我国农村集体建设用地流转价格问题研究
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下形 成 的 流转 价格 。是 农 民个 人 或 者 集 体 组 织 私 下 自发 流转 集
转 有 初 次 流 转 和再 次 流 转 之 分 ， 者 是 指 农 民 集 体 经 济 组 织 的 前 土地 产权代表或 者农民个人 ， 集体建设用地 的使用权 通过 出 将 租 、 价 人 股 等 形 式 转 移 、 渡 给土 地 使 用 者 的行 为 ． 农 用 地 作 让 既
前 。 有 价 格 与 地 缘 优 势 的 集 体 建 设 用 地 ． 来 越 吸 引 着 城 市 具 越 与集体经济组织 的注意力 ， 体建设＿地进人 土地流转 市场 已 集 ｝ 丹 ＿
是 不 争 的事 实 。 特 别 是 在 城 市 郊 区 和 经 济 相 对 发 达 的 乡镇 ． 农
土 地 作 为建 设 用地 。 从 流 转 来 源 上 看 ， 集体 建设 用 地 流 转 有 存 量 流 转 和 增 量 流 转 。存 量 流 转 是 指 已经 依 法 批 准 的 集 体建 设 用 地 及 其 地 上建 筑 物 、 附着 物在 总数 不 变 情 况 下 的 流 转 。增 量 流 转 是 指 新 增 的 集 体 建 设 用 地 流 转 ， 农 用 地 的 转 用 、 地 开 发 有 土 整 理 而 增 加 的 集 体 建设 用 地 和 未 利 用 土地 的流 转 等 。
组织 、 大规 模 、 多形 式 的 流 转 。但 是 ． 目前 为 止 我 国对 于 集 体 建设 用地 流 转 价 格 评 估 还 没 制 定 相应 的技 术规 程 。 因 到
此 ， 究 农 村 集 体 建设 用 地 价 格 评 估 具有 一 定 的 现 实意 义 。在 分析 我 国农 村 集 体 建 设 用地 流 转 价 格 相 关概 念 ， 转 价 研 流 格 现 状 及 存 在 问题 的 基 础 之 上 ， 出 了 改 善 农 村 集 体 建 设 用 地 价 格 评 估 的 建 议 。 提
呈 不 可 逆 转 的 发 展 趋 势 。然 而 相 比我 国 城 镇 国 有 建 设 用 地 比较 成 熟 的 价 格 体 系 研 究 。 国 农 村 集 体 建 设 用 地 流 转 市 场 还 处 于 我
初 级 阶 段 ， 育 不完 善 ， 少 相 应 的 技术 规 程 ． 地 在 实 践 操 作 发 缺 各
体 建 设 用 地 时 供 需 双 方 协 商 的价 格 。 因 为 是 私 下 流转 。 乏 法 缺
－
８— ３
农 业 经 济
球 障 ， 以 流 转 价 格 确 定 的 自主 性 和 随 意 性 强 ． 格 混 乩 火 昕 价
农ｆ 济ｔ 技２ 第２卷 ２ （ ２ ） １ ｊ ０１ ｊ 经 科 １年 ２ 第１ 总 ８Ｉ ３｝ ｊ 】
体建 设 刚 地 的 专 业 估 价 规 范 廊 在农 片地 基 准 地 价 竹 上 作 的 ｛
基 础上 ， 照 已经 比较 成 熟 的城 镇 国有 建设 ｝ 地 价 格 评 估体 系 参 ｌ ｛
和 农 ｊ 地 分 等 定 级 规程 ， 步 建 立 与城 镇 建 设 川 地 定 价 价 价 体 ＝ ｝ ｛ 逐 系 相 衔 接 的 农 村 集 体 建 设 用 地 定 价 估 价 体 系 ． 快 制 定 《 民 尽 农
度 、 积 率 、 化 率 等 客 观 指 标 以 及其 他 限制 条 件 ， 果 土 地 用 容 绿 如 途 或 容 积 率 发 生 改 变 ， 地 价 格 也 会 有 明 显 变 化 。一 般 情 况 ， 土 同
一
集 体 建 设 用 地 流 转 ， 是 功 能 或 用 途 的 改 变 ． 是 权 利 的 不 而
