房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析

税务筹划
浅谈房地产售后返租 的经营模 式和税 务处理
葫 芦岛首 开宏泰 房地 产开发 有 限公 司 孙 荣 霞
摘 要： 房 地 产 开 发 公 司开 发 的 商业 项 目， 采 用售 后 返 租 的形 式 进 行 促销。 该 模 式 涉 及 的 税 收 关 系 比较 复 杂 ． 本 人 根 据 工 作 实 际 对相 关 问题 进 行 了整 理 ， 并举 例 对售 后 返 租 的 经 营 模 式 及 税 收 问 题 作 一 下 分 析 、 探
不 同 的 地方 。
向开 发 商 支 付 租 金 时 ， 按合 同价格每年 ｌ ２万 支 付 ， 第 一 个 月 租 金
１ 万 做 为 手 续 费
借： 其他应付款一 开发商
务 收入 １ ０ ０ ０ ０
１ ２ ０ ０ ０ ０ 贷： 银行存 款 １ １ ０ ０ ０ ０其 他 业
开发商与购房者 签订《 房 屋 租 赁 合 同》 ， 《 房屋租赁合 同》 中 会 有 这 样的约定： 购 房 者 将 该房 屋 交 付 房 地 产 公 司 管 理 后 ． 无 论 该 房 屋 实 际 出 租与否 ， 房 地产 公 司均 应 按 约 定 的 租 金标 准 向购 房 者 支 付 租 金 。 开 发 商 此业务需要按“ 租赁业 ” 缴 纳 营 业 税 金 及 附加 ， 营业税是 ５ ％， 城 市 维 护
育费附加 ３ ４
企业所得税 ： 收入 ２ ４ ０ ０ ０ ＋ １ ０ ０ ０ ０ ＝ ３ ４ ０ ０ ０ ； 成本费用 １ ９ ０ ４ ； 应 纳 税 所
能一直 亏损 ） ， 开发商不需要交纳 房产税 ， 土地使用税 ， 因为房地产公 司
不 是 房 屋 的 所 有权 人 ， 此 项 税 金 南商 户 缴 纳 。 购房者也要交纳 “ 租赁业” 营业税 金及附加 ， 营业税是 ５ ％． 城 市 维

第1篇一、案情简介原告某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）系一家从事房地产开发、销售的企业。

2010年，开发商在其开发的某住宅小区内推出了一项名为“售后返租”的销售模式。

该模式的具体内容为：购房者购买住宅后，开发商承诺在购房者入住前，将其购买的住宅租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间，开发商按月支付给购房者固定租金，租赁期满后，购房者有权以原价购买回该住宅。

被告张先生在2010年购买了开发商开发的住宅一套，并与开发商签订了《售后返租协议》。

协议约定，张先生购买该住宅的价格为100万元，开发商在张先生入住前将其租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间每月支付租金1万元，租赁期满后，张先生有权以100万元的价格购买回该住宅。

然而，在租赁期满后，开发商未按照协议约定将住宅返还给张先生，也未支付约定的租金。

张先生多次与开发商协商无果，遂将开发商诉至法院，请求法院判决开发商履行《售后返租协议》，将住宅返还给张先生，并支付约定的租金。

二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 《售后返租协议》的法律效力；2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务；3. 开发商是否应当支付约定的租金。

三、法院判决法院经审理后认为，本案的争议焦点在于《售后返租协议》的法律效力。

以下是法院对各个争议焦点的分析及判决：1. 《售后返租协议》的法律效力法院认为，《售后返租协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，该协议合法有效。

2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期满后应将住宅返还给张先生。

开发商未履行该义务，构成违约。

因此，法院判决开发商应当履行协议约定的返还住宅义务。

3. 开发商是否应当支付约定的租金法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期间应按月支付租金。

