第九章路线价法

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资料第9章

《房地产评估》
本章小结
【思考题】
1. 2. 3. 4. 5. 6.
7.
简述路线价法的概念及理论依据。路线价法的计算公式及其适用条件是什么？路线价法的操作步骤是什么？如何划分路线价区段？如何确定标准宗地？什么是深度价格修正率？三种深度价格修正率如何计算，它们之间的关系如何？什么是“四三二一”法则？
《房地产评估》
三．路线价的评估
根据选定的标准宗地的形状、大小然后评估标准宗地价格。
《房地产评估》
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四．深度百分率表的制作
深度百分率又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率。
《房地产评估》
第三节
一．
深度百分率表制作原理
深度价格的递减比率
二．
几个路线价法则介绍
《房地产评估》
一．深度价格的递减比率
《房地产评估》
二．路角地地价的计算
例2：见下图，A、B、C三宗地为路角地，临街深度分别为12米，20米，10米，临街宽度均为4.5米。临街地深度未到里地线18米的，按临街深度指数表进行指数修正。
临街深度指数表
深度临街深度指数未满４米１３０满４米未满８米１２５满８米未满１２米１２０满１２米未满１６米１１０满１６米未满１８米１００
路线价＝１０００元／平方米
１２米１０米
三角形地地价的计算举例
《房地产评估》
三角形地分两种情况： 1：正三角形（三角形的一边为临街线者）该类宗地按高度的二分之一算临街深度。 2：逆三角形（除正三角形以外的情况) 该类宗地比较袋地低价的计算。分别算起深度和讫深度起深度：三角形临街顶点与底边中点垂直距离的二分之一讫深度：底边中点距街道的深度

房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊

4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。（2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。（3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
• •
• • • • • •
4. 评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段的路线价。路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位，日本采用这种方法。路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。（1）制作深度百分率表。假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数，便可制成深度价格百分率表。

路线价法

街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土地（标准临街宗地），总价为120万元。计算与之相邻的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解：标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。

路线价法

设定标准以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m，则该路线价区段的标准深度为25m。第二种方法是根据某一路线价区段的各幅土地的平均深度确定。例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m，则其标准深度为20m。
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律，从而得出宽度修正系数表。

路线价法在商业房地产评估中的应用

路线价法在商业房地产评估中的应用一、路线价法概述路线价法是一种评估商业房地产价值的方法，其基本原理是通过分析该物业所处位置的交通情况、周边配套设施、土地利用规划等因素，来确定该房地产的价值。

路线价法主要侧重于物业所处位置的交通便利性和周边环境的综合因素，从而对房地产进行价值评估。

1. 考虑位置因素商业房地产的价值往往与其所处位置密切相关，而路线价法正是通过对位置因素的考量来确定房地产的价值。

评估师会对商业房地产所处位置的交通情况、周边配套设施进行详细的调查和分析，从而确定其位置的优劣势，并据此确定该房地产的价值范围。

在商业房地产评估中，位置因素是非常重要的，而路线价法能够很好地考虑位置因素，对于商业房地产的评估具有较强的指导意义。

2. 考虑交通便利性3. 综合考量周边环境4. 考虑土地利用规划三、路线价法的优势及不足1. 优势路线价法在商业房地产评估中具有以下几个优势：（1）综合因素考量。

