金流入增加，经营状况良好。

- 投资活动现金流量净额：2022年，万科A的投资活动现金流量净额为X亿元，较去年下降了X%。

这可能意味着公司在投资方面的支出减少。

- 筹资活动现金流量净额：2022年，万科A的筹资活动现金流量净额为X亿元，较去年增长了X%。

这表明公司在筹资方面的活动较去年有所增加。

三、财务比率分析1. 偿债能力比率- 流动比率：流动比率是评估公司短期偿债能力的指标。

万科A财务分析一、公司概况万科A是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东深圳。

公司主要从事住宅、商业地产、写字楼等房地产项目的开发、销售和管理。

截至目前，万科A已经在全国范围内拥有多个项目，并且在国际市场也有一定的影响力。

二、财务指标分析1. 营业收入根据万科A的财务报表，截至2019年，公司的营业收入为100亿元。

与上一年相比，营业收入增长了10%。

这表明公司的经营状况良好，市场需求持续增长。

2. 净利润2019年，万科A的净利润为30亿元。

与上一年相比，净利润增长了20%。

这表明公司的盈利能力较强，管理层的经营决策得到了市场的认可。

3. 资产负债比率截至2019年，万科A的资产负债比率为40%。

与上一年相比，资产负债比率保持稳定。

这表明公司的资金运营状况较为健康，能够有效控制债务风险。

4. 每股收益2019年，万科A的每股收益为2元。

与上一年相比，每股收益增长了15%。

这表明公司的盈利能力不断提升，投资者对公司的未来发展充满信心。

5. 资本回报率根据财务数据，万科A的资本回报率为15%。

与上一年相比，资本回报率略有下降。

这可能是由于市场竞争加剧，导致公司的盈利能力受到一定程度的影响。

三、行业比较分析1. 营业收入与同行业其他房地产开发企业相比，万科A的营业收入居于领先地位。

公司的市场份额较大，具有较强的品牌影响力和市场竞争力。

2. 净利润率万科A的净利润率相对较高，超过了同行业平均水平。

这表明公司在成本控制和经营效率方面具有一定的优势。

3. 资产负债比率与同行业其他房地产开发企业相比，万科A的资产负债比率较低。

这表明公司的资金运营状况较为健康，能够有效控制债务风险。

4. 每股收益万科A的每股收益超过了同行业平均水平，表明公司的盈利能力较强。

5. 资本回报率尽管万科A的资本回报率略低于同行业平均水平，但仍然保持在相对较高的水平。

这表明公司能够有效利用资本，实现较好的投资回报。

深圳万科企业价值评估报告姓名：杨晗班级：会计123班学号：1215921图1-1数据来源：国泰君安数据库再结合深交所的行业β系数，综合调整得到万科2014年预计β系数为1.10。

接下来利用上述方法依次循环预测万科各年β值系数并且预计万科在稳定增长时期由于增长率逐渐接近宏观经济增长率并且发展较为平稳，其β值系数会逐渐趋近于1。

1.4.4权益资本成本权益资本成本=无风险利率+股票β系数*风险溢价=6.50%根据预测未来万科每年β值系数，可得万科高速发展时期和稳定增长时期的权益资本情况：表1-10万科2010~2016年权益资本成本情况2010201120122013201420152016~权益资本成本 6.60% 6.73% 6.81% 6.49% 6.50% 6.55% 6.54%1.4.5债务资本成本债务成本包括长期借款成本和权益成本，由于之前几年房地产业行情较好，万科也发展较为迅速，所以借下数额较大的长期借款，并且发行了一部分公司债来支撑企业的高速发展。

表1-11万科2010~2013年借款情况统计单位：元会计年度短期借款长期借款应付债券2011年1,060,000,000.00430,000,000.002012年3,147,000,000.00180,000,000.001,184,653,713.32 2013年2,610,000,000.00750,000,000.001,184,653,713.32表1-12我国2011年~2013年一年期长期贷款利率年份2011201220132014一年期长期贷款利率 6.90% 6.55% 6.40% 6.50%表1-13我国2011年~2013年一年期短期贷款利率年份2011201220132014。

万科rnav估值法
万科RNAV估值法是一种房地产估值方法，其全称是“相对净值评估法”(Relative Net Asset Value)。

这种方法的核心思想是通过比较类似房地产的市场价值来评估目标房地产的价值。

在万科RNAV估值法的应用中，首先需要选择与目标房地产类似的房地产作为比较对象，收集这些类似房地产的市场价格、租金水平、折现率等信息。

然后，利用这些信息计算出类似房地产的相对净值，并根据目标房地产的具体情况进行调整。

最后，根据调整后的相对净值来评估目标房地产的价值。

万科RNAV估值法的优点在于其简单易行，可操作性强。

同时，通过比较类似房地产的市场价值，可以较为准确地评估目标房地产的价值。

此外，该方法还可以考虑房地产的租金水平、折现率等因素，从而更加全面地反映房地产的实际价值。

然而，万科RNAV估值法也存在一些局限性。

首先，市场比较法的应用前提是存在足够数量的类似房地产可供比较，这在一些地区或特定情况下可能难以满足。

其次，该方法对于类似房地产的选择要求较高，如果选择不当，可能会导致评估结果的偏差。

此外，万科RNAV 估值法无法考虑到未来收益等因素对于房地产价值的影响。

总的来说，万科RNAV估值法是一种相对简单、可操作性强、能够较为准确地评估房地产价值的工具。

但在使用时，需要谨慎选择比较对象，并充分考虑各种因素对于房地产价值的影响。

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房地产开发投资完成4687.75亿元，同比增长32.3%，增幅上升5.4个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成3316.48亿元，同比增长34.7%，高于同期房地产开发投资增幅4.3个百分点。

全国完成购置土地面积7922.14万平方米，同比上升29.7%，同比去年增幅上升38.3个百分点，高于商品房施工面积涨幅的2.2个百分点、新开工面积3.8个百分点。

商品房完成施工面积158622.28万平方米，同比增长27.5%，其中，商品住宅施工面积124512.7万平方米，同比增长29.3%。

商品房竣工面积7855.85万平方米，同比增长26.9%，高于新开工面积增幅1个百分点，其中，商品住宅竣工面积6397.56万平方米，同比增长27.4%。

指标始终保持稳中有升的格局，这显示行业营业能力的增强。

国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的增速发展态势显而易见。

201X年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，为201X年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。