流 转 。从 流 转 权 利 的 种 类 看 ， 体 建 设 用 地 流 转 可 分 为 所 有 权 集 流 转 和 使 用 权 流 转 ， 有 权 流 转 即 国 家 通 过 征 用 的 方 式 将 农 村 所
地 块 。 业 用 地 价 格 高 于 住 宅 用 地 ， 宅 用 地 高 于 工业 用地 。 商 住
３． 估 价 规 程 不 配 套 。 据 不 明 确 １ 依
规 程 ． 苍 试 点 地 区 的 上 作经 验 。 手 制 定 农 民 震 建 设 Ｈ 地 借 着 Ｊ 流转 价格 的 评 估 规 程 ．政 府 临管 部 门 要 针 对 不 同 区 域 ． 不 类 别 的 流 转 土地 ． 定 相 应 的 评 价 标 准 及 估 价 技 术 参 数 ． 定 集 确 制
观 定 ． 主要 ｍ政 府 测挖 ， 不能 适 应 市场 经 济 的要 求 、
随 着 我 国 经 济 的 快 速 发 展 ． 集 体 建 设 川 地 的 求 不 断增
』 ． 转 规 摸 越 来 越 大 ． 罔应 借 搭 罔 有 建 没 川 地 的 土 地 价 Ｊ流 Ｉ Ｉ 我
３ 集体 建设 用地 流转 价格 的现状及 存 在的 问题
中 也 没 有 统 一 的 标 准 ． 有 形 成 统 一 的 市 场 价 格 体 系 。 流 转 行 没 为 不 规 范 、 转 价 格 低 廉 、 乡建 设 用 地 使 用 制 度 的 二 元 结 构 流 城 等 问 题 的严 重普 遍 存 在 ， 大 制 约 了我 国集 体 建 设 用 地 的 高 效 极 流转 ， 害 了农 民 的权 益 ， 利 于 “ 损 不 三农 ” 题 的 破 解 。 问 基 于 以 上 背 景 ，笔 者 认 为 研 究 集 体 建 设 用 地 流 转 价 格 问 题 ． 讨 构 建 科 学 、 理 的 集 体 建 设 用 地 流 转 价 格 体 系 ． 出 切 探 合 提 实 可 行 的农 村 集 体建 设 用 地 使 用 权 流转 价 格 管 理 方 法 ． 有 较 具
价时点 ， 土地 流 转 的价 格 也 是 不 一 样 的 。 第五 ， 土地 规 划 用 途 。也 就 是 该 地 块 的 规 划 用 途 、 筑 密 建
集 体 建 设 用 地 包 括 乡镇 、 办 企 业 用 地 、 村 居 民 住 宅 建 村 农 设 用 地 、 （ ） 公 共 设 施 和 公 益 事 业 用 地 ３种 类 型 。 乡 镇 村
目前 我 国集 体 建 设 用地 流转 价 格 的 形 成 主 要 有 三 种类 型 ， 第一 种 是 合法 流 转 下 的 征 地 补偿 价格 。既 国家 先 将 集 体 土地 征 为 国有 ， 后 再 转 为 建 设 用 地 ， 以 政 府 规 定 的 统 一 的 标 准 补 然 是 偿 价格 来 确定 购 买集 体 建设 用 地 的价 格 。第 二 种 是 “ 形 交 易 ” 臆
目前 我 罔 城 镇 国 有 建 设 土 地 的 流 转 已 经 有 了 比 较 完 善 的 价 格 机 制 ． 地 价 格 的 评 估 在 … 比较 成 熟 的 理 论 和体 系 指 导 上
下 进 行 制 定 ‘ 城 镇 土 地 分等 定 级 规 程 》 《 镇 土 地 估价 规 Ｔ《 、城
孙海 找 村集 建 地流 价 题 究 热： 农 体 设ｌ 转 格问 研 ＋ ｛
农 业 经 济
我国农村集体建设用地流转价格问题研究
孙 海 燕
（ 河南理 工 大学 测绘 与 国土信 息 工程 学院 ， 河南 焦 作
４ ４０ ） ５ ００
［ 摘 要 】 目前 ， 国 禄 村 集 体 建 设 用地 流 转 已冲 破 法 律 的桎 梏 由最 初 的 自发 、 我 小规 模 出 租 房 屋 、 场地 等 演 变 为 有
强的学术意义和现实意义。
