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新三板：尽职调查工作流程及要点本文节选自梧桐学社第3期-新三板挂牌中的律师实务，主讲嘉宾赵小岑律师，参加课程方式请查看文尾一、尽调方法尽职调查工作开展过程当中，如何开展以及应当使用怎么样的尽职调查方案。
尽职调查分为两部分，一部分是尽职，一部分是调查。
从汉语的理解角度来说，尽职是调查的一个大前提，即调查过程要符合律师勤勉尽责的基本要求，判断尽职第一是调查方法和手段是不是做到了穷尽，第二是调查过程当中，是不是保持了审慎性的态度对这个项目的问题做出了合理怀疑。
尽调的终极目标不是把企业搞死、把项目搞黄，而是找到问题，发现它不要把它带病上报。
最终作用还是寻找解决方案，发现问题并解决它，这是我们应当发挥的作用。
在尽职调查过程当中一定要问问自己是不是在横向和纵向上都做到了尽职尽责的调查。
横向上是说我们在这个项目中的外延比如查关联关系、关联交易、同业竞争的时候，是否能够把自己的外延足够扩大到执业风险降到最低的点，包括实际控制人、实际控制人近亲属、董监高、董监高近亲属以及能通过特殊利益关系、协议关系和目的关系控制的实体。
在纵向上看整项目流程上是不是保持了调查手段上的穷尽和态度上审慎。
从项目前期的接洽到整个访谈到后面的材料制作和收集是不是能够深入挖掘一些东西，另外就是对这个项目本身合理性的怀疑。
举个例子，我们在查一个项目中到底是不是涉及诉讼时，我们日常的做法是到裁判文书网、被执行人网站还有相关的无讼案例这些网站上查一下，看看有没有诉讼、仲裁之类的。
但是如果是一个外地的未决判决，他们又是做原告或被告，像这种原被告未决的判决没有形成判决结果也没有形成被执行人时，他是原告的情况，如果是被告的情况下没有形成判决的时候，或者这个判决还没有生效的时候也没有被执行人，而且没有生效的判决也不会上采访文书网。
这时很难穷尽所有的判断去查到这个公司是不是有诉讼的问题，就会给我们留下比较大的障碍或风险。
有时换个思路想，如果他们公司涉诉的话，一定会发生财务上的痕迹。
第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的资料审阅抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。
审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。
核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。
核查抵押房产：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>对抵押房屋的调查与审核1、对抵押人的主体审查律师接受债权人的委托办理房屋抵押法律业务时，应当审查抵押人的主体情况、资料和证明文件：（1）作为抵押人的自然人必须具有完全行为能力，无行为能力和限制行为能力的，不能成为抵押人；自然人抵押的应当审查其户口证明和身份证明；（2）企事业单位和其他组织则必须经合法注册存在，企事业单位和其他组织抵押的，应审查抵押人的营业执照、政府登记证明和年检合格凭证；抵押人是企事业单位的，还应审查《章程》、《法定代表人证明》、《税务登记证明》副本及其代理人的《授权委托书》；（3）类似的抵押权人的有关身份证明文件。
2、抵押房屋的权属审查抵押权人的律师应提示或协助债权人审查下列内容：（1）房屋的房地产权证及相关文件、抵押房屋的基本资料和清单，包括：抵押房屋的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（2）以共有房屋为抵押物的，应提供抵押人对共有房屋占有份额的证明，及其他共有人同意以该房屋设定抵押的证明；（3）以已设定抵押权的房屋再次抵押的，注意该房屋价值与已担保债权的余额是否足以担保本次债权，并提示债权人清偿顺序居后的风险；（4）以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的，其抵押额以房产权利人可以处分和收益的份额比例为限；（5）国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；（6）以集体所有制企业的房产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；（7）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；（8）以有限责任公司、股份有限公司的房产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；（9）有经营期限的企业以其所有的房产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限；（10）以具有土地使用年限的房产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；（11）预购商品房抵押的，应当取得商品房预售许可证并符合国家和当地关于商品房预售管理的其他规定；（12）承包经营企业的商品房抵押，应提交发包人权力部门审议同意的书面文件；（13）以已出租的房地产抵押的，审查抵押人有无将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。
“尽职调查"那些事儿文/查立英文里有一个说法叫“Burden of Proof"，意思是“举证的重担”。
创业者们，当你的“故事”打动了VC，他们和你签署了“Termsheet”，也就意味着VC投资你的基本条件都已谈妥，不过，在起草最终的投资协议以前，他们还要进行“尽职调查”(Due Diligence）。
顾名思义,“尽职调查”就是VC要尽自己的责任，对你和你的业务进行周全的真实性调查，确保其中没有水分、没有漏洞、没有定时炸弹.创业者们常说：我们希望VC的手脚能快一点儿,他们可掌控着投资的时间啊！此言差矣，其实是你们自己掌握着钱的进账速度。
此话怎讲？“尽职调查”是一件周密而细致的工作,但是不少创业者丈二和尚摸不着头脑.VC要求看的文件、材料，要么是要啥没啥，要么就是拖拖拉拉想蒙混过关，有时候会来来回回折腾上好几个月。
请注意,“尽职调查”的速度VC是控制不了的，快慢都掌握在创业者手中。
