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房地产开发项目策划引言随着城市化进程的不断推进，房地产开发项目的重要性日益突显。
房地产开发项目策划作为项目管理的重要环节，对于项目的成功实施起着关键性的作用。
本文将探讨房地产开发项目的策划过程，并介绍其主要内容和步骤。
1. 确定项目目标房地产开发项目策划的第一步是确定项目目标。
在这个阶段，需要考虑以下几个方面： - 项目的规模和范围：确定项目所涉及的土地面积、建筑物类型和数量等。
- 项目的定位和市场需求：明确项目的定位，包括面向的客户群体、项目所在地的特点等。
- 项目的经济目标：制定项目的盈利目标和投资回报预期。
2. 市场调研和可行性分析在确定项目目标之后，进行市场调研和可行性分析是至关重要的。
市场调研可以帮助项目团队了解当地房地产市场的需求和趋势，包括市场规模、竞争对手、客户需求等。
可行性分析则是评估项目的可行性，包括技术可行性、经济可行性、法律可行性等。
3. 确定项目策略在市场调研和可行性分析的基础上，确定项目的策略是实施项目的关键步骤。
项目策略包括： -定位和产品策略：确定项目的定位和产品特点，包括项目的品质、功能、配套设施等。
- 营销策略：制定项目的销售渠道和营销推广计划，包括定价策略、销售渠道选择等。
- 运营策略：规划项目的管理和运营模式，包括项目的物业管理、维护保养等。
4. 编制项目计划在确定了项目策略之后，需要编制项目计划。
项目计划是指确定项目的目标、任务、工期、资源需求等，并制定相应的实施方案和时间表。
项目计划需要包括以下内容： - 项目目标：明确项目的目标和预期成果。
- 项目任务：划分项目的各个任务和子任务，并确定其工作内容和完成时间。
- 资源需求：确定项目所需的人力、物资、资金等资源，并制定相应的资源调配计划。
- 工期安排：制定项目的工期计划和关键节点，确保项目按计划进行。
5. 风险评估和管理项目风险评估和管理是房地产开发项目策划的重要环节。
在这个阶段，需要对项目可能面临的风险进行评估，并制定相应的应对措施，以降低风险对项目的影响。
房地产项目全程策划步骤房地产项目全程策划步骤房地产项目策划是指在保证项目质量的前提下，制定适合项目特点和市场需求的策划方案，指导项目开发和经营运作。
房地产项目策划的全程包括了前期立项、市场调研、规划设计、审批手续、开发建设、销售管理等多个环节，每个环节都需要精心策划和实施，下面将详细介绍房地产项目全程策划步骤。
1. 前期立项前期立项是整个房地产项目全程策划的第一步，主要包括市场需求分析、项目定位、可行性研究、资金筹措等。
立项前，需要明确项目的目标、商业模式、资金规划、可行性研究等，确定好项目的发展方向及目标，为下一步的定位提供方向。
2. 市场调研市场调研是房地产项目策划的重要一环，它是对市场需求的认真分析和把握，也是确定项目定位和正确制定策略的基础。
市场调研包括市场规模、竞争情况、消费者需求、潜在目标客户等方面的调查，以及针对项目所在地的地理、社会文化、气候、交通、人口等信息，全面了解市场的真实情况，为进一步的项目定位打好基础。
3. 规划设计规划设计是房地产项目的重要环节，它是将市场调研、前期立项、政策规定等因素结合起来，形成可行的项目设计方案。
规划设计包括总体规划设计、建筑设计、景观设计等多个方面，需要考虑建筑的实用性、美学性和经济性，指导建筑的实施。
4. 审批手续房地产项目的审批手续是整个策划过程中必不可少的环节。
而不同的项目涉及的政策性和法规性审批程序会有所不同，需要从不同的方面进行审批。
一般来说，房地产项目涉及到用地、规划、环评等方面的审批手续，需依照国家法规和地方规定，遵循规定的程序进行审批。
5. 开发建设开发建设是房地产项目策划的重要实施环节，包括物业开发、施工管理、质量管理等多个方面。
开发建设需要按照项目规划设计图纸进行实施，并严格遵守国家及地方相关法规，加强对施工现场安全和环保措施的管理，并加强对工程质量的监督检验。
6. 销售管理销售管理是保证房地产项目开发顺利进行的必要手段，它不仅涉及到销售渠道的选择、产品定价、营销活动等多个方面，也需要全面加强销售过程中的信息管理和服务质量，以便快速获得顾客的信任和支持。
房地产项目开发的施工前期策划摘要：房屋地产项目的开发过程中，施工前期的策划非常重要。
