划拨土地转让三种情形的处理方式解析

土地使用权取得方式及区别是怎么样的？土地是国家所有的，我们要获得土地就要通过一定的方式获得。

那么关于土地使用权取得方式及区别是怎么样的?土地使用权我们依法享有，获得的方式分为三种，出让还有划拨，最后是转让，三种方式都可以依法获得土地的使用权，出让的方式，获得土地的一方要支付国家出让金。

土地是国家所有的，我们要获得土地就要通过一定的方式获得。

那么关于土地使用权取得方式及区别是怎么样的?土地使用权我们依法享有，获得的方式分为三种，出让还有划拨，最后是转让，三种方式都可以依法获得土地的使用权，出让的方式，获得土地的一方要支付国家出让金。

主要有：出让、划拨、转让。

▲一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。

3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

(二)以协议方式取得国有土地使用权(1)协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。

国有划拨土地转让管理最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。

国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。

也就是说,国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。

最高人民法院的司法解释结合社会现状和审判实际,从尽量尊重当事人双方的意思表示,不轻易确认合同无效,以促进合同加速履行和社会资源的有效利用的目的出发,对当事人在向人民法院起诉前,已符合法律、行政法规规定的条件,又不存在合同法第52条规定的无效情形,就应当认定合同有效。

简单来说,双方签订的原为无效的协议,在国家土地管理部门作出了办理出让手续或直接划拨等具有批准或认可意思表示的行政行为之后,人民法院在审理时不作无效认定。

结合该司法解释,人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下:(1)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。

(2)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。

因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权,其有权依照法定程序转让国有土地使用权。

(3)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金,从国家土地管理部门获得出让土地使用权。

受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。

(4)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

2023-11-06contents •划拨土地使用权概述•划拨土地使用权转让•划拨土地使用权出租•相关政策和法规•结论和建议目录01划拨土地使用权概述划拨土地使用权是指土地使用权由国家无偿授予给土地使用者，使用者取得土地使用权时仅需支付少量的土地补偿费与安置补助费。