理想的过程应该是：VC要的文件啦资料啦,要啥你就立刻给啥，有就有,没有就没有，如实招来，切忌拖延.VC 这时候的角色就像联邦调查局的侦探，你如果不配合，不帮助他(她）迅速通过“尽职调查”这道防线，就是拿不到钱.“尽职调查"的内容通常包括了以下（但不限于）六大方面:调查你的团队情况、业务情况、市场情况、技术情况、财务情况以及法务情况.A．团队调查VC投资看中的是你的团队,创业者和VC在之前的多次沟通中,团队的问题绝对不可能少谈，这已经让VC多少了解了团队成员的方方面面。
现在要你做的，就是把身份证复印件、学位证书复印件、你以前老板或同事对你大夸其辞的推荐信拿出来，再出示一下各位创始人的股份比例。
仔细一点的VC,可能还会要求你提供主要团队的简历、过去12个月中公司人员的流动情况等等.这些动作不难做到吧？B．业务调查业务的尽职调查是个广泛的主题,从何开始呢？每个VC都会有自己的出发点。
通常第一个问题谈你的销售，口说无凭，你的销售订单呢?你的客户名单呢？拿出来看看吧！你的业务能够规模化、持久化吗？你和你的竞争对手处在同一条起跑线上,半年至一年后，谁胜谁负？你的企业内部治理呢,有管理流程吗？有量化的指标吗？这一切的一切,都需要你能提供些详细的佐证.C．市场调查你很快会恍然大悟，你商业计划书中的那些关于市场的分析和预测,绝对是浪费时间。
抵押物尽职调查流程及审核要点第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的资料审阅抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。
审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。
核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。
核查抵押房产：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。
银行押品排查要点一、押品真实性1. 核实押品来源：确保押品来自合法、合规的渠道，无非法来源。
2. 确认押品标识：确保押品标识清晰、完整，无篡改或伪造痕迹。
3. 核实押品质量：对押品进行质量检测，确保其符合相关标准和要求。
二、押品价值评估1. 确定评估基准：根据押品的类型、特点、市场行情等因素，确定合理的评估基准。
2. 选用合适的评估方法：根据评估基准，选用合适的评估方法，如成本法、市场法、收益法等。
3. 确保评估结果的准确性：对评估结果进行复核和验证，确保其客观、公正、准确。
三、押品权属清晰1. 确认押品权属：核实押品的所有权、使用权等权属情况，确保权属清晰、无争议。
2. 审查权属证明：对押品的权属证明进行审查，确保其真实、有效。
3. 防止权属纠纷：在押品排查过程中，要注意防止因权属不清而产生的纠纷。
四、押品流动性1. 了解市场行情：了解押品的市场行情、价格波动等信息，为评估押品流动性提供依据。
2. 核实押品交易情况：核实押品的交易历史、交易渠道等信息，了解其流动性情况。
3. 判断流动性风险：根据市场行情和交易情况，判断押品的流动性风险，为决策提供参考。
五、押品保管情况1. 确认保管责任人：明确押品的保管责任人，确保其具备相应的保管能力和资质。
2. 审查保管措施：对保管措施进行审查，确保其符合相关规定和要求，能够保障押品的安全和完整。
3. 定期检查：定期对押品进行检查，确保其无损坏、无丢失等情况。
六、押品保险情况1. 确认保险种类：根据押品的类型和特点，选择合适的保险种类和保险金额。
2. 核实保险合同：对保险合同进行审查，确保其真实、有效，并符合相关法律法规和监管要求。
3. 关注保险期限：关注保险期限是否与押品的实际使用期限相匹配，避免出现保险过期的情况。
七、押品法律风险1. 了解法律法规：了解与押品相关的法律法规和监管要求，为排查法律风险提供依据。
2. 审查合同条款：对与押品相关的合同条款进行审查，确保其合法、合规，并符合相关法律法规和监管要求。
第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的资料审阅抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照、抵押值、抵押围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保容；（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。
审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照、面积、名称及位置，担保的债权围等）能否与借款合同、抵押合同的相关容相印证。
核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。
核查抵押房产：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。
再核查：（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；（2）有否其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；（3）有否抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有否抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主或诉讼（仲裁）；（8）有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；（11）有否涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。
第二步骤：到有关部门核查抵押物的相关情况（一）核查产权情况对有《房地产权证》的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。
对只有抵押权预告登记的房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。
如果查询人有特殊办法，甚至可以查阅到该房产的全部档案（更为稳妥）。
如果投资者（或相熟之人）正好有另案以抵押人为被执行人的，可以委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产的档案。
