福州市金山橘园洲地块项目前期策划报

橘子洲头都市农庄项目建议书一、项目概况（一）项目名称：橘子洲头都市农庄（二）建设性质:新建（三）项目建设单位重庆锦程实业有限公司、重庆飞天机械制造（集团）有限公司（四）建设地点、期限、建设规模及内容建设地点：江津区双福镇土堡村建设期限：20XX-20XX年，共五年，分两期建设。

一期工程，20XX年-20XX年；二期工程，20XX年-20XX年。

建设规模：该项目占地面积3000亩，其中：拆迁农村宅基地500亩，租用土地50年1500亩，土地经营权折资入股1000亩。

建设内容：包括四个方面，一是将园区内的农户全部拆迁，建设用于农民拆迁安置还房的农民新村20万平方米，用置换后的农村宅基地建设农民自用的小产权房，占地150亩。

二是建设2500亩观光、休闲、体验型的优质柑橘果园和花卉园等，配套建设道路、水利等设施，建设智能PC温室5万平方米。

三是配套进行水库治理和建设污水处理系统。

四是建设用于果园分片独立管理的果园农庄、农民老年公寓、农民度假中心及转岗技能培训中心等50万平方米，小产权房和完全产权房各50%，占地350亩，其中征用土地200亩（宅基占地）。

（五）投资规模及资金构成项目总投资50000万元。

其中工程费用42000万元，其它费用8000万元。

（六）资金筹措方案分两期滚动开发，经测算，可以按总投资的70%筹措建设资金，即35000万元。

其中：业主自筹15000万元，申请国家财政资金补助5000万元（水库治理和建设污水处理系统3000万元，各类农业基础设施建设2000万元），申请银行贷款15000万元。

(七）主要经济指标销售总收入70000万元；利润总额20000万元；投资回报率29%。

二、项目建设单位简介项目业主重庆锦程实业有限公司是以农业产业化为主营方向的高新技术民营股份制企业，长期从事良种柑橘和优质橄榄产业化经营，是重庆市农业产业化市级龙头企业、重庆市农业综合开发重点龙头企业、中国果品行业质量可信服务满意单位，20XX年选送的“渝津”牌江津锦橙被命名为“中华名果”。

福州地铁4号线起点段设计方案综合比选研究任碧能【摘要】首先介绍全线工程概况,对起点段平面路由进行比选,得出合理的推荐路由.再对推荐路由的3个设计方案,从运营组织、停车场综合开发、工程可实施性、工程造价等方面进行比选论证.最后得出最优设计方案,为地铁工程设计方案综合比选研究提供参考.【期刊名称】《现代城市轨道交通》【年(卷),期】2017(000)009【总页数】4页(P39-42)【关键词】地铁;线路设计;运营组织;综合比选【作者】任碧能【作者单位】广州地铁设计研究院有限公司,广东广州 510180【正文语种】中文【中图分类】U231+.2福州地铁4号线一期工程起于橘园站，终于帝封江站，途经金山、鼓楼、晋安、台江、仓山等片区，连接金山工业集中区、海峡国际会展中心等主城区重要节点，是福州市轨道交通线网中的骨干加密线。