路线价法主要通过综合考量商业房地产位置的交通情况、周边环境、土地利用规划等因素，从而确定其价值范围，能够准确全面地反映商业房地产的价值。

（2）能够指导实践。

路线价法能够对商业房地产的价值提供较为准确的指导作用，对于投资者、开发商、银行等各方有实际指导价值。

2. 不足（1）主观性较强。

路线价法在具体操作中需要评估师对商业房地产的位置、交通情况、周边环境等因素进行主观判断，存在一定的主观性。

（2）数据获取难度大。

路线价法所需考量的因素较多，对数据的获取难度相对较大，而且数据的真实性也需要得到保证。

（3）模型构建复杂。

路线价法需要综合考量多种因素，并构建相应的评估模型，因此在操作上相对较为复杂。

四、结语路线价法在商业房地产评估中具有较强的应用价值。

通过考虑位置因素、交通便利性、周边环境和土地利用规划等因素，路线价法能够较为准确地确定商业房地产的价值范围，具有较强的指导作用。

然而在具体操作中也存在一定的不足之处，需要综合考虑其优势和不足，并不断完善和改进，从而更好地发挥其在商业房地产评估中的作用。

路线价法

五、调查评估路线价路线价的概念： ★ 路线价的概念：是对临街道路且可及性相当的土地，设定标准深度，相当的土地，设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，准宗地求其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，正率பைடு நூலகம்和其他价格修正率表，计算出临街道路的其他土地价格的一种估算方法。道路的其他土地价格的一种估算方法。
3.深度价格修正率表的制作形式有：深度价格修正率表的制作形式有： • ①单独深度价格修正率 • a1＞a2＞a3＞a4＞a5＞a6＞┄┄an-1＞an • ②累计深度价格修正率 • a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+ +a2 +a2+a3 +a2+a3 +a2+a3+a4┄an1+a2+a3+a4┄an-1 • ③平均深度价格修正率 • 平均深度价格修正率＝平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率× 累计深度价格修正率× 标准深度所给深度
土地总价值 × 该部分的建筑面积总建筑面积
㈡按房地价值进行分摊 • 依据房地产价值进行分摊某部分享有土地总价值 × 该部分的房地价值的地价数额＝的地价数额＝
房地总价值
㈢按土地价值进行分摊 • 依据各部分的土地价值进行分摊
该部分的房地价值－该部分的建筑物价值地价数额＝地价数额＝房地总价值－建筑物总价值
(三) 路线价法的适用对象和条件三对象： 1、对象：城市商业街道两侧的土地条件： 2、条件：道路规整， ①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数
（四）路线价法的操作步骤

第9章路线价

房地产估价
第四节高层建筑地价分摊
一、高层建筑地价分摊的意义解决高层建筑按份持有土地使用权的数量、面积和价
房地产估价
第四节高层建筑地价分摊
二、高层建筑地价分摊的方法按建筑面积进行分摊 ——主要适用于高层建筑各层用途相同而且价格差异不大的建筑物。某部分享有的地价数额=土地总价值×该部分建筑面积/总建筑面积某部分占有的地价份额=该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的建筑面积/总建筑面积
房地产估价
第四节高层建筑地价分摊
二、高层建筑地价分摊的方法按土地价值进行分摊 ——适用面较广
某部分占有的地价份额=(该部分房地价值-该部分的建筑价值)/(房地总价值-建筑物总价值) 某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值 =该部分的房地价值-该部分建筑物价值
例：某大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑总价值为 2000万。某人拥有大厦一部分，该部分的房地价值为100万，该部分的建筑物价值为40万。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额
房地产估价
第一节路线价法
例：某块临街深度为30.48m、临街宽度为20m的矩形土地，总价为121.92万元。根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15.24m临街宽度为20m的矩形土地的总价。
上例中如果临街土地的深度为45.72m，其他条件不变，则该土地的总价为多少万元？
房地产估价
房地产估价
第一节路线价法
七、计算临街土地的价值 2、当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应采用累计深度价格修正率： V(总价)=路线价×累计深度价格修正率×临街宽度 V(单价)=路线价×累计深度价格修正率/临街深度 3、当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率： V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

路线价法

15.24 米
图 1 该宗土地的单价=路线价× 深度价格修正率 =2000× 110%=2200（元/平方米）该宗土地的总价=土地单价× 土地面积 =2200× 20 × 15.24=67.05（万元）

2、梯形宗地分为两种：（1）平行边与临街线一致的梯形宗地以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其每平方米单价后，再按其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正，修正数额以不超过原计算单价两成为限。（2）平行边与临街线垂直的梯形以两边中点的连线作为临街深度，按临街深度指数计算其每平方米单价，不再增减修正
（四）哈柏法则

