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(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。
粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。
而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。
中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。
(2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。
美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。
中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。
但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。
(3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。
我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。
例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。
广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。
目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。
(4) 完善农村土地国家宏观管理制度。
中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。
政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。
美国管制征收制度及对中国的借鉴意义——宾州煤矿公司诉马洪案案情还原：原告房屋所有权人马洪起诉宾州煤炭公司，阻止该公司在他们的财产之下进行采矿。
该财产最初是由宾州煤炭公司卖给原告的前手，但煤炭公司保留了可以在地下进行采矿的权利，即使采矿会使得土地支撑的丧失而导致无法居住。
在知道煤炭公司拥有保留权利的情形下，原告马洪买下了该财产。
之后，宾州议会通过柯乐法案（Kohler Act），规定如果采矿有造成地表房屋下陷的危险，则禁止开采地下矿物。
但同时还规定了一些例外情形：其中有一种是如果地表建筑和地下采矿权同属一人且地下矿脉距离第三人的建筑超过150 英尺以上则允许进行地下采矿。
当该公司通知马洪他们将来的开采可能会导致马洪的土地和房屋下沉时，马洪便依据州的法令提起该诉讼，意图阻止煤炭公司在其房屋之下进行开采。
宾州民诉法院（court of common pleas）认定虽然被告煤矿公司的采矿将造成原告马洪的损害，但由于柯乐法违宪无效，因此，驳回原告对禁令的申请。
马洪便上诉到宾州最高法院，该院认定柯乐法是政府合法行使警察权力，准许原告强制煤矿公司停工的请求。
该案便最终上诉到联邦最高法院。
联邦最高法院最终认为宾州的此种法律管制逾越了警察权力的行使界限，彻底摧毁了煤矿公司的财产与契约权利，因此，该法构成了征收，政府如果没有给予煤矿公司合理补偿则不得为之。
案件争点：代表多数意见的霍姆斯大法官认为，通过法令剥夺了所有权人的财产价值对权利人的合法权利与合理期待所造成的伤害与直接夺取他们的土地是一样的。
“采矿的权利之所以有价值是因为该权利的行使能带来利益，而使其不能开采一定区域内的矿藏从宪法意义来说等同于剥夺或摧毁了这些权利。
”大法官霍姆斯承认立法者有权制定法律来增进公众的福利，尤其是保护公众免于伤害，正如他在判决中所说的：“如果在每一次改变（制定或修改或废除）法律之时，没有支付一定程度的人民财产价值就无法予以减少或侵损，那么政府就无法正常运转。
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示1. 引言1.1 日本农村土地管理制度的背景日本农村土地管理制度的背景可以追溯到日本的战国时代。
在那个时期，日本的土地所有权非常分散，土地被分割成很小的单位，导致农业生产效率低下。
为了解决这个问题，日本开始实行土地整理制度，将分散的土地整合成较大的块状土地，提高了土地的利用效率和农业生产水平。