地使 用权 ， 地 租赁权 ， 地继 承权和抵押 权 ， 地发展权等 ， 土 土 土 明确 流转 主体 的 权 利 。针 对 相 同一 块 土 地 ， 地 被 赋 予 的权 利 土 不同 ， 土地 价 格 也 会 有 很 大差 异 。 第 二 ， 地 所 处 区域 不 同 。如 城 市 规 划 区 内 的 集 体 建 设 用 土 地 ， 城 市影响 大 ， 地利用 的集约度 高 、 受 土 区位 条 件 好 ， 场 更 市 加 活 跃 ， 流转 价 格 就 高 。而 规 划 区外 的 集 体 土地 流 转 则 不 然 。 其 第 三 ， 流 转 土 地 的开 发 程 度 。即该 地 的 水 、 、 、 等设 待 电 路 气
施 以及 场 地 平 整 等 成 为 建 设 用 地 条 件 的现 状 。这 些 基 础设 施 配
２ 集体 建 设 用地流 转价格 相 关概念 界 定
２ １ 集体 建设 用 地 流 转 ．
套越齐全 ， 土地 价 格 也 就 越 高 。 第 四 ， 地 估 价 时 点 。地 价 现 阶 段 总 体 呈 上升 趋 势 ， 同估 土 不
２２ 集 体 建 设 用 地 流 转 价 格 内 涵 － 农 民 集 体 所 有 建 设 用 地 流 转 价 格 内涵 应 该 从 以 下 几 个 方 面 加 以考 虑 ： 一 ， 地 的 产 权 状 况 。要 考 虑 土 地 的所 有 权 ， 第 土 土
民 集 体 所 有 的 建 设 用 地 大 量 入 市转 让 、出租 的 现 象 十 分 普 遍 ．
集体 建设 用 地 定 级 估 价 规 程 》 ，建 立 农 民集 体 建 设 川 地 定级 估
程 》 一 系列 闰 家 觇程 。规 定 了我 国 城 镇 土 地 估 价 的 范 嗣 、 地 等 土 价格 内 汹 、 价 原 则 及 价 格 影 响 素 、 本 估 价 方 法 等 为 我 国 估 基
［ 键 词 ］ 村 集 体 建 设 用 地 ； 转 价格 ； 估 建 议 关 农 流 评
１ 引言
资 源 配 置 是 经 济 学 研 究 的 基 本 命 题 。土 地 作 为 一 种 稀 缺 资 源 ． 配 置 效 率 直接 影 响 到 土 地 利 用 的经 济 、 会 和 生 态 效 ， 其 社 时 对 土地 所 有 者 、 用 者 和 管 理 者 产 生 重 要 的 利 益 影 响 。 目 使
转 有 初 次 流 转 和再 次 流 转 之 分 ， 者 是 指 农 民 集 体 经 济 组 织 的 前 土地 产权代表或 者农民个人 ， 集体建设用地 的使用权 通过 出 将 租 、 价 人 股 等 形 式 转 移 、 渡 给土 地 使 用 者 的行 为 ． 农 用 地 作 让 既
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是 不 争 的事 实 。 特 别 是 在 城 市 郊 区 和 经 济 相 对 发 达 的 乡镇 ． 农
土 地 作 为建 设 用地 。 从 流 转 来 源 上 看 ， 集体 建设 用 地 流 转 有 存 量 流 转 和 增 量 流 转 。存 量 流 转 是 指 已经 依 法 批 准 的 集 体建 设 用 地 及 其 地 上建 筑 物 、 附着 物在 总数 不 变 情 况 下 的 流 转 。增 量 流 转 是 指 新 增 的 集 体 建 设 用 地 流 转 ， 农 用 地 的 转 用 、 地 开 发 有 土 整 理 而 增 加 的 集 体 建设 用 地 和 未 利 用 土地 的流 转 等 。
组织 、 大规 模 、 多形 式 的 流 转 。但 是 ． 目前 为 止 我 国对 于 集 体 建设 用地 流 转 价 格 评 估 还 没 制 定 相应 的技 术规 程 。 因 到