本文探讨了房屋地产项目开发的施工前期策划的内容和重要性，并分析了其中的关键因素。
本文主要从规划、设计、审批、预算等方面探讨房屋地产项目开发的施工前期策划的重要性。
本文总结了一些有效的策略，以帮助开发商和建筑师在项目开发过程中更好地规划施工前期工作。
关键词：房屋地产项目；施工前期；策划；规划；设计；预算一、引言随着城市化进程的加速，房地产市场也逐渐进入了快速发展的阶段。
在这种情况下，开发商需要更好地规划和实施房屋地产项目，以满足市场需求。
然而，房屋地产项目的开发需要一个完整的流程，其中施工前期策划是关键的一环。
施工前期的策划不仅能够确保项目的进度和质量，还可以节约成本并提高效率。
因此，本文针对房屋地产项目开发的施工前期策划的重要性进行探讨，并分析其中的关键因素。
二、房地产项目开发施工前期策划（一）规划阶段的施工前期策划房屋地产项目开发的施工前期策划在规划阶段就开始了。
规划阶段的施工前期策划主要涉及项目的整体规划和设计，包括选址、用地规划、建筑面积、建筑高度、建筑类型、绿化率等。
开发商和建筑师应该充分考虑市场需求、环境条件、政策法规等因素，制定出符合实际的规划方案，并进行必要的市场调研和风险评估。
在规划阶段，施工前期策划还需要考虑项目的可行性和可持续性。
可行性研究包括市场调研、经济分析和社会评价等，以确定项目是否符合市场需求和经济可行性。
可持续性考虑包括环境保护、资源利用、社会责任等，以确保项目在可持续的基础上进行。
（二）设计阶段的施工前期策划设计阶段的施工前期策划主要包括建筑设计和施工图设计。
在建筑设计方面，开发商和建筑师需要考虑建筑的外观和内部结构，以及建筑的功能分区和通风、采光等问题。
在施工图设计方面，需要制定详细的施工图，包括建筑结构、管道布置、电力布置等。
在设计阶段，需要进行必要的技术研究和技术评估，以确保项目的设计符合实际要求。
县城房地产项目营销策划及开盘策划引言概述：随着城市化进程的不断推进，县城房地产项目的发展也日益受到关注。
在县城房地产市场竞争激烈的背景下，一个成功的营销策划和开盘策划对于项目的成功至关重要。
本文将从五个方面详细阐述县城房地产项目营销策划及开盘策划的重要性和具体实施方法。
一、市场调研1.1 定位目标客户群体：通过市场调研了解县城的人口结构、收入水平、消费习惯等信息，确定目标客户群体，如年轻白领、刚需购房人群等。
1.2 竞争对手分析：调查分析县城内已有的房地产项目，了解其定价、产品特点、销售策略等，为自身项目的定位和差异化竞争提供依据。
1.3 客户需求调研：通过问卷调查、座谈会等方式，了解目标客户群体的购房需求，包括房屋面积、户型结构、配套设施等，以便根据需求开发出有竞争力的产品。
二、品牌定位2.1 定义品牌核心价值：根据市场调研结果和项目特点，确定项目的核心卖点，如地理位置优势、品质保证、绿色环保等，形成独特的品牌核心价值。
2.2 品牌形象设计：通过设计项目的名称、标识、口号等，打造出与核心价值相符合的品牌形象，提升项目的知名度和认可度。
2.3 品牌传播策略：制定品牌传播计划，包括线上线下宣传渠道的选择、媒体合作、公关活动等，提高品牌的曝光度和影响力。
三、销售策略3.1 定价策略：根据市场调研和项目成本，制定合理的定价策略，同时考虑竞争对手的价格水平和市场需求，确保价格具有竞争力。
3.2 销售渠道策略：选择合适的销售渠道，如线上销售平台、销售中心、代理商等，确保项目能够覆盖到目标客户群体。
3.3 促销活动策略：设计有吸引力的促销活动，如优惠购房政策、礼品赠送等，吸引客户参与购房，并提高项目的销售速度和销售量。
四、开盘策划4.1 开盘时间确定：根据市场需求和项目进度，合理确定开盘时间，以便吸引更多的购房者参与开盘活动。
4.2 开盘活动策划：设计开盘仪式、样板房展示、购房咨询等活动，吸引客户参与并提高购房率。
房地产开发前期策划方案一、项目背景房地产开发是一个综合性的、涉及面广泛的产业，包括土地使用权的获取、项目规划、设计方案的编制、工程建设、销售与物业管理等多个环节。
在房地产市场竞争激烈的背景下，房地产开发公司必须制定全面、科学、可行性的前期策划方案，以确保项目的顺利推进和最终成功。
二、目标与目的1.目标：制定一份房地产开发前期策划方案，明确项目规划、设计和建设的目标，并确定项目的可行性、收益和风险。
