物业全生命周期管理

物业设备全生命周期管理一、定义由物业办理入伙之日起，全面对物业内的设施、设备，进行有计划性的维护，维修，改造，更新直至报废的全过程管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。

二、设备生命周期各个阶段1、运行维修管理阶段2、更换报废管理阶段三、物业设备生命周期管理1、设备评估1.1评估依据1.1.1国务院《国有资产评估管理办法》1991.111.1.2原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.51.1.3财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.61.2评估方法1.2.1成本法的计算公式资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值1.2.2重置成本的计算机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用以及因资金占用所发生的资金成本设备的直接成本一般包括设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本设备的间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等1.2.3实体性贬值的计算实体性贬值的计算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。

1.2.3.1观察法：通过观察或借助少量的检测工具对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断可以采用德尔菲法、模糊综合判断法、专家会议法。

1.2.3.2使用年限法：若不考虑设备的残值αp＝L1／L其中,αp 设备的实体性贬值率；L1 已使用寿命；L 总使用寿命若考虑设备的残值αp＝)1(1－ΔLL其中, Δ设备的残值率设备的使用寿命可以用时间、使用次数以及行驶里程等表示。

1.2.3.3修复费用法：若设备所发生的实体性贬值是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于补偿实体性损耗所发生的费用。

1.2.4功能性贬值的计算设备的功能性贬值分为两种，一种反映为更新重置成本低于复原重置成本；另一种反映为新设备的运营费用低于老设备。

物业全生命周期客户服务标准物业全生命周期客户服务全程体验是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程，融创地产针对与客户的每一个触点开展体系化、标准化的服务，搭建客户服务全程体验平台。

这不仅可以实现客户服务关键触点标准化，还有利于打造融创地产服务品牌，推动客户满意度、忠诚度提升。

客户服务全程体验所涉及的组织机构有项目公司销售部、客服部、项目管理部、物业公司及集团公司营销中心、物业管理部(客服部)。

集团营销中心、物业管理部是服务统筹、管理及监督部门，项目公司销售部、客服部、项目管理部及物业公司是具体服务的执行部门。

一、签约前体验(一)项目推广应客观、准确地反映项目及公司信息1、服务目标：满足客户初步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户真实、全面、高效地了解项目产品与公司品牌。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、项目成本部、广告公司、制作公司及媒体发布公司。

4、实现方式：销售说辞、楼书、海报、户型图、规划沙盘、单体模型、工地围档及广告发布等。

5、服务要点：销售说辞、销售道具及宣传推广文件应严格按照项目自身特点及国家法规进行设计、制作、展示、发布，并经项目管理部设计工程人员、法务人员审核确认后方可执行。

(二)销售现场应真实、系统地展示公司与项目形象1、服务目标：满足客户进一步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户选择理想产品。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、物业公司。

4、实现方式：售楼处、样板示范区及工地现场等。

5、服务要点：(1)售楼处、样板示范区、工地现场应严格按照设计图纸及产品配置进行施工展示，样板示范区需经项目管理部设计人员、工程管理人员检验后方可开放;(2)售楼处——应严格按照集团要求摆放公司品牌及“客户俱乐部”宣传资料;陈列公司及项目荣誉证书;公示企业资质证书、项目五证、销售人员上岗信息、销售房源及价格信息、签约合同文本、项目风险提示、投诉渠道等;(2)样板示范区——应根据项目自身情况，尽可能做到毛坯样板间、精装样板间、园林示范区、工法展示区的全面展示，使客户能够全面真实地体验所购买的产品;示范区应严格按照设计图纸进行施工，禁止为追求展示效果而任意放大、缩小空间尺寸，样板间及工法展示中与设计图纸或实际配置不一致地方，应设置公示牌提醒客户;(4)工地现场——应实施规范化管理，包括施工材料摆放、工地人员着装、行为举止等;现场包装应严格按照视觉识别手册执行。

物业经营管理试题及参考答案1 、(B)是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业B．收益性物业C．公共物业D．所有物业2、别墅(Villa)是指在风景区或者在郊外建造的供休养的住所。

下列概念中，惟独(C)具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅B．叠拼别墅C．独栋别墅D．双拼别墅3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、(A)、设施设备管理和物业保险管理。

A．日常维护和维修B．确定管理标准C．资产管理D．构建信息基础4、物业经营管理是(ACDE)等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯通于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A．物业管理B．房地产开辟C．房地产资产管理D．房地产组合投资管理5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是(D)A．政策影响性B．专业管理依赖性C．相互影响性D．位置固定性或者不可挪移性6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或者股票的投资者，也就分享了房地产投资的部份收益，成为(D)A．MBS 投资者B ．REITs 投资者C．房地产直接投资者D．房地产间接投资者7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有(BE)。

A．系统风险是指市场供求风险B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制C．或者然损失风险属于个别风险D．周期风险属于个别风险E．持有期风险属于个别风险8、房地产投资的风险主要体现在(ABCD)。

