物流园区盈利模式

产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。

近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。

其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。

目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。

1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。

客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。

目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。

国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。

在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。

（1）重复建设，形成恶性竞争。

如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。

（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。

目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。

如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。

（3）园区运营以及配套服务偏差大。

如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。

工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。

但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。

该类园区一般辅以居住、商业配套。

这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。

其盈利模式分为三种。

第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。

第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。

公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。

公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。

2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。

是一家具有良好美誉度的企业。

公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。

摘要：近年来，许多地区纷纷建设港口物流园区，而要保证物流园的盈利水平，运营模式的设计是关键。

运营模式是借助组织管理体系的建立，明确物流园区的发展战略，规划经营活动，以提升园区的经济效益并兼顾社会效益。

但从一些地方港口物流园区的运营现状来看，由针对运营模式缺少整体规划，物流园建成后运营困难，因此研究物流园区运营模式具有重要意义。

关键词：港口；物流园；运营模式当前国内的物流产业正处快速发展中，许多地方发挥临港优势，掀起了兴建港口物流园区的圈地热潮。

但是许多地方建设港口物流园区后并没有达到预期的目的，这主要是没有科学选择运营模式，没有结合实际研究运营模式。

一些物流园区运营模式缺少新意，照搬外地园区的经验并直接使用。

物流园区要保证盈利水平，要坚持市场化运作，明确发展方向，合理选择运营模式。

1.物流园区运营模式的内涵港口物流园区是港口区域发展物流业的产物，也是物流设施与企业加以集中的区域。

物流园区需要有物流管理技术与组织方式作为基础，以建立运营模式。

科学有效的运营模式是实现专业化经营的基础，可以提升物流管理和服务水平，保证效益的实现。

物流园区作为服务性组织，本身不直接创造价值，其实现效益是借助园区内的企业经营，保证园区内企业的收益水平是运营模式建立要思考的首要问题。

物流园区运营模式包括运营管理模式、入园企业选择模式、运营盈利模式。

2.港口物流园区运营要解决问题2.1针对运营管理部分港口物流园区由于发展的特殊性，存在管理政企不分问题，园区组织机构不合理，人员配置不科学，园区的经营工作受到影响。

园区内存在较多的管理部门，但是服务部门少，并且经营模式不固定。

部分政府主导的物流园区，园区的管理部门是政府的派出机构，政府角色存在“错位”、“缺位”问题，过多干预园区企业的日常经营，管理体制不能适应现代物流业的发展。

政府部门与园区管理难以有效协调。

由于园区规划不完善，物流建设难以实现规模化、系统化，物流保障、部门协调存在问题，导致物流供应效率低下，难以满足园区的物流需求。

(1)仓储服务仓储运输服务模式是物流最主要的盈利模式，空间仓储物流服务也是第三方仓储物流企业最原始、最初级的盈利模式，这种模式比较简单，其主要业务就是为客户提供单纯的存储服务以及最简单的装卸服务，对经营管理和人力资源的要求较低。

目前长沙周边的仓储租赁价格为23元至26元/平方米，装卸价格为0.5元/件（装卸成本在0.3元/件）。

(2)物流服务延伸所谓物流服务延伸模式，即提供增值物流服务，就是现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，满足客户高层次物流需求的经营模式。

如，仓储企业利用掌握的货源，通过整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。

这种模式不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。

运输配送服务是增加盈利的关键点，此项收入要根据客户货物的出口量来决定，一般利润可以控制在物流运输全部费用的10%至15%左右，优质客户的物流运输利润在35%至40%左右(盐业公司，移动，联通，电信等公司),物流运输不需要自有车辆，可全部采取整合社会车辆从事配送服务。

(3)定制式物流服务的盈利定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户在外包过程中，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。

强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证公司有稳定的业务，提高产品的附加价值，而且能节省公司的运作成本，增加利润。