在城市规划区范围内，对从事城市基础设施建设和公益事业建设的单位，经县级以上人民政府批准，可划拨土地使用权。

根据土地的用途，划拨土地可分为公益事业用地、市政基础设施用地、国有企事业单位用地等。

根据土地的性质，划拨土地可分为国有划拨土地和集体划拨土地。

划拨土地的用途和限制未经县级以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。

若需改变土地用途，必须符合城市规划要求，并重新办理用地审批手续。

划拨土地主要用于公益设施、市政基础设施、科教文卫体等社会事业的建设，其用途受到严格限制。

02划拨土地使用权转让条件划拨土地使用权转让需满足一定的条件，如土地达到一定的成熟度、地上建筑物达到一定的建设进度等。

具体条件可能因地区和政策差异而有所不同。

程序划拨土地使用权转让需经过申请、审批、公示等程序。

申请人需提交申请材料，包括土地使用权证、划拨土地使用权转让申请书等。

审批通过后，需进行公示，公示期满无异议后方可办理土地使用权转移手续。

转让的条件和程序转让的收益分配土地出让金划拨土地使用权转让时，需按照规定缴纳土地出让金。

土地出让金的数额通常根据土地的评估价值、用途、区位等因素确定。

收益分配划拨土地使用权转让的收益主要由受让方和出让方按照一定比例分配。

具体分配比例可能因地区和政策差异而有所不同。

转让的限制和违规责任限制划拨土地使用权转让时存在一些限制条件，如受让方需具备相应的资质、出让方需保证土地无权属纠纷等。

违规责任若划拨土地使用权转让过程中出现违规行为，如未经审批擅自转让、擅自改变土地用途等，将承担相应的违规责任，可能面临罚款、收回土地等处罚措施。

土地纠纷土地使用权的法律争议解析土地使用权是我国土地制度的重要组成部分，它在城乡经济社会发展中起到了至关重要的作用。

然而，由于土地资源的有限性和众多利益主体的参与，土地使用权往往成为争议的焦点。

本文将围绕土地纠纷中的土地使用权展开讨论，重点分析土地使用权的取得、转让和终止等方面的法律争议。

一、土地使用权的取得根据我国法律规定，土地使用权可以通过出让、划拨、出租等方式取得。

出让是指政府通过招拍挂等市场化形式，将土地使用权出售给需要土地的主体。

划拨则是指政府将土地使用权划拨给特定的主体使用。

出租是指土地使用权人将其拥有的土地使用权暂时转让给他人。

然而，在土地使用权的取得过程中，常常出现一些法律争议。

例如，在土地出让过程中，政府是否符合程序对土地使用权进行公平公正的招拍挂，是否出现利益输送等问题。

在土地划拨过程中，政府是否将土地划拨给符合条件的主体，是否存在行政裁定滥用等问题。

这些争议都需要依靠法律法规的明确规定和司法解释来加以解决。

二、土地使用权的转让土地使用权的转让是土地纠纷中的另一个重要议题。

土地使用权的转让一般分为两种情况：一是土地使用权人将土地使用权转让给他人；二是土地使用权人将地上附着物转让给他人。

在土地使用权的转让中，常见的法律争议包括转让程序的合法性和转让合同的效力问题。

土地使用权的转让必须符合相应的程序，例如出让合同、划拨合同等必须经过法律规定的手续，并遵守相应的合同法律规定。

同时，转让合同的效力也受到法律的保护，各方必须履行合同约定的权利义务。

三、土地使用权的终止土地使用权的终止是土地纠纷中最复杂的问题之一。

土地使用权的终止可以根据法律规定或者合同约定进行。

根据法律规定，土地使用权可以因为终止期限届满、法定原因、合同约定等原因而终止。

例如，在国家法定的土地使用年限到期后，土地使用权将自动终止。

此外，如果土地使用权人违反法律法规或者合同约定，使土地无法继续使用，土地使用权也可能被终止。

如何理解国有划拨土地使用权的转让如何理解国有划拨土地使用权的转让一、国有划拨土地使用权的概念、特点1、划拨土地使用权的概念：国务院1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定，"划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权"；1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条规定，"划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权"。

综合上述两项规定，划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。

2、划拨土地使用权的特点：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权①。

二、国有划拨土地使用权的取得、转让及审批1、划拨土地使用权的取得：除出让土地使用权外，依法无偿取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得方式。

根据《城市房地产管理法》第22条第1款的规定，"土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土规强制性规定的，合同无效。

三、划拨土地转让合同无效的效力补正如前所述，划拨土地使用权在经批准转让为出让土地使用权前，是不得转让的。

但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，"符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：......（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（一九九八年二月十七日国家土地管理局令）（第八号）第一条为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，根据土地管理法律、法规和有关政策，制定本规定。

第二条国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。

第三条国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。

签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。

租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

本规定所称国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定1、《土地管理法》:第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第（一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

2、《城市房地产管理法》：第三十九条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

第四十条房地产转让,应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

3、《城市房屋拆迁管理条例》:第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定.具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

4、国务院法制办对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复（国法秘函〔2002〕15号）：三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。

2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

’根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第三章第二节讲义1
国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）
1.国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）
2.国有建设用地使用权出让（有偿有期限）
3.国有建设用地租赁
4.建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营
1.国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）
1.1 划拨的含义
■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为
■划拨的最低权限在县级人民政府
1.2 划拨的范围
■国家机关用地和军事用地
■城市基础设施用地和公益事业用地
■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）
【2008年真题】
下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（）。

A.汽车加油站
B.地税局机关
C.城市绿地
D.街心公园
[答疑编号2526030104]
【答案】A
【解析】本题考查划拨用地范围。

A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。

参见教材P38。

1.3 划拨程序
■申请
设计任务书或初步设计
年度建设计划（立项）
建设用地规划许可证
■审批
■拨地
■发证
1.4 划拨土地转让、出租、抵押的条件
■土地使用者为公司企业、经济组织和个人
■有国有土地使用证
■具有地上建筑物的合法的产权证明
不同时满足以上条件的划拨建设用地,不得转让、出租、抵押
【重点难点】划拨土地转让的两种方式。

