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2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。
该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。
某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。
甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
2023年下半年山东省房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。
A：房地产重新购建价格的求取思路B：土地重新购建价格的求取思路C：详细价格重新购建价格的求取思路D：建筑物重新购建价格的求取思路E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产某年1月1日的成交价格为IoOO美元/∏Λ同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元∕∏f,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元∕∏f（假设该年1月I日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。
A：1051B：1096C：1100D：1147E：工业用地的监测点评估价格3、耕地占用税免税用地，凡变更用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。
A：变更开发时间B：变更用途C：变更产权人D：变更运用人E：执行层的组织协调4、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必需加盖公章5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预料将来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。
目前该类物业无风险酬劳率为5%,风险酬劳率为平安利率的60%,则该商场在2023年10月的价值最接近于一万元。
A.536B.549D.8166、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。
A：个人全部的居住房屋及院落用地B：免税单位职工家属的宿舍用地C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D：干脆用于农、林、牧、渔业的生产用地E：执行层的组织协调7、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。
2015年山东省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产估价方法的选用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、信用最显著的特征是。
A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡B：具有强制性的活动C：以价格围绕价值而运动D：货币运动E：执行层的组织协调2、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。
A．1B．2C．3D．63、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。
A：0.5年和1年B：0.5年和1.5年C：0.5年和2年D：1年和1.5年E：工业用地的监测点评估价格4、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。
A：地基正常承载力B：地基最大承载力C：地基最小承载力D：地基容许承载力E：执行层的组织协调5、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526B．2241C．2135D．29856、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1．5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是__。
A．1.07B．1.47C．2.07D．3.337、房屋的成本租金不含__。
山东省2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。
A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格2、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。
A：房屋价值补偿费B：搬迁补偿费C：停产停业损失补偿费D：土地补偿费E：借款合同3、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该统计总体的全距为元／㎡。
A：1500B：1950C：2131D：3000E：执行层的组织协调4、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。
A．《土地法》B．《土地管理法》C．《物权法》D．《财产管理法》5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。
A．该建筑物的价值低于拆除费用B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．不可能出现这种情况6、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力。
A：达到了基准收益率的要求B：超过了基准收益率的要求C：未达到财务内部收益率的要求D：达到了财务内部收益率的要求E：借款合同7、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。
A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现时价格资料D．估价人员选取的价格资料8、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。
2015年下半年山东省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产及其特点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。
A：经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2，报酬率为9%，该宗房地产30年的价格为__元/m2。
A．2400B．3748.93C．3567.41D．3821.923、在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明B．估价的假设和限制条件C．估价方法D．估价对象4、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系5、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格6、国务院决定禁止。
A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房E：执行层的组织协调7、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。
A：集体财政B：国家财政C：土地开发与农业发展D：土地管理部门的业务开支E：执行层的组织协调8、下列表述中，正确的是__。
湖南省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要区位状况试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格2、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。
A．砖木结构B．砖混结构C．钢筋混凝土结构D．框架剪力墙结构3、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10%～20%B．10%～30%C．20%～30%D．30%～40%4、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。
A：报建审批管理和批后管理B：网络管理和批后管理C：报建审批管理和人工管理D：批后管理和微机管理E：房地产估价机构必须加盖公章5、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。
A：相互影响性B：寿命长久性C：数量有限性D：保值增值性E：工业用地的监测点评估价格6、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。
该保险合同的关系人是。
A：张某B：李某C：赵某D：甲保险公司E：执行层的组织协调7、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。
A：价值B：价格C：效益D：利润E：工业用地的监测点评估价格8、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。
A．购买价格B．权益投资比率C．空置率D．运营成本9、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为__，明示价格的有效期限。
A．实际价格B．名义价格C．实际的销售价格D．名义的销售价格10、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
2015年下半年新疆房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要区位状况模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。
A．30%B．20%C．10%D．80%2、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。
A．购买价格B．权益投资比率C．空置率D．运营成本3、下列有关保险的表述中，正确的是。
A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限B：从本质上说，保险体现一定的社会关系C：危险的存在是保险产生的必要条件D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能E：执行层的组织协调4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。
法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。
A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格5、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。
A：1257万元B：1571万元C：800万元D：1300万元E：工业用地的监测点评估价格6、指标属短期偿债能力指标。
A：流动比率B：速动比率C：利息备付率D：资产负债率E：借款合同7、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。
A．8.00B．11.76C．16.80D．24.008、以下不属于物业管理委托方的是__A．房地产开发企业B．公房出售单位C．施工企业D．业主大会9、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
2017房地产估价师《案例分析》辅导：工业房地产的估价工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
下面是小编为大家带来的关于工业房地产的估价的知识，欢迎阅读。
一、工业房地产及其估价特点(一)涉及的行业多工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。
标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。
另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)。
因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。
因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。
(三)要区分设备和建筑物的造价有些工业设备的建造安装是和建筑物(厂房)同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。
如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。
(四)受腐蚀的可能性大厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。
因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。