哈柏认为，一宗土地的价值与其深度的平方根成正比。深度系数是标准深度为100英尺的深度平方根的10倍，即深度系数=10√深度但是，在实际中，标准深度不一定为100英尺，对此加以修正后为

计算临街各宗土地的价格
四路线价法的其他修正

对于同一路线价区段内的临街宗地，它们的地价差异主要来源于土地个别因素的不同，除了临街深度这个首要因素之外，临街宽度、形状、临街状况等也对地价有较大的影响。下面，我们讲具体的介绍各种情况下的修正方法。
b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） b3 = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元）

（二）苏马斯法则苏马斯曾经调查许多土地买卖的实例，结果表明， 100英尺深度的土地价格，其前半部分临街的50英尺占全部宗地总价的72.5%，其后半部分占总价的 27.5%。若再深50英尺，则该宗土地所增加的价格为 15%。（三）霍夫曼法则霍夫曼经过研究认为，深度100英尺的宗地最初50英尺的价值应占全宗地价格的67%，这样，分析计算出深度100英尺的宗地地价，即最初的20英尺占全地价的30%，80英尺时占全地价的88%，100英尺时占全地价的100%。

房地产估价第九、十章路线价与其他估价方法

深度 ❖ 土地形状或临街状况不同时，还要进行加价或减价修正
第九章路线价法
六、计算各宗地土地价格
（一）一面临街矩形土地
当u为单位价格时： V（单价） = u × dv
宗地价格V 深度指数dv
路线价u
dv－平均深度指数
d V（总价）= u×dv×（f ×d）
f
第九章路线价法
六、计算各宗地土地价格
⑴当临街宽度与标准宽度不同时：
第九章路线价法
六、计算公式
2、以单位宽度的标准宗地总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率 :
第九章路线价法
六、计算公式
3、以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率
V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率 V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街
第九章路线价法
3、矩形街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t t——旁街影响加价率
A
B u1
u0
V总=（u0×dv0+u1×dv1×t)×（f ×d ）
第九章路线价法
该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%+30%)＝85.34(万元)
第九章路线价法
例题
前例中，如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150 英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？
该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%) ＝142.65(万元)
深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表
第九章路线价法
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an

第九章路线价估价法讲解

不动产估价
第九章
路线价估价法
第一节路线价估价法的概念
一、路线价估价法概念
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率法，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
宗地总价＝路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积
第一节路线价估价法的概念
四、路线价估价法的特点与适用范围
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。
仅适用于城市的估价。
1、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
7
6
40
70
90 100 109 117 124 130
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
平均深度指数累计深度指数标准深度所给深度
（三）制作方法
2、哈柏法则
深度指数
四、深度修正系数表的编制
（一）深度指数的含义随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an

第九章路线价法

二、三角形地的评估
美国的评估方法: 将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形的组合。直角三角形地底边临街三角形地矩形地地价×K K：慎格尔三角形地价格百分率
2018/10/12 16
顶点临街三角形地矩形地地价×（1-K）
例：如下图所示，有三角形 ABC 的一宗土地，如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为 63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
201ห้องสมุดไป่ตู้/10/12 6
深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单位宽度的标准宗地的总价） dV:深度修正系数（前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） f:临街宽度 d：临街深度
2018/10/12 7
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。
据路线价的单位情况，代入深度修正公式。宗地 1： 10000*110%*8*12=105.6万元
2018/10/12
13
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m

9第九章路线价法

表9-3 深度百分率表制作示例单位：（%）
深度 (英尺) 单独深度百分率
25 40
50 30
75 20
100 10
125 9
150 8
175 7
200 6
累计深度 40 百分率平均深度 160 百分率
70
140
90
120
100
100
109
87.2
117
124
130
65.0
78.0 70.9
9.6
9.4.3 路线价的评估主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等一般估价方法确定（各国通用）采用路线价系数法或称评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作深度百分率又称深度指数。深度百分率表，又称深度指数表。深度百分率是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。著名的路线价法则：四三二一法则（美国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格依据路线价和深度百分率及其它修正率表，运用路线价法计算公式，即可以计算得到宗地价格。
9.4
路线价估价法的程序
9.4.1 路线价区段划分地价相等、地段相连的地段划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段，街道两侧接近性基本相等的地段长度称为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。
9.4.2 标准宗地的确定路线价是标准宗地的单位价格标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。

