宁波市地方税务局关于拆迁安置房有关营业税问题的通知

宁波市住房和城乡建设委员会关于下发《实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见》的通知文章属性•【制定机关】宁波市住房和城乡建设委员会•【公布日期】2015.04.27•【字号】甬建发〔2015〕75号•【施行日期】2015.04.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文宁波市住房和城乡建设委员会关于下发《实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见》的通知甬建发〔2015〕75号各县（市）区房屋征收部门、住建部门，有关单位：为贯彻实施《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》）、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（以下简称《规定》），保障房屋征收补偿工作顺利进行，现就《办法》实施的有关问题提出如下意见：一、征收符合《办法》第三十三条规定未取得全部产权的住宅房屋，被征收房屋补偿价值以外的补偿、补助和奖励归该被征收人所有。

二、征收符合《办法》第三十四条第一款、第三十六条、第三十七条和本意见第四条规定的公有房屋，《办法》第三十八条规定的代管房屋，被征收房屋补偿价值以外的补偿、补助和奖励归承租人所有。

对符合《办法》第三十七条规定的公有房屋和第三十八条规定的代管房屋，房产管理部门选择货币补偿的，另行按规定给予房产管理部门货币补偿补助。

征收《办法》第三十四条第二款规定承租人不符合现行房改政策的直管公有住宅房屋，房屋征收部门应当将被征收房屋的补偿、补助和奖励支付给房产管理部门；承租人在规定的搬迁期限内搬迁的，房产管理部门应当给予其一次性补偿搬迁费、临时安置费、签约搬迁奖励。

三、征收《办法》第三十四条第二款规定的承租人不符合现行房改政策以及无承租人的房产管理部门直管公有住宅房屋，产权调换公有住宅房屋的建筑面积，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定且不低于被征收房屋建筑面积。

宁波市人民政府办公厅关于2013年度房屋征收和安置房建设工作考核情况的通报文章属性•【制定机关】宁波市人民政府•【公布日期】2014.01.26•【字号】甬政办发[2014]16号•【施行日期】2014.01.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文宁波市人民政府办公厅关于2013年度房屋征收和安置房建设工作考核情况的通报（甬政办发〔2014〕16号）各县（市）区人民政府，市直及部省属驻甬各单位：按照《关于印发宁波市市区国有土地上房屋征收与补偿工作考核办法（试行）的通知》（甬政办发〔2011〕299号）、《宁波市人民政府办公厅关于进一步推进国有土地上房屋“阳光征收”工作的意见》（甬政办发〔2013〕101号）和《宁波市人民政府办公厅关于加快安置房建设促进房屋征迁工作的意见》（甬政办发〔2013〕108号）精神，由市政府办公厅、市住建委、市发改委、市财政局、市监察局、市信访局组成考核小组，对各县（市）区政府、市级有关部门2013年度房屋征收和安置房建设工作情况进行了考核。

现将考核结果通报如下：一、国有土地上房屋征收工作（一）优秀单位1. 主要责任单位：海曙区政府、鄞州区政府；2. 市级主要责任部门：市法制办、市财政局、市监察局。

3. 特别表彰单位：市中级人民法院；4.“阳光征收”推进优秀单位：鄞州区政府、余姚市政府、奉化市政府。

（二）先进个人徐君安、石坚强、翁孟辉、于海忠、李光明、陈明明、胡国军、朱银春、张宾、史妍、汪文虎、邱春、卓海峰、李斌、劳剑锋、虞鸿浩、陈耀波、励国群、谢湘贤、孙海港、梁亮、章斌、陈建伟、徐军、张扬。