物流企业可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。

提高利润的模式。

定制式物流服务的盈利要根据客户的需求来确定，各现服务的利润在5%至8%左右。

(4)管理费用的盈利客户全部产品交由我公司管理，包过货物进库、入库、运输、安全等。

此项费用式按客户全部费用总和的5%收取。

关于辽宁省物流产业发展情况的调查与思考——以物流园区和物流企业为例本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！作为降低原材料消耗、提高劳动生产率之外的第三个利润增长源，现代物流业正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的重要力量，其发展水平和质量已成为衡量一个国家或地区综合竞争力的重要标志之一。

在实现东北老工业基地的二次振兴中，加快发展现代物流产业，对于辽宁省加速产业结构调整，提升流通产业现代化水平，提高经济运行质量和效益等均具有重要意义。

一、辽宁物流产业未来发展前景广阔改革开放以来，辽宁省经济得到长足发展，也对物流业产生了巨大需求，有力地带动了物流业的迅速发展。

由于辽宁省大中城市密集、交通网络发达以及独特的区位优势，未来物流产业发展前景仍将十分广阔。

(一)经济增长势必带动物流产业持续发展辽宁省地处东北亚地区核心地带，海陆空运输体系较为完备，沿海地区及广大腹地经济加速发展，为现代物流业发展提供了有利条件。

目前，辽宁省经济正由传统的以要素投入、工业拉动、政府主导、高速增长为显著特征的发展模式，正向结构更合理、速度更适中的阶段演化。

虽然当前经济发展遇到一些困难和问题，但是依靠体制机制改革和较为发达的工业资源，辽宁省经济依然可以维持较高质量的持续增长。

2015年下半年，辽宁省经济结构调整成效已初步显现，伴随着产业结构的转型升级，物流产业运行质量和运行效益也将随着需求结构的提升而有所提升。

仅从近几年货运量的情况来看，辽宁省货运量就一直呈现出稳步上升趋势。

(二)政府高度重视并支持物流产业发展长期以来，中央一直高度重视物流业发展，积极出台各项规划政策措施予以支持。

2011年，国家发改委出台了《东北地区物流业发展规划》，明确了物流业在振兴东北老工业基地过程中的作用。

2014年，国务院颁布了《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》，明确物流业为“基础性、战略性产业”。

物流园区的盈利模式物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。

对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。

如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。

同时，部分持有也是进行运营管理的基础。

无论选择哪一种盈利模式，都要注意以下几个问题：（1）要形成物流企业的聚集区，形成群聚效应。

（2）注意网上和线下相结合，短期和长远的结合。

（3）要搭建公共服务体系和公共服务平台，发挥电子商务在物流园区中作用，为物流企业提供增值服务。

作为园区的管理者要和经营者统一对外联系业务。

物流园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。

当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等。

物流园区的收入结构应该包括如下几方面：（1）商务办公区经营收入主要来源为物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心入驻企业办公间租金和物业管理费收入。

（2）物流电子商务平台的收入。

主要包括货运交易信息费和电子结算费用。

货运交易信息费是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转量一定比例收取。

电子结算费用是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安全、高效、便捷。

（3）物流配送区的收入包括基本收入和增值收入。

基本收入主要来源是城际物流中心、城区配送中心办公用房出租收入，仓储中心仓库出租收入，运输中心停车收入等。

增值收入指业务整合收入。

（4）商务生活服务区包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、餐饮购物中心和公寓等。

物流园区的商业模式和盈利模式1、公路港模式2、工业物流地产模式3、商贸物流模式4、货运枢纽模式5、综合服务型物流园区模式6、电商物流园区模式1、公路港模式这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是传化和林安。

它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易案例：林安。

形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为他掌握了全国超过 60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所）林安是非常典型的公路港模式。

2、工业物流地产模式工业物流资产的模式就是一些工业产业比较集中的区域打造一些为工业企业服务的像苏州工业园区物流中心。

这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施而且投资回收期相对比较长。

这就是刚才分析为什么国际巨头能够发展就是因为它利用国际上比较低廉的这种资金成本和对投资回报率要求比较低的这种资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。

案例：普洛斯在全国 35 个城市有 100 多个园区，建筑面积高达 2000 万平方米，最新的一个股票是在新加坡上市的目前的是指大概在 1000 亿。

他的扩张就是利用了国外的这种产业基金、私募基金、养老基金在我们国主要依托商贸市场形成的物流园区，我们看传统的服装还有这种百货商品的批发市场，他基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近了，因为它主要需求或者说他出现的业态就是商铺这种，以仓储式为主的这种批发市场主要功能就是大宗货物的存储和交易功能。

