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土地开发提升溢价案例
土地开发提升溢价的案例有很多，以下是一些具体的例子：
在某宗土地开发项目中，某房地产开发商通过与当地政府协商，在土地规划方面获得了更多的权限，将原本较为普通的住宅项目变为一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性社区。
这一改变增加了土地的附加值，吸引了更多的购房者和投资者，从而提高了土地的溢价。
在另一个案例中，某开发商在获取土地使用权后，对土地进行了全面的市场调研，发现该地块周围有潜力成为时尚商业区。
于是，该开发商对项目进行了重新定位，从住宅开发转为商业开发，引入了知名品牌和时尚元素，从而吸引了大量的消费者和投资者，使得土地溢价得到了显著的提升。
在一个城市中心的旧城区改造项目中，某开发商通过与政府合作，成功争取到了政府对项目的支持和优惠政策。
这些政策包括税收优惠、土地出让金减免等，从而降低了开发商的开发成本，使得项目能够以更低的价格出售，获得更高的利润。
这些案例表明，在土地开发中，通过合理的规划和定位、引入时尚元素、争取政府支持等手段，可以提升土地的附加值和溢价。
同时，开发商也需要根据市场情况和自身实力进行综合考虑，制定出合理的开发策略。
浅析我国土地出让制度存在的问题及建议一、我国土地出让制度存在的问题(一)土地隐形成本提高长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地,政府和土地使用者通过签订土地使用权出让合同来使土地使用者获得一订期限的土地使用权,同时土地使用者支付相应的出让金。
这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特订地块的土地使用者进行转让。
但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素,而且出让过程中缺乏竞争机制,这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性,同时也容易滋生腐败现象,不仅导致社会资源的严重浪费,而且还会使土地隐形成本增加,土地价格提高,而这增加的价格则会转嫁到房价中,最终由消费者买单。
(二)土地垄断加剧自实行经营性用地土地招拍挂以来,在土地招标、拍卖和挂牌过程中,不断的有地土诞生,地价不断的增加。
但在这整个过程中,由于政府土地供给十分有限,这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂,大量的囤积土地,中小房产开发商很难拿到土地的使用权。
在这种情况下,土地价格不断土升,这也就导致了土地开发总成本的增加,从客观上推动了房价的土涨,导致房地产市场虚假繁荣的出现。
同时房地产市场存在着巨额的利润,这就是催生房地产商相互竞争的关键所在,因此反复循环,不断的推高土地拍卖价格,同时地价和房价不断攀升。
另外我国土地资源过度集中,这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。
(三)地方政府大肆卖地,土地财政愈演愈烈当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源,利用土地来牟利,土地财政愈演愈烈。
地方政府为了增加财政的收入,充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格,同时将出让土地作为政府的主要牟利手段,大量的出让土地,从而导致地价和房价的不断土涨。
部分地方政府还与开发商结成利益共同体,实现双方双赢的目的。
在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下,地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市,这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。
拍卖招标在国有建设用地使用权出让中的利弊思考随着中国经济不断发展，城市建设用地需求日益增加，国有建设用地使用权的出让成为城市发展中一个重要的环节。
在国有建设用地使用权出让的过程中，采用拍卖招标方式已成为主流。