9第九章路线价法解读

特殊宗地（街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等），则需依下列公式计算：
宗地其他条深度临街路线价总价百分率宽度件修正率
或：
宗地深度临街其他条路线价总价百分率宽度件修正额
9.3
路线价估价法的适用范围
适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。
9.4.3 路线价的评估主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等一般估价方法确定（各国通用）采用路线价系数法或称评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作深度百分率又称深度指数。深度百分率表，又称深度指数表。深度百分率是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。著名的路线价法则：四三二一法则（美国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格依据路线价和深度百分率及其它修正率表，运用路线价法计算公式，即可以计算得到宗地价格。
图9-1 土地价值与地块临街距离关系

深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，表现为：
X1 X 2 X 3 X n 1 X n

累计深度百分率呈递增现象，表现为：
X1 ( X1 X 2 ) ( X1 X 2 X 3 ) ( X1 X 2 X n )
9.4
路线价估价法的程序

《理论与方法》2020年估价师考试第九章划重点：计算临街土地的价值或价格

路线价有3种表示方式，标准临街宗地的总价、单位宽度的标准临街宗地和标准临街宗地的单价。

(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

又分为两种情况：如果临街宽度与标准宽度相同：V(总价)=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率V(单价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(临街宽度×临街深度) 就是总价/面积如果临街宽度与标准宽度不相同：V(总价)=[(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(标准宽度×临街深度)]×估价对象面积=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×(临街宽度/标准宽度)V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率/(标准宽度×临街深度)(2)当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

V(总价)=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度V(单价)=(路线价×∑单独深度价格修正率)/临街深度(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

V(单价)=路线价×平均深度价格修正率V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度记忆：总价为路线价时，用累计深度价格修正率，单价为路线价时，用平均深度价格修正率。

考试时，考单价的形式居多。

【例题】某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为()元/平方米。

A.2025B.2250C.2700D.3000『正确答案』B『答案解析』本题考查的是计算临街土地的价值或价格。

该地块面积=18×50=900平方米，单价=2430000/900=2700元/平方米，单价=路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率=[(40+30+20)/100]/(18/24)=1.2，路线价=单价/平均深度修正率=2700/1.2=2250。

土地估价理论与方法第9章路线价法

第九章路线价法
重点：
1. 路线估价法的概念、特点及应用范围
2. 路线价修正及路线价估价法运用
主要内容
第一节路线价估价原理第二节路线价估价程序与方法第三节路线价修正体系
第四节路线价法在宗地评估中的应用
收益还原法、市场比较法、成本逼近法以及剩余法都适用于个别地块的评估，并有严格的适用范围，然而在短时间内对于大量宗地的同时评估，就需要采用简便、快捷的估价方法，通常采用路线价法。路线价法是城市土地估价的主要方法之一，英美等国早已采用此法进行地价测算，日本最早采用这种估价方法是在1923年。我国台湾地区在实施平均地权从事规定地价作业时，也采用了此法，然而，在英、美、日本和台湾的应用中，各有特点。
对于宗地地价的修正，也可以根据其与标准宗地条件的差异进行调整，对修正后的宗地地价还要进行数理统计检验，以便于检验资料处理中可能出现的系统误差。检验的方法主要用轶和检验法。
五、确定地价区段
根据调查资料和计算结果，进行地价区段的划分。其标准是： 1. 城市土地的区位条件、交通条件、人流量等位臵相似的相邻地块划为同一区段；
三、地价实例调查
地价调查区段确定之后，须进行区段的地价实例调查。主要调查近一二年内发生的房地产交易、租赁以及各种交易形式的市场资料。调查的数量应适当，样点分布要均匀，要有代表性且反映市场交易的真实性。调查的主要内容包括：土地出让、转让、土地租赁、房屋租赁、房屋买卖、合作建房、土地联营入股、企业兼并等。调查的对象主要是房地产交易的当事人，经纪人、房地产交易管理机构、金融机构、房地产开发企业、土地管理部门和建筑定额管理机构。在调查的过程中，要注意调查资料的特殊情况，如亲友之间的交易，人为哄抬或竞投等异常交易，应记录在调查表中。