4号线线路示意图如图1所示。

线路全长28.95km，全部采用地下敷设方式，全线共设22座车站，换乘站8座。

设一段一场，为螺洲车辆段和洪塘停车场，设计速度为80km/h，采用6节B型车编组。

4号线一期工程起点段停车场选址位于工业园内，选址面积约28.2hm2，考虑停车场上盖物业开发，预留白地以进行综合开发。

北侧靠近洪塘历史风貌区有限高要求，开发价值较低；南侧地块无限高要求，开发价值较高。

工程可行性（以下简称“工可”）阶段方案为实现线路与停车场接驳，在停车场北侧设花溪北路站。

路由下穿洪塘历史风貌区，现状多为密集低层低矮木、土、砖混结构建筑，盾构施工下穿风险较大。

花溪北路站靠近闽江，对工业区服务功能弱，且南端接停车场，无南延条件。

工可审查意见建议在花溪北路站与洪塘路站之间加站。

工可加站位置两侧为二十九中、省康复教育中心、状元新村及山体，两侧开发强度较低，具体如图2所示。

在洪塘停车场选址过程中，经现场调研，园亭路为建成道路，道路宽、实施条件好，且园亭路站客流覆盖更好，因此可将原花溪北路站移至园亭路站。

奥林匹克花园二期D2地块73905奥林匹克花园一期E1地块93019奥体融侨花园A区38274奥体阳光花园二期0奥体阳光花园一期197226保福新苑三期34345北纬25度0碧桂园融侨时代城44227滨海.嘉年华E区1018滨海福腾花园20457茶园山庄（一期）727程埔市场二期4442大德广场0东部新城9号社会保障房（前锦新城二区）108139东二环泰禾城市广场（四期）0东二环泰禾城市广场东区B地块0东二环泰禾城市广场东区C地块0东二环泰禾城市广场东区F06地块（D区）(泰禾•金尊府)132319东二环泰禾城市广场三期0东二环泰禾城市广场一期地下室0东方威尼斯二期B4787东方威尼斯三期315627东方威尼斯一期C区13445东山新苑40756鹅鼻旅游度假区0鹅鼻商务中心0福建省直单位五四北限价商品房项目102017福晟•钱隆广场0福晟·钱隆首座17494福晟钱隆国际0福晟钱隆金山144849福湾新城春风苑(社会保障房)C区4559福湾新城夏雨苑5191福州奥林匹克花园53931福州奥林匹克花园二期B1地块85514福州奥林匹克花园二期C3地块21799福州奥林匹克花园二期D1地块12810福州奥林匹克花园一期B2地块157237福州奥林匹克花园一期C232363福州桂湖生态温泉城（融汇泉景A区）GH-05地块72855福州桂湖生态温泉城（融汇泉景A区）GH-06地块48894福州海峡水产品交易中心及商务配套0福州海峡水产品交易中心及商务配套-B地块0福州红星国际2#0福州名城城市广场0福州琼河旧屋区改造（蓝海.国际）80434福州三迪创富广场A区0福州苏宁广场B14地块0福州中联置业有限公司0富力中心A座0富力中心B区B2#、B3#及地下室0富力中心C区0港头广场0观邸花园.观澜20563观海国际广场0冠城.三牧苑0光禄坊C地块2723光禄坊E地块（光禄广居）412国脉时代广场87532海晟·闽江印象55450海世纪41036海西财富中心0海西机电科技大厦0海峡西岸国际物流商贸城0海峡西岸国际物流商贸城（二期）4#-17#楼0海祥·琅琴湾（一期）52603河下小区14283恒力博纳广场729恒力博纳广场（北区）0恒力创富中心0恒宇国际公园113473红郡120982后坂新城一区（后坂小区）60687华润万象城一期0华润橡树湾家园.橡府二期82387华润橡树湾家园.橡树公馆25-33#楼26211华润橡树湾家园.橡树公馆39#0华润橡树湾家园.橡树公园54088华润紫云府一期51332华威商贸中心一期（6#、7#楼）0淮安二期307428淮安三期15364淮安五期129319佳阳大厦0建发北湖苑（一～四区）77633江滨新世纪花园226051江城锦绣商务住宅项目c#20173江南水都5D、5E地块219869江南水都6B地块200949江南水都八期57240江山好美家87168江山首府55260金城商业中心0金城湾460960金辉·珑园35861金澜大厦0金山大厦配套服务用房0金山生活区八期南片(红树林二期暨泰禾·红峪)463864金玉山庄7081锦江悦府花园南区123922锦江悦府花园一期97367锦绣水乡A地块81066锦绣水乡B地块87282居住主题公园420847橘园洲AB地块高层0橘园洲AB地块高层(红树林)247828巨成雅园78566君临晋安商业中心22988君临盛世茶亭地块九61076凯龙滨江花园（原闽江半岛花园）41818琅岐金诚小区二期16720利嘉海峡商业城(一、二区)0联建新苑保障房项目四区54051联建新苑二区29746联建新苑三区29498疗养度假及旅游综合配套项目0绿景嘉园72658马江怡景湾12812美伦·学府雅居（一期）12490闽江世纪城-52地块510464闽江世纪城-53地块319538闽江世纪城-53地块E区44324闽侨大厦0名城港湾B地块101967名城港湾六区80858名城港湾七区161359名城港湾三区224328名城港湾五区138163南台十六府109009前田大厦0琴亭湖畔78992琴亭信和小区21032沁园春95131沁园春四期（B区-II）4291沁园春一期(A-I)51369群升·白马郡100045群升国际三期I地块48884仁文·大儒世家D与洪光小学置换地120844榕南礼居21048融汇泉景A区GH-03地块24635融侨国际公馆94744融侨江滨广场0融侨悦城二期47429融侨悦城二期12#楼、13#楼及地下室25709融侨悦城一期（恒宇国际城一期）66273融信8A178470融信鹤林花园119118融信湾花园259771融信洋中城地块十二0融信洋中城地块十五63239三迪联邦大厦0三江城199585厦航林浦住宅项目53957杉林·悦榕公馆89538杉林华府12116上城美域69740上尚城73516升龙环球大厦0省直屏东小区危旧房改造项目40676盛世星城5464世欧.上江城173861世欧·澜山园0世欧王庄城153547世欧王庄城C-a3地块0首山·新都汇22747水岸丽都城三期（11-13#、15-16#、18#楼及连接体）47406水岸丽都城一二期73966天安登云山庄DH110433天御城52654天御城B2#地块157123天裕江上23902通湖路BC地块1642通联大厦二期2837万科广场A地块7#楼～9#楼、S-10#楼～S-13#楼、S15#楼、S16#楼73233万科广场B1地块25497万科广场B地块45395万科金融港中心0万科金域滨江花园56629万科金域榕郡花园3期S1-S3#\S5#、D1-D3#\D5-D11#楼及地下室21672万科金域榕郡花园三期高层18-19#楼及A地块公厕23288王府井广场（信和广场）0温泉养生度假中心0西江林语花园234695西园二期经济适用房186049香槟花园288492香槟花园一期工程187015香海新城A区170995香开观海广场0香开新城332137祥泰雅苑29214橡树湾地下室0小柳景苑29024欣隆盛世“D、E、G、H、I 地块”（四期）E地块0欣隆盛世“F地块”（四期）3533新兴小区三期（佳源居）60279阳光城·新界176304阳光城三区60991阳光城山与海（二期）25189阳光城山与海（一期）70679阳光环站新城1#地块115469阳光环站新城3#地块27482阳光环站新城5#地块22003阳光愉景花园11199一品新筑104264永隆花园15998元庚公寓7325远东丽景61137正荣.御品中央116874正荣融信现代城271376正祥三友苑547郑和大厦0中庚·香江万里64376中庚城364895中环广场0中建海峡商务广场0中联东郡花园88103中融金山广场25783中融金山广场45#、46#楼3661373494411 910052013 37510764 00 1972260 595928386 00 2950314724 10180 982810629 0727 4232210 000108139000000 1279794341 0000 33711416 175565140062 117621684 407560 0000 1020170 00 174940 00 1448490 455908564335 2770526227 85376139 1075011048 12417394 1554441793 31531833 683614494 3826110633 00000000 712829152 000000000000 127047859 0000 144412794120 549582037 3820917240 410360 00000000 1061641987 1421469496233 0000 1134730 1209820 06068700 823870 26082129 00 540880 1784133491 00 21205095377 015364 129080239 00 5200725626 21130014751 143215852 2152104659 1966474303 572400 856941474 1518240078 00 37348087479 277548107 0000 4593584507 31163964 1223261596 96466901 749036164 5325434028 41474361032430034825 765951971 22730259 4296618110 41652166 364913071 00 41553636 281101636 242495249 00 672805379 31129700 11913577 50031910145 3168532685 2150222822 00 967565211 778113047 0161359 16583358495 10742830736 1034955513 00 740734920 20723309 6194733184 42910 513690 10000045 488840 1123698475 126468402 024635 947440 00 3265614773 257090 66070203 177902568 6935349765 22153338237 00 4868514555 00 17972719858 539570 7506514473 30349082 697400 722961220 00395051171 05464 173670191 00 130******** 00 227470 3409013316 5509718869 010433 2977922875 10179955324 160022302 01642 2190647 700203214 254970 453950 00 56263366 174464226 232880 0000 20986024834 133******** 25767030822 1870150 12651144484 00 30717524962 292140 00 208448181 00 2473286 554734806 176187117 60729262 1329511894 5710713572 1134212048 26984498 220030 011199 1042640 131592839 16395686 061137 6970547170 2713760 054700 48327160493648950 0000 7611211991 222063577 328283785。