2.目的：准确把握市场需求，合理定位项目，规划和设计满足市场需求、高品质的房地产项目，并确保项目顺利建设和销售，实现可持续发展。
三、项目前期策划内容1.市场调研与分析（1）对房地产市场进行全面的调研，包括当地的经济发展、人口变动、居民收入水平、住房需求等方面。
（2）对竞争对手进行详细的调研，了解他们的项目定位、销售策略、产品特点等。
（3）分析市场供求关系，确定项目定位和市场需求。
2.项目规划与设计（1）确定项目规模，包括总建筑面积、住宅面积、商业面积等。
（2）制定合理的项目定位，包括产品定位、价格定位、服务定位等。
（3）制定整体规划方案，包括地块利用率、建筑风格、景观设计等。
（4）确定楼盘户型设计，包括不同户型面积、格局和布局等。
3.项目可行性研究（1）进行项目经济分析，包括资金来源、资金回报、投资收益率等。
（2）进行项目法律风险评估，包括土地使用权、现有房屋拆迁、建设许可等法律问题。
（3）进行项目技术可行性分析，包括设计方案的可行性、施工技术的可行性、工程进度的可行性等。
（4）进行项目市场可行性分析，包括销售预测、销售策略、市场风险等。
4.项目前期准备（1）推进土地使用权的获取，包括土地出让、拆迁安置等。
（2）编制项目建议书，包括项目背景、市场调研、项目规划和设计、项目可行性研究等内容。
（3）筹集项目资金，包括银行贷款、自筹资金等。
（4）与设计院、工程公司等单位进行合作，制定合同和协议。
（5）与政府有关部门进行沟通，确保项目的合法、合规推进。
房地产开发项目前期准备工作详细流程1.项目可行性研究阶段：在这个阶段，需要对项目进行全面的可行性研究。
主要包括市场调研、土地资源评估、项目投资估算等工作。
市场调研阶段，要分析目标市场的需求、竞争情况和潜在风险。
土地资源评估阶段，要对可用土地进行评估，包括土地的位置、规划用途和开发潜力等。
项目投资估算阶段，要评估项目的总投资额，包括土地费用、设计费用、建设费用等。
2.预可研报告编制阶段：在完成项目可行性研究后，需要编制预可研报告。
预可研报告是对项目可行性研究结果的总结和分析，包括市场分析、土地评估、项目投资估算和项目效益评估等内容。
预可研报告需要经过相关部门的审查和批准，以确保项目具备可行性，并为后续的准备工作提供依据。
3.土地出让和合同签订阶段：如果土地属于国有土地，需要进行土地出让程序。
这个阶段包括出让公告、报名申请、资格审查、竞买活动和签订土地出让合同等步骤。
土地出让合同是土地开发项目的依据，需要确保土地使用权的合法性和项目的细节条款。
4.规划设计阶段：项目的规划设计是确保项目建设与市场需求相匹配的关键环节。
在这个阶段，需要选择合适的规划设计单位，并制定详细的规划和设计方案，包括用地布局、建筑风格和功能布局等。
规划设计要符合相关法规和标准，并获得批准。
5.立项和融资阶段：完成规划设计后，需要进行项目立项，并寻找资金支持。
项目立项包括项目报批和项目备案等。
根据项目的需求和规模，可以选择向银行、投资基金或合作伙伴等寻求融资支持。
在与投资方进行洽谈和协商后，需要签订融资协议和相关合同。
6.环评和审批阶段：为了确保项目建设过程中的环境保护，需要进行环境影响评价（EIA）和相关审批手续。
环境影响评价是对项目可能对环境产生的影响进行评估和预测的工作。
审批手续包括环保部门和其他相关部门的审批，包括土地使用证、规划许可证和建设工程规划许可证等。
7.建设用地规划许可和施工图设计阶段：在获得土地使用证和规划许可证后，可以开始建设用地规划许可的申请和施工图设计的编制工作。
房地产项目前期策划方案一、项目背景近年来，随着城市化进程不断加快，房地产市场持续繁荣发展。
各类房地产项目层出不穷，对项目前期策划的需求也越来越迫切。
本方案旨在为房地产项目前期策划提供指导和建议，确保项目能够顺利启动并取得成功。
二、市场调研与分析1. 目标市场：确定项目所在区域的目标客户群体，并了解其需求、喜好以及购房能力。
2. 竞争分析：综合考虑区域内已有的房地产项目，确定项目的竞争优势，为之后的销售和推广提供依据。
3. 政策环境：了解相关政策法规对于房地产项目的影响，包括土地供应政策、购房限制政策等。
4. 市场需求预测：基于市场调研结果，对项目销售情况进行预测，并据此确定项目规模和定价策略。
