国内顶级别墅考察心得
陆续对上海、苏州、杭州和深圳四个城市的13个高端别墅项目进行了实地考察，对高端别墅的开发理念、产品设计（规划设计、建筑风格、园林景观、平面布局和内部装修等）、开发周期和节奏、营销模式、物业管理及其他增值服务等进行了全方位的考察和研究。
一、考察目的
（一）国内顶级别墅市场发展现状和地区差异，顶级别墅产品的发展现状；
（二）为本项目的选择标杆，作为项目开发运营的借鉴蓝本；（三）选择有成功顶级别墅实践服务经验的策划顾问、园林景观、室内装修、物业管理等单位作为本项目开发合作单位的重
点考察对象；
（四）强化核心团队对顶级别墅项目内涵和外延的理解，为项目开发过程中更有效率的指导和把控合作单位的工作推进奠
定理论基础。
二、考察成果
（一）顶级别墅的市场和产品现状
1、顶级别墅的先天条件：与普通别墅不同，顶级别墅项目必须拥有得天独厚的先天地脉条件，如山水景观等不可再生性自然资源、
名胜古迹等底蕴深厚的人文资源以及大隐于城市核心位置的社会资源等。顶级别墅和贵族一样，必定是天生的传承！
2、国内顶级别墅逐渐成市：30年的经济发展，10年的房产行业发展，国内已经具备了顶级别墅市场形成的供、需基础，尤其是在长三角、环渤海湾和珠三角这三大经济圈，顶级别墅市场正呈现由点到面的发展态势。
3、顶级别墅的界定：任何关于层级的划分，都是一个相对概念，所谓顶级别墅也就是高端客户细分市场中的高端。以现状的市场价格作为参照的话，在北京和上海这两大顶级别墅高地，3000万/栋基本是顶级别墅的下限；在其他城市，下限基本在1500万/栋。
4、顶级别墅项目类型：因所占资源的不同，产生了规模和开发模式的差异，顶级别墅也分为两大类型。
一类是自然资源型，这类项目占地和建设规模都比较大，一般都在500亩以上，很多都是超千亩的大盘，建设规模一般都在150栋以上，如上海的涵碧湾，苏州的中海独墅岛、深圳的华侨城·天麓，以及绿城各地的玫瑰园系列。
一类是人文和城市核心资源型，这类项目因所处位置土地极为稀缺，规模都较小，占地一般在200亩以内，建设规模一般在20-50栋之间，如上海的九间堂、拱北臻园、苏州的中海世家、姑苏人家等。
5、顶级别墅基础产品指标：顶级别墅最值钱的就是对稀缺土地的占有，因此产品指标落到根本也就是对土地的占有指标，纵观国内顶级别墅项目，1.5亩/栋基本就是土地占有的下限了（个别的城市核
心区顶级别墅项目除外，如颐和原著），往上每增加1亩占地，价格平均增加1000万。与占地相匹配的建筑面积下限在600-700平米之间。
（二）标杆项目的选择
1、项目类型：本项目是典型的自然资源型项目，首先排除了人文和城市核心地段资源型项目；其次，由于本项目是地处湖畔的平坦地块，山地和坡地项目因其规划和建筑形式上的特殊性，也无法作为借鉴蓝本；再次，本项目位于城市第一居所生活圈，纯度假型项目参考意义也不大。因此，符合本项目标杆的条件应该是拥有水景资源、地势平坦和第一居所为主的较大规模的顶级别墅项目。
2、开发商背景：顶级别墅项目在国内的发展时间还比较短，开发商大多处于摸索阶段，项目开发过程常会因系统的不健全和细节控制不力原因，导致“现实和理想差异过大”的问题，因此，在标杆选择时，开发商是否具备顶级别墅项目开发的系统集成经验（丰富的顶级别墅开发实践中积累的关于理念、规划、建筑、园林、户型、物业服务以及客户提出的其他改善性要求等在内的对结果兑现的综合解决能力）应该作为一个重要参考条件。
3、项目所处城市：我们现在学习的成果要在1年多之后呈现给市场，前瞻性是必须，同级别城市的项目往往也是借鉴了一线城市以前的项目，因此，标杆的选择应该立足市场和产品领先的一线城市。
综上所述，太湖美团队建议将国内顶级别墅开发专家绿城集团的
第三代别墅的旗舰项目“上海绿城玫瑰园”作为本项目开发运营的标杆蓝本。
（三）考察心得体会和开发战略的思考
1、定位和实现过程
（1）定位的大方向无须讨论
土地已经决定了本项目一半以上的定位大方向了，即高端别墅的定位，且不是一般的高，而是对市场现状的超越。这已经不是这个阶段需要去讨论的命题了。
（2）找到定位高度与市场之间的平衡点
做高端甚至顶级产品是需要有“作品”心态的，这是产品的高溢价和消费者超越性的需求产生的必然要求。
建立“作品”和“商品”间的合理关联，首先要坚定“作品“这个高度不动摇，然后去研究什么样的作品能成为好卖的商品，这就是目前这个阶段定位的核心命题。
（3）做足战略定位的前期工作，执行坚定且坚持
房地产行业曾出现过很多“开头看起来很美，结果面目全非”的项目。究其原因，无非是战略定位时的意气风发，在漫长的项目开发建设过程中，被政策调控、融资压力、民工纠纷、销售不畅等综合作用下产生的心态巨变，于是在妥协中走样成了必然的命运。如同美好的恋爱和失败的婚姻。
战略定位不仅要把蓝图画好，更需要充分研究蓝图实施的过程风
险和细节难度。首先把项目当成企业来做，要设计政策和市场风险抵抗预案，追求企业持续赢利的能力，尤其是在市场低谷时的赢利能力，摈弃行业普遍存在的短期暴利心态。其次，要对大面之下的细节实施难度有充分的考量，尤其是在学习借鉴时，不能形而上，必须找到解决细节问题的方法，方能取其精髓。因此，项目战略定位必须是政策、市场环境、企业资源、经营目标和细节解决等因素紧密结合的结果。
前面说了这么多战略，核心目的是为了表达以下的观点：保证战略定位在执行过程中的坚定和坚持！任何过程中的影响因素都是阶段性的和局部性的，如果以此作为战略调整的依据，结果可能越调越没有方向。
金婚是50年的坚守开出的花，虽不娇艳，却是至美！项目开发亦是如此，成功的项目和企业必是坚持后的连续成功，如绿城和龙湖。
2、物业顾问的提前介入
顶级别墅面对的客户群体具有较高的一致性和稳定性，他们在之前的别墅居住中必然会产生许多对产品细节的不满或提升要求，而这些散落在生活点滴中的细节要求是设计师和营销人无法触摸的，优秀的物业管理公司则是这方面的专家。
与高力国际的沟通中，对其提出的“产品设计精细化考量指标“概念印象深刻，对于顶级别墅区，细节就是附加值最大的体现点。以合适的合作方式将物业顾问引入产品设计过程，是顶级别墅产品深化设计的一个重点。
3、景观、内装与建筑设计的集成推进