开发商未履行该义务，同样构成违约。

返租合同纠纷案例我有个朋友，叫小李，就碰上了这么一档子返租合同纠纷的糟心事。

小李呢，在当地一个新建的大型商场里买了个小商铺。

这个商场的开发商可会宣传了，说什么“一铺养三代”，还推出了返租的模式。

简单说就是小李把商铺买下来，然后再租给开发商指定的运营公司，运营公司每个月按照购买商铺总价的一定比例给小李租金，这听起来是不是挺美的？刚开始的时候，确实还不错。

小李每个月都能按时收到租金，心里还美滋滋的，觉得自己做了个超级明智的投资。

可是啊，好景不长，大概过了一年多吧。

有一个月，租金没有按时到账。

小李就想，可能是运营公司那边出了点小岔子，就打电话去问问。

这一问，就像捅了马蜂窝一样。

运营公司那边说，商场的客流量没有达到预期，他们亏损了，所以要降低租金。

小李就不乐意了，说：“咱们合同上可是写得明明白白的，按照总价的百分之几来给租金，怎么能说降就降呢？”运营公司却辩称，合同里有个条款说，如果遇到不可抗力或者市场环境发生重大变化，租金可以协商调整。

他们觉得商场没什么人来，就是市场环境变化了。

小李觉得这简直是强词夺理。

他想，商场没人来，那是你们运营公司的事儿啊，我把商铺好好地交给你们了，你们怎么经营是你们的责任。

于是，小李就翻出合同仔细研究，还找了律师朋友咨询。

律师朋友一看，说这个事儿有点复杂。

虽然运营公司说的那个条款是有，但这个“市场环境发生重大变化”的定义很模糊啊。

而且，运营公司并没有提供足够的证据来证明客流量少是不可抗的市场因素，而不是他们自己经营不善。

小李就拿着律师的话去找运营公司理论。

可运营公司呢，就是咬死了自己的说法，还说如果小李不同意降低租金，他们可能就不租了。

这可把小李急坏了，要是不租了，他的商铺空在那里，更不知道什么时候才能再收到租金呢。

没办法，小李就把运营公司告上了法庭。

法庭上，双方各执一词。

小李说自己按照合同履行了义务，运营公司没有理由单方面降低租金。

运营公司则拿出一些商场人流量统计之类的数据，试图证明市场环境变化。

房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。

在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。

与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。

本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。

首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。

在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。

在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。

增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。

在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。

如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。

然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。

在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。

房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。

投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。

此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。

首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。

通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。

其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。

例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。

此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。

第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型销售模式逐渐兴起。

售后返租是指开发商将已售出的房屋在一定期限内返租给购房者，购房者支付一定租金，期满后购房者可自由选择购买或继续租赁。

然而，在实际操作过程中，售后返租模式存在诸多法律风险，引发了众多纠纷。

本文将以某售后返租法律案件为例，对售后返租法律问题进行分析。

二、案件简介某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在市区某处开发了一处住宅项目，项目开盘后，开发商推出了一种售后返租模式。

具体来说，购房者购买房屋后，开发商承诺在购房者入住前将其房屋返租给购房者，每月支付一定租金，租赁期限为5年。

期满后，购房者可自由选择购买或继续租赁。

然而，在执行过程中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，导致购房者利益受损，引发了一系列纠纷。

三、案件分析1. 售后返租合同的效力根据《合同法》的规定，售后返租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为有效。

然而，在司法实践中，部分售后返租合同因存在欺诈、胁迫等情形，被认定为无效。

因此，在签订售后返租合同时，购房者应仔细审查合同条款，确保合同内容的合法性和有效性。

2. 开发商违约责任在本案中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，构成违约。

根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任。

具体包括：（1）继续履行：开发商应继续履行返租承诺，每月支付购房者租金。

（2）赔偿损失：因开发商违约，导致购房者遭受损失的，开发商应赔偿损失。

损失包括直接损失和间接损失。

（3）支付违约金：合同中约定违约金的，开发商应按照约定支付违约金。

3. 购房者权益保护本案中，购房者因开发商违约而遭受损失，购房者权益受到侵害。

为保护购房者权益，可以从以下方面入手：（1）要求开发商继续履行返租承诺，每月支付租金。

（2）要求开发商赔偿损失，包括直接损失和间接损失。

（3）要求开发商支付违约金。

商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

A房地产开发公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。

开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，未来5年内商铺归开发商出租，收益归开发商。

开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。

开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

（一）营业税的处理《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。

如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。

显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。

对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

红星美凯龙四大失败案例一、桐乡红星美凯龙“品牌加盟”危局2013年06月04日 10:52来源：中国房地产报作者：曾倩文在桐乡市客运中心西面，有一座名为“桐乡红星美凯龙世博家居广场”的商业项目，它的背后或存在一场不为人知的品牌加盟闹剧。

