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房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
售后返租合同范本甲方（出售方）：_____________________法定代表人：_____________________地址：_____________________电话：_____________________乙方（购买方）：_____________________法定代表人：_____________________地址：_____________________电话：_____________________第一条售后返租条款1.1 自本合同签订之日起，乙方同意购买该房产，并支付购房款给甲方。
1.2 甲方同意将该房产出售给乙方，并在乙方支付全部购房款后，将该房产的所有权转让给乙方。
1.3 售后返租期间，甲方同意将该房产返租给乙方，乙方同意按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金。
1.4 售后返租期间，乙方享有该房产的占有、使用、收益权，但不享有该房产的处分权。
第二条房产状况2.1 甲方保证该房产的产权清晰，不存在任何抵押、查封、冻结等权利限制。
2.2 甲方应当向乙方提供该房产的相关产权证明文件，乙方应当妥善保管。
第三条购房款及支付方式3.1 乙方应当按照本合同约定的购房款支付方式和时间向甲方支付购房款。
3.2 乙方支付购房款后，甲方应当及时向乙方出具购房款收据。
第四条租金及支付方式4.1 售后返租期间，乙方应当按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金。
4.2 租金支付方式为_____________________。
4.3 乙方应当按照本合同约定的时间和方式向甲方支付租金，如逾期支付，应当按照逾期金额的______%向甲方支付违约金。
第五条售后返租期限5.1 售后返租期限为______年，自本合同签订之日起计算。
5.2 售后返租期限届满后，乙方有权选择是否继续返租，如继续返租，应当与甲方另行签订返租合同。
第六条房产的交还6.1 售后返租期限届满后，乙方应当将该房产按照交付时的状态交还甲方。
酒店售后返租方案
关于XXX售后返租方案的情况汇报
房开公司现阶段接触一家售后返租酒店运营商，针对构建项目售后返租产品体系进行了多轮磋商和谈判，最后达成如下初步框架和方案：
1.酒店运营方负责酒店的品牌和产品运营，负责按季度向房屋产权方（房屋出售后为买受人，出售前为房开公司）支付租金，物业费、采暖费及制冷费由酒店方承担，装修费用由酒店方承担，硬装标准大概在1000元/平米，甲方为酒店方与房屋买受人之间的租赁合同提供担保。
2.酒店方所租赁房屋在没有出售前，房开公司作为出租者身份收取租金，出售后房开公司自动转为第三方担保者，租赁关系由酒店方和买受人确立。
3.酒店运营方租赁位置为B座20-22层，提出租金标准为1.48元/天/平，前3年不变，第4年开始每年递增5%，租赁周期为10年，每5年一签合同，10年平均租金为1.709元/天/平；房开公司将该区域投资产品按照精装修标准出售，每平米售价在清水交付售价基础上增加1000元，则20-22层精装均价为元/平（清水均价为元/平），房屋实现销售后房开公司将精装
修价款补贴到客户租金中，则10年平均租金为1.97元/天/平，年投资回报率为6.48%。
4.酒店方请求房开公司给予1年免租期，提供牌匾位置、停车位和需要面积的酒店接待大堂。
以上情况，请领导批示！。
售后返租方案1. 引言售后返租是一种常见的商业模式，它为企业提供了资金回笼的一种方式。
售后返租方案指的是在购买产品后，将产品出售给金融机构，然后租回使用。
这种模式可以帮助企业快速获得资金，提高现金流，同时继续使用产品。
本文将介绍售后返租方案的具体流程、优势和注意事项。
2. 售后返租流程售后返租的流程可以分为以下几个步骤：2.1 选择金融机构首先，企业需要选择一个可靠的金融机构进行合作。
这个金融机构需要有稳定的资金来源，能够提供合适的返租方案，并且能够满足企业的需求。
2.2 确定产品价值企业需要确定产品的价值，这可以通过评估产品的品牌、质量和市场需求等因素来确定。
产品的价值决定了返租的金额和费率。
2.3 签订合同企业和金融机构需要签订售后返租合同。