案例：华南城深圳起家目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有这种以商贸市场的这种商贸物流园区。

物流园区经营功能盈利模式物流园区是一个以物流为核心，集货车停车、仓储、配送、加工、贸易、信息流等功能为一体的综合性物流基地。

物流园区的经营、功能和盈利模式是物流园区发展的关键要素，下面将对其进行详细说明。

一、物流园区的经营模式：1.土地出租模式：物流园区通过将自有土地出租给物流企业或第三方物流服务商的方式，收取租金作为经营收入。

2.资产经营模式：物流园区投资建设物流相关设施，如仓库、停车场、货运站等，并租给物流企业使用，从中获取租金和管理费等收益。

3.发展物流配套服务：物流园区发展物流配套服务，如仓储、配送、加工、包装等，为物流企业提供综合性服务，收取相应的服务费用。

4.建设物流信息平台：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，吸引物流企业和船运公司入驻并收取平台使用费。

5.引进物流项目：物流园区引进物流项目，与物流企业合作共同运营或合资建设项目，分享项目收益。

二、物流园区的功能：1.物流集散中心：物流园区通过优化物流布局、提供高效的货运服务和物流配套设施，成为货物的集散中心，实现货物的集中调度和分拨。

2.仓储服务：物流园区提供仓储服务，包括普通仓储、冷链仓储等，满足不同企业的存储需求。

3.配送服务：物流园区提供配送服务，包括中转货物、派送货物等，为物流企业提供便捷的配送网络。

4.加工服务：物流园区提供加工服务，包括包装、分拣、装卸等，为企业提供一体化的物流解决方案。

5.贸易服务：物流园区提供贸易服务，包括进出口、报关、报检等，为企业提供全方位的贸易支持。

6.信息服务：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，提高物流效率。

三、物流园区的盈利模式：1.土地收入：物流园区通过将土地出租给物流企业，收取租金作为经营收入。

2.租金收入：物流园区通过将自有设施租给物流企业，收取租金作为经营收入。

3.服务费收入：物流园区通过提供仓储、配送、加工等综合服务，收取相应的服务费用。

开物流公司赚钱吗？国内物流园区的5种盈利模式依据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大概在15年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。

在我国，因为地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施设备存量，因此，理论上来说，其赢利远景应当更为看好。

因为投资主体的不同（有的以政府为主，有的以企业为主），以及物流园区功能上的不一样，各物流企业有着不同的赢利能力，回报率也不一样。

本次针对所采用的运作模式背景下的物流园区的赢利模式进行概括性的分析。

总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益。

（1）土地增值对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。

全部者（即初期投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础39设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。

对于经营者（即物流经营商）来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。

在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。

（2）出租收入园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。

①仓库租赁费用经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。

②设备租赁费用将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。

③房屋租赁费用主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。

④停车场收费物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。

⑤其余管理费用包含物业管理费等其余费用。

（3）服务费用①信息服务费用这是最主要的服务费用之一。

一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。

我国物流园区盈利模式现状分析及存在的问题：如何吸引企业进驻：物流园区的成败关键就在于能否吸引大量企业进驻，因此如何吸引企业入园是第一步、也是最关键的一步。

鉴于中国众多物流园区失败的案例，在园区的建设过程中必须要加大对房屋的质量和设备的投入，保证我们的设备能满足绝大部分入园企业的需求。

在物流园区的起步期，首先与已有的、大规模的、在业界有一定声望的大物流公司合作，签定一个3-5年的承包运输协议，以一定的优惠招它们的子公司入园（例如房屋、设备的租金折扣，GPS、GIS等技术设施的免费提供）；再利用这些公司的声望以及政府的支持，以一定的优惠（各种租金的折扣以及税收优惠）招揽厂商入园，当然为了留住这些入园企业，在不能提供全方位物流服务的情况下，我们尽自己的能力满足企业需求，并为其提供先进的设备。