记者调查发现，该项目开发商在2008年至2011年间，以“红星美凯龙第39家分店”的名义进行商铺销售和宣传，并给予业主包租10年加8~18%租金回报的承诺，导致1000余名业主血本无归。

该项目资料显示，桐乡红星美凯龙占地1.5万平方米，总建筑面积11万平方米，开发商为桐乡帝豪家居市场开发有限公司（以下简称“桐乡帝豪”），经营管理方为红星美凯龙全球连锁机构。

“当时的推销和卖房都是打着红星美凯龙的品牌，卖商铺的推销员也是以红星美凯龙员工身份给我们介绍并给了我们名片，我们一直以为自己是红星美凯龙桐乡分店的业主，但直到2012年才发现我们已经被红星美凯龙抛弃了。

”业主代表张女士愤怒地向记者表示。

根据红星美凯龙2010年5月25日发布的《红星美凯龙关于商铺投资的严正声明》，“我公司及下属公司在全国范围内（包括浙江的杭州、桐乡、湖州、安吉、嘉兴、舟山，江苏的南京、泰兴、昆山、宿迁，福建的泉州，山东的潍坊等地）均没有任何产权式商铺销售或商铺使用权出让，更不会对这些商铺投资者作出任何承诺和保证。

”然而，红星美凯龙的一纸声明并未将自己的欺诈嫌疑排除。

“红星美凯龙开放品牌加盟业务在江浙地区已经是公开的秘密。

”据一位长期从事家居行业的业内人士透露，近年来，红星美凯龙为了满足迅速扩张的要求，在一些地区允许当地的房企利用红星美凯龙的品牌进行房地产开发和销售，导致这些加盟商场各自为政，经营状况异常惨淡。

虚假销售始末记者在桐乡红星美凯龙现场看到，商场外立面白色裂纹加整体玻璃幕墙的风格与上海红星美凯龙相同，大门前悬挂“红星美凯龙分店”的金属牌，商场内部入驻有TOTO、欧派橱柜、世友地板、欧宝家居等品牌。

“ 后 返 租 ” 从 国 外 传 人 售 是 我 国的一 种 商 业 地 产 开 发 模 式 ， 所 谓 售后 返 租 ，即售 后 回租 ， 又
商 以固定 利 率包 租 。
一
的调 整 。售 后 租 回交 易认 定 为经
、
售 后 返 租 的 会 计 处 理
营 租赁 的 ． 价 与资 产 账 面 价 值 售
动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报
损益。
二、 售后 返租 的税务 处 理
国 家税 务 总局 《 于 从 事 房 关
地 产 开 发 的 外 商 投 资 企 业 售 后
回 租 业 务 所 得 税 处 理 问 题 的 批
后 回租方 式 下 ， 开发 商 与购 房 在
者 之 间 ， 发 商 （ 主 ） 时是 承 开 卖 同
酬 仍 然 由房 地 产 开 发 企 业 享 有 或 承 担 的 ， 融 资 租 赁 ： 果 交 为 如 易 安 排 并 未 改 变 与 该 不 动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报 酬 已经
复》 国税 函 『０ ７６ ３号 ） 的规 （ ２ ０ ］０ 定 ， 事 房地 产 开 发 经 营 的 外 商 从 投 资 企 业 以 销 售 方 式 转 让 其 生
租人 ， 房者 （ 主 ） 购 买 同时 是 出租 人 ；在 开 发 商 与 人驻 商 户之 间 ， 开 发商 又 是 出租 人 ， 户 则 是 承 商
租 人 。简 单 地 说 ， 是 开 发 商 将 就 其 开发 的商 铺 、 品房 、 店 、 商 酒 度
转 移 给 购买 方 的事 实 ， 为经 营 则
业 经营 的 一种 特殊 销 售方 式 。售
租 赁 期 内 按 照 与 确 认 租 金 费 用 相一 致 的方 法 进行 分 摊 ， 为 租 作 金 费用 的调 整 。但 是 ， 确 凿 证 有 据 表 明售 后 租 回 交 易 是 按 照 公 允价 值 达 成 的 ， 价 与 资 产 账 面 售

