最高法案例：约定“借款到期不能偿还借款-则履行《商品房买卖合同》”的效力

最高法案例：约定“借款到期不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》”的效力朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案［裁判摘要］1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期,偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。

在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。

该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

2．借款到期，借款人不能按期偿还借款.对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人）：朱俊芳. 委托代理人：王珂,北京市博然律师事务所律师。

委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人）：山西嘉和泰房地产开发有限公司. 法定代表人：范维明,该公司执行董事.委托代理人:张刚，山西元升律师事务所律师。

委托代理人:范晓东，山西元升律师事务所律师。

申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于2011年2月17日作出（2010)晋民再终字第103号民事判决.朱俊芳不服该判决,向本院申请再审.本院于2011年9月16日作出（2011）民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。

本院依法组成合议庭,于2011年11月23日开庭审理了本案。

朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。

本案现已审理终结. 朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院（以下简称一审法院)起诉称,2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元,为保证还款,朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。

最高法院指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（最高人民法院审判委员会讨论通过 2016年12月28日发布）【相关法条】《中华人民共和国物权法》第186条{【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

}《中华人民共和国合同法》第52条{【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

} 第67条{【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

}《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条{当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。

当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

} 【基本案情】1原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。

但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。

故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

浙江省高级法院公布十大民间借贷典型案例近日，浙江省高级法院公布了十大民间借贷典型案例，引起了广泛的关注。

这些案例涵盖了各种类型的民间借贷纠纷，并对于民间借贷的法律规定和处理方式进行了详细的解析。

以下是对部分典型案例的介绍和分析。

第一案例：闲散资金借贷引发的债权纠纷这个案例中，借贷双方是同村的邻居，由于一方突然有急需用钱的情况，向对方借款。

借贷双方并未签署借贷合同，仅通过口头协议约定了还款时间和方式。

后来，借款人未按约定归还借款，引发了纠纷。

法院认定了借贷关系的存在，并判决借款人归还借款并支付利息。

第二案例：按揭买房引发的买卖合同纠纷这个案例中，一方通过银行按揭方式购买了一套房产，但由于个人经济情况的变化，无法按时还贷。

银行将房产转让给了第三方，买房人则要求解除买卖合同，并要求返还已支付的购房款。

法院认定买房人的违约行为构成了法定解除买卖合同的情形，并判决返还已支付的购房款。

第三案例：民间借贷放高利贷引发的债权纠纷这个案例中，放贷人以高额的利息向借款人放贷，并将逾期利息做为罚息加以追讨。

借款人在一次还款迟延后，被放贷人起诉。

法院认定了放贷人放高利贷的行为不符合金融管理法规，并判决减免违约金并要求放贷人承担部分违约责任。

第四案例：小额借贷引发的债权纠纷这个案例中，借贷双方是同事关系，在工作中出现了一些矛盾后，一方利用自己的债权要求对方辞职，并向其讨还借款。

法院认定了借贷合同的有效性，并判决借款人在规定时间内归还借款。

这些案例反映了民间借贷纠纷的多样性和复杂性，也展示了法院对于不同情形的判断和处理方式。

从中我们可以看出，民间借贷合同的签署对于维护双方的权益非常重要，合同中应明确约定借款金额、利率、还款方式等关键事项。

同时，法院在处理纠纷时也会综合考虑各种因素，如合同的有效性、法定解除合同的条件等。

此外，公布十大典型案例的目的也是为了引导广大民众更加规范和合法地进行借贷活动，避免出现类似的纠纷。

在借贷过程中，双方应当自觉遵守法律法规，提高风险意识，并尽量选择正规的金融机构借贷，减少因民间借贷引起的纠纷。

判定民间借贷合同无效的案例随着社会经济的发展和金融市场的不断壮大，民间借贷逐渐成为人们解决资金周转问题的常见方式。

然而，由于民间借贷在法律上缺乏明确的规范，导致在实践中出现了一些不正常或是引发纠纷的情况。

在特定的条件下，民间借贷合同可能被判定为无效。

在本文中，将介绍一个被判定为无效的民间借贷合同案例并对其背后的法律原因进行分析。

案例：甲方向乙方借款的案例案例背景：甲方是一家小型企业的老板，急需资金来支付工人的工资和采购原材料。

由于信用问题，甲方无法从银行获得贷款，于是他转向了乙方寻求帮助。

乙方以高利率向甲方提供了一笔借款，并且签订了借贷合同。

合同中规定借款的利率远远高于法定利率，并且没有明确规定还款期限。

随后，甲方因无法按时还款，乙方上门追讨借款。

经过调查，法院对该借贷合同进行了判定，并认定该合同无效。

以下是判定的主要原因：1. 利率超过法定上限：在该案例中，乙方提供的借款合同中规定的利率超过了法律规定的上限。

根据《中华人民共和国民法通则》第99条规定，借贷利率不得超过中国人民银行同期公布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍。