A．投入资金的安全性B．期望收益的可靠性C．投资项目的变现性D．资产管理的复杂性E．投资项目的复杂性9、从(A)中扣除( )后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A．有效毛收入运营费用B．潜在毛租金收入运营费用C．有效毛收入空置和收租损失D．潜在毛租金收入空置和收租损失10、(C)是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

A．全部投资回收期B．动态投资回收期C．静态投资回收期D．投资回收终止期11 、收益性物业的运营费用包括(DE)等。

房地产项目开发全生命周期运营管控要点【摘要】本文介绍了房地产项目开发全生命周期运营管控的关键要点。

首先要进行市场调研与前期规划，确定项目定位与需求。

其次是土地选址与规划设计，确保项目的合理布局与开发。

接着是项目建设与施工管理，要严格控制质量和进度。

然后是销售与营销策略，提高项目的知名度和销售效率。

最后是物业管理与运营，确保项目的长期稳定运作。

全面管控房地产项目开发全生命周期，能够提高项目的可持续发展和长期价值，为投资者创造更大的利润空间。

通过合理规划和有效管理，房地产项目能够更好地满足市场需求，提升竞争力和盈利能力。

【关键词】房地产项目、全生命周期、运营管控、市场调研、前期规划、土地选址、规划设计、项目建设、施工管理、销售、营销策略、物业管理、可持续发展、长期价值。

1. 引言1.1 房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发全生命周期运营管控是确保一个项目从规划到运营阶段顺利进行的关键环节。

在整个项目周期内，管理团队需要关注市场调研与前期规划、土地选址与规划设计、项目建设与施工管理、销售与营销策略以及物业管理与运营等方面的要点。

市场调研与前期规划是决定项目成功的关键。

通过对市场需求、竞争对手和政策法规的分析，确定项目定位和规划方向。

在土地选址与规划设计阶段，要考虑土地的地理位置、可行性和开发潜力，确保选择最合适的土地进行规划设计。

项目建设与施工管理是保证项目质量和进度的重要环节。

管理团队需要与施工方合作，确保项目按照设计标准和时间表进行施工。

销售与营销策略是项目成功的关键。

要根据市场需求和竞争情况制定有效的销售策略，吸引客户购买项目。

物业管理与运营阶段是项目实现长期价值的关键。

要保持物业的良好管理，提升物业价值，并确保项目持续盈利。

全面管控房地产项目开发全生命周期，可以提高项目的可持续发展和长期价值，为投资者带来更大的回报。

2. 正文2.1 市场调研与前期规划市场调研是房地产项目开发全生命周期运营管控的重要一环。

房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发全生命周期运营管控是指从项目规划、设计、建造、交付、营销到后期运营的全过程管理和控制。

管控好整个项目的生命周期，能够有效保障项目的顺利进行和高质量完成。

下面是房地产项目开发全生命周期运营管控的要点：1. 项目规划：确定项目的整体定位和目标，包括项目类型、规模、功能、市场定位等。

还要进行市场调研，分析目标客群的需求和竞争情况，为后续设计和营销提供依据。

2. 设计阶段：根据项目的定位和目标，进行项目的整体规划和设计。

要注意与相关部门的沟通和协调，确保设计方案符合法规要求，并能够有效满足市场需求。

3. 建造阶段：制定详细的施工计划，包括工期、资源调度、安全保障等。

对施工单位进行选择和管理，加强工地现场管理，确保施工质量和进度。

4. 交付阶段：建设完成后，进行一系列的验收工作，包括物业交割、工程竣工验收等。

要组织开展相关的宣传和推广活动，吸引购房者并促成交易。

5. 营销阶段：通过市场营销手段，推广项目，吸引客户购买。

包括广告宣传、展示中心建设、销售策略等。

要做好客户关系管理，提供优质的售后服务，以保持客户的满意度。

6. 后期运营：项目交付后，还需要进行相关的运营和管理工作。

包括物业管理、设施运维、安全防控等。

要建立完善的管理体系和运营流程，确保项目的长期稳定运营。

7. 风险管理：全生命周期管控中，要及时发现和应对各种风险。

包括市场风险、工程风险、法律风险等。

要建立风险预警机制，制定相应的风险控制措施，降低风险对项目的影响。

8. 监控和评估：对项目的各个阶段进行监控和评估，及时发现和解决问题。

包括质量监控、进度监控、成本监控等。

要建立相应的评估指标和评估体系，对项目的绩效进行评估，为后续改进提供依据。

房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着中国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产行业作为国民经济的支柱产业，一直以来都备受关注。

