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国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见国发〔2014〕29号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：保险是现代经济的重要产业和风险管理的基本手段，是社会文明水平、经济发达程度、社会治理能力的重要标志。
改革开放以来，我国保险业快速发展，服务领域不断拓宽，为促进经济社会发展和保障人民群众生产生活作出了重要贡献。
但总体上看，我国保险业仍处于发展的初级阶段，不能适应全面深化改革和经济社会发展的需要，与现代保险服务业的要求还有较大差距。
加快发展现代保险服务业，对完善现代金融体系、带动扩大社会就业、促进经济提质增效升级、创新社会治理方式、保障社会稳定运行、提升社会安全感、提高人民群众生活质量具有重要意义。
为深入贯彻党的十八大和十八届二中、三中全会精神，认真落实党中央和国务院决策部署，加快发展现代保险服务业，现提出以下意见。
一、总体要求（一）指导思想。
以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，立足于服务国家治理体系和治理能力现代化，把发展现代保险服务业放在经济社会工作整体布局中统筹考虑，以满足社会日益增长的多元化保险服务需求为出发点，以完善保险经济补偿机制、强化风险管理核心功能和提高保险资金配置效率为方向，改革创新、扩大开放、健全市场、优化环境、完善政策，建设有市场竞争力、富有创造力和充满活力的现代保险服务业，使现代保险服务业成为完善金融体系的支柱力量、改善民生保障的有力支撑、创新社会管理的有效机制、促进经济提质增效升级的高效引擎和转变政府职能的重要抓手。
（二）基本原则。
一是坚持市场主导、政策引导。
对商业化运作的保险业务，营造公平竞争的市场环境，使市场在资源配置中起决定性作用；对具有社会公益性、关系国计民生的保险业务，创造低成本的政策环境，给予必要的扶持；对服务经济提质增效升级具有积极作用但目前基础薄弱的保险业务，更好发挥政府的引导作用。
二是坚持改革创新、扩大开放。
全面深化保险业体制机制改革，提升对内对外开放水平，引进先进经营管理理念和技术，释放和激发行业持续发展和创新活力。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
法院、检察院人员录用考试申论-5(总分100, 做题时间90分钟)一、注意事项1．本题本由给定资料与作答要求两部分构成。
2．所有题目一律使用现代汉语作答。
二、给定资料1．2014年3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市的房价数据，新房价格同比上涨8.7%，低于今年1月份9%的涨幅。
而且，新房价格环比上涨的城市从1月份的62个下降为57个，环比涨幅从1月份的1.2%迅速下滑至0.7%。
特别是北上广深四个一线城市新房价格同比涨幅都回到了20%以内，价格上涨趋缓态势极为明显。
在价格上涨进入疲态的同时，包括一线城市在内的成交量也出现了暴跌。
以北京为例，2月新建住宅成交2221套，创下2007年北京有网签记录以来的最低水平；二手房成交5441套，环比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，创下2012年1月以来的成交量新低。
而3月份的成交量更不容乐观，截止到3月中旬，北京新房与二手房合计签约7252套，签约套数创北京楼市6年来最低值，远低于2013年3月份前15天的28900套。
2014年6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)，指出于2014年7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。
这意味着，“以房养老”政策正式落地。