国有企业改制土地划拨转出让的处理方式是什么土地划拨转出让的处理方式，主要包括，办理土地出让手续，抵押租赁，作价入股，授权经营等。

国有企业土地改革的问题是比较比较难的问题，改革制度，防止了国有资产的流失。

在我们社会主义国家中，土地是国家所有和集体所有，我们对土地享有的只有使用权，但是可以对土地进行流转，促进土地资源的合理利用。

土地的流转方式包括土地划拨和土地转出让。

那么国有企业改制土地划拨转出让的处理方式是什么呢?接下来小编将为大家详细介绍一下。

▲国有企业改制土地划拨转出让的处理方式是什么?由于存在许多历史遗留问题，土地的处理一直是国有企业改制中的难点，也是决定改制是否成功，国有资产是否会流失的重要因素。

对于出让土地来说，由于权属较为明确，因此在改制过程中比较容易处理，主要问题存在于大量的划拨用地中。

本文就对国企改制中划拨用地的几种处理方式进行简单概述。

办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让土地是最为的方式。

改制企业可以将出让土地进行转让、抵押、租赁等，企业得以自由地根据经营状况来实现效益的最大化。

但是，很多国有企业资金紧张，负债率高，缴纳土地出让金对于它们是一项沉重的负担，因此，只有那些效益较好、资金较为充裕的国有企业在改制时才能够采取这种方式。

企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权，按期向政府缴纳租金，这可以大大降低企业的资金压力。

同时，在经政府土地管理部门批准后，土地租赁合同也可以转让、转租或者抵押。

对于资金不充裕，无力承担土地出让金的企业是一种比较有利的选择。

土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。

其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。

这种处理方式不会增加企业的负担，在企业效益好的情况下，也可以增加国家收入。

但是，采取这种方式将会使国家与企业共同承担经营风险，此外，土地使用权作为国有资本的投资方向也应当受到国有资本投资方针的限制。

划拨土地使用权转让如何办理？一、划拨地转让的实质经济法律关系:1、划拨土地使用权人－市县政府－土地受让人2、划拨土地使用权人－政府3、划拨土地使用权人－新的出让土地使用权人4、政府－土地出让二、政策依据:1、《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。

2、《协议出让国有土地使用权规范》三、办理原则：划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

四、办理程序:1、申请。

原土地使用权人应当持有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：2、受理和审查。

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。

经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

3、地价评估。

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

4、集体确定应缴出让金，拟订出让方案。

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格5、方案报批，发出准予转让通知书。

国有划拨土地怎么进行转让划拨土地使用权转让划拨土地使用权可以转让吗划拨土地使用权可以转让吗划拨土地使用权可以转让。

具有社会特色的土地使用特性，也指划拨土地使用权。

拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

划拨用地转让的处理方法土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，须办理出让手续：1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；5、以其他形式转让划拨土地使用权的。

6、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。

《房地产管理法》第40条一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

划拨用地使用权根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地和征用集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

3、取得划拨土地使用权，须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

划拨土地转让应注意的事项一、关于划拨土地国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。

国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准,并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》.由于土地使用权划拨时,土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益,且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格限制.《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定:“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准,可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目录》（国土资源部令第9号)，对上述可以划拨的四类用地范围进行了具体细化，因此,只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供。

划拨土地没有土地使用年限的规定。

但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年。

划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的,一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的，购买划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目那么将无法办理房产证,如果是经济适用房那么在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。

划拨土地的房屋由于土地成本较低，起相对价格也较低，但是大多不是正规商品房，无法办理全产权房产证，如遇到拆迁等问题,能否得到补偿将会是一个未知数，建议谨慎购买.土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。