在本案中，乙方向甲方提供的借款利率明显高于法定上限，因此被判定为无效。

2. 缺乏还款期限：根据《中华人民共和国合同法》第24条规定，一份具有明确约定的借贷合同应当包括借款金额、利率、还款期限等主要条款。

而在该案例中，合同没有明确规定还款期限，导致无法确定到底应该在何时还款。

这违反了合同法的约定，因此被视为一份无效合同。

3. 对甲方的不公平条款：根据《中华人民共和国合同法》第40条规定，一方利用其优势地位对另一方进行不公平的条款约定，损害了当事人合法权益的，应当予以无效。

在该案例中，乙方是资金提供方，对甲方进行了高利息的约定，并未合理地保护甲方的合法权益。

这被视为一种不公平条款，进一步导致该合同的无效判定。

综上所述，该案例中的民间借贷合同被判定为无效。

这主要是因为合同中的利率超过了法定上限、缺乏明确的还款期限以及包含了不公平的条款。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

2020年9月第5期（总第207期总第36卷）Sep,2020No.5Sep.No.207Vol.36山东青年政治学院学报Journal of Shandong Youth U niversity of Political Science论以物抵债的法律适用——以最高人民法院指导案例72号为例庄晓勇，袁杏桃（杭州师范大学沈钧儒法学院，杭州311121）摘要：最高人民法院指导案例72号是关于以物抵债的案例，最高法在该案中选择了债的更改说作为判决的理论基础，理由是双方通过以物抵债协议变更了原先的旧债合同关系，原先的旧债合同关系消灭，应当履行以物抵债协议产生的新债。

最高法对以物抵债的认识囿于以物抵债协议的效力与原先旧债合同的效力，没有认识到以物抵债的本质在于抵债之物价值变动的风险分担。

风险分担的原则在于利益的权衡，在抵债之物的价值发生变动时，如何在债权人与债务人之间分担风险，才是以物抵债应当关注的核心问题。

关键词：以物抵债；债的更改；新债清偿；流质抵押；风险分担中图分类号：D923文献标志码：A文章编号：2096-8329（2020）05-0079-07一、案例回顾及以物抵债学说的归纳（一）案例回顾原告汤龙等四人享有新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）2.6亿元的借款债权,彦海公司借款的用途是开发建设房地产。

原告与彦海公司签订了多份商品房预售合同并办理了预售登记，目的是在彦海公司到期不能清偿借款时，原告有权请求彦海公司交付商品房,从而实现清偿借款的目的。

换言之，在彦海公司不能如约偿还债务时，双方的借款合同关系将转变为商品房买卖合同关系。

借款到期后,彦海公司未能按期偿还借款,经双方核对借款后，又重新签订了商品房买卖合同。

由于彦海公司未能如期交付房屋，原告向新疆高院提起诉讼，请求彦海公司交付房屋并承担逾期交付的违约责任。

彦海公司认为双方之间是借贷关系，不是买卖关系，商品房买卖合同名为买卖实为担保，违反了担保法和物权法关于流质抵押的禁止性规定,合同无效。

【普法】最高院指导案例：“以房抵债”适用精解“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。

以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。

以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。

由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利息，禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中纠纷较多，争议很大，人民法院的判决也因学说流派的不同，出现不太统一的裁判尺度。

最高院第72号指导案例基本案情原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。

为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。

该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。

双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。

汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

裁判要点法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。

但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。

民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。

法院：《购房合同》因开发商违约解除，剩余贷款应由开发商还银行对于我们大多数普通人而言，购房免不了贷款，因此在购买商品房时，作为购房者不但要和开发商签订购房合同，还要和银行签订抵押贷款合同，但如果购房合同因开发商违约导致解除，那银行剩余贷款由谁来还？下面@迷之微笑法律人我们一起从荣获最高院特等奖的上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二(民)终字第325号案中一探究竟（注：虽然该案判决在8年前，但其适用的规定现在依然有效，而且该案例直至现在依然被广泛引用）：一.购房者：开发商逾期交房达到合同解除条件，应解除购房合同和贷款合同，由开发商向购房者返还购房款及赔偿损失，向银行支付剩余贷款本息。