彼此建立稳定关系。

在物流园区的起步期概述：起步期的主要目的在于让园区可以占稳脚跟，在实现稳步收益的基础上谋求发展。

起步期的物流园区首先必须要以其独特的方式吸引入园企业，荐于众多物流园区失败的案例，在建设初期的物流园区虽不能为其提供全方位的物流服务，但起码要保证入园的企业享有的物流设备完善。

与此同时，我们还必须着眼于高昂的物流成本，从起步期开始利用现有方法将成本降到最低。

起步期具体盈利模式：发展目标：初具一定规模，与多家物流公司、大家电供应商、销售商建立稳定合作关系，有稳定经济来源。

利润增长点：成本控制发展基础业务：仓储、出租（仓库、设备、房屋）【做图】具体实施过程：1、吸引企业（主要包括大家电供应商、大家电销售商以及物流公司）进驻：物流园区的成败关键就在于能否吸引大量企业进驻，因此如何吸引企业入园是第一步、也是最关键的一步。

鉴于中国众多物流园区失败的案例，在园区的建设过程中必须要加大对房屋的质量和设备的投入，保证我们的设备能满足绝大部分入园企业的需求。

在物流园区的起步期，首先与已有的、大规模的、在业界有一定声望的大物流公司合作，签定一个3-5年的承包运输协议，以一定的优惠招它们的子公司入园（例如房屋、设备的租金折扣，GPS、GIS等技术设施的免费提供）；再利用这些公司的声望以及政府的支持，以一定的优惠（各种租金的折扣以及税收优惠）招揽厂商入园，当然为了留住这些入园企业，在不能提供全方位物流服务的情况下，我们尽自己的能力满足企业需求，并为其提供先进的设备。

物流园区营运方案目录一、企业战略定位与发展目标 (3)二、业务范围 (4)三、运营思路 (5)四、经济指标 (6)五、运营工作计划 (8)六、运营方案 (9)（一）基础物流 (9)1、铁路 (9)2、城市配送 (12)3、干线运输............................. 错误!未定义书签。

4、仓储 (15)5、装卸 (20)6、车源中心 (23)（二）信息平台 (25)（三）物流金融 (28)（四）海关监管场所及保税仓 (30)1、海关监管场所 (30)2、保税仓库 (38)（五）物业服务............................. 错误!未定义书签。

1、公共服务............................. 错误!未定义书签。

2、租赁服务............................. 错误!未定义书签。

3、停车场............................... 错误!未定义书签。

七、机构设置 (41)（一）组织架构图 (41)（二）内设机构及人员编制 (43)（三）机构编制说明 (44)（四）部门职责 (45)一、企业战略定位与发展目标战略定位作为专门从事物流活动和自有物业经营管理的综合服务型物流企业，不仅具备物流企业公路、铁路运输、仓储、冷链、装卸、搬运、包装、配送、信息展示交易等功能，还具有物流后服务（司机之家、汽修、物流金融、保险等）、海关监管、物业服务与管理等功能。

以商贸+物流+互联网+金融为核心的商业模式，线上打造物流信息中心，物流金融中心；线下打造零担、干线、配送中心、电商云仓中心、智能车源中心，物流商服务中心。

公司立足本区域的物流园区运营，面向全国的生产、商贸企业和物流企业开展业务活动，积极融入到全国一张网的物流供应链当中, 打造国内卓越的现代综合物流服务品牌。

发展目标（一）建设全国物流中心节点按照“政府主导、企业主体、市场化运作”的要求，以现代科技为支撑，通过统筹规划，使多式联运中心的衔接功能逐步完善、信息功能有机联结，园区实现综合智能管理，达到整个物流业务运作体系有序化，完成优化多式联运中心周边城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边辐射区域物流产业的发展，形成区域性物流中心和全国物流节点城市，促进物流业的发展。

物流园区经营功能盈利模式物流园区是指由物流企业、物流服务提供商、物流设施提供商、政府监管部门等组成的园区，提供物流配送、仓储、加工、信息服务等一系列综合物流服务的地方。