二、安置房建设工作（一）通报表扬单位余姚市政府、奉化市政府、宁海县政府、象山县政府、江东区政府、江北区政府、镇海区政府、北仑区政府、东钱湖旅游度假区管委会。

（二）先进个人谢建定、薛书宝、周勇、徐松根、沈培荣、王雷、蔡伟杰、夏未尧、金卫勤、施剑钧、陈孟群、华权、朱俊杰、吴波。

拆迁安置房涉及各税种计税依据如何确定汪俊【摘要】问：本公司于2008年度采取拆迁安置方式对某棚户区进行住宅开发建设,在安置方式上,采取“拆一还一,就地安置,差价核算,自行过渡”的产权调换方式,对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿.根据拆迁补偿合同约定,该公司应将开发的1000平方米的商品房用于偿还被拆迁人（其中等面积还原部分为800平方米）,拆迁时同类房屋的市场销售价格为3500元/平方米.该项目于2010年开发完工,所开发的住宅房屋建造成本2200元/平方米,安置补偿的商品房在实际交付时的市场销售价格5500元/平方米.根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）的规定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换.房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税,同时还涉及到契税、土地增值税以及企业所得税的缴纳.对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及契税、营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应当如何确定？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2013(000)006【总页数】3页(P12-14)【关键词】拆迁安置房;计税依据;房地产开发公司;市场销售价格;不动产所有权;房地产开发企业;住宅开发;企业所得税【作者】汪俊【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：本公司于2008年度采取拆迁安置方式对某棚户区进行住宅开发建设，在安置方式上，采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式，对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。

根据拆迁补偿合同约定，该公司应将开发的1000平方米的商品房用于偿还被拆迁人(其中等面积还原部分为800平方米)，拆迁时同类房屋的市场销售价格为3500元/平方米。

该项目于2010年开发完工，所开发的住宅房屋建造成本2200元/平方米，安置补偿的商品房在实际交付时的市场销售价格5500元/平方米。

关于开发商（拆迁方）的税费分析（一）增值税在营改增前，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

”营改增后，《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）仅提及“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

”也即未明确开发商对被拆迁人提供房屋补偿时是以成本价还是市场价作为视同销售之增值税的计税基础。

对新项目而言，因拆补费用或房屋可作为进项抵扣，因此同进同出影响较小。

对老项目而言，以成本价还是市场价作为视同销售的增值税的计税基础，目前各地执行情况差异较大。

新项目增值税（成本价或者市场价格=可抵扣价格）增值税为0老项目成本价或者市场价差异较大；（二）土地增值税《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条“非直接销售和自用房地产的收入确定”第一款“（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

”根据该规定，开发商用建造的本项目房地产补偿被拆迁人的，补偿房屋应按视同销售缴纳土地增值税，并应以市价作为视同销售基数。

深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第三条第（二）款第二项中明确“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

《安置区税务问题》房企拆迁安置税务处理要合规发布时间：202x年03月05日中国税务报字号：【大中小】房地产开发企业在拿地过程中经常面临拆迁安置的问题，比较常见的安置方式是货币安置和房屋安置两种。

本文通过案例，介绍企业采取房屋安置方式，其税收及会计事项的处理方法。

案例某房地产开发企业a公司，202x年开发一个房地产项目。

在开发经营过程中，要对该地块原来的房主进行拆迁安置。

根据约定，a 公司对被拆迁户采取房屋安置方式，实行“拆一还一”的等额面积安置办法，超面积部分按市场价由回迁户以货币缴足，不足面积部分由房地产企业向回迁户进行货币补偿。

安置房可售面积为11600平方米，a公司对回迁户属于“拆一还一”的安置面积为1万平方米，超面积部分1600平方米共收到回迁户补缴的800万元，对安置面积不足部分共进行货币补偿500万元。

假设a公司在同一地区、同一年度销售的与安置房同类的房地产平均价格为5000元/平方米，安置房成本价为4000元/平方米。

应按成本价计算营业额根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房地产开发企业在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，应按“销售不动产”缴纳营业税。

《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔xx〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

因此，本案例中，a公司应按照安置面积1万平方米以成本价4000元/平方米计算申报缴纳营业税，此外，超安置面积收到回迁户补缴的800万元也应申报纳税。

因此，安置房营业税营业额为4000×1＋800＝4800（万元）。

土地增值税按视同销售计算收入《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔202x〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔202x〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。

宁波市国家税务局关于所得税汇算清缴工作有关事项的通知
【法规类别】税收征管综合规定
【发布部门】宁波市国家税务局
【发布日期】2009.04.08
【实施日期】2009.04.08
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
宁波市国家税务局关于所得税汇算清缴工作有关事项的通知
各县（市）区国家税务局，市局直属税务分局：
近日，我市个别地区纳税人向市局及相关部门反映，在年度所得税汇算清缴工作中，存在主管税务机关要求提供税务中介机构涉税鉴证报告的现象。