土地征收成片开发方案编制存在问题及优化建议——以福州
市为例
吴丽航
【期刊名称】《亚热带资源与环境学报》
【年(卷),期】2024(19)1
【摘要】《中华人民共和国土地管理法》于2019年重新修订,明确为公共利益需要组织的成片开发建设用地可依法实施征收。

结合福州市土地征收成片开发方案编制实践,对方案编制过程中的公益性比例、用地规模设定、方案调整、规划实施、编制质量等五大共性问题进行剖析,并提出分类设定公益性比例、灵活确定开发面积、细化规则管控、规划先行确保可实施性和合理引导方案编制等优化建议,以更好地衔接国土空间规划体系,为项目落地提供用地要素保障。

【总页数】5页(P151-155)
【作者】吴丽航
【作者单位】福州市国土资源局征地工作部
【正文语种】中文
【中图分类】F301.2
【相关文献】
1.关于土地征收成片开发方案编制问题的探究
——以合肥市长丰县吴山镇为例2.土地征收成片开发方案的关键问题及编制路径研究——以安徽省宁国市为例3.公共利益导向下土地征收成片开发方案编制对策
——兼析《土地征收成片开发标准(试行)》的运作逻辑及实践路径4.浅谈编制土地征收成片开发方案存在的问题及对策5.广西土地征收成片开发方案编制问题的探究——以柳州市柳北区为例
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目录第一章总论 (1)1、项目背景 (1)2、项目概况 (2)3、开发商概况 (2)4、编制依据与研究范围 (4)第二章项目市场分析 (5)1、宏观环境分析 (5)2、项目SWOT分析 (27)3、项目营销策略分析 (28)第三章建设条件分析 (30)1、项目地址 (30)2、气候条件 (30)3、外部配套条件 (30)第四章项目的建设内容和规模 (31)第五章工程设计 (33)1、建筑设计 (33)2、结构设计 (35)3、无障碍设计 (36)第六章公用工程 (37)1、给排水系统 (37)2、空调通风工程 (39)3、强电工程 (40)4、弱电和智能化设计工程 (43)5、防雷 (44)6、燃气工程 (44)第七章环境保护 (44)1、项目环境影响分析 (44)2、环境保护对策 (45)第八章节能与节水 (47)1、节能 (47)2、节水 (49)第九章劳动安全卫生和消防 (50)1、安全与劳动保护 (50)2、劳动卫生 (50)3、安全保卫及消防设施 (50)第十章项目招标组织 (51)1、项目招标目的 (51)2、招标原则及招投标方案 (51)第十一章工程进度安排 (54)第十二章投资估算与资金筹措 (56)1、开发投资估算 (56)2、资金筹措 (57)第十三章财务基础数据估算 (58)1、计算期确定 (58)2、营业收入估算 (58)3、开发成本估算 (59)4、运营费用 (60)5、财务费用 (60)6、修理费用 (60)7、税金的估算 (60)8、利润及利润分配估算 (61)第十四章财务效益分析 (61)1、静态投资收益率分析 (61)2、现金流量分析 (62)3、债务清偿能力分析 (62)第十五章不确定性分析 (63)第十六章项目风险分析 (65)1、政策风险分析 (66)2、市场风险分析 (67)3、财务风险分析 (68)4、自然环境风险分析 (68)第十七章结论 (69)附表附表1 开发投资估算表附表1-1建筑工程投资估算表附表1-2安装工程投资估算表附表1-3室外基础设施配套工程投资估算表附表1-4前期费用估算表附表1-5行政事业性收费估算表附表2开发投资与资金筹措表附表3销售收入估算表附表4 利润及利润分配表附表5 借款还本付息估算表附表6-1 财务现金流量表（全部投资）附表6-2 财务现金流量表（自有资金）附图总平面图第一章总论1、项目背景福州市“十一五”规划提出，“十一五”期间，围绕海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局”的基本态势，按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心、次中心城市为支撑、周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北一翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动、共同发展。