随着经济的发展和城市化进程的加快，日本的农村土地管理制度也不断完善和改进，以适应不断变化的社会和经济需求。
日本农村土地管理制度的背景还包括日本传统的农村社会结构和文化，以及政府对农村发展的政策支持。
在日本，农村社会一直扮演着重要的角色，农业是日本经济的重要组成部分。
政府一直致力于保护和发展农村经济，通过推动土地整理和农业技术创新，提升农民的生产水平和生活质量。
日本农村土地管理制度的背景是一个结合了历史、社会和政策因素的综合体。
通过深入研究日本的农村土地管理制度的背景，可以更好地借鉴其成功经验，推动中国乡村振兴。
1.2 中国乡村振兴的重要性中国乡村振兴是当前中国经济发展的重要战略之一。
乡村振兴的重要性体现在多个方面。
中国乡村是中国农业发展的重要基础和来源。
中国农村人口众多，乡村是农业生产的主要场所，乡村振兴对于农业发展至关重要。
乡村是中国文化传承和传统价值观念的重要承载地。
乡村振兴不仅是为了发展经济，更是为了传承和弘扬中华优秀传统文化。
乡村是中国生态环境的重要组成部分，乡村振兴与生态环境的保护和修复密切相关。
乡村振兴也是实现全面建设社会主义现代化国家的重要组成部分，乡村的繁荣发展将有效带动整体国家的经济社会发展。
推动中国乡村振兴不仅是为了农村的繁荣发展，更是为了实现中国经济和社会的全面进步。
2. 正文2.1 日本农村土地管理制度的特点1. 土地集约利用：日本农村土地管理制度注重土地资源的集约利用，通过合理规划和管理土地资源，实现土地的最大化利用，提高农业产出和农民收入。
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示乡村振兴是中国国家战略，旨在促进农村经济发展、改善农民生活水平、实现城乡一体化发展。
而日本农村土地管理制度可以为中国乡村振兴提供一定的启示。
日本农村土地管理制度有以下几个值得借鉴的方面。
日本农村土地管理制度重视土地统筹规划。
日本农村的土地利用往往是通过村落计划或者农村土地利用规划进行统筹管理的。
这种统筹规划能够保护农村土地资源，合理安排农田、建设用地和生态用地的比例，防止农田过度开发和资源浪费，保证良好的农业生产环境和生态环境。
在中国，也应该加强乡村土地的统筹规划，制定相应政策，确保农村土地的合理利用。
日本农村土地管理制度注重农村土地集约利用。
日本土地资源有限，人口众多，所以农村土地的集约利用就变得尤为重要。
日本通过建立农村土地市场化机制，鼓励农业产业化，提高农产品的附加值。
日本还改革了土地制度，实现了土地所有权的明确和流转，增加了土地流动性，促进了农村土地的集约利用。
在中国，也应该鼓励农业产业化，加强农村土地流转，提高土地的利用效率，实现农村土地集约利用。
日本农村土地管理制度强调生态保护。
日本农村土地管理制度倡导“生态一米线”，即农田和建设用地之间要保留一米宽的绿化带，这样可以有效地阻止农田受到城市化和工业化的影响，保护农村土地资源和生态环境。
在中国，也应该积极加强乡村的生态保护，制定相应政策，规划农田和建设用地的合理布局，保护好农田和生态用地之间的绿化带，实现城乡生态环境的协调发展。
日本农村土地管理制度注重农民的参与和自治。
日本农村的土地管理和决策往往由村落和农民自治机构来负责，农民可以参与到土地管理规划、资源配置、决策等方面，积极参与乡村建设和发展，实现了农民的利益最大化。
在中国，也应该加强农民的参与和自治，推动农村居民委员会和农民合作社等组织的发展，为农民提供更多的参与空间，使农民真正成为乡村振兴的主体。
日本农村土地管理制度对于中国乡村振兴具有一定的启示。
美国农地征收制度及其对中国的启示许迎春文贯中【摘要】美国的农地征收制度已经有200多年的历史，其在长期的司法实践中积累的法治经验是人类优秀文明共同的成果，对当前中国正在积极推行新一轮的农地征收制度改革具有重大的借鉴意义。
文章通过对美国的土地制度、农地征收的宪法准则、农地管制性征收和补偿机制的研究，以发现我国农地征收制度上的不足，并借鉴美国成熟的市场机制和法制框架下的农地征收经验，对中国当前农地征收制度的改革提出一些立法建议。
【关键词】征收；管制性征收；公共使用；正当程序；公平补偿一、引言美国是世界上第一个对征收进行宪法性立法的国家。
早在1791年美国联邦宪法中的权利法案第五修正案中就明确规定“非依正当的法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有公平补偿，不得征收私有财产以作公共使用。
”至今，美国征收法已走过200多个春秋，在美国的法律史上留下了许多有关司法判例。