2010年4月13日，B、C（乙方、买方）与D公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买**路2000弄51支弄《**三期》49号12层1201室房屋。

乙方购买该房屋的总房价款暂定为2,362,848元。

甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方。

同时约定如果甲方未在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。

如果逾期交房超过60日，乙方有权单方面解除合同。

但赔偿总金额共计为房价款的1%。

合同签订后，B、C于2010年4月14日向D公司支付了首期购房款952,848元，并作为借款人与**支行（贷款人）、D公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元，款期限为360个月，预计自2010年4月30日起至2040年4月30日止。

2010年4月30日，**支行发放贷款141万元。

B、C自2010年5月20日起逐月向**支行归还贷款本息至今。

因D公司未能于2011年12月31日前交房，B、C诉至原审法院，请求判令：1、解除B、C与D公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、解除B、C和**支行签订的《个人住房借款担保合同》；3、D公司退还B、C已付房款952,848元及至判决生效日止B、C已付银行贷款本金；4、D公司赔偿B、C支付的首付款利息损失155,770.80元(以本金952,848元为基数，按银行同期贷款年利率6.65%计算，自2010年4月14日起至判决生效日止，现暂计至2012年9月30日)及按揭贷款利息损失（自贷款发放日至D公司付款日）；5、D公司向**支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。

最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知文章属性•【制定机关】最高人民检察院•【公布日期】2024.04.11•【文号】•【施行日期】2024.04.11•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,检察机关正文关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知各省、自治区、直辖市人民检察院，解放军军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

2023年底召开的中央经济工作会议专门强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。

当前，涉房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征。

为深入学习贯彻习近平法治思想，充分发挥检察职能，助力实质性化解房地产领域矛盾纠纷，深化“检护民生”专项行动效果，持续做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民，最高人民检察院组织选编了6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例，作为“检护民生”专项行动系列典型案例。

现印发你们，供各地参考借鉴。

最高人民检察院2024年4月11日张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案【关键词】商品房预售合同逾期办证违约金检察和解检护民生【基本案情】2015年6月30日，张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）签订商品房预售合同，购买该公司开发的商品房。

合同约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期不能交付的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。

合同签订后，张某依约支付了购房款336757元，某房开公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未办理产权登记。

2018年12月25日，张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书，配合其办理房屋所有权证，并以购房款为基数，按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元，此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金，直至办妥房屋所有权证之日止。

最高院公报中最新的13个民商事典型案件的裁判规则（精编版）|法客帝国目录1. 就同笔款项签订购房协议和借款协议，亦可均有效2. 夫妻一方单方自认借款，应对债务真实性严格审查3. 夫妻婚内财产分割协议，具有内部确权的法律效力4. 指定收款人与实际收款人名称不符，结算行有无责5. 股东正当取得非专属公司的商业机会，不视为侵权6. “单方放弃服务，余款不退”的格式条款是否有效7. 将住宅改为经营用房，应经有利害关系的业主同意8. 履行方式约定“只能”的，不视为有其他替代方式9.违反管理性强制性规定及行政规章，合同并不无效10. 当事人行使解除权，应符合约定或法定的解除条件11. 注销土地使用证，未注销土地登记的，权利人不变12. 轻便摩托车被鉴定为机动车，保险人亦不因此免责13. 协助执行义务人恶意侵害保全申请人债权，应赔偿一、就同笔款项签订购房协议和借款协议，亦可均有效——借贷双方约定以签订购房合同形式提供担保的，通过规避流押条款，亦可达致购房协议和借款协议均有效的效果。

1、【案情简介】2007年，朱某与开发公司签订14份《商品房买卖合同》并办理了销售备案登记手续，开发公司开具了1035万余元的发票。

次日，双方又签订《借款协议》，约定开发公司向朱某借款1100万元，开发公司自愿将前述商品房抵押给朱某，并约定如按期偿还借款，购房协议不再履行；否则，购房协议应继续履行。

因到期未偿，朱某起诉要求继续履行14份《商品房买卖合同》。

2、【法院认为】双方当事人基于同一笔款项先后签订了14份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且办理了销售备案登记手续，依法应认定上述合同和协议均成立并已生效。

《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

”《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。