幸福人寿保险监事会主席孟晓苏表示，“以房养老”被搁置10年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。
对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌。
2．“以房养老”是为应对老龄化危机，完善养老服务业的投融资政策。
不过，对于“以房养老”政策，保险公司反应很平淡。
从多家保险公司了解到，目前尚未推出相关产品。
“我们还没有这方面的产品，也没有相关的工作安排。
”平安养老保险股份有限公司一位内部人士透露。
不确定的因素很多、总体市场份额不高，对于保险公司来说，以房养老这块市场有些鸡肋。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。
一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。
本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。
同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。
2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。
”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。
3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二。
恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。
2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。
三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。
但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。
2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。
《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。
公共管理Һ㊀ 以房养老 推行风险与防范张㊀瑜(皖江工学院管理学院ꎬ安徽马鞍山２４３００２)摘㊀要:在中国少子老龄化㊁家庭空巢化以及养老保障政策不健全背景下ꎬ中国政府试点推行老年人商品住房反向抵押的新型养老保险ꎬ 以房养老 模式开展得到政府支持ꎮ文章通过对中国 以房养老 研究发现: 以房养老 政策面临传统观念㊁房价周期波动以及银行 倒按揭 的利率提升带来的风险ꎬ从而导致 以房养老 政策难以推行ꎮ故提出加强风险管控ꎬ同时政府给予政策支持以及培育新型养老消费理念ꎮ关键词:以房养老ꎻ风险ꎻ利率中图分类号:Ｃ９１３.６㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:１００８－４４２８(２０２０)８９－０１８１－０３Ｔｈｅｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｒｉｓｋａｎｄｐｒｅｖｅｎｔｉｏｎＺｈａｎｇＹｕ(ＳｃｈｏｏｌｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔꎬＷａｎｊｉａｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙꎬＭａａｎｓｈａｎꎬＡｎｈｕｉꎬ２４３００２)Ａｂｓｔｒａｃｔ:Ｕｎｄｅｒｔｈｅｂａｃｋｇｒｏｕｎｄｏｆｔｈｅａｇｉｎｇｏｆｆｅｗｅｒｃｈｉｌｄｒｅｎꎬｅｍｐｔｙ－ｎｅｓｔｆａｍｉｌｉｅｓａｎｄｉｍｐｅｒｆｅｃｔｐｅｎｓｉｏｎｓｅｃｕｒｉｔｙｐｏｌｉｃｉｅｓｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅＣｈｉｎｅｓｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｐｉｌｏｔｅｄｔｈｅｎｅｗｏｌｄ－ａｇｅｉｎｓｕｒａｎｃｅｗｉｔｈｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｆｏｒｔｈｅｅｌｄｅｒｌｙꎬａｎｄｔｈｅ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｍｏｄｅｗａｓｓｕｐｐｏｒｔｅｄｂｙｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ.Ｂａｓｅｄｏｎｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅｐａｐｅｒｆｉｎｄｓｔｈａｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙｉｓｆａｃｅｄｗｉｔｈｔｈｅｒｉｓｋｓｂｒｏｕｇｈｔｂｙｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｉｄｅａｓꎬｐｅｒｉｏｄｉｃｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｏｆｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅａｎｄｔｈｅｉｎｃｒｅａｓｅｏｆｉｎ￣ｔｅｒｅｓｔｒａｔｅｃａｕｓｅｄｂｙｂａｎｋｓ ｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅ ꎬｗｈｉｃｈｍａｋｅｓｉｔｄｉｆｆｉｃｕｌｔｔｏｉｍｐｌｅｍｅｎｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙ.Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅꎬｉｔｉｓｐｒｏ￣ｐｏｓｅｄｔｏｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌꎬａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅꎬｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｗｉｌｌｇｉｖｅｐｏｌｉｃｙｓｕｐｐｏｒｔａｎｄｃｕｌｔｉｖａｔｅａｎｅｗｃｏｎｃｅｐｔｏｆｏｌｄ－ａｇｅｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ.Ｋｅｙｗｏｒｄｓ:ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎꎻｒｉｓｋꎻｉｎｔｅｒｅｓｔｒａｔｅ一㊁问题的提出随着老龄化程度不断加深ꎬ我国老年健康服务的刚性需求将不断释放ꎮ国家卫计委预测ꎬ到２０２０年ꎬ我国６０岁及以上老年人口将达２.５５亿左右ꎬ占总人口的１７.８％左右ꎮ如何解决老人的养老问题ꎬ并确保老年人晚年的生活质量ꎬ是政府和市场需要着手解决的问题ꎮ中国的 以房养老 应运而生ꎬ 以房养老 最早源于荷兰ꎬ其大致安排是:年轻人购买老年人的住房ꎬ并允许他们有生之年仍免费租住该住房ꎬ待老年人过世后再收回该住房ꎮ在我国 以房养老 就是老年人将房子抵押给保险公司ꎬ每月获得一定数额的养老金ꎬ其间老人仍然可以住在自己的房子里ꎮ故文章通过对中国 以房养老 的运行进行分析ꎬ为 以房养老 顺利开展提供政策支持ꎮ二㊁ 以房养老 模式运行风险(一)与传统观念相悖面临抵制风险传统观念赋予了老年群体对 家 有特殊的情感ꎬ血缘关系㊁家庭为基本单元的传统观念深深嵌在老人内心之中ꎮ子女教育㊁成长和成才是老年群体终生奋斗的目标ꎬ将自己最好的给予下一代也是老人朴素的愿望ꎮ目前ꎬ中国房价让老百姓望尘莫及ꎬ如果拥有所有权的房屋已经成为奢侈品ꎬ 养儿防老 