市局对此高度重视，为进一步做好所得税汇算清缴工作，切实维护纳税人的合法权益，现就有关问题通知如下：
一、根据国家税务总局所得税汇算清缴有关管理办法，纳税人在年度所得税汇算清缴时，可选择自行汇缴或委托税务代理两种方式。

各级税务部门一律不得用行政手段强制纳税人必须选择税务代理方式。

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Bottom line If you have someone else in your heart, make it clear and I will quit.勤学乐施积极进取（页眉可删）拆迁安置房的税收政策有哪些？导读：拆迁安置房的税收政策包括契税、营业税、、印花税等。

《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

1、契税《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。

2、营业税国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔〕768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。

如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据;如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。

3、印花税《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网宁波市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税若干政策问题的通知【标 签】所得税若干政策【颁布单位】宁波市地方税务局【文 号】甬地税一﹝2009﹞98号【发文日期】2009-06-09【实施时间】2009-01-01【 有效性 】全文有效【税 种】企业所得税各县(市)区地方税务局(分局)，市地方税务局直属分局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(下称"办法")的通知(国税发﹝2009﹞31号)有关规定，结合我市实际情况对房地产开发经营业务征收企业所得税若干政策问题明确如下： 一、企业在规定的纳税申报期应按"办法"第六条的规定确认销售收入的实现。

即：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

二、企业在一个纳税期间应严格按"办法"第三条的规定区分当期实现的完工开发产品销售收入和未完工开发产品销售收入；并按"办法"第九条的规定计算当期应纳税所得额。

三、企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列原则确定： 1、开发项目位于海曙区、江东区、江北区、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、高新园区的为15%。

2、开发项目位于其他地区的为10%。

3、符合规定的经济适用房、限价房和危改房项目为3%。

四、从事房地产开发业务企业当期应纳税所得额的计算及相关规定： 1、当期销售未完工开发产品的预计毛利额=当期销售未完工开发产品收入*预计计税毛利率 2、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期仅开发一个项目的： (1)销售未完工开发产品期间： 当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)-各项扣除项目金额(包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税)+当期销售未完工开发产品的预计毛利额； (2)开发产品按照"办法"第三条规定的条件确认完工且按规定结算其计税成本后： 当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)-各项扣除项目金额(包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本)-与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额； 3、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期同时开发或先后滚动开发多个项目的： 当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)-各项扣除项目金额(包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本)+当期销售未完工开发产品的预计毛利额-与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额； 4、开发产品按照"办法"第三条规定的条件确认完工后应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，计算出此前实现的销售收入所对应的计税成本和实际毛利额，正确计算当年度的应纳税所得税额。

国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知国税函〔2009〕118号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“企业所得税法”)及《中华人民共和国企业所得税实施条例》(以下简称“实施条例”)规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理： (一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。

重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

回迁安置房如何征收增值税那很多时候，如果我们到房屋进⾏拆迁的话是需要进⾏安置的，这个时候可能就会修建安置房，如果我们要对安置房进⾏买卖的话，可能会收取相关的税费。

下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。

⼀、安置房安置房，是政府进⾏城市道路建设和其他公共设施建设项⽬时，对被拆迁住户进⾏安置所建的房屋。

即因城市规划、⼟地开发等原因进⾏拆迁，⽽安置给被拆迁⼈或承租⼈居住使⽤的房屋。

根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进⾏，这时的过户交易与⼀般的房屋没有任何区别之处。

安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。

随着城市建设发展步伐的进⼀步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满⾜拆迁户的需求已迫在眉睫。

⼆、回迁安置房如何征收增值税房地产企业开发安置房⽤要缴纳⼟地增值税。

根据《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定，房地产企业⽤建造的本项⽬房地产安置回迁户的，安置⽤房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(⼀)款规定确认收⼊，同时将此确认为房地产开发项⽬的拆迁补偿费。

另根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定，房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产,其收⼊按下列⽅法和顺序确认：1、按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定;2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

因此，房地产企业⽤建造的本项⽬房地产安置回迁户的，安置⽤房应视同销售处理，按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定或是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。