福州市金山七期小学建设项目可行性研究报告目录第一章项目总论 ........................... 错误！未定义书签。

一、项目基本概况.......................... 错误！未定义书签。

二、项目业主简介.......................... 错误！未定义书签。

三、研究内容.............................. 错误！未定义书签。

四、主要编制依据.......................... 错误！未定义书签。

五、项目主要技术经济指标.................. 错误！未定义书签。

六、研究结论.............................. 错误！未定义书签。

第二章项目建设背景与必要性................ 错误！未定义书签。

一、项目建设背景.......................... 错误！未定义书签。

二、项目建设必要性........................ 错误！未定义书签。

第三章项目选址与建设条件.................. 错误！未定义书签。

一、项目选址.............................. 错误！未定义书签。

二、项目建设条件.......................... 错误！未定义书签。

第四章建设规模及内容...................... 错误！未定义书签。

一、确定规模的依据和原则.................. 错误！未定义书签。

二、建设规模及内容........................ 错误！未定义书签。

第五章工程方案 ........................... 错误！未定义书签。

一、设计依据.............................. 错误！未定义书签。

二、总平面设计............................ 错误！未定义书签。

最新资料;Word版;可自由编辑报告摘要本项目位于金山新区中段;未来金山城区中心地带;东靠金山新区的中心公园—金山公园..项目距规划中的五星级酒店、中小学、文体中心、公交站、城市广场等仅咫尺之遥..项目周边交通便捷、居住环境良好;是不可多得的高尚住宅地..作为市政府重点规划实施的新城区;“南扩西拓”的主战场;该区域的房地产价格从2001年的1400元;上升至2003年初的2300元;2003年年末突破2500元的大关;2004年年初区域的房产价格上升至2650元左右..区域的房地产价格呈高速上升的态势;与该区域城市规划建设的速度息息相符..明后年正是金山区大规模建设的一两年;价格的上升有强势的后劲..预期项目取得之后;各地块主要的经济指标分别如下：4地块：总投资成本为5468万元土地价格95万元∕亩;总销售额为7183万元;启动资金年投资回报率为19.96％..5地块：总投资成本为32593万元土地价格95万元∕亩;总销售额为43510万元;启动资金年投资回报率为28.41％..3地块：总投资成本为30843万元土地价格95万元∕亩;总销售额为38311万元;启动资金年投资回报率为17.83％..从敏感性分析可知;只要把4地块、3地块的地价成本控制在100万元/每亩以内;5地块的地价成本控制在105万元/每亩以内时;项目是可行的..一、项目概况一区位及地块情况概述金山新区;东依闽江、西临乌龙江;其清新良好的自然环境是旧市区无法比拟的..这里是福州市政府重点建设的新城区;已实施了四、五年;目前已是热火朝天的建设景象..规划30万人口;道路框架已趋完善;十一条公交线路已通;区域配套逐步完善；名校福三中的分校——金山中学已入驻新区、金山小学建成、金山公园已具雏形；医院、购物广场、文体中心正在逐步到位;为了区域管道煤气的建设;政府已批出专用地挂牌……近年来;工业园、大学城、会展中心及大片居住区的建设拉动着人气;金山已成为福州最当红的房地产开发板块之一..政府在此时推出15—1、2、3、4、5五幅挂牌出让地;正是有意加快促成金山新兴居住区的完善..参与竞投15地;应是一次很好的机会..地块情况：该地块位于金山新区中段偏西部位置;距市中心地段南门兜平均约8.5公里;地势平坦;无拆迁..4、5地东面隔一条城区支路紧邻金山公园;有较好的景观优势；北面毗邻“红海园”;距会展中心约一公里；是建设居住区的好地方;随着区内道路网和公建配套的建成;地段升值前景十分明朗..三块地容积率适中1.5、1.6、1.7;有建设较高尚品位的居住环境的条件..见附图二地块面积情况及规划控制指标：可建建筑面积与实际工程总建筑面积：15—4地块15—4地块从2003年起;随着北京金山、武夷明珠、香江明珠等楼盘的问世;金山一改过去以低价位楼盘为主的区域形象;吸引越来越多的市区客户;特别是2004年“香江红海园”的问世;橘园洲高尚住宅区的建设正式拉开序幕;区域形象将得到不断的提升..目前区域的市场状况简要归纳如下：一价格分布情况沿闽江为2900元左右;金山大桥桥头非沿江为2600－2700元；展城附近的价格呈两极分化;北边工业园区约为2400元左右;南边以“香江红海园”项目为代表的高尚住宅区的价格有较大的提升..二产品类型目前以小高层为主;多层仅有金色年代及其它楼盘少量余房;联排仅香江红海园待推..