物流园区的经营方式通常包括物流基地开发与建设、物流设备供应与运营、物流服务提供与协调以及物流信息管理与运维等四个方面。

物流园区的经营模式主要包括三种：集约经营模式、品牌运营模式和综合服务模式。

一、集约经营模式集约经营模式是指物流园区在园区内集中建设各种物流设施和配套设备，通过规模化、标准化的运营管理，提供物流仓储、配送、加工等专业服务，形成物流产业集聚效应。

物流园区通常通过招商引资和与企业合作的方式来完成基地的建设，从而实现园区的盈利。

二、品牌运营模式品牌运营模式是指物流园区通过打造自身的品牌形象和市场知名度，吸引大量物流企业和客户入驻，从而增加园区的流量和业务量，实现盈利。

物流园区通过在园区内建设标准化的物流设施和配套服务设施，提供高效、安全、便捷的物流服务，形成良好的口碑和品牌效应，吸引更多的物流企业和客户入住。

三、综合服务模式综合服务模式是指物流园区不仅提供物流配送、仓储等基础物流服务，还通过拓展更广泛的服务范围，为入住企业提供一站式的综合服务。

综合服务模式下的物流园区可以通过提供物流信息管理、贸易代理、金融服务等来获取额外收入。

此外，物流园区还可以与地方政府、银行等机构合作，共同推动园区发展，吸引更多资源进驻，从而实现利益分享。

物流园区还可以通过与企业合作，创新物流业务模式，推动物流产业的升级和转型。

这些服务和合作方式可以为物流园区带来较为稳定和可持续的盈利。

综上所述，物流园区的经营模式主要包括集约经营模式、品牌运营模式和综合服务模式。

物流园区主要通过收取租金、服务费用、提供增值服务等方式来获得收入，从而实现盈利。

同时，物流园区还可以通过与企业、政府和机构的合作，共同推动园区的发展，提高综合效益。

物流园区运作和盈利模式分析物流园区是指为物流企业提供运作场所和配套服务的区域，通常包括仓库、车辆停放区、货物配送区以及相关的配套设施和服务。

物流园区的运作和盈利模式是指如何通过提供场地和服务来获得经济回报的方式和方法。

一、物流园区的运作模式1.固定租赁模式：物流园区作为房地产项目，将场地和服务作为租赁物资，固定租赁给物流企业。

物流企业根据自己的需求选择不同面积的场地进行租赁，物流园区负责提供基础设施、安全保障、管理服务等。

物流企业支付固定的租金来使用园区的资源。

2.车位租赁模式：物流园区作为集中停车场，针对货车、卡车等运输车辆进行车位租赁。

物流企业根据实际需求租赁车位，并支付相应的租金。

物流园区除了提供停车位外，还可以提供车辆停靠、洗车、加油等附加服务，通过这些服务获得额外的收入。

3.资源共享模式：物流园区将各类物流资源进行共享，物流企业通过缴纳一定的费用成为园区的会员，享受园区内各类资源的共享。

比如，物流企业可以借用园区的配送车辆、仓库、物流设备等，从而减少自身的投资成本。

4.委托代运营模式：物流园区作为一个整体，由园区运营方或物流服务商进行委托代运营，统一管理和运作整个园区。

物流企业作为园区的租赁方，不需要关心具体的管理事务，而是将管理费用包含在租金中支付。

二、物流园区的盈利模式3.运营管理费用：物流园区承担着对园区资源的管理和维护责任，因此可以向物流企业收取一定的运营管理费用。

这包括园区运营管理团队的工资、设备的维护和更新、园区公共设施的维护等费用。

4.附加服务收入：物流园区可以提供一些额外的附加服务，如物流金融服务、信息服务、货运代理等，通过向物流企业收取一定的手续费来获得收入。

5.广告宣传收入：物流园区的建筑、车辆等资源可以作为广告展示的媒介，通过向企业收取广告费用来增加收入。

总结起来，物流园区的盈利模式主要是通过租金收入、服务收费、运营管理费用、附加服务收入、广告宣传收入和资源共享收入等多种方式来实现。