查询后可获得该房产以下全部或部分信息：（1）权属信息，包括：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证，权属来源（自建、购买、分割、承继），所在土地使用权的证号，结构层数，楼层分布及功能，使用期限，已转让、已分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息。
（二）核查查封情况如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：（1）抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；（3）本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议；（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；（5）其他轮候查封的大致情况。
第三步骤：到现场核查抵押物的状况（同时拍照及录像）（一）查看位置通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。
如位置不明确，可尝试通过四至图作为参照物查找。
（二）找到现场核查：（1）能否找到标的物，是否灭失；（2）标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。
（三）查看现状核查：（1）（若是在建工程）工程进度；（2）结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、部装修、设备安装情况；（3）当前用途；（4）对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；（5）是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；（6）是否需要加固补强；（7）有否被部分拆除、损毁；（8）是否具备独立使用功能；（9）抵押房产围是否有其他权属不明的建筑物、构建物；（10）物业管理情况（注：尤其是商业物业，需询问收费标准）。
（四）查看使用情况（重点）核查该房产由何人使用或控制。
如果该房产非抵押人使用，需查明：（1）是否属于借用、占用、租赁还是闲置；（2）如属借用应了解使用人与抵押人的关系；（3）如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生；（5）如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。
（五）查看相邻情况核查：（1）会否被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用及价值；（2）周边地块的开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等）,商业氛围情况；（3）周边是否有污染源；（4）有否配套的物业，如配电房、宿舍等；（5）抵押房产是整体物业还是物业的一部分（例如酒店的某层），该物业是否属核心部位或主体部分；（6）所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处置，或整体处置才有价值，例如配套停车场等）。
第四步骤：比对各项信息综合核查抵押物的真实状况比对上述调查结果，动用人脉、关系网，或利用数据库，或借用互联网搜索引擎，或登录政府及收费，继续选择性地综合核查以下容：（一）权属状况1、权属灭失（注：最大陷阱）核查：（1）是否存在已转让、已抵债、已分割、已房改但未办理过户手续的情况；（2）有否已被征收、拆迁、置换但原权属证书未注销的情况；（3）会否因主管部门失职，一物多证，本证的实物其实不存在；（4）实物是否已被拆除、损毁。
2、权属瑕疵核查：（1）是否未付清受让价款而与原权属人有争议；（2）是否已接管或控制房产；（3）是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条件、合作条件的情形；（4）是否因未付清价款而由转让方约定保留所有权或保留行使解除买卖合同的权利；（5）如属抵押人受让或抵债所得，是否已履行了受让合同或抵债协议/裁定约定的义务；（6）是否与所在地块的权属人不一致；（7）房产所在地块是否属划拨用地。
3、权属人情况核查：抵押人是否项目公司，而该公司的主要财产是否只有该房产。
（二）纠纷情况1、权利纠纷核查：（1）是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、价款、侵权、共益、一物多卖、实物分割、企业改制等纠纷；（2）是否涉及与原土地权属人（历史）纠纷、原转让人纠纷、小业主纠纷。
2、其他纠纷核查：（1）是否属拆迁房、廉租安置房、置换房；（2）是否涉及小业主问题或职工安置问题；（3）是否涉及与强势部门/人士（如军队、地方政府、黑恶势力）有利益冲突；（4）如属预购房产且未交收实物，开发商是否配合移交房产及配合办理权证；（5）有否被第三人在抵押房产上加建、扩建建筑物，或添附构建物，或装修从而产生（或隐藏）纠纷。
（三）规划建设情况1、规划情况核查：（1）有否违反规划报建条件，或违反建筑物的规划用途；（2）所在区域的总体控规；（3）有否政府主管部门出具的如《会议纪要》、《批示》、《函》等限制或支持该房产的改造和建设的文件，如同意三旧改造等。
2、报建情况核查：（1）消防验收手续；（2）房产权属人与地块权属人是否一致。
3、征收拆迁可能核查：（1）是否会被征收（含政府借用）、拆迁；（2）预计征收、拆迁的时间；（3）征收、拆迁的原因；（4）征收方式，有否补偿及补偿标准、补偿款发放时间，补偿款是否已被其他法院截留；（5）抵押人对征收拆迁的态度。
（四）欠债情况核查：（1）是否存在优先受偿权（如工程款）；（2）所在地块是否拖欠出让金、市政配套费；（3）是否拖欠转让价款、物业管理费、水电费、供暖费、环保费等；（4）是否拖欠税费或具地方特色的费用。
（五）市场价值核查：（1）有否评估报告及评估方法是否妥当；（2）所在区域近期同类房产的市场价格，预扣税费后，预计该房产的大致价值；（3）如果该房产正出租，可按其月租金×100倍快速预估其价值；（4）结合相邻区域的物业情况，初步研判该房产是否有连片改造或改性、大幅升值的可能。