案例分析土地作价入股的3种方案，哪一种更节税？随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化，在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等，这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付，加大了企业沉重的税收负担。

本文通过划拨、分立、划转以下三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧。

【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格,通过招投标手续购入市区地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。

A公司领导层商议一致同意，将成立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发。

这样以下列三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；2、由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。

【涉税成本分析】方案一：资产划转方案的涉税成本A公司需缴纳的税金如下：1、增值税根据财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

国有⼟地使⽤权的划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股有哪些区别我国国有⼟地使⽤权的取得⽅式包括划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股这四种⽅式。

⽽与此相对应的⼟地使⽤权类型有国有划拨⼟地使⽤权、出让⼟地使⽤权、承租⼟地使⽤权以及作价出资或⼊股⼟地使⽤权这四种类型。

那么国有⼟地使⽤权的划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股有哪些区别呢?接下来店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于这⽅⾯的知识，欢迎⼤家阅读!国有⼟地使⽤权的划拨、出让、租赁、作价出资或⼊股有哪些区别第⼀种，是国有⼟地使⽤权划拨取得⽅式的划拨⼟地使⽤权。

⾸先，国有⼟地使⽤权划拨，指的是经过县级以上⼈民政府依法批准，在⼟地使⽤者依法缴纳相关补偿、安置等费⽤后该⼟地归其使⽤，或者⽆偿交付该⼟地给使⽤者使⽤的⾏为。

此种⽅式下的⼟地使⽤权即是划拨⼟地使⽤权，系⼀种⽆偿的政府⾏政配置⽅式，且除法律、⾏政法规另有规定外，不受使⽤年限的限制，因⽽，划拨⽤地的范围受到法律的严格限制。

未经批准，⼟地使⽤者不得转让划拨⼟地使⽤权。

第⼆种，是出让⼟地使⽤权，是通过招标、拍卖、挂牌或者协议的⽅式取得的⼀种国有⼟地使⽤权。

⽤于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性的，须采⽤招标拍卖挂牌的⽅式才可以取得此种⼟地使⽤权。

出让⼟地使⽤权根据法律规定，按⽤途分有不同的年限，如居住⽤地年限是70年;⼯业⽤地、教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地、综合或者其他⽤地年限是50年;商业、旅游、娱乐⽤地年限是40年。

第三种，是承租⼟地使⽤权，顾名思义，是通过国有⼟地租赁⽅式取得的⼀种国有⼟地使⽤权。

承租⼈按约定⽀付⼟地租⾦的，并依法领取该租赁国有⼟地使⽤权权属证书，且依约完成协议中所要求的开发建设⼯程的，经相关部门同意或依照协议内容，可进⾏转租、转让以及抵押等⾏为。