合同中需要明确双方的权益和责任，包括产品的使用期限、租金支付方式和返租金额等。
2.4 出售产品企业将产品出售给金融机构，通常是以折价的方式进行。
出售后，企业可以立即获得资金，用于其他经营活动。
2.5 租回产品企业租回产品并继续使用，通常租期较长，可以根据企业的需求进行调整。
租金支付方式可以根据合同约定，可以是月付、季付或年付等。
2.6 归还产品或续租租期结束后，企业可以选择归还产品或者续租。
如果选择续租，可以与金融机构进行谈判，协商新的合同条款。
3. 售后返租的优势售后返租方案具有以下几个优势：3.1 资金回笼售后返租可以帮助企业快速获得资金，解决资金困难的问题。
企业不需要等待产品的销售收入，可以立即获得资金，用于其他经营活动。
3.2 灵活性售后返租的租期和租金支付方式可以根据企业的需求进行调整，使企业能够更加灵活地管理资金。
这对于一些季节性经营的企业尤为重要。
3.3 降低风险售后返租可以帮助企业降低风险。
如果产品在市场上销售不佳，企业可以通过售后返租将产品转化为资金，避免库存积压和滞销的风险。
3.4 维护品牌形象售后返租可以让企业继续使用产品，保持品牌形象和市场存在感。
5步走完返租的操作流程
售后返租，这一模式是常见商业地产营销手段。
本文总结返租涉及的操作流程，说明每一步该做什么，业主、开发商、运营公司、商户在售后返租之中承担着一个怎样的角色，并归纳售后返租风险规避。
返租的操作流程图
返租的各流程具体内容
整个返租过程，需要用严格的合同和流程规进行约束，从而保证各种权利，按预想流转。
第一步签署托管经营协议签署交付授权委托书
小提示：签署《交付授权委托书》便于招商和开业；运营公司有优先承租权和购买权；只写明支付业主返点期内租赁费用总额，以及到期支付的额度和方式；规避一次性返还的税费。
第二步签署销售合同
小提示：先签托管经营协议再签销售合同，避免不签署托管经营的风险。
第三步签署租赁意向书
第四步签署正式租赁合同
第五步签署物管合同
小提示返租的风险规避
在返租合同和协议中，要对业主在经营期限、违约责任、优惠措施等方面进行约束。
1、返租项目中自营业主在合同规定业主的开业时间、装修时间、经营业态.
2、返租项目中委托经营业主明确违约责任，设定违约金。
一般违约金不高，5-10万左右，违约金太高业主会比较敏感。
优先租赁和购买权归商管。
尤其是服务式招商和租金分成的《委托经营合同》给予商家免租期。
一般规定至少3个月。
到期时，业主若决定自营，要求提前书面通知商管公司；否则自动续约。
房屋所以权发生转让，新业主自动继续返租合同。
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。
然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。
一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。
售后返租退房成功案例案例背景最近，我公司接到一位客户的售后返租退房请求。
该客户是一名投资房地产的业主，他在过去的几年中购买了一套位于城市中心的商业物业并出租。
然而，由于一些原因，他决定将该物业出售，并希望将其租回，以继续作为他的经营场所。
这是一项非常特殊的需求，要求我们提供一个创新的解决方案。
案例分析在接到客户的请求后，我们立即组织了公司内部的团队进行讨论和研究。
经过分析，我们确定了以下步骤以满足客户的需求：1.联系专业律师和房产顾问：为确保交易的合法性和规范性，我们先联系了一位经验丰富的律师和房产顾问。
他们为我们提供了专业意见，并确保整个交易过程符合相关法律法规。
2.评估物业价值和租金：我们与专业的房地产评估师合作，对物业进行评估，确定了其当前的市场价值和租金水平。
这为我们提供了交易的参考数据，并确保租金的合理性。
3.制定交易方案：基于评估结果和客户的需求，我们制定了一份详细的交易方案。
该方案包括售房和租回的条件、租金水平、租期等重要条款，确保双方的利益得到充分保护。
4.与潜在买家协商：我们与潜在的买家进行谈判，解释了交易方案，并获得了他们的认可。
在谈判过程中，我们为客户争取了最佳的交易条件，确保他能够以合理的价格将物业出售，并达到他的退房目的。
5.签订合同和协议：在最终确定交易条件后，我们与买家和客户签订了相关的合同和协议。
这些文件明确了双方的权利和义务，并为交易提供法律保障。
成功案例在按照上述步骤进行的过程中，我们成功地满足了客户的售后返租退房需求，并达成了以下成就：•设计的交易方案得到了买家和客户的认可。