可是在所遗留的众多案例中，关于农地征收的案例却很少，是不是美国政府很少征收农地呢? 当然不是。
美国政府在建设横贯全国的公路网和铁路网时，曾经征收了大量的农田。
有关农地征收判例稀少的事实，说明美国政府已经较好地解决了农地征收问题，因此不存在和农地所有者经常发生摩擦，更不需对簿公堂。
反观中国，恰成鲜明的对比。
国土资源部的一组统计数字显示，2007年仅上半年群众反映的征地纠纷、违法占地等问题便占信访部门受理总量的73%，其中40%的上访涉及征地纠纷问题，其中的87%涉及征地补偿安置问题。
目前因征用农地引发的群体事件已经占全国农村群体事件的65%以上，对中国社会的稳定和经济的健康发展造成极大影响，也不利于和谐社会的构建。
因此，美国成熟的市场经济制度和法治框架下所积累的农地征收经验值得重视和借鉴。
二、美国农地制度与征收种类美国的土地分为联邦政府所有，或州、县和市政府所有，但高达58%的土地属于个人所有。
在美国立国之初，情况却并非如此。
政府当时拥有全国绝大部分土地。
54异域撷英美国的土地管理制度参考了欧洲诸国的成功经验，又进行了开拓创新，形成了比较先进的土地管理制度模式。
分析美国土地管理制度模式的优势所在，对提升我国的土地管理水平有一定的借鉴意义。
美国土地管理的优势和特点土地管理机制。
美国的土地管理机制包括土地管理立法机构、咨询机构、仲裁机构和执行机构。
县（或称郡）、市政府拥有对土地管理的直接控制权，不仅管理公有土地，而且还直接管理辖区内各种土地的规划和使用；县、市政府具体负责土地管理法律的实施；各级议会是土地管理的立法机构；规划委员会是土地管理的咨询机构；仲裁委员会是土地管理的仲裁机构，规划和发展局（美国各个县、市土地管理主管部门机构名称有差异，此处以芝加哥为例）是土地管理的执行机构，具有执法权，负责土地利用的设计审定、开工许可、发照、监督和执法，具体实施《区划法》《土地细分规定》等有关土地法律；税务局地产办公室负责全市地籍管理和不动产税的征收；警察局负责土地法律和土地管理工作的强制执行。
土地管理法律体系。
美国土地管理法律主要有《区划法》《土地细分规定》《农地保护政策法》《联邦土地政策和管理法》等。
《区划法》是土地管理的基本法，其包括功能性区划和条件性区划两种类型。
功能性区划是指把土地划分不同的功能区域，各个区域可规定各自允许的土地使用类型，如农业用地、工业用地、居住用地、商业用地、公共用地等。
条件性区划规定地块的面积、建筑高度、退缩红线距离、建筑密度等。
美国从联邦政府到州、县、市都有配套健全的土地管理法律法规，且下级法律不得与上级法律冲突。
土地管理方式。
美国土地以私有化为主，多元所有制并存。
私有土地占58%，联邦政府土地占 31%，州政府土地占 10%，城市政府土地约占1%。
美国土地管理的重点在于控制。
分区制是美国土地管理最基本最重要的控制手段和管理方式。
分区制不涉及土地的所有权性质，主要规范土地用途，其核心是既要合理利用土地资源进行经济开发和建设，也要保护土地的自然属性，避免过度开发破坏环境。
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示近年来，乡村振兴成为了中国国家发展的重要战略。
乡村振兴意味着对农村地区的重新规划和发展，以实现农民增收、农业发展、乡村环境改善等目标。
在这个过程中，日本的农村土地管理制度为中国乡村振兴提供了一些有益的启示。
本文将探讨日本的农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示，并提出建议。
一、土地资源保护与规划日本在农村土地管理中注重土地资源的保护与规划，在土地利用上实行了严格的管理制度。
在日本，农村土地按照用途划分为农业用地、居住用地、工业用地等不同类型的土地，且有明确的土地使用规划和审批程序。
这一制度的实施，既保护了农村的土地资源，又实现了土地的合理利用，提高了土地的利用效率。
与之相比，中国农村在土地管理方面尚存在着土地承包经营制度不够完善、土地规划管理相对滞后等问题。
中国可以借鉴日本的土地管理制度，完善农村土地规划管理，保护农村土地资源，推动农村土地有效利用。
二、土地流转机制的完善日本在农村土地流转机制上有其独特的管理模式，即建立了“农地银行”。
日本的农地银行是一种特殊的金融机构，专门负责农地的流转交易，通过提供土地借贷、土地租赁等服务，为农民提供土地流转的便利条件。
这种机制使得日本的农地流转更加活跃，大大提高了土地的利用效率，也为乡村产业的发展提供了有力支持。
中国在土地流转方面，也需要健全完善的流转机制。
当前，中国农村土地流转过程中存在诸多问题，例如土地卖断难、买卖价格难以确定、国有土地资源难以流转等。