2014年仓储物流园区行业分析报告2014年10月目录一、物流园区的格局：强者恒强 (4)1、物流园区建设：强者恒强 (4)2、功能定位多样互补的物流园区 (5)（1）马路货运市场和停车场 (5)（2）专业市场的货运市场 (5)（3）公路货运站场 (5)（4）现代综合型物流园 (6)3、现代化物流园区相对稀缺：高收益与政策扶持 (6)（1）高投资回报率 (7)（2）近期政策密集推动现代化园区和仓储的发展 (8)二、上游土地供给有限：主营与增值双管齐下 (9)1、多样的盈利模式：租金收入与土地增值并举 (9)（1）土地增值 (9)（2）租金收入 (9)（3）服务费用 (10)2、租金：长期稳定现金牛 (10)3、土地增值：说与不说，心知肚明 (11)4、增值推手：物以稀为贵，优质仓储用地价格高企 (12)（1）需求：消费品仓储物流与第三方物流兴起 (12)（2）供给：仓储物流用地供给不断减少，适应增量需求的优质用地更加稀缺 (13)（3）土地不变的核心：地点，地点，地点 (14)（4）土地价格伴随需求增加而上升 (15)三、从并购案例看协同效应 (15)1、普洛斯明确的战略定位：采用各种方式获得战略地点资源+积极控制空置率 (15)2、收购方的收获：差异互补与协同效应 (16)（1）收购标的：占据我国物流地产3/4的联盟 (17)（2）收购标的：虽定位不同，客户、位置与收购时间多共性 (20)3、稳定客源维持低空置率：以宝湾物流为例 (21)（1）经营风格转换：更加激进与高效 (22)（2）新增项目增速，渠道下沉，空置率风险上升 (23)（3）出租率：影响ROE的主因 (24)（4）合作后的核心资源：客户资源多元化，保证出租率 (25)（5）股价：走出独立行情 (26)（6）横向对比：普洛斯入股中储股份与深基地 (26)。

_四川_省_达州__市物流园区调查报告学生姓名：专业：物流管理教学班：物流1班学号：2013 年 12月目录一、达州市概况 (3)（一）、总体介绍 (3)1、自然资源和工业、交通概况 (3)二、达州市产业现状 (4)（一）、农业现状 (4)1、农业特色 (6)2、农业发展规划 (7)（二）、工业现状 (8)1、工业园区的建立与发展 (8)2、工业发展特点 (12)（三）、第三产业现状 (13)1、产业特色 (13)三、达州市物流业发展状况 (14)（一）、物流业的发展及现状 (14)1、物流业发展的产值与数据 (14)2.物流园区的建设与发展 (14)（二）、秦巴物流园区的规划和发展 (15)1、秦巴物流园区的规划 (15)2、物流园区的管理与盈利模式 (17)3、物流园区发展的契机 (19)四、地区产业与物流园区的匹配及定位 (20)（一）、地区产业特点物流及物流园区的发展匹配 (20)1、农业与物流园区的发展匹配。

(20)2、工业与物流园区的发展匹配。

(20)3、第三产业与物流园区的发展匹配。

(21)（二）、地区产业发展规划与物流园区的发展规划的匹配 (21)1、农业规划与物流园区 (21)2、工业规划与物流园区 (22)五、关于达州市物流园区发展存在的问题以及建议 (23)（一）关于物流园区发展的问题 (23)（二）、关于加快达州物流发展的建议 (25)六、总结 (27)一、达州市概况（一）、总体介绍达州，位于四川省东部，辖2区4县1市，幅员1.66万平方公里，人口712万，是四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽。

达州是中国179个公路运输主枢纽之一和四川省12个区域性次级枢纽城市之一，达州火车站是西南第三大火车站，达州境内水陆空立体交通体系完备，是四川省通江达海的东通道，是中国西部地区重要的物流枢纽城市。

