停车场管理规范

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要求 项目 停车场管理规范

1. 目的

规范项目停车场的管理，维护项目车辆行驶与停放秩序。

2. 适用范围

适用于物业集团各分公司在管项目。

3. 职责

3.1 物业集团

（1） 工程管理部/品质管理部负责停车场新技术的试用、评估和推广。

（2） 财务管理部负责停车场收费风险的管控。

3.2 区域公司

（1） 工程管理部/品质管理部负责对城市公司停车场管理工作进行监督和新技术的推广。

（2） 财务管理部负责区域公司停车场收费风险的管控。

3.3 城市公司

（1） 品质管理部负责对各项目停车场管理工作的督导与检查。负责项目停车场管理方案的评估。

（2） 财务管理部根据风险管控标准对停车场实施收费前验收。负责对项目停车场日常运营收费进行管控。

3.4 项目

（1） 项目负责人统筹停车场相关证件及手续办理，负责对停车场日常运营管理进行监控。

（2） 秩序部负责人根据本程序编制停车场管理细则，并落实停车场日常管理。

（3） 出纳负责每日对停车场收费及票据进行检查。

4. 方法和过程控制

4.1 停车场设施配置要求，详见表 1

表 1 停车场设施配置

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停车场标识及设施 1） 停车场应在出入口设置价格公示标志牌、限高、禁鸣、限速标示牌。

2） 道路及停车场合适位置应设置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、转向等交通标识，须有车流导向线。

3） 在不同路段根据情况设置导向、分道行驶、限速、转向、禁呜、禁止驶入、路段标识

（学校、幼儿园、商业）。

4） 在危险、弯道路段和必要的地方，设置警示牌、凸面镜和减速带。

5） 在遮挡驾车人视线影响车辆行驶，易发生交通事故的交叉路口及拐弯处须安装广角镜。

6） 私家车位应有“私家车位”标识与车牌号码。

7） 出入口道闸旁边应有“禁止行人通过”的警示标识；道闸杆上应设有“闸杆下严禁行 人”标识。

停车场照明 1） 照明灯具配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。

2） 根据客户进入地下室车库的流线不同，保证主要通道照明的亮度满足要求。

3） 引导电梯厅的灯箱标识的安装位置醒目，照明正常。

出入口设备配置 1)停车场管理系统主机、读卡器、红外控测器动作灵敏可靠，具有防砸车、防尾随红外 对射装置；快速杆道闸的落杆速度不应少于 2 秒；道闸杆上应装有防撞胶垫。

2） 停车场出入口处应安装用于车辆图像对比的监控镜头，实施图像对比，确保清晰拍摄到车牌号，保障白天和夜间摄像效果良好；

3） 在出入口合适位置标明停车处，停车处使用车位框在地面标出并保持清晰醒目。停车框位置的设置必须便于发卡、收费，能够清晰拍摄到车头情况并显示车牌。

4） 在停车场出入口以及岗亭内应安装监控镜头，确保能够清楚的监控到秩序员发卡及收

费行为、电脑设备使用情况、废票箱及钱票存放位置、车道情况。

4.2 管理要求，详见表 2

表 2 停车场管理要求

项

目 要求

制度/

资

质 1） 项目应根据本规范要求，结合停车场的实际情况编制管理服务区域的《停车场管理细则》，对 停车场管理的工作要求、实施方法、防范措施做出详细规定。

2） 经营性停车场应有政府颁发的合法证照，并将收费资质证照复印件悬挂在岗亭内。

3） 出入口应设置收费公示牌，购买停车场责任险。

车位权属分类 1）业主产权车位：属于业主购置或开发商附送车位，包括地下车库、架空层车位、私人独产车库、 庭院车位等。该部分车位需要与业主签订《私家车位服务协议书》，向业主收取车位服务费用。2）开发公司或物业公司产权车位：属于开发公司持有或物业公司购置的车位，包括地下车库、架空层车位、独立车库等；该部分车位需要向开发公司、物业公司收取车位服务费用或在车位租金中扣取车位服务费用。

3） 业主共有产权车位：属于全体业主共有的车位，包括业主共有产权的人防车位、架空层车位、 露天车位、利用小区公共区城改造和划定的车位等。该部分车位出租需要和住户签订《车位出租协议书》出租或临时停放所得收入按照物业服务合同约定使用。