拍卖招标在国有建设用地使用权出让中究竟带来了哪些利弊呢？这是一个需要思考的问题。
一、利1. 提高土地使用效率拍卖招标方式可以有效提高土地使用效率。
通过公开竞价的方式，可以让土地的使用权流向市场上最需要的项目，从而最大程度地提高土地利用效率。
也可以避免因政府行政干预过多而导致的资源浪费。
2. 增加土地出让收益采用拍卖招标方式可以使土地出让收益最大化。
市场竞争的方式可以有效推动土地价格的形成，从而使土地出让收益最大化，为政府财政增收提供了重要的渠道。
3. 促进市场竞争拍卖招标方式可以有效促进市场竞争。
通过公开竞价的方式，可以让更多的开发商参与到土地竞买中，从而形成良性的市场竞争，推动城市建设用地的市场化进程。
4. 降低腐败风险拍卖招标方式可以有效避免腐败风险。
相对于其他方式，公开竞价的方式更加透明公正，能够降低腐败的风险，保障了土地出让的公平公正。
二、弊1. 土地财政压力增加拍卖招标方式可能会增加地方政府的财政压力。
在拍卖招标中，土地出让价格通常会较高，这会增加地方政府的土地购置成本，从而增加了地方政府的财政压力。
2. 市场化进程缓慢拍卖招标方式可能会使城市建设用地的市场化进程变得缓慢。
由于公开竞价方式的特性，一些小型的开发商可能无法承担土地出让的价格，导致资源向大型开发商集中，市场化程度较低。
3. 地方政府干预过多拍卖招标方式可能会导致地方政府过多的干预。
在拍卖招标过程中，地方政府需要制定相应的规则和政策，并对土地出让过程进行管理和监督，这可能会使地方政府对土地出让过程过多干预。
4. 对中小开发商不利拍卖招标方式可能对中小开发商不利。
由于拍卖招标方式的特性，土地的出让价格通常较高，这会使得中小开发商难以参与土地竞买，从而导致他们在土地市场的竞争力不足。
什么是土地溢价率_有哪些举例土地溢价率是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。
计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。
那么你对土地溢价率了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是土地溢价率的内容，希望大家喜欢!土地溢价率的定义溢价超出原本土地所有成本价格的部分，称为溢价。
溢价率溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。
土地溢价率的专家解读“土地的高溢价带动了周边的房价飞涨!”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。
“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200―100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。
于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。
”牛凤瑞说。
为什么产生了地块高溢价呢?瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，“因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。
”土地溢价率的举例土地基价土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。
简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。
土地溢价率举例例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍。
上海溢价率高6月6日，上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%。
嘉定区嘉定新城D10-24地块，出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。
城市化进程中土地价格波动的原因及其影响在当今社会，城市化的进程已经成为了必然的趋势。
城市化改变了城市的面貌，带来了许多便利，也带来了一系列问题。