售后回租业务会计处理案例分析售后回租业务是指企业将已经拥有的资产出售给其他投资者，然后立即租回这些资产并继续使用。

售后回租业务可以帮助企业快速筹集资金，减少资本压力，提高资本运作效率。

在售后回租业务中，会计处理起到至关重要的作用，本文将通过一个案例分析，探讨售后回租业务的会计处理方法和原则。

假设企业A拥有一批价值100万的机器设备，由于资金需求，决定将这批设备出售给投资者B，并立即租回使用，租赁期为5年，每年租金为20万。

现在来分析企业A在售后回租业务中的会计处理。

首先，对于出售方企业A来说，出售资产需要计入资产减值损失。

由于出售价格低于资产原值，企业A需要根据资产减值测试来判断是否存在资产减值损失，如果存在损失，需要计提减值准备。

假设根据测试，确认资产减值损失为10万，那么企业A需要计提10万的减值准备。

其次，当资产出售后，企业A需要将该笔资产从固定资产中清理出来，同时将出售收入计入收入。

根据收入确认原则，企业A应当在将资产转让给投资者B时，确认出售收入。

在这个案例中，出售收入为100万，因此企业A将100万计入收入。

接下来，对于租赁方投资者B来说，将入账的100万作为融资成本进行摊销。

由于租赁期为5年，每年租金为20万，这说明每年的融资成本为20万。

投资者B需要将100万在5年中平均摊销，每年摊销20万。

然后，对于租赁方投资者B来说，租赁收入需要按照租赁期限进行确认。

在这个案例中，租赁期为5年，每年租金为20万，因此投资者B每年将20万计入收入。

最后，对于双方的租赁费用和租赁收入，在会计处理中应该按照利润表确认。

企业A需要将每年支出的20万作为租赁费用进行确认，而投资者B需要将每年入账的20万作为租赁收入进行确认。

综上所述，在售后回租业务中的会计处理中，出售方需要确认资产减值损失、计提减值准备以及确认出售收入；租赁方需要将入账作为融资成本进行摊销，每年作为租赁收入进行确认。

双方还需要确认每年租赁费用和租赁收入，将其计入利润表。

商铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

国家税务总局《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号），关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。

XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。

售后返租退房成功案例案例背景最近，我公司接到一位客户的售后返租退房请求。

该客户是一名投资房地产的业主，他在过去的几年中购买了一套位于城市中心的商业物业并出租。

然而，由于一些原因，他决定将该物业出售，并希望将其租回，以继续作为他的经营场所。

这是一项非常特殊的需求，要求我们提供一个创新的解决方案。

案例分析在接到客户的请求后，我们立即组织了公司内部的团队进行讨论和研究。

经过分析，我们确定了以下步骤以满足客户的需求：1.联系专业律师和房产顾问：为确保交易的合法性和规范性，我们先联系了一位经验丰富的律师和房产顾问。

他们为我们提供了专业意见，并确保整个交易过程符合相关法律法规。

2.评估物业价值和租金：我们与专业的房地产评估师合作，对物业进行评估，确定了其当前的市场价值和租金水平。

这为我们提供了交易的参考数据，并确保租金的合理性。

3.制定交易方案：基于评估结果和客户的需求，我们制定了一份详细的交易方案。

该方案包括售房和租回的条件、租金水平、租期等重要条款，确保双方的利益得到充分保护。

4.与潜在买家协商：我们与潜在的买家进行谈判，解释了交易方案，并获得了他们的认可。

在谈判过程中，我们为客户争取了最佳的交易条件，确保他能够以合理的价格将物业出售，并达到他的退房目的。

5.签订合同和协议：在最终确定交易条件后，我们与买家和客户签订了相关的合同和协议。

这些文件明确了双方的权利和义务，并为交易提供法律保障。

成功案例在按照上述步骤进行的过程中，我们成功地满足了客户的售后返租退房需求，并达成了以下成就：•设计的交易方案得到了买家和客户的认可。

双方对交易条件表示满意，并签署了相关协议。

•我们为客户争取到了合适的价格。

通过与潜在买家的谈判，我们成功地为客户争取到了较高的售价，并确保了他的利益。

•交易过程顺利进行。

在合同签署后，我们辅助双方完成了交易的各项手续，并确保了交易的顺利进行。

结论售后返租退房是一项相对复杂的业务，需要综合运用法律、房地产和谈判等方面的知识和技巧。

Forum学术论坛 2019年1月217DOI:10.19699/ki.issn2096-0298.2019.01.217企业售后回租案例分析—— 以京城股份为例赣南师范大学 徐浤摘 要：售后回租是融资租赁的一种特殊方式，以其对交易双方风险都相对较低的这一特点，在我国制造型企业中迅速发展。

首先，针对售后回租进行简要的说明介绍。

其次，具体分析京城股份子公司利用售后回租缓解财务危机这一案例。

最后，为我国制造型企业面临资金短缺时提供建议。

关键词：融资 售后回租 制造业 京城股份中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：2096-0298(2019)01(a)-217-021 售后回租概述1.1 售后回租概念售后回租是融资租赁的一种特殊形式，其定义为企业先把自己的资产出售给租赁公司，然后再通过与租赁公司拟定一个租赁合同进行租用。

使用这一融资方式进行融资，首先可以得到用于企业日常经营的流动资金；其次能通过该出售的固定资产或商品创造利益，这样企业既增加了现金流，也能解决以部分资产过剩的问题。

与此同时，当租赁公司找不到合适的投资项目时，也能让自己的“余钱”创造出价值。

1.2 售后回租具体流程第一，企业需要进行售后回租这一活动，需作为承租人向租赁公司提出书面申请。

第二，租赁公司会根据收到的申请，对承租方做一个综合的企业价值评估，判断是否给该企业提供售后回租。

第三，出租方和承租方会在拟定合同时，对售后回租的对象进行价格协商，承租方以何种方式进行付款，其实也会对时限等一些事宜进行商榷，最后签订合同。

第四，出租方对承租方进行汇款。

第五，承租方接收款项，并按期支付租金。

因为售后租回属于融资租赁，所以企业做会计分录中应记入固定资产，并且按一定期限计提折旧，并且在使用过程中，应该按合同的章程，定时交付利息。

2 售后回租现状与优势2.1 融资性售后回租现状进入21世纪，我国大力鼓励并开展企业融资租赁活动，颁布了一系列法律法规促进其发展。

公开出售时，业主与春天百货旳专业 商业管理企业签订《托管协议》，23 年无忧品牌托管，23年赚得黄金旺铺 ，最大程度降低投资风险，有效规避 通货膨胀，让业主轻松之间即可取得 长势稳定旳回报效应和升值空间，享 有源源不断旳财富和幸福。
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%

售后返租重返楼市商业地产遭遇新风险据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产得宠。

仅去年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。

然而，继万亿资金逐利商业地产后，今年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。

看似无限风光的背后，一股商业地产的泡沫正悄然吹胀。

商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示，在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。

他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。

而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。

问题一：供过于求逼其就范事实上，目前，已有部分涉足商业地产的企业已经开始使出浑身解数，来规避可能到来的“暴风雨”。

在层出不穷的各种招商方式中，不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。

以本报前期调研香河县为例，这座仅距北京市中心45公里之遥，地处河北廊坊境内的县城，曾一度因地产“衰败”身陷“泥潭”而备受争议，近期，却又因地产的“复兴”引来外界的格外关注。

而焦点不仅是多家开发商重回香河拿地的爆料，更多的则是一家号称政企商联手打造占地面积5000亩的商业地产——香河香江全球家居CBD （一期），所表现出的“售后返租”销售方式，再次聚焦至公众视野之下。

所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。

按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。

据了解，香河香江全球家居CBD（下称香江CBD）一期一段30万平方米核心馆已经结构封顶，2013年1月试营业。

目前，该馆正是采用“售后返租”的营销模式，一经售后便承诺向业主回报前三年24%（每年依次为7%、8%、9%）稳定返租收益，扣除返租收益后合计每平米售价3900元。

