江苏省房地产估价师《理论与方法》：成本法适用的估价对象考试题

江苏省房地产估价师《理论与方法》：成本法适用的估价对象考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

A．房地产周期

B．房地产循环

C．房地产周期循环

D．房地产周期运动

2、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

A：95.40

B：97.87

C：98.55

D：99.33

E：工业用地的监测点评估价格

3、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位

B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益

D．房地产的区位

4、下列不列入国民生产总值核算的是__。

A．出口到外国的一批货物

B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金

C．政府给贫困家庭发放的救济金

D．保险公司收到一笔家庭财产保险

5、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。

A：国务院

B：国土资源部

C：Z省人民政府

D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。

A．低层建筑

B．多层建筑

C．中高层建筑

D．高层建筑

7、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。

A：4．25％

B：4．75％ C：5．25％

D：5．33％

E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性

9、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比为。

A：1％

B：3％

C：6％

D：9％

E：执行层的组织协调

10、投资组合是__的一个有效措施。

A．提高投资收益

B．提高市场竞争力

C．开拓投资领域

D．规避投资风险

11、不属于法人成立必须具备的条件是__。

A．独立承担法律责任

B．依法成立

C．必要的经费

D．自己的名称、组织机构和场所

12、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】

A：4 400元/㎡

B：4 409元/㎡

C：4 445元／㎡

D：4 455元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格

13、经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的。

A：50％

B：60％

C：70％

D：80％

E：执行层的组织协调

14、房地产投保时的保险价值评估，可按该房地产__确定。

A．投保时的实际价值

B．保险事故发生前的实际价值 C．保险事故发生后的实际价值

D．A和B

15、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。

A：90．52

B：91．52

C：92．52

D：93．52

E：工业用地的监测点评估价格

16、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A：一

B：三

C：五

D：七

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是。

A：设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本

B：设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准

C：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主

D：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本

E：执行层的组织协调

18、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的速动比率为。

A：37．5％

B：75％

C：150％

D：113％

E：借款合同

19、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大 D．无法判断

20、下列关于预备费的说法不正确的是__。

A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用

B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和

C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用

D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元

21、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。

A．相邻土地权利界线

B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积

22、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。

A．4

B．3

C．2

D．1

23、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年

E：工业用地的监测点评估价格

24、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

25、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A．谨慎原则

B．替代原则

C．合法原则

D．最高最佳利用原则

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税__元。

A．4200

B．5880 C．8640

D．86400

2、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。

A．投资合同

B．基金发行办法

C．信托契约

D．基金章程

3、资本化率是（）的倒数。

A．毛租金乘数

B．潜在毛租金乘数

C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

4、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

5、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。

A：1.80

B：2.80

C：3.05

D：5.00

E：执行层的组织协调

6、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。

A：将影响商品需求的各种因素作为自变量

B：将需求作为因变量

C：将影响商品需求的各种因素作为因变量

D：将需求作为自变量

E：将供给作为自变量

7、是物业管理的三个基本特性。

A：社会化

B：专业化

C：市场化

D：私有化

E：民主化

8、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。

A．经济学原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．对立原理

9、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。

A：国家机关用地 B：商品住宅用地

C：学校用地

D：高速公路用地

E：国家重点扶持的能源项目用地

10、是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

A：确定问题和调查目标

B：收集信息

C：制订调查计划

D：分析信息

E：借款合同

11、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。

A：双项财政制

B：单项财政制

C：权责发生制

D：权责利用制

E：执行层的组织协调

12、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是__。

A．0.5～10元

B．0.4～8元

C．0.7～10元

D．0.6～9元

13、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。

A．房地产价格

B．房地产市场预期

C．金融相关因素

D．相关商品价格

14、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。

A．生产成本

B．销售费用

C．经营费用

D．机会成本

E．全寿命费用

15、商品房现售应取得的条件有__。①持有《商品房预售许可证》；②拆迁安置已经落实；③物业管理方案已经落实；④出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；⑤取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；⑥供水供电供热供气等基础配套设备即将到位；⑦持有建设工程规划许可证和施工许可证。

A．①②③

B．①②③④⑤⑥

C．①②③④⑤⑥⑦

D．②③④⑤⑥⑦

16、技术资料的内容包括。

A：前期工作资料

B：土建资料