4） 业主共有产权车位的管理模式包括“固定停放”和“先到先得”两种，选用何种模式根据业主

大会的决议和物业服务合同的约定。新建小区车位管理模式倾向于采用“先到先得”模式。

车位

出 1） 车位出租（含规划停车位及拓展停车位，固定停车位及非固定停车位）应与承租人签订《车位 租用协议书》，已售车位应与产权人签订《私家车位服务协议书》。

2） 小区车位严禁出租给非小区物业使用人，签订《车位租用协议书》前必须核实对方的业主身份。 4/ 7

租 属于租户或其他非业主使用人，需要提供房屋租赁合同、停放车辆的行驶证、租户和非业主使用

及 人的身份证方能签订《车位租用协议书》，签订《车位租用协议书》的期限不能超过其房屋租赁

车 合同的期限，且不应超过一年。

位 3）项目应每年至少要盘点一次出租车位的使用情况，逐个车位核对使用人与业主或租户的对应关

管 系。业主租用车位但房产已经转让或出租并搬出小区居住的，应及时劝说其退租。业主需要将其

理 车位使用权转移给其租户的，应符合社区车位租用规则。在符合规则的情况下与其租户办理《车

位租用协议书》，不符合规则的应拒绝业主转移车位使用权，采取不对停车卡进行授权等措施。

4）根据车位配比情况，应制定单户业主租用车位的数量限制规则。对拥有产权车位的业主，应根

据公共车位配比情况制定其租用车位的数量限制规则，防止少数人占用大量车位的情况。

5）存在露天车位“炙手可热”，地下车位“无人问津”现象的社区，在露天车位供不应求的情况

下，应与产权人协商采取降低地下车位租金等方式引导业主到地下车库停车，缓解停车矛盾，产

权属于开发公司的地下车库，开发公司仅售不租的，应积极联络开发公司划出部分车位出租并合

理制定租赁价格。

6）出租车位不宜在租用车位上采用挂牌等方式明确协议期内的车位使用权归属，避免协议续签、

其他车辆占用时产生纠纷。已售车位则应采取措施保障专用权。《车位租用协议书》到期后需要

续签的，应及时知会住户续签，停放车辆、驾驶人等情况有变更的，应及时登记变更。

4.2 进出管理要求，详见表 3

表 3 停车场进出管理要求

项

目 要求

流程图

月卡/固定车位 临时车辆

在停车场管理系统中录入车牌

自行刷卡 并发放临时停车凭证

打开道闸，驶入停车场

秩序员检查进入车辆的车况，记录在《停车场异常情况登记表》，并与车主确认

车辆驶出，收回车辆临时停放凭证，

车辆驶出时，核 核对车牌号、进入时间、值班人员 对车辆信息 签名等信息，收费并提供发票。

登记、存放收回的车辆临

打开道闸，放行 时停放凭证 5/ 7

管 1）车辆进出时，必须一车一卡，过一辆车开一次道闸，严禁在未办手续前将道闸打开。

理 2）无牌机动车辆进出服务区域时需登记和核实临时车牌或车辆行驶证及车主驾驶证。

要 3）公安、消防、救护、工程抢险、垃圾清运车等需到物业区域工作的车辆，经核实后可手动开闸

求 放行。其他政府部门工作人员、公司职员因公务进入小区停车场，应核发临时出入卡，出场时应

凭证件进行登记，可免收停车费，但必须在《车辆出入异常情况登记表》上登记未收费原因并请

驾驶人签名确认。

4）车辆离开时，核对刷卡车辆的电脑抓拍图像与进入车牌是否一致、月卡资料显示是否与车辆一

致无误后放行。

5）车辆进出高峰期应在出入口增加岗位人员，加快车辆流通速度，防止大量车辆滞留。

操 1）车辆进出车场时，秩序员应示意车辆减速停车，并向车主示意点头问好。

作 2）外来车辆（含的士）进入小区须核实乘客身份，来访客车辆须经客户确认方可进入，发现无尾

要 牌车辆，应立即向交管部门报告。

求 3）外来运货车辆进入小区须经客户确认后方可进入，放行前打开车尾箱检查。

4）因执行公务、工作需要等原因需进入小区时，经核实车牌号与通行证号码一致后，应立即放行。

5）严禁收费不给发票的行为，一经查出，一律按贪污票款处理。

6）因特殊原因未收取车辆停放服务费的车辆应在《车辆出入异常情况登记表》上作详细记录，并

请车主签名确认。

4.3 出入凭证管理要求，详见表 4

表 4 停车场出入凭证管理要求

项目 要求

IC 卡式出入凭证 l）停车场月卡：适用于签订《车位租用协议书》或《私家车位服务协议书》的住户车辆，对应 车辆发放。发放时需要在停车场管理系统中登记住户房号、姓名、租户或业主等信息和对应车辆 型号、车牌号等信息。停车场月卡由住户缴纳工本费后长期持有。对于租用车位的客户，缴纳车 位使用费后按照缴纳期限开通权限，对于私有产权车位客户，缴纳车位服务费后按照缴纳期限开 通权限。

2)临时停车卡：适用于临时到小区停车或经常停车但没有签订《车位租用协议书》或《私家车位 服务协议书》的住户及外来车辆。临时停车卡车辆出场必须收回。如果临时停车卡遗失的，需要 向驾驶人收取临时卡工本费。

3） 对于月卡车辆，岗位要有《车位租用协议书》或《私家车位服务协议书》签订人房号、姓名、 对应车辆车牌号的清册。月卡车进入时如车主表示遗忘带卡，岗位应核对月卡车清册无误后手动开闸放行，不允许对月卡车发放临停卡或其它出入凭证。

4） 临停车辆进入小区，入口岗位必须在发放临停卡时及时登记其车牌号码。临停车辆出场，出 口管理岗必须核对临停卡和车辆的对应关系，发现不符的不得放行并通知领班以上人员前来处理。

5） 停放凭证和记录由专人负责管理，停放凭证和停车费发票保管、领用、交接、销毁由各公司 结合自身情况制订相应的制度，填写《票据领用登记薄》，确保凭证、记录在各个环节得到严格 控制，避免出现冒用、遗失等情况。

6） 客户因 IC 卡损坏、遗失而补办 IC 卡时，必须核对确定为《车位租用协议书》或《私家车位服务协议书》签订人。如非本人办理，应获得协议签订人书面同意；客户报失的 IC 卡必须做好

登记和及时报废处理。

车牌

识别 1）长期授权车辆：适用于已签订《车位租用协议书》或《私家车位服务协议书》的住户车辆。

授权时需要在停车场车牌识别管理系统中登记住户房号、姓名、租户或业主等信息和对应车辆型