传统观念下ꎬ老年群体认为如果房产遗赠给子女ꎬ那么自己晚年生活理所当然由子女来负担ꎬ子女尽孝道㊁照顾自己的父母ꎬ同时老年人享受晚年与下一代一起生活ꎬ一举多得ꎮ在这种背景下ꎬ 以房养老 理念还没有得到广大老百姓的支持ꎬ主要因为违背传统观念中家产子女继承的思想ꎬ从而阻碍了 以房养老 模式的施行ꎮ另一方面ꎬ 居者有其屋 无房无为家 及 有家才能安 等传统观念对我国老年人的房屋观有重要的影响ꎬ在此观念熏陶中ꎬ老年人觉得有房才安心ꎬ心里才有安全感ꎮ因此ꎬ对于中国广大老年群体来说ꎬ即使通过 住房反向抵押贷款 方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋内ꎬ但是失去房屋的所有权ꎬ从而导致该群体晚年过得惶恐不安ꎬ没有归属感ꎬ不利于老年人晚年生活质量ꎮ正是这种传统文化伴随的房屋继承观念ꎬ对于 以房养老 在我国的实施得不到有效推广ꎬ甚至会被老年群体１８１基金项目:本文系安徽省哲学社会科学规划一般项目(国家社科基金孵化项目) 医养结合养老服务需求评估㊁模式比较与政策回应研究研究 (项目编号:ＡＨＳＫ２０１８Ｄ３５)的阶段性成果ꎮ作者简介:张瑜ꎬ女ꎬ安徽庐江人ꎬ博士研究生ꎬ皖江工学院管理学院副教授ꎬ研究方向:养老服务ꎮ抵制ꎮ(二)房价变动风险导致晚年生活不确定以房养老 模式实施的核心因素就是房产ꎬ房屋价值对于老年群体能否安度晚年起关键作用ꎬ因此ꎬ不论何种形态 以房养老 形式的开展都离不开房地产市场ꎮ从２０世纪８０年代初至今ꎬ我国住房制度改革取得一定成绩ꎬ但近些年房地产市场发展的盲目性㊁欠规范性㊁滞后性㊁法律法规的缺失和政府宏观调控的不完善ꎬ导致房价持续波动ꎬ房地产市场发展仍存在诸多问题ꎮ而在 以房养老 业务中ꎬ贷款机构对被抵押房屋未来价值的估计值决定了其愿意向借款人支付的贷款总额ꎬ进而影响借款人每月能够获得的养老金贷款额ꎮ而以房养老贷款期限长ꎬ房价波动受到上述多种不确定因素的影响ꎬ在长期内难以准确预测ꎬ房价波动风险客观存在ꎬ并影响到贷款机构的收益ꎮ如果房价下跌ꎬ而贷款机构对房屋未来价值的估计过高ꎬ则贷款机构在贷款到期时可能会面临贷款收不回来的风险ꎬ开展该业务就可能会亏损ꎬ这样就降低了贷款机构开展该业务的积极性ꎻ如果房价一直呈上升趋势ꎬ而贷款机构对房屋未来价格的估计过低ꎬ则在其他条件保持不变的情况下ꎬ借款人能够得到的养老金贷款额将会减少ꎬ从而难以满足借款人的养老需求ꎬ这样就会降低老年人对该业务的兴趣ꎬ从而导致 以房养老 需求不足ꎮ总之ꎬ房屋价格不确定性波动不利于 以房养老 业务的顺利开展ꎮ(三)利率变动风险在实施 以房养老 时ꎬ利率水平越高ꎬ在贷款到期时ꎬ贷款本息和超过被抵押房屋价值的可能性就越大ꎬ贷款机构遭受的损失也就越大ꎮ我国目前已经开始实施利率市场化ꎬ有很多因素会对利率的高低及其变化产生影响ꎬ如物价变动趋势㊁国民经济发展前景㊁通货膨胀以及国际汇率的变化趋势等ꎬ这样就更加难以准确估计利率水平ꎮ我国的贷款利率变化比较频繁ꎬ从１９９１年４月到２０１５年１０月对人民币贷款基准利率一共进行了４０次调整ꎬ其中２００７年调整次数最多ꎬ进行了６次调整ꎻ其次是２００８年和２０１５年都进行了５次调整ꎮ调整当中ꎬ利率主要在５％到８％之间波动ꎮ 以房养老 业务中的贷款利率是在签订贷款合同时已经规定好的ꎬ而贷款期限长达十几年甚至是几十年ꎬ在这么长的时间内ꎬ一个国家的经济和政府的相关政策往往有着较大的变化ꎬ资金借贷市场也会根据经济和政府政策的变化对自身进行相应的调整ꎬ资金借贷市场也会随利率变动而变动ꎮ当利率上升时ꎬ贷款机构仍要按照贷款合同约定的利率向借款人支付养老金贷款ꎬ则贷款机构的机会成本就会增大ꎻ当利率下降时ꎬ借款人就有可能提前偿还贷款本息而终止贷款合同ꎬ转而选择其他利率更低的融资方式ꎮ利率的变动会对贷款机构的盈利情况产生重大影响ꎬ甚至会影响 以房养老 模式的顺利实施ꎬ所以在我国开展 以房养老 业务时ꎬ必须充分考虑利率变动的影响ꎮ三㊁ 以房养老 模式风险防范(一)传统观念风险防范:培育新型养老消费理念以房养老 模式给中国传统养老观念带来颠覆性挑战ꎬ 以房养老 模式作为一种新型的金融养老模式进行推广ꎬ需要发挥中央媒体的导向作用ꎬ积极地调整 