但须依法进⾏登记，便于⼟地⾏政主管部门进⾏国有⼟地管理。

所以，承租⼈享有对该租赁⼟地的使⽤权权益、收益权权益和部分处置权权益。

第四种，是作价出资或⼊股⼟地使⽤权。

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。

在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。

非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。

然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。

一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。

首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。

第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。

划拔土地使用权处置方案划拔土地使用权指的是将国有土地使用权划归给符合条件的个人、组织或企业使用的行为。

土地使用权的处置方案是根据地方政府的规划和经济发展需要，经过科学论证和程序审批后制定的一系列措施和规定，目的是确保土地资源的合理利用以促进经济增长和社会进步。

以下是一个划拔土地使用权处置方案的具体内容。

一、前期准备阶段1.确定划拔土地使用权的目的和范围：包括划拔的土地类型、用途以及划拔土地的总面积。

2.制定划拔土地使用权的管理办法：包括划拔土地使用权的申请、审批和审查程序，以及相关规定和纪律。

3.指定责任单位和责任人：明确划拔土地使用权的主管部门、管理单位以及相关人员的职责和权限。

二、申请和审批阶段2.主管部门审查和初审：主管部门对申请材料进行审查，根据法律法规和相关政策对申请条件进行初步评估。

3.公示和听证：对初审通过的申请进行公示，并组织听证会，听取公众意见和相关利益方的意见。

4.综合评估和拟定方案：主管部门对申请进行综合评估，拟定划拔土地使用权的方案，包括土地使用期限、土地出让方式、土地收益分配等。

5.审批和批复：将拟定的方案提交给上级主管部门审批，并获得批复。

批复包括明确划拔土地使用权的条件、措施，以及责任单位和责任人。

三、实施和管理阶段1.土地出让和合同签订：经批复后，将土地进行出让，与申请者签订土地使用权合同。

合同中包括土地使用权的起始日期、使用期限、使用方式和管理要求等。

2.监督和检查：对划拔土地使用权的实施和管理进行监督和检查，确保合同约定的规定得到落实。

3.税收和费用征收：按照规定向申请者征收土地出让金、土地使用权转让费以及相关税收和费用。

4.绩效评估和奖惩措施：对划拔土地使用权的效果进行评估，并根据评估结果提出奖励或处罚措施。

5.变更和终止：根据实际情况，对土地使用权进行变更或终止，参照前期程序重新制定处置方案。

四、整改和完善阶段1.根据划拔土地使用权的效果进行整改和完善，对存在的问题进行改进。

划拨⼟地须经过哪些转让程序⼟地转让不同于普通的民事⾏为那样有繁琐的费⽤，法律仅仅规定应当缴纳的费⽤，费⽤的承担仍然可由双⽅约定。

但是⼟地转让的程序是⽐⼀般的民事⾏为要复杂的，需要经过很多的程序，才能最终取得⼟地使⽤权。

具体的⼟地转让程序是怎样的，让店铺⼩编来告诉⼤家吧。

划拨⼟地须经过哪些转让程序根据划拨⼟地转让程序。

⼟地使⽤⼈向审批部门递交申请材料，经审批后，由所在市国⼟局与⼟地使⽤⼈协商地价，签订⼟地出让合同，并缴纳⼟地出让⾦、营业税及附加契税等。

使⽤⼈以出让⽅式取得国有⼟地使⽤权后，转让国有⼟地使⽤权的，再按下列程序办理(以北京市为例)：⼟地使⽤⼈作为申请⼈向市国⼟房管局提出⼟地转让申请，并准备以下⽂件报送市国⼟房管局：1.⼟地转让申请(原件)；2.转让⽅与转受让⽅签订的⼟地使⽤权转让合同(原件)；3.《国有⼟地使⽤权出让合同》及缴纳地价款、契税等费⽤的单据，转让⼟地在远郊区县的，提交远郊区县国⼟房管部门出具的地价款及契税全部缴纳的证明；4.《国有⼟地使⽤证》；5.转让⽅关于项⽬的⼯程进度及投资情况的说明及相关证明⽂件；6.关于转让房地产价值的评估报告(⼟地转让合同中的价格明显偏低或偏⾼的，需提交此件)；7.转让⽅出具的⽆法院查封的证明以及房地管理部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明⽂件；8.转让⽅和转受让⽅的法⼈资格证书或执照，以及申请⼈在市国⼟房管局受理申请后，除接到退件通知外，在3个⼯作⽇后到⼟地利⽤中⼼领取《北京市国有⼟地使⽤权转让登记表》，在⼟地利⽤中⼼的指导下进⾏填写，并组织安排进⾏⽤地现场的勘察。

申请⼈填写完《北京市国有⼟地使⽤权转让登记表》并加盖公章后，由⼟地利⽤中⼼在5个⼯作⽇内将⽂件装订成册井签署意见后报送⼟地出让处审查。

《北京市国有⼟地使⽤权转让登记表》批准后，由⼟地利⽤中⼼通知申请⼈，在转受让⽅缴纳转让契税后，申请⼈领取《北京市国有⼟地使⽤权转让登记表》。

综上所述，划拨⼟地转让程序是⽐⼀般的民事⾏为要复杂的，需要提交的材料也要很多，才能取得⼟地的使⽤权，花费的时间也久。