第九章路线价估价法

六、不规则形地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则的土地，就将其分割成规则形地，分别求取规则地的地价后加合。
对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认其现实的临街宽度，并以其“面积/宽度”作为其临街深度，查深度指数表后按规则的矩形地来计算。
对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近似的规则形地求其地价。
或正街）的临街宗地，但由于受另一条街道的影响，因而它的便捷性较一般临街宗地高，地高价价也街高的。路线价高价街影响深度＝高价街路线价＋低价街路线价×总深度
低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度
四、街角地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
美国专门就旁街制定了旁街深度百分率. 日本路线价法对旁街先视作正街计算其评点数，然后再乘以“侧
街道
A
B
C
图9－3
第二节路线价法的运用
一、一面临街地的评估
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表，然后根据路线价的单位情况，代入深度修正公式。
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
7m 8m 11m
一、一面临街地的评估
平行四边形地
将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入
方路线影响加算率” ，求得街角地的侧方路线加算评点数. 台湾对旁街地价的加计方法以纵横街线的交叉点起每4.5为一级距，
依序按下列成数予以加成。
五、袋地的评估
袋地的深度指数：
根据袋地的“起深度”和“ 讫深度”来确定的，所谓起深度，是指袋地距街道较近的一边与街道之间的距离，所谓讫深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的距离。对于讫深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划分为袋地和里地，分别计算其地价。

房地产估价第九章

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第二节基准地价修正法
• 基准地价修正法本质上是一种比较法，且是一种间接估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
• ２.基准地价修正法的基本原理 • 基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具
距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路的利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同是替代原理。只不过在路线价法中以“ 标准临街宗地”取代了比较法中的“可比实例”，“路线价”可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的“房地产状况调整”。
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第一节路线价法
• ２.设定标准临街深度 • 标准临街深度简称标准深度，是街道对地价影响的转折点，由此点接
近街道的方向地价逐渐升高，由此点远离街道的方向地价可视为基本不变。但实际设定的标准深度，直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。因为如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指数修正表将使以后多数宗地的地价计算都要用深度百分率加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。 • ３.选取标准临街宗地 • 标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。
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第一节路线价法
• 选取标准宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（通常简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗地的临街宽度的众数）；⑤临街宽度与临街尝试的比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗地的容积率的众数）；⑧ 其他方面，如土地使用年限、土地生熟度等也具有代表性。