养儿防老 这种传统观念ꎬ培养子女的独立思想ꎬ提倡新型的金融养老理念ꎬ并进行相关优质金融保险产品的推介ꎬ让更多老年群体了解 以房养老 金融养老政策ꎬ引导老年群体在自己未来的养老方式上做出理性选择ꎬ也可以通过部分老年群体参与 以房养老 模式的示范效应来让更多的老年群体认知这一新型的金融养老模式ꎮ针对媒体无法覆盖的客户群体也可以通过街道社区等辅助渠道开展 以房养老 模式知识宣传ꎬ进行面对面宣讲和现场答疑ꎬ让民众心存的疑虑都释放出来ꎮ同时 以房养老 服务模式对于老年群体来说是自己选择养老的形式ꎬ并不存在制度上的强制性ꎬ因此ꎬ养老观念培育需要一个长期动态调适过程ꎬ除上述政策宣传以外ꎬ可考虑从中国社会的现状出发ꎬ从 无子女家庭 和 失独家庭 着手ꎬ优先在这些群体试点并给予优惠措施ꎬ然后再根据需要扩大到有意愿的其他老人家庭ꎬ这样可以解除子女顾虑ꎬ减少老人在选择上的困惑ꎬ固有的观念会逐步得到改善ꎮ(二)房价波动风险防范:金融机构和政府共治金融机构可以考虑为被抵押房产购买保险ꎬ这样当抵押房产到期时ꎬ如果房价下跌ꎬ则金融机构可以按规定从保险公司得到一定额度的经济赔偿ꎬ从而减少金融机构的损失ꎮ金融机构也可以通过扩大 以房养老 的规模来降低个体风险ꎬ通过扩大 以房养老 规模ꎬ并使其分布到各个地区ꎬ这样就可以有效分散这部分风险了ꎮ与此同时ꎬ金融机构可以与专业的房产评估机构合作ꎬ由专业的房产评估机构对被抵押房屋进行科学合理的价值评估ꎬ这样才能保证评估结果的公平㊁公正㊁合理ꎬ并使用更加精确科学的方法来预测未来房价的变化趋势ꎬ选择一个合理的时机处置被抵押房屋ꎬ以减少房屋的预期价值和实际价值之间的差额ꎮ政府可以通过采取财政货币等宏观调控政策来调节房地产市场ꎬ使房价处于较稳定的状态ꎬ这样可以有效降低房价波动产生的风险ꎮ政府也可以建立健全相关的法律法规ꎬ详细规定借贷双方的权利与义务ꎬ如:规定借款人在金融期限内要定期或不定期地对其住房进行必要的维修ꎬ并达到一定的标准ꎬ这样就可以降低房屋的折旧ꎬ减少房屋未来价值与最初估计值之间的差额ꎬ从而降低金融机构所面临的房价波动风险ꎮ与此同时ꎬ政府机构可以加强对房价评估机构的监管力度ꎬ确保其对被抵押房屋进行评价时能够做到公平㊁公正㊁合理ꎬ并给予参与 以房养老 的金融机构适当的政策支持ꎬ如:税收减免㊁财政补贴等各种政策支持ꎮ(三)利率风险的防范:建构稳定利率预期环境以房养老 贷款的期限长ꎬ并且涉及的资金量较大ꎬ利率的细小变动经过长达十几年甚至是几十年的积累后所产生的损失是很大的ꎮ由于利率波动具有不可预测性ꎬ利率风险只能通过采取适当的措施加以控制ꎬ而无法分散ꎮ一些发达国家对住房反向抵押贷款进行定价时采用浮动利率作为贷款利率ꎬ并定期进行调整ꎬ这种浮动利率用 基准利率＋合理的利差 来表示ꎮ鉴于利率市场化操作ꎬ可以选择再贴现率和银行同业拆借利率等作为基准利率ꎮ金融机构也可考虑购买利率保险ꎬ向保险公司缴纳一定的保险费用ꎬ当合同到期时ꎬ如果利率超过了一定水平ꎬ则金融机构多支付的部分就由保险公司来承担ꎬ这样就可以降低利率风险给金融机构带来的损失ꎮ央行可对利率调整幅度进行标准化操作ꎬ我国过去对利率进行的调整几乎什么没有规律性可言ꎬ这使得金融机构只能被动地接受利率风险ꎬ所以为了降低利率风险ꎬ央行可以以标准化的幅度来对利率加以调整ꎬ这样就有利于金融机构采取相应的利率风险防范措施ꎮ同时央行应提高其利率决策的透明度ꎬ进行决策时应及时对外公布ꎬ并对其所做的决策做出明确的解释ꎬ以提高其决策的透明度ꎬ这样就有利于金融机构准确把握利率的变动走势ꎮ最终ꎬ政府可以通过完善金融市场㊁建立健全金融监管体系为利率风险防范创造可预期的稳定环境ꎬ防范利率风险光靠金融机构自身采取的防范措施还不够ꎬ还需要政府为其创造良好的环境ꎮ四㊁结语我国的人口老龄化问题影响着我国社会㊁经济及政府治２８１公共管理Һ㊀理的进步与发展ꎬ老有所养问题不能妥善有效解决会直接影响着中国社会发展的质量ꎮ现实是我们国家在发展推进中不得不应对老年人口数目激增所带来的养老问题ꎮ伴随着传统的家庭结构变动ꎬ家庭养老模式也已经逐步显示出困境ꎬ这就要求必须探索出一条符合我国社会形态的新的养老途径ꎮ 以房养老 就是在此背景下提出的ꎮ 以房养老 是涉及老年群体福祉的系统大工程ꎬ如果顺利推行可以在一定程度上减少政府㊁社会及家庭的养老负担ꎬ也能减轻子女养老压力ꎬ更为重要的是 以房养老 模式能够为老年群体晚年生活提高品质ꎮ因此ꎬ 以房养老 需要社会的认可以及政府的支持ꎬ这就需要政府加强政策宣传ꎬ让更多的老年群体打破传统束缚ꎬ接受新的思维新的观念ꎮ参考文献:[１]陈健ꎬ黄少安.