二、影响工业房地产价格的主要因素(一)影响工业房地产价格的主要区位状况1.交通条件工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头。
山东省2016年房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。
A：3000B：5000C：7500D：8000E：借款合同2、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。
A．用途B．建筑容积率C．覆盖率D．建筑式样3、下列属于要约邀请行为的是。
A：竞买人举牌报价B：投标人将标书寄给招标单位C：采购单位向生产单位寄送采购合同D：拍卖机构发出拍卖公告E：执行层的组织协调4、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【2007年考题】A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红6、某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。
A．5110.51B．5307.26C．5549.95D．5638.137、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。
A．辅助报表B．资产负债表C．资金来源与运用表D．现金流量表8、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
2015年下半年广西房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要实物状况试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门B．人民法院C．县级以上人民政府D．同级人民政府2、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：2 400B：2 580C：2 607D：2 760E：工业用地的监测点评估价格3、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图B．网络图C．进行图D．工序图4、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡A：310.61B：321.60C：477.87D：494.77E：工业用地的监测点评估价格5、成本导向定价包括成本加成定价法和__。
A．目标定价法B．领导定价法C．价值定价法D．随行就市定价法6、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础B．独立基础C．整体式筏式基础D．箱形基础7、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。
A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房8、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。
如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。
山东省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要实物状况试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。
购房者应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。
A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调2、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
A．观察法B．实验法C．讨论法D．问卷调查法3、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章4、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括__。
A．被征收房屋价值的补偿B．因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D．因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿5、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。
A：60B：90C：100D：120E：房地产估价机构必须加盖公章6、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．利润为零B．最高运营费用比率C．最大费用D．允许的最低经济效益指标7、房地产具有供给有限特性，本质上在于。
A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格8、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事估价业务。
A：城市房屋拆迁B：课税C：企业清算D：司法鉴定E：执行层的组织协调9、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。
(2007年试题)A：居住区B：居住小区C：居住组团D：居住社区E：执行层的组织协调10、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。
假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。
A：26．29B：27．29C：28．29D：29．29E：工业用地的监测点评估价格11、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。
A．6.78%B．4.55%C．2.99%D．3.66%12、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。
A：市场法B：假设开发法C：收益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格13、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。
A：18．25万元B：20．00万元C：21．58万元D：22．00万元E：工业用地的监测点评估价格14、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。
A．40B．42C．48D．5015、报酬资本化公式的假设前提不包括。
A：净收益A每年不变B：收益年限n为有限年C：报酬率Y不等于零D：价格y符合评估时点市场情况E：工业用地的监测点评估价格16、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。
A．经营收入水平B．净经营收入水平C．租金水平D．出租率水平17、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。
A．沉降缝B．伸缩缝C．温度缝D．防震缝18、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。
A．1.25%B．1.17%C．12.59%D．14.06%19、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
A：《中华人民共和国担保法》B：《中华人民共和国公司法》C：《中华人民共和国合同法》D：《住房置业担保管理试行办法》E：执行层的组织协调20、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格21、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。
A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调22、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
A：需求拉上型通货膨胀B：需求拉下型通货膨胀C：成本推动型通货膨胀D：结构失调型通货膨胀E：执行层的组织协调23、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样24、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。
A：10.38％B：11.07％C：12.45％D：13．62％E：借款合同25、国家实行保护耕地的制度。
下列不属于耕地范围的是。
A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种3年以下的滩地和滩涂E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。
A．10%B．20%C．50%D．200%2、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。
A．20%B．30%C．50%D．60%3、被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对__的财务强制拍卖。
A．张某B．张某或杨某C．杨某D．张某和杨某4、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。
A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应D：经济适用住房购房人拥有有限产权E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营5、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为__万元。
A．87B．124C．130D．1346、必须经承兑才能生效的金融工具是。
A：本票B：商业汇票C：银行券D：支票E：执行层的组织协调7、保险合同的关系人有。
A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人8、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。
A．业主大会B．业主代表大会C．业主委员会D．居民委员会9、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。
A：国务院建设主管部门B：省人民政府建设主管部门C：自治区人民政府建设主管部门D：直辖市人民政府房地产主管部门E：设区的市的人民政府房地产主管部门10、一般性货币政策工具主要包括。
A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：优惠利率E：证券保证金比率11、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同12、住房公积金的增值收益的合法用途包括。
(2004年试题)A：奖励住房公积金管理中心职工B：建立住房公积金贷款风险准备金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建设经济适用住房的补充资金13、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。
A．估价时点B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时D．成交价格所反映14、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。
A：成本导向定价B：销售导向定价C：购买者导向定价D：竞争导向定价E：借款合同15、不属于房地产价格外部影响因素的是。
A：人口因素B：权益因素C：经济因素D：区位因素E：社会因素16、影响房地产价格的建筑物实物因素有。
A：建筑规模B：建筑高度C：建筑密度D：外观E：空间布局17、外汇市场的参与者。
A：外汇经纪人B：客户C：外汇银行D：中央银行E：商业银行18、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2.50%B．3.5%C．2.38%D．3.25%19、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。
A：企业财产保险B：城乡居民房屋保险C：建筑工程一切险D：买方信用保险E：住宅抵押贷款保险20、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税__元。
A．4200B．5880C．8640D．8640021、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款22、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。
A：形象差异化B：人员差别化C：服务差别化D：产品差别化E：借款合同23、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
其中，“两管”是指监理活动中的。
A：合同管理B：质量管理C：投资管理D：进度管理E：信息管理24、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。