三面积分布情况以120一140平方米为主;140－180平方米为辅;100－120平方米作补充;100以下基本没有..四去化情况100－120平方米去化最快;120－140平方米也基本去化完成;140平方米以上平面余房量较大..五房型方面在售楼盘除香江明珠、武夷明珠有复式房型外;其余均为平面..六价格走势2003年－2004年;该区域楼盘价格升幅为200元左右;个别楼盘升幅达300元如金山佳园..三、项目区域发展前景简析一从区域城市规划分析金山新区是福州市政府重点规划实施的新城区;是“南扩西拓”的主战场;市政府立志将其建设为福州最大、最具现代化的新型生活社区群..它将按高标准现代化要求设置各种行政管理、商业服务、金融邮政、市政公用和卫生、银行、教育等公共设施..同时将在堤坝外的沙滩地上建设现代化的万人游泳场..该区域低层高级住宅区的建成;将成为福州市高尚休闲住宅区的典范..本案位于该区域核心地段;在区域绿化中心金山公园旁;周边配套健全;景色宜人;是不可多得的高尚住宅区..二从住宅与产业的互动角度分析金山工业园区总面积8313亩;将设综合工业园、机电一体化工业园、食品工业园、生物工业园和电子信息园;作为市级工业区;借助金山文教区的高校及科研单位的优势;推动园区建设..同时;结合会展经济、服务经济;该区域将形成住宅产业与其它产业互动的良好局势;实现就业与人居的完美结合;将为该区域提供良好的就业环境;坚实的经济基础;高品质、高价位的消费群体..三从区域本身规划细分角度分析金山新区虽与市区仅一江之隔;可与传统意义的闹市还有一段较远的距离;同时由于居住人口较多规划为30万人;市政工程、基础设施完善;并有与之相匹配工业园区、文教区;福州次中心的地位必将形成;这与城中心多元化的发展趋势相符合..在该区域;与市区距离的远近将不对价格形成绝对的影响;对价格有较大影响的;是与该区域自已中心的距离远近..随着会展中心的投入使用;三环一期的开通;商业广场的建设;五星级酒店的落成;金山公园的开放以及相关配套的完善;金山新区将形成以会展为中心的城市新区;沿乌龙江畔的房地产价值与沿闽江畔的房地产价值的差别将不断缩小;同时随着橘园洲新区高尚住宅区的建成;该区域的市场价值有望超过沿闽江畔的市场价值..四从区域房地产价格走势分析该区域的房地产价格从2001年的1400元;上升至2003年初的2300元;2003年年末突破2500元的大关;2004年年初区域的房产价格上升至2650元左右..区域的房地产价格呈高速发展的态势;与该区域城市规划建设的速度息息相符..明后年正是金山区大规模建设的一两年;价格的上升有强势的后劲..五从区域房地产发展格局分析纵观4年来的房地产发展趋势;该区域的房地产发展呈以下格局;2100年是起步年;2002年是发展年;2003年是突破年;2005年开始将掀起开发的热潮年..该区域的房地产发展将与工业区的建设、大学城的建设相辅相成;促使房地产业的迅猛发展..与此同时;从2004年开始;随着香江红海园的开发;该区域高端产品初现端倪;高尚住宅区的建设掀起崭新的一页;一改往日区域形象不佳的状况..六从福州其它板块的操作角度分析福州的房地产发展具有明显的板块效益;从西二环板块、温泉板块、鼓山板块的发展可证实该点..板块发展中典型个案对楼市价格的拉动力是非常大的;可引领楼市的价格向高看涨..该区域目前还缺少一个典型楼盘来拉动楼市的发展;特别是引领高尚住宅的发展;本案地理位置优越、规模较大可填补市场的空缺..从以上分析可知;区域发展趋势良好;前景看涨;房地产价值的提升有较大的空间..四、项目优劣分析一优势1地理位置相对较为优越项目位于金山新区中段;东靠金山新区的中心公园—金山公园;是金山新区的核心地块..2自然环境优美项目位于美丽的乌龙江及规划中的两大城市公园105亩的金山公园及100多亩规划中公园旁;空气清新、环境优美..3文化气息浓郁项目周边规划众多的教育设施用地;对面则是正在热火朝天兴建的大学城;与金山幼儿园、金山小学、金山中学福三中分校距离较近;项目区域文化氛园浓郁..4交通网络较为完善、交通较为便利三环路的开通、尤溪洲大桥的投入使用;将与金山大桥连成环线;有效缩短与市区的距离;现有702支、13、821、811等11条公交线路直达新展城;交通极其方便；按通常惯例;会展中心这一市政大配套的公交线密度在全市应较高..5规划中配套设施健全;前景较好作为市政府重点规划的三大生活小区之一;金山生活区的开发建设步伐较快;由于市政府的大力支持;金山生活区的配套正逐步得到完善;尤其新展城的投入使用及周边教育、医疗、商贸等设施的规划建设;将大大完善该区域的配套；同时;政府为了配合展览城而新建的金山公园、城市广场必将带动新区周边餐饮业、商贸的繁荣与发展..同时项目北侧规划的五星级酒店;必将提高周边的档次及提升片区知名度..6片区形象得到不断的提升二劣势1现有周边配套设施不够完善2距离市中心相对较远3目前片区人气不足目前众多的楼盘正处于准现房或交房阶段;预计从明年开始;随着各楼盘的投入使用;区域人气将得到提升..三机会1城市次中心的形成提供的机会点随着城市“南进”步伐的加快;金山工业区与文教区的建设;将使金山新区成为福州的次中心..与此同时;金山新区将形成以会展为中心的小城镇;本案位于金山新区的中心地;发展前景良好..