其中，最重要的问题之一就是土地价格的波动。
土地价格波动不仅会影响到城市规划和房地产市场，还会对经济和社会带来深远的影响。
那么，城市化进程中土地价格波动的原因及其影响是什么呢？接下来，本文将为大家做一个详细的解读。
一、土地价格波动的原因1. 市场供求关系的影响城市化进程中，城市人口的增长与土地资源之间的供求关系是决定土地价格波动的主要因素之一。
当城市人口快速增长，土地资源供应不足时，土地价格就会高涨。
反之，当城市人口减少或者土地供应增加时，土地价格就会下降。
2. 政府政策的影响政府的政策也是决定土地价格波动的重要因素之一。
政府的土地政策不仅会影响到土地供求关系，还会影响到土地开发和建设的难易程度。
例如，在某些地区，政府可能会出台限制土地供应的政策，这样就会导致土地价格的上涨。
而在其他地区，政府可能会通过增加土地供应来降低土地价格。
3. 城市规划的影响城市规划也会影响到土地价格的波动。
例如，当某个城市进行改造或扩建时，新的土地开发会导致原有土地价格的下降。
相反，当城市规划改善旧城区或者加强城市基础设施时，土地价格会上涨。
4. 土地性质的影响土地本身的性质也会对土地价格造成影响。
例如，某些地区的土地性质良好，适合农业或者建设。
此时，土地价格相对较低。
而在其他地区，土地性质可能较差，难以使用，因此土地价格会相对较高。
二、土地价格波动的影响1. 经济影响土地价格的上涨会导致房地产市场的价格上涨，影响到购房者的购买力。
这会对当地经济带来负面影响。
此外，土地价格的波动也会影响到地产开发商的利润。
如果土地价格过高，开发商所获得的利润会受到影响，这也会对公司的发展带来影响。
2. 社会影响土地价格波动对社会的影响也是不可忽视的。
例如，在某些城市中，高房价和土地价格的上涨已经导致了社会的不公正现象，一些低收入人群无法承受房价高昂的住房。
土地出让中存在的问题1. 土地出让方式不透明在土地出让过程中，存在着土地出让方式不透明的问题。
许多地方政府并没有公开透明地公布土地出让的过程和结果，导致了信息不对称和信任危机。
这给了一些不法之徒和官员机会，可能存在着利用权力对土地出让进行干预和操纵的情况，进而影响正常市场秩序和公平竞争。
2. 土地出让价格低估问题土地出让价格低估是土地出让中常见的问题之一。
为了吸引投资和开发商，一些地方政府往往会将土地出让价格定得过低，以换取高额的出让金收入。
这不仅导致土地资源利用效率低下，也损害了国家和公共利益。
低估的土地出让价格还可能导致开发商的投资回报率过高，从而进一步加剧了房地产市场的炒作风险。
3. 土地用途规划不合理在土地出让中，土地用途规划不合理是一个普遍存在的问题。
有些地方政府为了追求短期经济效益，会将土地出让给高消耗、高排放的企业或项目，而忽视了生态环境保护和可持续发展的考虑。
这种不合理的土地用途规划不仅造成了资源的浪费和生态环境的破坏，也给社会带来了许多问题和隐患。
4. 土地出让合同履约不力土地出让合同的履约问题也在土地出让中时有发生。
一些开发商存在违约行为，不按合同约定的时间和条件进行土地开发，给土地出让方带来了经济损失。
而一些地方政府也未能履行监管责任，对违约行为进行严厉处罚和监督管理。
这种履约不力的现象不仅损害了土地出让的合法权益，也影响了土地出让市场的正常运行。
5. 土地资源管理缺乏统筹规划土地资源管理缺乏统筹规划也是土地出让中存在的问题之一。
在一些地方，土地出让过程中缺乏科学的土地利用规划和合理的发展方向，导致土地的分散利用和碎片化问题愈发突出。
同时，缺乏统筹规划也容易造成土地资源过度开发和过度利用的现象，给土地生态环境和可持续发展带来了不可逆转的损害。
6. 土地收益分配不公平土地收益分配不公平是土地出让中的一个重要问题。
在土地出让过程中，土地出让金作为政府的重要财政收入来源，但土地收益的分配方式并不都是合理和公平的。
一些城市的土地市场频现“天价地”，中国国土资源报社专门召开土地供应政策专家座谈会。
与会专家一致认为，“天价地”必须引起高度警惕，非理性的土地价格上涨隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。
专家建议，坚持国有土地公开出让制度的同时，对进入房地产市场的资本严格监管。
报社总编辑蒋亚平主持了座谈会。
近来，国有土地出让中，每平方米楼面地价高出周边房价的“天价地”在上海、南京等地频现。
