土地使用权文献

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。

有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门

《协议出让国有土地使用权最低价确定办法 》

第五条 协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例。须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。

第九条 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于出让最低价。

第十条 以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。

第十一条 协议出让最低价执行情况。由确定和核准的人民政府土地管理部门负责监督检查,以协议方式出让国有土地使用权时，其出让金低于协议出让最低价的，由负责监督检查的人民政府土地管理部门责令限期改正的，逾期不改正的，土地使用权出让合同无效，由此造成的损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。

第十二条 本办法由国家土地管理局负责解释。

第十三条 本办法自发布之日起施行

审批项目 划拨土地使用权转让

办事程序 土地使用者向审批窗口提出申请---土地利用科会同地籍科、测绘队等相关科室进行现场调查---拟定土地出让方案,集体研究确定出让底价---起草文件，报领导逐级审批---市政府下发批准文件---市国土局与用地者协商确定出让地价并与以公示(公示时间不少于7日)---签定土地出让合同，收缴相关税费---相关材料通过窗口转地籍科--变更登记发证

申报材料 1.土地转让申请；

2.土地使用证原件等土地权属证件；

3.土地转让合同(统一格式)；

4.宗地图、平面图等图件；

5.有效的土地评估报告；

6.法人身份证复印件、法人证书、双方营业执照、资质证书原件及复印件；

7.其它应提交的资料(如规划证明、企业改制批文等)；

8.地上建筑物合法的产权证明； 承诺时限 12个工作日

收费标准 土地出让金：按土地地价的40-60%

营业税及附加：按出让地价的5.5%

契税:按出让地价的4%

政策依据 《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》在执行中,如何处理该法与该条例的衔接问题，总的原则是：条例与法律规定一致的，应结合起来执行；法律没有规定，条例有明确规定的，应按条例规定执行；法律虽然有原则规定，但根据法律规定必须依照国务院规定执行的，在国务院新的规定出台之前，应按条例或国务院其他规定执行；条例与法律规定不一致的，应当依照法律规定执行。

【字体： 】 项目名称：划拨土地使用权转让许可

项目审批对象：划拨土地使用权人；申请受让土地使用权的自然人、法人或者其他组织

项目立项依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》

项目审批条件：1、土地使用权系依法取得；2、按照划拨批准文件的规定使用土地；3、符合《中华人民共和国共和共和国房地产管理法》第三十七的规定，符合城市规划。

项目审批方式：审批

申请办理该项目需提供的资料

序号 资 料

名 称 资料来源单位 数量（份）

1 划拨土地使用权转让申请书 申请人 1

2 原划拨用地批准文件（原件、复印件） 申请人 1

3 原国有土地使用权证书及宗地图（原件、复印件） 申请人 1

4 土地权属证明 地籍科 1 5 如系共有土地使用权，共有人同意转让的书面意见 申请人 1

6 改、扩建的需规划部门意见（原件、复印件） 规划局 1

7 土地评估报告 评估机构 1

8 勘测定界图 测绘队 3

9 勘测定界技术报告书 测绘队 2

10 法人代表证书、工商营业执照及其它有关文件申请人 1 （验原件交复印件）、身份证

11 地上有房产的，需房产的所有权证（原件、复印件） 申请人 1

12 转让协议（原件、复印件） 申请人 1

项目审批程序：1、个人划拨土地使用权转让许可：（申请）→（窗口受理）→（城区分局审查）→（局领导审批）→（签订出让合同、缴纳出让金）→（窗口发件）

2、单位划拨土地使用权转让许可：（申请）→（窗口受理）→（地产科审查）→（局领导审核）→（市政府分管领导审批）→（签订出让合同、缴纳出让金）→（窗口发件）

项目办理时限：资料完备的情况下，自受理申请之日起20个工作日（20日内不能作出决定的，经分管局领导批准，可以延长10日。市政府分管领导审批以及申请人缴纳出让金所需时间不计算在项目办理时限内）

收费依据：国办发〔2006〕100号、湘财综〔2007〕65号。 收费标准：土地使用权出让金根据市场交易结果或洽谈结果收取

划拨土地使用权转让许可

 法定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

 办理程序

1、申请与受理。原土地使用权人向市国土资源管理部门提出划拔土地使用权转让申请，市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

2、审查确定协议出让方案。市国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟定协议出让方案。

3、出让方案报批。市国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

4、公开交易。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拔土地使用权准予转让通知书》。取得《划拔土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

5、签定出让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签定转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拔土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拔土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。土地使用者按出让合同的约定补交出让金等有关税费、或划拔土地的转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理后。  申报材料

1、申请书；

2、《国有土地使用证》、《国有土地划拔决定书》；

3、地上建筑物、构筑物及其他附着物合法的产权证明；

4、原土地使用权人有效身份证明文件；

5、共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

6、法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

湖南省城镇划拨土地使用权管理条例

（１９９７年１月２４日湖南省第八届人民代表大会

常务委员会第二十六次会议通过）

第五条 划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物依法需要转让的，应当报县级人民政府批准，办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。法律、法规规定可以不办理土地使用权出让手续的除外。

第九条 转让划拨土地使用权经批准后，由县级以上人民政府土地管理部门与受让方签订划拨土地使用权出让合同。出让合同应当载明出让期限、土地用途、面积、位置、界址、出让金额以及投资开发的期限和条件等内容。

受让方应当按照出让合同的约定缴纳土地使用权出让金。出让金不得低于标定地价的百分之四十。标定地价由所在地县级人民政府土地管理部门会同物价、财政等部门确定，并按照审批权限报县级以上人民政府批准。

土地使用者应当根据出让合同和转让意向书与受让方签订划拨土地使用权转让合同，并按照有关规定到县级以上人民政府土地管理部门办理变更登记手续。

第十四条 国有企业破产，其划拨土地使用权由县级以上人民政府依法以拍卖、招标或者协议的方式予以出让，所得划拨土地使用权出让金按照国家有关规定处理。