遗产动机与财富效应的权衡:以房养老可行吗?[Ｊ].经济研究ꎬ２０１３(９):５６－７０.[２]陈鹏军.我国 以房养老 发展瓶颈及其模式选择[Ｊ].经济纵横ꎬ２０１３(１０):４３－４６.[３]王新.走出 以房养老 困局之对策[Ｊ].现代经济探讨ꎬ２０１４(２):２０－２２.[４]范英丽ꎬ睢党臣. 以房养老 模式的运作基础分析[Ｊ].西北农林科技大学学报(社会科学版)ꎬ２０１２(３):１１１－１１６. [５]傅鸿源ꎬ孔利娟. 以房养老 模式的现状及分析[Ｊ].城市问题ꎬ２００８(９):６８－７２.[６]鲍家伟. 以房养老 的国际经验及建议[Ｊ].宏观经济管理ꎬ２０１２(３):７７－７９.[７]贺旭红.决算式住房反抵押贷款的产品设计与运行[Ｊ].经济问题ꎬ２０１２(４):６５－６８.[８]杨哲ꎬ王茂福.农民 新农保 参与意愿:基于制度信任分析范式[Ｊ].湖北大学学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１６(１):１４６－１５１.(上接第１０９页)实际操作ꎬ将不断进步的理论应用于实践ꎬ并用实践丰富理论研究ꎬ推进环境会计信息披露的普及和应用ꎬ加快我国环保型社会的建设ꎮ同时ꎬ高质量的环境会计信息披露包含各类环境数据㊁绩效信息㊁治理环境问题的措施及环保生产策略等ꎬ如准确区分污染物的影响范围及年限等ꎬ因而对从业人员专业素养的要求相对较高ꎬ应从理论方法㊁环境管理新思想及实践技能等多方面对其展开定期的综合培训ꎬ以适应整体生态环境的发展ꎬ壮大人才队伍ꎬ为有效完成环境会计信息披露的工作奠定基础ꎮ此外ꎬ审计监督在环境会计信息披露体系(图１)发展过程中是不可或缺的推动因素ꎬ因此应在确保审计人员具备环保责任意识的基础上ꎬ要求其掌握环境会计信息披露的相关法律法规及最新政策等ꎬ以严格保证监督能够独立㊁公平㊁公正地进行ꎮ审计人员还应当定期参与相关领域的专业培训和独立性审查ꎬ使第三方审计发挥最积极的监督效用ꎮ图１ 环境会计信息披露基本体系五㊁总结当前ꎬ生态文明建设已被纳入我国 五位一体 的总体布局ꎬ环境会计信息披露体系必须紧跟步伐㊁逐步完善ꎬ这不但需要政府完善法律制度建设ꎬ加大奖惩力度ꎬ积极推广信息披露ꎬ严格执行相关监督ꎬ也要求企业明确责任意识ꎬ完善内部岗位建设ꎬ主动履行绿色生产㊁披露信息的责任ꎻ公众则需自觉建立环保意识ꎬ恰当地评价并监督企业披露行为ꎮ同样ꎬ环境会计学者要以国情为基础创新研究内容ꎬ并通过实践反馈加强研究深度ꎬ优化披露体系ꎻ会计人才应当定期进修学习ꎬ掌握环境会计理论知识及实践素养ꎮ环境会计信息披露作为经济发展的重要一环ꎬ需要社会各界的推动ꎬ应当在实践中不断发现问题㊁分析原因㊁提出举措并做出预防计划ꎬ只有探索符合国情的环境会计信息披露路径ꎬ才能提升披露效率㊁降低披露成本ꎬ从而实现披露体系完整度的提高和应用性的强化ꎬ使其能够有效支撑对资源的整合和配置以及对环境的保护ꎬ通过信息披露提供及时可靠的数据ꎬ推动企业绿色生产ꎬ促进经济㊁社会㊁环境的和谐统一ꎬ最终实现我国经济的可持续发展ꎮ参考文献:[１]吴淑芳ꎬ张俊霞.环境会计应用存在问题及对策探讨[Ｊ].商业经济ꎬ２０１３(１０):１００－１０２.[２]齐佳惠.可持续发展下绿色会计发展问题研究[Ｊ].中外企业家ꎬ２０２０(２):２５.[３]王丽丽.环境信息披露:文献综述及未来展望[Ｊ].齐鲁珠坛ꎬ２０１８(１):３４－３９.[４]骆阳ꎬ肖侠ꎬ蔡阳ꎬ等.企业环境信息披露影响因素研究[Ｊ].中国乡镇企业会计ꎬ２０２０(８):２８－３０.[５]姜昕ꎬ王洪霞.国内外环境会计信息披露差异分析及建议[Ｊ].黑龙江金融ꎬ２０１９(７):５８－５９.３８１。