详见三点三小点分析2高尚住宅区的建设提供的机会点橘园洲高尚住宅区的建设刚刚拉开序幕;目前仅“香江红海园”面市;未来发展前景良好..3产品差异化提供的机会点目前;本项目所在区域的住宅基本上以小高层为主;产品较为单一;同质化较为严重;但区域内尚未有较高品质的项目面市;这为项目提供了一个较好的市场机会点..结合本项目的规划指标;有可能规划一个区域差异化产品;进一步提升项目投资价值..4产业互动提供的机会点大学城的新建、金山工业区的扩张;会展、商贸城的投入为该区域增加大量的区域消费群体;潜在的消费群提高;将提高项目的销售速度及提高项目的附加值..四威胁1开发量较大;同质化严重;竞争激烈根据不完全统计;2004年至目前为止;金山新区新推楼盘共有4个;总占地面积为676亩;约占城市新推盘的6份之1;再加上原有的楼盘;市场的供应量较大..若不从产品上入手;则竞争相对激烈..2潜在竞争对手对本案造成的威胁与本案同时拍卖的有1号与2号地;总占地面积393亩;与本案形成直接的竞争;同时金色年代展城北侧共306亩;定位为中低档楼盘;将与本案形成不同档次的竞争..3政策风险如果本项目定位为中高端产品;有可能受到政府宏观调控的冲击;如按揭政策等..分析综述：从以上四个方面可知;本案的优势大于劣势;同时项目的机会点比较好;因而本案只要从产品规划上作足文章;则本案的前景良好;价格的提升空间也较大..五、项目初步定位一项目总体定位：福州首座低层高级住宅区理由：1与区域规划定位高级住宅区相符合2与产品类型定位相符合3填补市场空白;争取较大的利润二档次定位：中高档理由：与其它楼盘相区别;提升项目形象;填补市场空白..三产品定位：低层、多层叠加住宅、小高层理由：目前的金山;每个楼盘的定位、设计等都力求与众不同;金山碧水以2250元/平方米左右的均价开发经济适用房;水乡温泉别墅锁定顶级百万豪宅;香江明珠凭借主力160平方米的错跃式住宅争夺中高档市场;金山明珠则力推120-140平方米左右的阳台入户花园式户型;这些定位完全是市场竞争的结果..然而;在所有的差异化道路中;目前基本上走房型差异化的道路;产品绝大部分还是以小高层为主;换句话说产品差异化的道路还没有先例..“香江红海园”里少部分做联排别墅;引起市场的极力追棒;可证实了产品差异化的道路是正确的..因而本案一大部分做联排与叠加住宅、叠加别墅;是产品的创新;必然会引起市场的关注;另一方面又能够避开激烈的市场竞争;创建新利润空间..在新项目不断涌现的将来;走差异化道路是避免主力竞争;加强抗风险能力的主要途径;走差异化道路是未来众多项目生存的主要出路;因而本项目的市场定位是完全正确的..四客户群定位：1金山工业区企业主2金山工业区及市区白领人士3大学城高收入人员4市区二次置业者5华侨6其它人士五价格定位1 多层：2800元∕平方米小高层：3000元∕平方米叠加住宅6.5层：3000元∕平方米理由：金山大桥桥头沿江小高层价格为2900元/平方米;非沿江为2600元/平方米;随着区域价格的上涨;未来一两年该区域价格将在2800－3000平方米之间..结合一点的分析可知;沿闽江畔与沿乌龙江畔的价格差将随着橘园洲的发展而逐步消失;且随着橘园洲高级住宅区的建设;后者的价格将超越前者..因而上述的价格预测是正常的..2低层联排：4100元∕平方米叠加别墅4.5层：3500元∕平方米理由：目前福州市的高级住宅区主要集中在五四北板块;联排别墅的均价为3500元/平方米;双拼别墅的均价为4100元/平方米;从一点的分析可知本区域的城市规划以及本身的自然环境都比五四北板块好;该区域的环境比五四北板块更合适居住;同时该区域能有效地结合其它产业;实现产业之间的互动互补;所以它将形成真正意义的高级住宅区;比五四北板块更具有市场价值..因而低层联排4100元∕平方米的市场定价是切合实际的..叠加别墅是亚别墅的概念;它的价格应介于高层住宅与联排别墅之间;本区域高层住宅约为3200元/平方米;因而叠加别墅定价3500元/平方米也是合理的..3价格提升空间从一点的分析可知;如若本案在产品上有明显的突破;市场的行情继续上涨;则本案联排别墅的售价将上升至4400元左右;其它产品类型的售价有200元的上涨空间..七、项目财务评估一投资成本估算二预期利润测算4地块：7183×5.6％＝402万5地块：43510×5.6％＝2437万3地块：38300×5.6％＝2145万3各地块税前利润4地块：7183－5468－402＝1313万5地块：43510－32593－2437＝8480万3地块：38311－30843－2145＝5323万4各地块税后利润4地块：1313×0.67＝878万5地块：8480×0.67＝5682万3地块：5323×0.67＝3566万1总投资回收期：4地块：静态2.3年;启动资金回收期2年5地块：静态3.3年;启动资金回收期2.5年3地块：静态3.3年;启动资金回收期2.5年说明：小高层与商业、车位的销售周期为项目交付使用单体验收之后6个月内完成..2盈亏平衡点计算静态4地块：7183×Ａ×1－5.6％＝5468 Ａ＝81％5地块：43510×Ａ×1－5.6％＝32593 Ａ＝79％3地块：38311×Ａ×1－5.6％＝30843 Ａ＝85％说明：从盈亏平衡点可知;项目的抗风险能力较好..3敏感性分析2、当4、3号土价格为100万元/亩;5号土价格为105万元/亩时;项目的经济指标还较为理想..四现金流量分析。