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四、路线价的其他修正
临街宽度形状临街状况
A 街道
B
C
图9－3
2014-9-16 12
第二节路线价法的运用
2014-9-16
13
一、一面临街地的评估
8m 12m 8m 14m 10m 8m 6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根
2014-9-16
图9－8
23
美国专门就旁街制定了旁街深度百分率（表98）.P159 按正街计算地价+旁街对地价的增加额 U＝V×dV×f（表9-8）
2014-9-16
24
例，图为台湾省辖市的街角地，试计算宗地12、 13、14的地价
里地线
40000
里地线
12 13.5m 14 13
元平方米
2014-9-16 5
三、路线价的深度修正
单独深度百分率：美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%； 9%；8%；7%；6% 累积深度百分率： 50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70% 75英尺的累积深度百分率：90% 平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度 50英尺的平均深度百分率： 70%*100/50=140% 75英尺的平均深度百分率： 90%*100/75=120%
例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价) 为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地的总价格。
2014-9-16
9
【解】由于路线价是用土地单价表示的，所以
在应用时采取平均深度价格修正率
U＝V×dV×f×d =2500*（70%*100/50）*20*15.24 =1066800元
二、三角形地的评估
美国的评估方法: 将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形的组合。直角三角形地底边临街三角形地矩形地地价×K K：慎格尔三角形地价格百分率
2014-9-16 17
顶点临街三角形地矩形地地价×（1-K）
例：如下图所示，有三角形 ABC 的一宗土地，如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为 63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
2014-9-16
19
日本、台湾的评估方法:
底边临街三角形：近似于一个具有与其同等临街宽度和面积的矩形（如图中的DEQP），故可按三角形顶点至街道距离的1/2查深度指数表，按矩形地地价计算方法来计算。
街道
50英尺
A 50 英尺
2014-9-16
B D
E 35 英尺 F
20
P
Q
C
三、双面临街地的评估
2014-9-16 3
3、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。
2014-9-16 6
例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽度20m的矩形地，总价100万元。试根据 “4321”法则，计算其相邻临街深度15.24 米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他条件不变，则该土地总价？
100*（40%+30%）=70万元； 100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
2014-9-16
10
例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】由于路线价是单位宽度的标准临街宗地
的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率
U＝V×dV×f=76200*70%*20 = 1066800元
2014-9-16 11
的距离，所谓讫深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的距离。对于讫深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划分为袋地和里地，分别计算其地价。
2014-9-16 26
U＝V×dV×f×d
里地线
2m
16
18m
P155
13m 15 2m
17
10000元/平方米图9－9
试计算宗地15、16的单价？
2014-9-16
30
第九章路线价法
2014-9-16
1
第一节路线价法的基本原理
一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围
1、概念: 路线价法是对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价。根据路线价，通过深度修正和其他修正来求取其他临街宗地地价的方法。
据路线价的单位情况，代入深度修正公式。宗地 1： 10000*110%*8*12=105.6万元
2014-9-16
14
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗地 4：10000*110%*8*12=105.6万元 2014-9-16 15
例P152
10000元/平方米
18m
27m
6000元/平方米
2014-9-16
图9－6
22
四、街角地的评估
街角地是指侧方有街道的宗地
里地线
里地线
12 13.5m 14 13 9m 9m
元平方米
美国自街角起100英尺（30.48m）部分；台湾 18米内
40000 /
50000万元/平方米
2014-9-16
18
[解 ] 在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有：三角形ACD土地的总价＝1 000×116％×90×80 ×63％＝5261760(元) 三角形ABD土地的总价＝1 000×116％×20×80 ×63％＝1169280(元) 三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形 ABD土地的总价＝5261760—1169280 ＝4092480(元)
双面临街地是指前后两面都临街的宗地。
将其所临街道中路线价高的一条街道（或称之
为高价街或正街）的临街宗地，由于受另一条街道的影响，因而它的便捷性较一般临街宗地高，地价也高。
高价街影响深度＝
高价街的路线价高价街路线价＋低价街路线价
×总深度
低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度
2014-9-16 21
8m
8m
10m
8m
6m
12m
1 2
14m
3 7m 4 8m 5 11m
路线价为 10000元/平方
梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形分割成矩形和三角形,分别计算再加合；或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加 (减)价修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%） =123.42万元 b)平行边与街道垂直的梯形以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。试计算宗地 2的总价。 2014-9-16 16
2014-9-16 28
练习：
1、在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（） A．算术平均数 B．中位数 C．加权平均数 D．众数 2、路线价法估价的第二个步骤应为（） A．设定标准深度 B．求取路线价 C．编制价格修正率表 D．选取标准宗地
2014-9-16 29
2014-9-16 7
深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单位宽度的标准宗地的总价） dV:深度修正系数（前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） f:临街宽度 d：临街深度
2014-9-16 8
2014-9-16 27
20m 12m
11m
六、不规则形地的评估
如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则
的土地，就将其分割成规则形地，分别求取规则地的地价后加合。对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认其现实的临街宽度，并以其“面积/宽度”作为其临街深度，查深度指数表后按规则的矩形地来计算。对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近似的规则形地求其地价。
3、路线价法主要适用于（） A．城市商业街道两侧土地的估价 B．旧建筑物的估价 C．新建筑物的估价 D．拆迁房屋的估价
4、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000 元/平方米，若按路线价法估价，则前街影响深度为（）m A．9 B．13.5 C．15 D．18
2014-9-16
2
2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

第九章路线价法

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