针对这个现象，专家们在座谈时指出，“天价地”现象值得高度警惕。
中国农业大学朱道林教授提出，在目前城市保障性住房尚未全面铺开的情况下，“天价地”易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理，影响社会稳定。
北京师范大学邬翊光教授指出，有些开发商高价拿地，并不是单纯为了建造房子出售，而是为了在股市上翻云覆雨，把拿到的土地当做一种金融手段，大搞资本运作。
中国土地勘测规划院副院长周建春提出，一些上市的房地产企业凭借雄厚的资本力量，频频拿地，制造“地王”，房地产投机和投资需求扩张，真正的住房消费受到了压抑。
如何防范国有土地出让市场中的非理性投机和投资行为？专家们开出了“药方”。
首先，要继续坚持国有土地公开供应制度，推行土地招标拍卖挂牌出让。
中国社会科学院雷爱先博士认为，这是发挥市场配置土地资源基础性作用的重要制度安排，也是今年颁布的《物权法》明确的法律规定，必须坚定不移地推行。
其次，要严格控制囤积土地，规范用地需求。
周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。
尽快建立全国土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。
优化中小企业投资环境，使一些资本除了楼市和股市，还有别的投资获利渠道。
第三，要完善保障性住房供应制度。
中国社会科学院王小映研究员提出，社会主义市场经济条件下，政府和市场在住房供应制度中，必须两条腿一样长。
一方面坚持国有土地使用制度改革的成果，继续发挥市场配置资源的重要作用，推行土地招标拍卖挂牌出让制度，一方面政府要加大保障性住房用地的供应力度，进而改变供求关系，间接影响开发商对房地产市场的价格预期。
怎样看待土地出让的高溢价
(2011-12-08 15:07:31)
分类：土地征收与产权估价
标签：
杂谈
李展亮刘陶琨曾洪
近年来，城市建设用地使用权招拍挂中频现高价成交现象，引起社会的普遍关注。
对这些普遍认为“价不符实”的市场现象，不少业内人士引用源于证券行业的溢价概念，对相关交易数据进行分析，旨在揭示出让地块卖方定价与成交价之间的强烈反差与不协调。
由于在招拍挂的组织过程中，很多交易参考价一般都由土地估价中介机构提供给政府部门决策，在房价增速抑制不力的情况下，成交价与起始价之间巨大的价差空间使政府备受压力。
为此，笔者认为有必要对城镇国有建设用地公开出让的溢价现象进行分析，科学地思考。
溢价是否理性
按当前的理解，土地出让活动中出现的溢价，可解释为政府对出让地块的合理市场价格预期与最终竞价结果之间的差值。
按此定义，溢价的合理性可以分别通过两个角度去评判，其一是合理的市场价格预期，其二是通过竞价形成的实际成交价格。
前者可解释为卖方根据其对土地资产价值的认知以及对市场供求关系的判断，确定资产应可达到、且可以被广泛的潜在购买者认可的价格，也就是通常意义上不存在为满足特定购买人需求而确定的市场公允价格。
后者可解释为买方根据其购买能力以及对市场供求关系的判断和预期，为取得标的物资产而愿意且能够支付的价格。
从理论上看，如果资产的公允市场价格区间能够被清晰地认知，买方报价与卖方预期价格应较为接近，其差异的产生取决于特定购买方在购买能力范围内对标的土地资产价值的合理判断，此时的溢价是理性的。
当实际成交价格偏离公允市场价格区间，并显著高于卖方预期价格时，非理性溢价现象将产生，由此形成的市场价格将主要反映特定购买者对标的土地资产投资价值的个别判断。
高价地频现的背后，很多情况下反映的是非理性溢价的事实，也就是说高价地的成交价格，在很大程度上体现的是竞买人个别偏好的投资价值，而非公允市价。
谁导致了非理性溢价
对于溢价问题的分析，笔者认为存在以下三方面难点：
其一，卖方定价缺陷。
本质上看，政府土地出让也应视为“随行就市，愿买愿卖”的完全市场行为。
然而，房地产资产已经成为家庭财富积累的重要标志，在持续旺盛的民间需求助力下，房地产开发经营已逐渐成为社会矛盾汇集的焦点，土地出让一级市场陷入同时需兼顾效益和社会公平的两难境地。
一方面，作为卖方，政府倡导通过市场途径实现资源优化配置，期望土地资产“物有所值”，在让渡使用权定价时采取市场主导的策略；另一个方面，失衡的市场供求关系揭示出居住民生、贫富差距等深层次社会问题，促使政府开始在供地源头上主张求稳、保守的定价意识。