此 ， 究 农 村 集 体 建设 用 地 价 格 评 估 具有 一 定 的 现 实意 义 。在 分析 我 国农 村 集 体 建 设 用地 流 转 价 格 相 关概 念 ， 转 价 研 流 格 现 状 及 存 在 问题 的 基 础 之 上 ， 出 了 改 善 农 村 集 体 建 设 用 地 价 格 评 估 的 建 议 。 提
呈 不 可 逆 转 的 发 展 趋 势 。然 而 相 比我 国 城 镇 国 有 建 设 用 地 比较 成 熟 的 价 格 体 系 研 究 。 国 农 村 集 体 建 设 用 地 流 转 市 场 还 处 于 我
初 级 阶 段 ， 育 不完 善 ， 少 相 应 的 技术 规 程 ． 地 在 实 践 操 作 发 缺 各
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农 业 经 济
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和 农 ｊ 地 分 等 定 级 规程 ， 步 建 立 与城 镇 建 设 川 地 定 价 价 价 体 ＝ ｝ ｛ 逐 系 相 衔 接 的 农 村 集 体 建 设 用 地 定 价 估 价 体 系 ． 快 制 定 《 民 尽 农
度 、 积 率 、 化 率 等 客 观 指 标 以 及其 他 限制 条 件 ， 果 土 地 用 容 绿 如 途 或 容 积 率 发 生 改 变 ， 地 价 格 也 会 有 明 显 变 化 。一 般 情 况 ， 土 同
一
集 体 建 设 用 地 流 转 ， 是 功 能 或 用 途 的 改 变 ． 是 权 利 的 不 而
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地 块 。 业 用 地 价 格 高 于 住 宅 用 地 ， 宅 用 地 高 于 工业 用地 。 商 住
３． 估 价 规 程 不 配 套 。 据 不 明 确 １ 依
规 程 ． 苍 试 点 地 区 的 上 作经 验 。 手 制 定 农 民 震 建 设 Ｈ 地 借 着 Ｊ 流转 价格 的 评 估 规 程 ．政 府 临管 部 门 要 针 对 不 同 区 域 ． 不 类 别 的 流 转 土地 ． 定 相 应 的 评 价 标 准 及 估 价 技 术 参 数 ． 定 集 确 制
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随 着 我 国 经 济 的 快 速 发 展 ． 集 体 建 设 川 地 的 求 不 断增
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３ 集体 建设 用地 流转 价格 的现状及 存 在的 问题
中 也 没 有 统 一 的 标 准 ． 有 形 成 统 一 的 市 场 价 格 体 系 。 流 转 行 没 为 不 规 范 、 转 价 格 低 廉 、 乡建 设 用 地 使 用 制 度 的 二 元 结 构 流 城 等 问 题 的严 重普 遍 存 在 ， 大 制 约 了我 国集 体 建 设 用 地 的 高 效 极 流转 ， 害 了农 民 的权 益 ， 利 于 “ 损 不 三农 ” 题 的 破 解 。 问 基 于 以 上 背 景 ，笔 者 认 为 研 究 集 体 建 设 用 地 流 转 价 格 问 题 ． 讨 构 建 科 学 、 理 的 集 体 建 设 用 地 流 转 价 格 体 系 ． 出 切 探 合 提 实 可 行 的农 村 集 体建 设 用 地 使 用 权 流转 价 格 管 理 方 法 ． 有 较 具
价时点 ， 土地 流 转 的价 格 也 是 不 一 样 的 。 第五 ， 土地 规 划 用 途 。也 就 是 该 地 块 的 规 划 用 途 、 筑 密 建
集 体 建 设 用 地 包 括 乡镇 、 办 企 业 用 地 、 村 居 民 住 宅 建 村 农 设 用 地 、 （ ） 公 共 设 施 和 公 益 事 业 用 地 ３种 类 型 。 乡 镇 村