中国可以借鉴日本的做法，建立农地银行或类似的机构，为农民提供土地流转服务，并通过金融手段推动土地的流转，提高土地的利用效率，助力乡村振兴。
三、农村土地利用产权制度的完善日本在农村土地利用产权制度方面也有着一定的经验。
日本实行了农村土地所有权和管理权分离的制度，即农地所有权归国有，而土地的使用权和经营权归农民。
这一制度安排既保障了国家对土地资源的控制，又保障了农民对土地资源的合理利用，并且充分激发了农民对土地的积极性。
美日土地征用制度对我国的借鉴意义
【摘要】：工业化和城市化的发展促使越来越多的土地被征用，土地征用制度的健全与完善已成为我国经济发展和维护社会稳定的关键。
因此，我国应借鉴美国、日本较为成熟的土地征用制度，对我国土地征用过程中的若干问题，如“公共利益”的界定、土地补偿制度、失地农民的安臵等做出进一步的规定和完善。
【关键词】：土地征用；土地征用制度；土地征用程序
随着经济的发展和城市化进程的加快，土地征用已成为一个世界范围的普通现象。
土地征用制度是指政府为了公共事业需要依照法定的程序和合理补偿而取得土地的一种制度。
美国和日本实施的是土地私有制，两国的土地征用制度略有差异也有缺陷，但都在自己的现代化进程中，建立了比较完善的土地征用制度，对我国的土地征用具有较强的借鉴意义。
我们有必要借鉴美国和日本先进、科学的土地征用制度，结合我国国情，逐步完善我国的土地征用制度，从而加快城镇化进程，早日构建和谐社会。
一：美国、日本土地征用制度的优势
（一）明确的征地目的和范围
政府只有是为了公共利益的需要才能使用征地权，美国和日本分别就公共利益的具体范围作了明确的规定，如美国联邦法律规定，“政府拥有的土地只能用于政府办公用房、公立大学、公办实验室农场、公园、道路、车站、军事设施等”；日本在现行的《土地征用法》中明确规定，从公共利益出发可以征用所需的土地，公共利益包括依照《城市规划法》进行的公路等的建设，依据《河川法》进行的水库、堤防等防洪设施的建设，根据《港湾法》进行的港湾建设等，
公共利益界定十分具体，操作性较强。
（二）土地交易市场化，进行合理的征地补偿
美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
其宪法规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用”。
可见，美国的土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿；日本的土地征用一般是在当局的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。
它十分注重市场的作用并尊重当事双方的主观意愿。
（三）执行严格的法定程序，并有充分的法律依据
在美国，土地征用必须以法律为依据，公开购买。
因此其制定了较为完善的有关土地征用的法律，如《美国联邦法》、《美国财产法》、《美国联邦土地政策管理法》等。
并对征地的程序有严格的规定：①具有资格的正式审核员审查。
②审核员在核得土地所有者同意后，实地调查、汇总，提交审核报告给负责征地的机构。
③高级监督员进一步研究能否同意审核员提交的审核报告中的补偿价格。
④征地机构向土地所有者或与之有利害关系的人报价。
如果双方在价格上有分歧，则可进行谈判。
如果经过谈判后仍不能达成一致，则实施强制征用；日本通过制定《土地征用法》等相关的法律法规对政府的征地行为进行严格约束，同时也有严格的土地征用程序：①申请征地。
②登记土地和建筑物。
③企业者与地权人达成征购协议。
④申请征用委员会裁定。
⑤让地裁定。
⑥征用终结。
（四）对某些常见的征地后续问题有较合理的处理
在美国和日本，土地是一种私有财产，因此其都注重对失地农民以后的生活问题（如社会保障、劳动就业等）做出一系列的安排，以保障失地农民的合法权益。
①二者都规定在土地征用过程中，被征用土地的产权人可以对土地征用的方式、目的、范围及补偿标准等向法院申诉或上诉，由法院根据情况进行裁决或仲裁，从而维护被征地产权人的经济利益；②除进行合理的征地补偿外，在对失地农民的安臵问题上，美国和日本都非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用。
如通过加强对农民的培训，使其适应工作环境并获得劳动技能，提高失地农民的再就业能力。
这在一定程度上解决了农民失地后的谋生手段缺乏问题，在很大程度上减少了征地的阻力。
二：美国、日本土地征用制度对我国的借鉴意义而今工业化与城市化进程正以始料未及的方式使我国大批农民失去土地。