闽台（福州）蓝色经济产业园区总体规划•规划年限本规划期限为 2012-2030 年，其中近期 2012-2015 年，远期到 2030 年。

•规划范围蓝色产业园区以江镜农场地域范围作为启动区，为统筹周边地区发展，将渔平高速公路以南，江阴东港以东，港头山以西的区域，进行统一规划，并考虑部分填海，规划面积 65.09 平方公里。

•发展定位与规模发展定位：以海洋产业为主，生态环境优美的闽台合作示范产业区。

发展规模：园区 2011 年末现状人口为 3.8 万人，规划 2015 年为 6 万人， 2030 年为 21.8 万人。

规划到 2030 年城市建设用地规模为 56.25 平方公里。

•产业发展规划重点发展临海装备制造产业，培育发展海洋生物产业，配套发展海洋服务产业，严格产业准入，提高综合效益，促进跨越发展，着力打造海洋新兴产业的集聚平台与科技创新平台，把园区建设成为海峡蓝色经济实验区的产业引领基地、生态型工业园区的示范基地、涉海产业和高端人才的集聚中心。

•用地空间布局用地布局：充分考虑园区核电、高压线、机场净空的影响，结合现状，（ 1 ）将生活、服务功能布置在远离核电影响的西、北部，生活区结合现状村庄进行布局；（ 2 ）将产业物流功能布置在园区东南部核电 5-10 公里应急计划区及周边；（ 3 ）将可能产生高层建筑的生活商务服务区布置在远离机场净空影响的南部；（ 4 ）尽可能利用现状沟渠塘库，形成“水在园中，园在水中”的格局；（ 5 ）高压走廊与规划水系和规划路网相结合，尽可能减少高压走廊对园区的空间分割；（ 6 ）港口码头区靠近深水岸线；（ 7 ）物流区分为高速口物流区及港口物流区。

空间结构：形成“一核、一轴、四区”的空间结构。

“一核”：核心服务区与景观核心区，集商业购物、文化体育、娱乐休憩、行政办公等核心公共服务于一体；“一轴”：结合中央水系的东西向发展轴线；“四区”：由主干道和水网绿廊分隔成的 1 个生活区、 1 个服务区、 2 个产业片区。

新益州新城（富士康生活配套区）公建配套项目报规方案设计说明第一章规划设计一、工程概况1．项目概况本工程为新益州新城（富士康生活配套区）公建配套项目，建设地点位于成都市郫县同华大道附近，规划总建筑面积约190000平方米。

计入容积率面积为110000平方米2．基地现状基地整体地形较为平坦，交通便利，开发条件较好。

二、设计依据项目建设工程设计合同《成都市规划管理技术规定》（2008）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《住宅设计规范》（GB50096-1999）《中小学建筑设计规范》（GBJ99-86）《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39-87）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）《汽车库建筑设计规范》（JGJ-100-98）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《城市道路和建筑物无障碍规范》（JBJ50-2001）《商店建筑设计规范》（JGJ 48－88 ）《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006）建设单位提供的建筑设计任务书及用地红线图相关的国家及地方颁发的现行设计规程、规范、标准、规定。