目前 我 国集 体 建 设 用地 流转 价 格 的 形 成 主 要 有 三 种类 型 ， 第一 种 是 合法 流 转 下 的 征 地 补偿 价格 。既 国家 先 将 集 体 土地 征 为 国有 ， 后 再 转 为 建 设 用 地 ， 以 政 府 规 定 的 统 一 的 标 准 补 然 是 偿 价格 来 确定 购 买集 体 建设 用 地 的价 格 。第 二 种 是 “ 形 交 易 ” 臆
目前 我 罔 城 镇 国 有 建 设 土 地 的 流 转 已 经 有 了 比 较 完 善 的 价 格 机 制 ． 地 价 格 的 评 估 在 … 比较 成 熟 的 理 论 和体 系 指 导 上
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孙海 找 村集 建 地流 价 题 究 热： 农 体 设ｌ 转 格问 研 ＋ ｛
农 业 经 济
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孙 海 燕
（ 河南理 工 大学 测绘 与 国土信 息 工程 学院 ， 河南 焦 作
４ ４０ ） ５ ００
［ 摘 要 】 目前 ， 国 禄 村 集 体 建 设 用地 流 转 已冲 破 法 律 的桎 梏 由最 初 的 自发 、 我 小规 模 出 租 房 屋 、 场地 等 演 变 为 有
强的学术意义和现实意义。
地使 用权 ， 地 租赁权 ， 地继 承权和抵押 权 ， 地发展权等 ， 土 土 土 明确 流转 主体 的 权 利 。针 对 相 同一 块 土 地 ， 地 被 赋 予 的权 利 土 不同 ， 土地 价 格 也 会 有 很 大差 异 。 第 二 ， 地 所 处 区域 不 同 。如 城 市 规 划 区 内 的 集 体 建 设 用 土 地 ， 城 市影响 大 ， 地利用 的集约度 高 、 受 土 区位 条 件 好 ， 场 更 市 加 活 跃 ， 流转 价 格 就 高 。而 规 划 区外 的 集 体 土地 流 转 则 不 然 。 其 第 三 ， 流 转 土 地 的开 发 程 度 。即该 地 的 水 、 、 、 等设 待 电 路 气
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２ 集体 建 设 用地流 转价格 相 关概念 界 定
２ １ 集体 建设 用 地 流 转 ．
套越齐全 ， 土地 价 格 也 就 越 高 。 第 四 ， 地 估 价 时 点 。地 价 现 阶 段 总 体 呈 上升 趋 势 ， 同估 土 不
２２ 集 体 建 设 用 地 流 转 价 格 内 涵 － 农 民 集 体 所 有 建 设 用 地 流 转 价 格 内涵 应 该 从 以 下 几 个 方 面 加 以考 虑 ： 一 ， 地 的 产 权 状 况 。要 考 虑 土 地 的所 有 权 ， 第 土 土
民 集 体 所 有 的 建 设 用 地 大 量 入 市转 让 、出租 的 现 象 十 分 普 遍 ．
集体 建设 用 地 定 级 估 价 规 程 》 ，建 立 农 民集 体 建 设 川 地 定级 估
程 》 一 系列 闰 家 觇程 。规 定 了我 国 城 镇 土 地 估 价 的 范 嗣 、 地 等 土 价格 内 汹 、 价 原 则 及 价 格 影 响 素 、 本 估 价 方 法 等 为 我 国 估 基
［ 键 词 ］ 村 集 体 建 设 用 地 ； 转 价格 ； 估 建 议 关 农 流 评
１ 引言
资 源 配 置 是 经 济 学 研 究 的 基 本 命 题 。土 地 作 为 一 种 稀 缺 资 源 ． 配 置 效 率 直接 影 响 到 土 地 利 用 的经 济 、 会 和 生 态 效 ， 其 社 时 对 土地 所 有 者 、 用 者 和 管 理 者 产 生 重 要 的 利 益 影 响 。 目 使