律问题2023-11-06•住房反向抵押贷款信托概述•住房反向抵押贷款信托的法律关系•住房反向抵押贷款信托的风险与防范•住房反向抵押贷款信托的监管与立法建议•结论目录01住房反向抵押贷款信托概述定义与特点定义住房反向抵押贷款信托是指老年人将其房产抵押给信托公司，信托公司根据房产评估价值向老年人发放贷款，老年人可以按月领取贷款，同时保留房屋的居住权直至去世。
特点住房反向抵押贷款信托是一种特殊的信托业务，其目的是为了解决老年人的养老问题。
该业务需要老年人将其房产抵押给信托公司，因此与传统的信托业务有所不同。
此外，该业务涉及到的法律问题也较为复杂，需要对相关法律法规进行深入了解。
起源住房反向抵押贷款信托起源于美国，最初是为了解决老年人的养老问题而设计的。
随着老龄化社会的加速发展，该业务逐渐受到越来越多国家的关注和推广。
发展现状目前，我国已经开始试点推广住房反向抵押贷款信托业务。
虽然该业务在我国的发展还处于初级阶段，但是随着老龄化社会的不断加剧，该业务的前景非常广阔。
发展历程运作模式流程住房反向抵押贷款信托的运作流程包括以下几个步骤：首先，老年人需要将其房产抵押给信托公司；其次，信托公司根据房产评估价值向老年人发放贷款；最后，老年人可以按月领取贷款，同时保留房屋的居住权直至去世。
参与方该业务的参与方包括老年人、信托公司、房地产评估机构和银行等。
其中，老年人需要提供房产作为抵押物，并承担贷款的还款责任；信托公司则需要承担贷款的发放和管理责任；房地产评估机构需要对房产进行评估，确定其价值；银行则需要为信托公司提供资金支持。
02住房反向抵押贷款信托的法律关系信托合同关系委托人通过与受托人签订信托合同，将住房反向抵押贷款信托的资产和事务委托给受托人管理。
委托人的权利与义务委托人有权要求受托人按照合同约定管理信托财产，并支付相应的收益；同时，委托人需承担按照合同约定交付信托财产、披露相关信息等义务。
委托人与受托人之间的法律关系受托人作为贷款方，与借款人签订借款合同，将信托资金贷给借款人使用。
我国开展住房反向抵押贷款风险及其防范
[提要] 住房反向抵押贷款作为一种新的养老模式，越来越受到人们的关注，然而这一模式在开展过程中将面临多种风险。
本文揭示住房反向抵押贷款可能面临着寿命预测、抵押物估价和处置、市场、利率、流动性以及制度等风险，并结合实际情况提出风险防范措施。
关键词：住房反向抵押贷款；风险；防范
目前，中国已经步入人口老龄化社会，而国内尚未建立完善的老年福利保障制度，绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障养老，养老途径单一。
鉴于中国人口老龄化的严峻形势和不甚完善的养老保障体系，国内众多学者提出推行住房反向抵押贷款，以完善我国的养老保障体系，缓解养老压力。
虽然住房反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源，能在一定程度上缓解社会养老压力，具有重要的现实意义，但反向抵押贷款的开展不仅牵涉到我国目前的经济发展水平、金融体制和法律法规等宏观层面，还涉及到相关主体的信用意识、道德水平等微观层面。
住房反向抵押贷款各参与方可能会面临着技术、市场、制度、社会等风险，因此，研究我国开展住房反向抵押贷款的风险及其防范，对于有效解决我国人口老龄化问题具有重要的意义。
一、住房反向抵押贷款概述
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人（抵押人）将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构（债权人）对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况以及抵押人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月、按年或者一次性支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。