中国社科院社会学所曾经做过专题调研，按征用土地量和农民人均土地量的保守估算，目前全国有约4000万失地农民。
虽然我国的土地征用制度改革经历了20多年的历程，对公共利益及公共设施建设做出了巨大贡献，但由于土地征用制度的仍不完善，土地、农民、政府、市场间的矛盾仍然十分突出。
因此我们有必要借鉴美国、日本较为成熟的土地征用制度，结合我国国情，对我国的土地征用制度进行完善。
（一）明确界定“公共利益”和用地范围
我国《宪法》、《土地管理法》虽然明确规定土地征用须以公共利益为目的，但相关法律不仅未对公共利益做出明确的界定，反而将征地范围从《宪法》规定的公共利益需要扩大为一切用地项目，这极大地损害了被征地农民的利益。
因此必须严格限定公共利益的范围，而且要求公共目的是直接的。
根据我国国
情，公共利益用地范围可包括：国防军事用地、国家机关及公益性事业研究单位用地、能源交通用地、公共设施用地、公益及福利事业用地、国家重点工程用地（如三峡工程等）、水利及环境保护用地、其它公认或法律规定的公共利益用地。
坚持对非公益性建设项目用地遵循市场化原则，通过购买、租赁或以土地参股等市场方式取得，价格由市场决定，以进一步发挥市场配臵土地资源的基础性作用。
（二）建立合理的土地补偿制度
土地既是一种资源也是一种资产。
于农民它是最基本的生产资料，也是最重要的生活保障，失去了土地，便失去了依靠。
但我国目前的安臵补偿费并不能解决失地农民的长远生计问题，其补偿标准较少考虑被征用土地的区位差别、基础设施和预期收益等有市场调节的因素，与被征地的真正土地市场价格之间存在极大的差距。
因此，参照美国、日本的做法，从我国实际出发，我国土地征用制度不仅要提高征地补偿标准，而且要完善土地征用补偿机制。
在确定征地补偿标准时，不仅要考虑土地的生产性受益，而且要考虑土地的非生产性受益；不仅要考虑土地资源的经济产出价值，而且要考虑土地资源总价值，使我国土地补偿标准更多地引入市场化。
这样，不仅有效地保障被征地农民的社会经济秩序；而且也有利于土地使用人珍惜通过支付巨额补偿费而获得的土地权利，促使其有效利用土地，避免土地的闲臵和浪费，达到对土地资源的优化利用。
（三）有法可依——建立公正规范的征地程序
土地征用的实质是以牺牲被征地农民的利益以满足更多人的需要为目的，所以为充分保护被征地农民的利益，应建立完善的土地征用程序并以法律条文的形式明确规定下来，只有一套明确、简洁、科学的征地程序才能够有效维护征
地双方的合法权益，保障征地过程顺利进行。
我国现行《土地管理法》规定的征地程序是先批后征，征供分离。
这种规定对土地征用中各权力主体的权利和义务，征地纠纷的解决等环节都没有作出具体的规范，造成一些地方土地征用过程中盲目性和随意性很大，甚至出现政府“寻租”行为和腐败案件，引起群众的极大不满。
因此我国征地程序应根据本国实情，结合美国、日本的优势，作出相应的改革。
如政府在提出用地申请时，先进行公告，让土地权利人对其合理性和合法性提出质疑，并制定出使权力双方都达到“双赢”的措施，从而确保农民参与权和知情权的实现；对集体土地所有者提出的征地不合法、补偿不合理、安臵不落实等问题，由司法机关按照司法程序解决征地纠纷，为失地农民提供多种方式的法律援助，实现农民的申诉权，真正实现土地征用程序的公开化、民主化、科学化。
（四）完善土地征用监督机制
完善土地征用监督机制是防止基层组织代理人和政府、开发单位合谋的一个重要手段。
在我国，各地的土地行政主管部门是在地方政府系列之中，由于我国土地征用制度的不完善，仍有个别政府行政人员利用职务之便，行贪污腐败之举，造成土地征而不用，大量闲臵，土地流失严重。
因此应加强对土地征占的监管力度，建立和完善土地征用合法性调查、审批和监督程序，杜绝少征多占、滥征滥用等违法行为，提高土地征用的透明度。
同时，提高政府的办事效率，使征地目的建设快速实现，减少对资源的浪费，从而降低成本。
（五）合理安臵失地农民
虽然我国对失地农民采取了诸如货币安臵、招工安臵、农业安臵、划地安臵、住房安臵、社会保障安臵等安臵形式，但对中国农民来说，一旦失去了土地，也就失去了其农民的身份和土地的生活保障功能，成为弱势群体，并被排除在
社会保障体系之外。
因此，要切实保障农民土地权益，就必须改革现行的社会保障制度，及时将失地农民纳入社会保障体系之中，使农民失地不失保障，以解决失地农民生存权问题；在积极为失地农民开拓就业途径的同时，强化职业教育和职业培训，提高他们的就业竞争能力，解决失地农民发展问题，从而维护社会的稳定，确保社会经济生活的顺利进行，与时俱进，早日实现小康社会。
【参考文献】：。