达州物产丰饶，资源富集。

享有中国苎麻之乡、中国黄花之乡、中国油橄榄之都、中国富硒茶之都、中国香椿第一县的美称1、自然资源和工业、交通概况达州拥有丰富的石煤、天然气、铁矿、锰矿、钒矿、铝土矿等矿产资源，且世界上最大的3座天然气脱硫厂在达州，达州拥有世界上规模最大、技术水平最高的湿法磷酸净化装置；全国第一大天然气工业园；达州是亚洲最大的硫磺生产基地；全国最大微玻纤生产基地；全国最大的苎麻交易中心；西南最大的铝型材料基地；四川省东北部最大工业基地。

一文读懂物流领域12大商业模式一、“苦力服务“模式：“真正从运输、仓储运营中赚点辛苦钱”，这是中国物流基层的商业模式，那些跑在路上的卡车司机、蹲在仓库做传统的物流服务模式的企业，这样的数量比较大，但生存空间越来越窘迫。

商业模式价值：车队挂靠、组合服务，可能会被平台收编观点：处于物流商业模式的最底层。

二、信息中介模式：物流基层车场黄牛在货运车厂、物流园区扎根的小型物流公司、货运公司，他们是传统车辆与货源对接的黄牛，过去由于信息不对称，依托本地化优势，形成的信息服务机构。

他们在每票业务上赚取几百元不等的信息费。

随着营改增的全国推广，这样的信息服务的“黄牛”不具备开出增值税发票的可能，可能会陆续被整合或洗牌掉。

但因为物流市场中，黄牛与司机的关系和黏性依旧很强(主要是信任关系),因此新兴的货运经纪人平台模式使得黄牛这一群体被重新整合。

商业模式价值：货运经纪人平台模式观点：信息通路已经打通，处于过渡阶段，应当居安思危。

三、项目服务模式：合同物流、物流软件项目服务、物流咨询项目服务等项目服务的商业模式，过去20年中国物流应用最多的模式。

包括第三方物流外包、物流软件开发与实施、物流咨询项目、物流工程项目等等。

这种阶段性的项目服务一般是由一个或多个需求驱动，按照一定的目标进行交付。

但由于中国是发展中国家，每天上游客户的商业环境都处于动态发展状态，因此项目制合作往往是一锤子买卖，不具备长久性。

商业模式价值：★★观点：市场做得好，生存空间也不错，但不具备规模化价值。

四、一体化物流模式：第三方物流整体外包模式这种商业模式，是甲方将整个第三方物流运营外包给乙方，乙方靠资源整合、业务整合、提供增值服务等内容获取利润空间。

对于制造业一体化物流服务来说，可以实现从采购供应物流+生产线旁物流+成品干线物流+区域配送+末端最后一公里物流+逆向物流全面整合，但纵观中国物流近10年的发展，真正一体化物流外包成功的案例简直凤毛麟角。

这种服务企业间互信度高，比传统的合同物流更有深度的商业价值，在系统上一般都会实现对接。

仓储盈利模式集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-(1)仓储服务仓储运输服务模式是物流最主要的盈利模式，空间仓储物流服务也是第三方仓储物流企业最原始、最初级的盈利模式，这种模式比较简单，其主要业务就是为客户提供单纯的存储服务以及最简单的装卸服务，对经营管理和人力资源的要求较低。

目前长沙周边的仓储租赁价格为23元至26元/平方米，装卸价格为0.5元/件（装卸成本在0.3元/件）。

(2)物流服务延伸所谓物流服务延伸模式，即提供增值物流服务，就是现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，满足客户高层次物流需求的经营模式。

如，仓储企业利用掌握的货源，通过整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。

这种模式不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。

运输配送服务是增加盈利的关键点，此项收入要根据客户货物的出口量来决定，一般利润可以控制在物流运输全部费用的10%至15%左右，优质客户的物流运输利润在35%至40%左右(盐业公司，移动，联通，电信等公司),物流运输不需要自有车辆，可全部采取整合社会车辆从事配送服务。

(3)定制式物流服务的盈利定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户在外包过程中，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。

强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证公司有稳定的业务，提高产品的附加价值，而且能节省公司的运作成本，增加利润。

物流企业可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。

提高利润的模式。

定制式物流服务的盈利要根据客户的需求来确定，各现服务的利润在5%至8%左右。

(4)管理费用的盈利客户全部产品交由我公司管理，包过货物进库、入库、运输、安全等。