目前，国际上比较有代表性的模式是：美国模式、新加坡模式和加拿大模式。
其主要特征为：
1、贷款对象是拥有房屋产权的老年人，并对年龄有一定的规定。
2、抵押人保留住房所有权，并且一般会居住其中，抵押人有支付房产税、保险费和保养房屋的责任。
3、贷款预付额取决于抵押人年龄、寿命预测、房屋现值和贷款成本等因素，贷款预付款可以按月、按年或者一次性发放给抵押人。
4、债权人无追索权，即贷方无权要求抵押人以其他财产抵偿贷款。
从国外尤其是美国开展的住房反向抵押贷款情况来看，住房反向抵押贷款是一种有效的养老方式，对于拓宽养老途径，弥补社会保障和家庭养老的不足、活跃金融市场，改善老年人经济状况，减轻子女压力、提高老年人生活质量，促进消费和国民经济发展，推动我国房地产市场健康发展都具有积极的意义。
曾祥瑞和胡江涛于1995年在中国房地产上发表论文，首次在我国提出住房反向抵押贷款的概念。
最早提出在我国开展住房反向抵押贷款的是中国房地产开发集团总裁孟晓苏，他认为提出住房反向抵押贷款很适合我国的国情，应当积极引入实施。
此后，我国关于住房反向抵押贷款的研究逐渐增多，但主要集中在住房反向抵押贷款在我国开展的可行性及必要性上，而对住房反向抵押贷款风险问
题的研究却不多。
二、我国开展住房反向抵押贷款风险分析
住房反向抵押贷款的运营周期一般比较长，有的甚至长达几十年，在此期间社会政治经济制度、金融与资本市场、房地产市场以及社会养老保障制度等与住房反向抵押贷款密切相关的因素，都可能会发生大的变动，风险因素较多。
1、寿命预测风险。
从住房反向抵押贷款的特征，我们可以看到贷款预付额在一定程度上取决于抵押人的寿命预测值，同时房屋的折旧年限等因素也取决于寿命预测值。
然而，一个人的寿命由于受到社会经济条件、卫生医疗水平以及自身体质、遗传因素、生活条件等众多因素的影响，而会产生很大差异。
因此，寿命预测风险是影响住房反向抵押贷款的重要因素之一。
由于寿命预测的不确定性，从而引起住房反向抵押贷款合同期限的不确定性，可能给借贷双方带来重大的损失：寿命预测过长，会使抵押人由于过早的逝世而造成财富的丢失；而寿命预测过短，反向抵押贷款机构将面临“长寿风险”。
当然，由于老年人的寿命与其养老金有一定的正相关性，对于抵押人因为获得了这笔额外的养老金后，更好地改善生活条件，提高医疗费用，而取得的长寿，也是反向抵押贷款机构需要考虑的因素。
2、抵押物估价和处置风险。
反向抵押贷款业务开展过程中，还会面临抵押物的估价风险和处置风险。
首先，目前我国估价机构和人员的法制观念不强、技术水平不高、素质偏低。
在实际评估过程中，由于具体情况不同而采用不同的评估原则、程序和方法，会对评估结果造成很大的影响。
另外，如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象；加之，房屋的价值还会因地理位置、区位发展、市场变化等众多因素的不同而不同。
因此，这些都会造成估价结果与房地产真实价值偏离，给经济活动主体以及未来的社会经济稳定造成影响；其次，虽然随着我国商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化，以及居民对住房需求的迫切性，目前房地产二三级市场日渐繁荣，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁，但是由于我国二手房市场发展尚处于起步阶段，各种相关的法律法规尚不完备，二手房在楼市交易中所占比重依然很小，对于反向抵押贷款机构收进的大量二手住房，在低效率的市场，很难销售出去，这就造成了抵押物的处置风险。
3、市场风险。
房地产从物性概念上讲是房产和地产的统称。
所以，房地产价格应是指房产（建筑物）和所占土地的价格的总和。
对已投入使用的房地产，房地产价格是指土地价格同建筑物折旧后余额之和。
房地产价格对反向抵押贷款机构、借款人双方的收益都有着不可忽视的影响。
如果住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，反向抵押贷款机构将面临“资不抵债”的风险。