三、规划理念本项目综合布局，强调自身景观的营造，提升配套档次。

主题更加纯粹，更加强调中心庭院景观和创造大型的社区活动空间。

基地周边均采用围合布置，使大部分用户能欣赏到庭院内部景致，拥有良好的视觉享受。

这样也保证了项目的高容积率与低密度，高绿化率的特点，而且能获得良好的通风和采光。

1.体现人文关怀：通过机动车从入口处直接到达地下室，园区区内全部为人行道路，小区道路只在紧急时供消防车使用，从而真正做到人车分流。

3.生态社区：园区内部环境以植被及大面积生态水景为主，力图营造“都市森林湖景”的感觉。

4.可持续发展：在各种用水、用电设备的选取中也充分考虑节能、环保、可持续发展的要求。

(完整)福州市南台岛义序片区控制性详细规划编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（(完整)福州市南台岛义序片区控制性详细规划）的内容能够给您的工作和学习带来便利。

同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。

本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为(完整)福州市南台岛义序片区控制性详细规划的全部内容。

附件4：福州市南台岛义序片区控制性详细规划规划简介一、区位及规划范围义序片区位于福州市仓山区南台岛南部，至福州市东街口中心商业圈、五一广场商业文化中心、仓山中心区、金山中心区、东部新城距离分别为9公里、8。

5公里、4公里、7.6公里、5公里，规划范围北至南二环路、南至乌龙江、西至福湾路、福峡路，总面积约3445。

22公顷.二、现状概况本片区整体地势较为平坦，区内有高盖山、齐安山、杜园山等山体,现状用地主要由村庄建设用地、工业及仓储用地、居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地及其他未建设用地组成,有阳岐河、马洲河、义序河、白湖亭河、螺洲河、胪雷河等河道从区内穿过，现状建设用地面积约2130.06公顷，非建设用地面积1315。

16公顷。

三、功能定位及规模1、功能定位：商务居住综合区。

具体功能定位为：金融服务中心、商务休闲基地、文化体验长廊、生态宜居片区.2、规模(1）用地规模：义序片区规划总用地规模3445.22平方公里,城市建设用地规模为2836。

37平方公里。

（2）人口规模:义序片区的人口规模为32.62万人。

四、规划结构本分区单元的结构为:“核轴主导、两横四射、山水多廊”■核轴主导：一核：金融商务核一轴：南北向城市空间主轴■两横四射：两横：义序大道城市发展轴、三环路城市景观轴四射:福湾路、齐安路、南台大道和福峡路等四条放射状城市干道■山水多廊:在高盖山和乌龙江之间打造多条山水生态廊道,形成完善的生态景观框架.五、用地布局规划结合高盖山山体打造生态山地公园,在其南侧区域重点布局商务办公、商业休闲、文化体育、康体娱乐、公园广场等服务功能，形成义序片区的核心公共服务区。

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。

初步建造设计任务书项目名称：设计阶段：文件编号：编制时间：目录一、项目概况 (2)二、设计范围简介 (2)三、设计条件 (2)四、设计依据 (3)五、设计要点 (3)六、设计成果要求 (4)七、投资控制要求 (6)八、协调与配合 (6)九、设计进度安排 (6)十、联系方式 (6)附件 (7)一、项目概况㈠ 经 批准 (立项批文号： 号) ，由 负责对 项目进行规划建设。

㈡ 项目名称： 。

㈢ 地块概况：。

(包括区域位置、周边市政配套、地形地貌等)㈣ 四至关系： 。

(详见电子文件地形图) 二、设计范围简介㈠ 设计阶段：规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计全过程。

(可以根据实际调整) ㈡ 设计内容：1. 本设计包括建造、结构、给排水、电气、消防、人防、暖通、燃气、智能系统、综合布线等专业的设计、室外工程(不包括环境景观设计)等全部设计内容和各设计阶段 设计概算编制。

2. 按设计任务书要求制作模型及完成设计任务书中成果要求规定的其他内容。

㈢ 设计规模:本项目工程由 等组成，总建造面积暂定 平方米， 主要构成暂定为 ：住宅： 平方米；会所： 平方米； 商业： 平方米；地下车库： 平方米。

三、设计条件 ㈠ 用地位置:以西， 以北， 以东(详见电子文件地形图)。

㈡ 土地面积:总征地面积： 其中：建设用地面积：绿化带代征：道路代征：㎡，㎡(以上面积以政府最终批复为准)。

㈢ 地块性质： 用地。

㈣ 地块概况：(包括区域位置、周边市政配套、地块地形地貌等)。

㎡； ㎡；㈤相关经济技术指标建造覆盖率：；绿化率：；容积率：。

㈥机动车停车配套标准： (按照国家与地方有关的规范、法规及城市规划准则及策划要求)。

停车方式：。

(如：地面/架空层＋半地下或者地下等几种方式结合考虑，同时地下停车要结合人防工程一起考虑，并尽量控制地下室面积)。

㈦建造退界要求：建造后退红线距离详见政府批文(规划设计要点)，不得建设围墙，并符合有关规范要求。