在房地产开发活动中，由于整个流程涉及众多角色，信息不对称特征显著，加之定价决策矛盾交织，必然导致其定价存在缺陷，使交易底价、参考价、起始价等关联价格偏离土地资产的真实、客观价值。
其二，买方定价缺陷。
由于房地产市场供需状况复杂，开发结构不合理等问题存在，投资投机盛行，房地产供应量大但对具有实际住房需求人群的满足程度却较小，房产转手率与房屋空置率同时高企，表面上看市场活跃、有价有市，但是借助金融按揭的杠杆，实际认可并支撑现行房价的实际上只是占总人口比重不大的高收入及中产阶层群体。
因此，在不对消费人群加以区分，不考虑房地产开发结构失衡以及投资、投机的情况下，要想准确判断某类
房地产的客观需求价格是不现实的。
这也就意味着：在一定时期内，开发商在进行购地决策时，依据前期已被推高的房价并在其基础上进行投资预测，土地开发价值被高估的几率极大，高价地频现就水到渠成了。
其三，第三方因素作用。
第三方这里是指除买卖双方之外，承载着房地产交易和相关数据信息收集存储、加工、分析、传播等功能的实体，既包括政府所属的职能部门，也包括大量的企业实体、房地产研究机构等等，还包括专家、学者及专业人士身份出现的个人。
即使这些第三方没有参与真实市场交易的切身体验，但他们所掌握的信息，以及经过各自处理的派生信息的传播和流转，必将会对交易决策产生影响。
以文章开篇所提到的估价机构在土地一级市场评估中所起的作用为例，受信息获取和技术手段的限制，如果估价专业人员和机构无法识别包含了不合理溢价因素的土地、房地产交易信息，那么其专业分析结论也必将会起到传导甚至放大偏差影响的效果，这种情况是客观存在的。
再如，由于统计口径不一，存在显著差异的政府部门、研究机构分析结论被广为传播；房产交易两套数据并行（由于签订“阴阳合同”等因素导致）情况普遍存在，公示价格大多无法反映真实交易结果等等。
这样，由于第三方因素作用的形成复杂多样且环环相扣，很难将非理性溢价的产生归结于交易过程中某个独立的参与者。
避免估价过程中出现非理性溢价
针对估价实务操作中与溢价相关的问题，笔者结合对长期实践的经验总结，提出以下不成熟的对策，抛砖引玉。
——强化数据管理和处理技术手段。
对于估价机构而言，估价的实现是以采集的数据信息为基础，由估价师站在理性的角度，模拟买卖双方思维及行为方式，对土地资产价值作出的第三方独立判断；因此，要防止估价结果偏离正常市场价值区间，就必须首先加强对基础数据的采集与管理（以房地产市场交易数据为主），并选择相应的技术手段在看似繁杂无序的数据堆中找寻规律。
实践证明，加大数据样本采集广度，适当延长采集数据的时间跨度，综合运用统计、经济学计量等辅助技术手段，能够取得较好的实用效果，如房地产泡沫分析、市场交易价格动态监测等。
同时，充分了解买卖双方的特点，尽可能准确地模拟博弈过程并进行数据信息采集，也将会有益于提高原始数据处理结果的准确性，例如通过广泛沟通，掌握真实、准确的房地产投资决策、开发建设及营销流程及其费用数据等。
——合理运用估价方法判断公允市价区间。
对估价方法的合理运用包含相当丰富的内容。
以常见的“净地”招拍挂估价为例，估价方法（剩余法、收益法等）的合理运用，除根据估价对象具体情况客观确定各类参数指标外，最关键的技术环节，是要以估价时基准日对应的数据处理成果为依据，对开发周期内客观开发成本和预期收益或现金流量进行合理估测，分别给出公允市价平均水平及其区间值的判断。
例如：在提供某宗建设用地定价参考时，根据历史数据统计分析结果，预计在未来三年的开发周期内区域房地产价格年增幅区间10%～20%，平均增幅预计为10%；若以平均增幅测算的估价结果为交易起始价，与该价格相比较，通
过特定计算模型求得的宗地正常价差区间为77.6%～151.3%，即意味着正常溢价幅度上限参考值将为151.32%，招拍挂实际成交价格溢价幅度若低于该数值，可认为溢价合理，竞价过程及结果理性。
——加强专业理念与意识的宣传与推广。
溢价本质上是市场供求中不均衡状态的现实表现，受各方面因素的综合影响，非理性竞价、高溢价率的出现也是我国市场化建设必然要经历的过程。
独立于交易双方的估价机构，不仅需要站在专业的立场上，熟练运用估价和相关技术手段获取对市场现象及其结果的分析结论，更需要借助良好的沟通与交流，将专业理念深入浅出地向公众宣传并加以推广，让客户也能参与到对问题思考和探讨解决中来，营造互利共赢的局面。
（作者单位：广西兴业土地房地产评估有限公司）。