双方对交易条件表示满意，并签署了相关协议。
•我们为客户争取到了合适的价格。
通过与潜在买家的谈判，我们成功地为客户争取到了较高的售价，并确保了他的利益。
•交易过程顺利进行。
在合同签署后，我们辅助双方完成了交易的各项手续，并确保了交易的顺利进行。
结论售后返租退房是一项相对复杂的业务，需要综合运用法律、房地产和谈判等方面的知识和技巧。
售后返租操作说明售后返租操作说明一、概述售后返租是指在客户购买产品并使用一段时间后，选择将产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用产品的操作流程。
本文档将详细介绍售后返租的操作步骤及相关注意事项。
二、操作流程1.客户咨询1.1 客户联系销售商或租赁公司咨询售后返租事宜；1.2 销售商或租赁公司询问客户所购买产品的详细信息，包括品牌、型号、购买时间等。
2.产品评估2.1 销售商或租赁公司派遣工作人员对客户所购买的产品进行评估；2.2 评估主要包括产品的外观、功能、完整性等方面；2.3 销售商或租赁公司根据评估结果确定产品的返租价格。
3.价格协商3.1 销售商或租赁公司与客户就返租价格进行协商；3.2 协商一致后，双方签订售后返租合同。
4.返租手续4.1 客户将产品返还至销售商或租赁公司指定的地点；4.2 销售商或租赁公司确认产品的完好性和功能正常；4.3 客户办理返租手续，包括填写相关表单、提供联系明、支付返租费用等。
5.返租合同签订5.1 双方按照协商一致的内容，签订正式的返租合同；5.2 合同主要包括返租期限、返租费用、返租期限届满的处理方式等。
6.产品使用6.1 客户使用返租的产品，并按照合同约定支付返租费用；6.2 在返租期限届满前，客户可以选择续租、购买或返还产品。
三、注意事项1.客户在返租前应对产品进行清洁和保养，以保证产品完整无损；2.返租合同一经签署，双方应严格按照协议履行义务；3.客户应按时支付返租费用，逾期将产生相应的违约责任；4.返租期满后，如客户选择购买产品，应支付购买费用；如选择续租，应及时与销售商或租赁公司协商续租事宜；5.返租期限届满前，客户如欲解除合同，应提前通知销售商或租赁公司，并承担相应的费用。
附件：[附件名称] - 文档名称或描述法律名词及注释：1.返租：将已购产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用。
2.售后：购买产品后的服务支持和处理事务。
售后返租处置方案在商品售后服务中，返租是一种常见的售后处理方式。
返租即是将商品从消费者手中回收，再经过简单的维修和整理后再次出售或租赁。
对于公司来说，返租除了能够增加二次销售收入外，还能降低存货压力，提高资金利用率，提高库存周转率。
因此，构建高效的售后返租处置方案，对于企业来说，至关重要。
返租流程1.消费者发起返租申请。
2.客服对申请进行初步核实，判断是否符合返租条件。
3.如果符合条件，客服启动返租流程，将下单信息传递给仓库人员。
4.仓库人员对货物进行检验，判断是否需要维修和整理。
5.如果需要维修和整理，则进行相应的处理，然后再进行二次质检。
6.将商品打包后，进行物流发货。
7.商品到达公司后，再次进行检测和整理。
8.最后将商品进行二次销售或租赁。
售后返租处置方案要素1. 返租条件返租的条件包括：•产品在保修期内。
•产品没有质量问题，非人为损坏。
•产品的外观符合返租标准。
2. 仓库管理仓库人员需要定期对返租商品进行检测和整理，对有损坏的商品进行维修或调整。
同时，应建立完善的领货和发货流程，以确保货物的准确交付和库存流转的高效性。
3. 返租物流返租物流包括两个方面，一个是客户发货至公司、另外一个是公司二次发货至客户。
在客户物流方面，售后服务中要求客户寄回商品。
对于客户发货物流，公司应提供快递包装相关信息和选择一家快递公司为客户提供一个便捷快速的寄回通道。
在公司二次发货方面，应根据原商品的售后处理情况，为客户提供二次销售或租赁。
同时，为保证物流效率，应与物流公司建立良好合作关系，并进行有效协作。
4. 人员管理返租处置涉及的人员包括客服、仓库管理员、物流人员等。
因此，针对这些人员应建立明确的服务流程和培训计划，确保他们能够有效地协同工作和客户进行沟通。
5. 数据管理最后，对于全部返租过程数据，需要进行分析并及时反馈至中心系统。
同时应建立仓库管理系统和客户服务系统，对系统进行数据采集，以便对返租处置过程进行监管、优化和完善。