5个涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例法律建议涉经营性房屋租赁合同纠纷是在房地产领域常见的法律问题之一、以下是5个关于涉经营性房屋租赁合同纠纷的典型案例，并给出相关的法律建议。

案例一：未履行维修责任张先生将一套商业用房租给了李女士进行经营。

由于房屋本身存在一些问题，比如漏水、供暖不良等，导致李女士的经营受到了影响。

李女士认为这是张先生应尽的维修责任，要求张先生承担修理费用。

法律建议：根据《合同法》第193条的规定，房屋出租人负有维修房屋的义务，保证出租物符合约定用途。

对于涉经营性房屋租赁合同，维修责任尤为重要。

如果房屋出现问题，出租人应及时维修。

如果李女士可以证明房屋的损坏是由于出租人的过错导致的，可以要求出租人承担修理费用。

案例二：未支付租金王先生将一间写字楼出租给李公司进行办公，但李公司在租期内未按合同约定支付租金。

王先生要求李公司支付拖欠的租金，但李公司拒绝支付。

法律建议：根据《合同法》第94条和第97条的规定，《合同法》明确规定了出租人可以要求承租人支付租金的权利。

出租人可以向法院提起诉讼要求承租人支付拖欠的租金，并要求承租人支付逾期付款的违约金。

同时，如果出租人可以证明承租人有恶意拖欠租金的情况，还可以要求承租人支付违约金或采取其他法律手段维护自己的权益。

案例三：房屋违法改建杨小姐租赁了一间商铺用于开设餐馆，后来发现前房主在未经允许的情况下进行了违法改建。

杨小姐无法按照原计划经营，要求解约并要求退还已支付的租金。

法律建议：根据《合同法》第76条和第294条的规定，当租赁物发生重大缺陷，使得租赁物不能达到约定的使用目的时，承租人有权解除合同并要求退还已支付的租金。

对于房屋租赁合同来说，如果出现了无法达到约定目的的情况，例如违法改建导致无法正常经营等，承租人可以要求退还租金，并且解除合同。

案例四：业主强制收回房屋黄先生与一家私人企业签订了一份商铺租赁合同，约定租期为5年。

然而，经过两年，企业突然通知黄先生，要求他搬出房屋，并拒绝支付违约金。

售后返租退房成功案例
近期，我们公司成功处理了一起售后返租退房案例，为了保护客户隐私，我们
将对案例中的客户信息进行保密处理，但我们将分享该案例的具体情况和处理过程，以供大家参考。

该案例涉及一位客户在购买房产后，由于个人原因需要进行售后返租并最终退
房的情况。

客户在购房时并未考虑到这种情况，因此在售后返租和退房的过程中遇到了一些困难。

我们公司作为专业的房产售后服务机构，得知客户需求后，立即展开工作，帮助客户顺利解决问题。

首先，我们与客户进行了深入沟通，了解了客户的具体需求和情况。

在了解客
户需求的基础上，我们迅速展开了相关工作，包括与房东协商返租事宜、与物业协商退房手续、与相关部门沟通办理相关手续等。

通过我们的努力，最终成功帮助客户实现了售后返租和退房的目标。

在整个处理过程中，我们始终坚持以客户需求为核心，全力以赴为客户解决问题。

我们的专业团队紧密合作，高效协同，确保了整个处理过程的顺利进行。

同时，我们也对客户进行了耐心的解释和指导，帮助客户理解整个处理过程，让客户感受到我们的专业和贴心。

通过这个案例，我们不仅帮助了客户解决了实际问题，也树立了我们公司在售
后服务领域的良好口碑。

我们将以这个案例为契机，继续努力提升服务质量，为更多有需求的客户提供更好的售后服务。

总之，这个成功案例充分展现了我们公司在售后返租退房领域的专业能力和服
务水平。

我们将继续努力，为客户提供更优质的售后服务，让客户放心购房，放心居住。

感谢大家对我们公司的支持和信任，我们将不负众望，为客户创造更多的幸福体验。