随着城市规划的不断完善和人们对居住环境的不断提升，房地产项目开发的全生命周期运营管控变得更加重要。

本文将从项目开发的各个阶段出发，深入探讨房地产项目开发全生命周期运营管控要点。

一、前期规划与立项阶段在房地产项目开发的前期规划与立项阶段，项目的成功运营与否离不开一个良好的规划与立项。

在这一阶段，需要充分考虑项目的地理位置、周边环境、交通便利程度、规划指标等诸多因素，以确保项目的可行性。

需要对市场需求进行深入的调研分析，确定项目的产品定位与需求定位，确定项目的总体规划和发展方向。

前期规划与立项阶段还需要充分考虑项目资金的筹措与投入，合理制定项目的投资计划和资金使用方案。

二、开发设计阶段在房地产项目开发的开发设计阶段，运营管控要点主要包括两个方面，一个是项目的开发设计方案的合理性和科学性，另一个是项目的施工管理。

开发设计方案的合理性和科学性是保障项目品质的重要保障，需要充分考虑项目的建筑风格、景观设计、功能布局等各个方面，确保项目的建设质量和可持续性。

项目的施工管理也是项目运营管控的重要环节，需要充分考虑项目的施工进度、质量管控、安全生产等方面，确保项目的施工质量和进度。

三、销售与营销阶段在房地产项目开发的销售与营销阶段，需要充分考虑项目的销售策略与营销手段，制定营销方案和销售计划。

销售策略要根据项目的产品特点和市场需求，确定合适的价格策略和销售方式，制定销售计划和目标。

需要采取有效的营销手段，进行宣传推广和品牌建设，吸引客户，提升项目的知名度和美誉度。

四、交付与投入使用阶段在房地产项目交付与投入使用阶段，需要充分考虑项目的交付质量和服务水平，确保项目的真正交付给客户。

需要做好项目的后期服务和售后管理工作，包括物业管理、维修保养等方面，提升项目的用户满意度和口碑。

需要制定项目的物业管理规划和维护保养计划，确保项目的长期稳健运营。

物业全生命周期管理的重要性引言：物业管理是指对房地产项目进行规划、建设、运营和维护的全过程管理。

随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，物业管理在社会发展中扮演着越来越重要的角色。

本文将探讨物业全生命周期管理的重要性，以及它对于提升居民生活质量和保护环境的作用。

第一部分：规划与设计阶段的管理在物业项目规划与设计阶段，物业全生命周期管理的重要性就显现出来。

首先，合理的规划与设计能够最大限度地利用土地资源，提高土地利用效率。

其次，物业的规划与设计不仅关乎建筑的外观和功能，更重要的是考虑到居民的需求和舒适度。

物业全生命周期管理可以确保规划和设计的科学性和可持续性，为居民提供更好的居住环境。

第二部分：建设与交付阶段的管理物业全生命周期管理在建设与交付阶段同样至关重要。

合理的项目管理能够确保建设进度和质量的控制，减少建筑过程中的问题和纠纷。

此外，物业全生命周期管理还可以对建筑材料和装修工艺进行严格的把控，确保居民的安全和健康。

在交付阶段，物业全生命周期管理还能够协助居民进行房屋验收和入住手续，提供便利和保障。

第三部分：运营与维护阶段的管理物业的运营与维护阶段是物业全生命周期管理的重点。

良好的运营管理能够提供高效的物业服务，满足居民的各类需求。

物业全生命周期管理还可以对物业设施和设备进行定期检查和维护，确保其正常运行和延长使用寿命。

此外，物业全生命周期管理还应关注环境保护和资源节约，推动绿色物业的发展。

第四部分：改造与更新阶段的管理物业的改造与更新是物业全生命周期管理的延续和升级。

随着时间的推移和居民需求的变化，物业需要进行改造和更新，以适应新的环境和市场需求。

物业全生命周期管理可以提供专业的改造和更新方案，并进行有效的项目管理，确保改造和更新的顺利进行。

通过改造与更新，物业可以焕发新的活力，提升价值和竞争力。

结论：物业全生命周期管理是确保物业项目顺利进行和居民满意的关键。

从规划与设计到建设与交付，再到运营与维护，最后到改造与更新，物业全生命周期管理贯穿于整个物业项目的各个阶段。

物业全周期服务指引一、目的物业全生命周期服务是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程。

为了不断提升房源爱城物业全生命周期服务，实现客户服务关键节点标准化，打造全周期服务品牌，推动业主满意度、忠诚度提升，特制定本指引。

二、阶段划分前期介入期：项目启动至案场开放，包含拿地、定位、规划、物业服务方案、物业费定价、物业服务前期介入方案。

销售配合期：案场开放至分户验收，包含案场服务、大区服务前置、营销风险监督。

集中交付期：包含承接查验、交房策划、交付前预验房、交付陪验。

服务磨合期：项目最后一批次交楼未满一年。

服务稳定期：项目最后一批交付超过一年不足五年。

服务成熟期：项目最后一批交付超过五年以上。

三、各阶段服务重点（一）前期介入期1.参与项目拿地、定位、规划阶段，了解知悉建立项目基础信息。

2.确定物业前介规划设计方案，对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、给排水管网、设备配套、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

3.施工图纸会审：总规划图纸、土建/建筑施工图（单体）、电气施工图、给水排水施工图、电梯系统图、消防系统图、智能化系统图、园林景观图、安全防范类设计图、公建配套设计图。

4.一阶段启动会：研究物业费定价政策、费用组成、政府是否限价、审批报备资料要求。

5.二阶段启动会：质量进度、客服风险等梳理，会议决策上报。

（二）销售配合期1.物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。

物业管理概念研究完成后需要报公司备案。

2.物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。