三、项目定位与策略1. 项目定位：根据市场调研结果和竞争分析，明确项目的定位，如高档住宅、商业综合体等。
2. 售楼部设计：根据目标客户需求，设计售楼部的布局和风格，提升销售体验和形象。
3. 市场推广策略：确定项目的市场推广渠道，包括广告、宣传、营销活动等，提高项目知名度和销售额。
四、投资与融资方案1. 投资分析：对项目的投资成本进行详细分析，包括土地费用、建设费用、财务成本等。
2. 融资渠道：确定项目的融资途径，如自筹资金、银行贷款、股权融资等，确保项目的资金需求得到满足。
五、项目可行性研究1. 技术可行性：评估项目的技术可行性和可行性方案，并确定相关技术标准和规范。
2. 经济可行性：基于市场调研结果和投资分析，进行项目的经济可行性分析，包括收益预测、投资回收期等。
3. 社会可行性：评估项目在环保、社会影响、社区关系等方面的可行性，确保项目符合社会发展的要求。
六、风险管理与控制1. 风险识别：识别项目可能面临的各类风险，并进行风险评估。
2. 风险控制：制定相应的风险应对措施，减少和控制项目风险的发生。
3. 风险监测：建立风险监测机制，定期跟踪风险的变化，及时采取措施应对风险。
七、项目实施计划1. 时间计划：制定项目实施的详细时间表，明确各项任务的起止时间和依赖关系。
（房地产策划方案）房地产项目前期研究策划初步建议书敬启者：中铁五局集团成都天泉置业有限公司有关：成都市龙泉驿区房地产项目前期研究策划工作本公司蒙贵司之邀请，为上述房地产项目之前期研究策划工作提交物业发展初步建议书。
敬请查收1.市场背景调研分析针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。
`1.1成都市社会经济及城市发展战略1.1.1社会经济发展概况成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。
1999年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。
成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。
城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。
2000年成都市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。
改革开放20多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。
特别是"九五"计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。
2001年全市国内生产总值达到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国内生产总值较1980年"翻三番"和人民生活达小康的目标。
一、二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2001年末的8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。
社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。
基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。
县城房地产项目营销策划及开盘策划一、项目背景县城房地产市场呈现出快速发展的态势，各种房地产项目层出不穷。
为了在竞争激烈的市场中脱颖而出，本次任务旨在制定一套全面有效的县城房地产项目营销策划及开盘策划方案，以吸引潜在购房者的注意并提高项目的销售业绩。
二、目标受众1. 潜在购房者：包括本地居民、外来务工人员、投资购房者等。
2. 合作伙伴：包括银行、建筑商、装修公司等相关行业的合作伙伴。
三、市场分析1. 市场需求：通过市场调研发现，县城房地产市场的需求主要集中在中小户型的住宅、商业地产和写字楼等方面。
2. 竞争分析：对竞争对手进行详细分析，包括其项目特点、价格策略、销售手段等，为制定差异化的营销策略提供依据。
四、营销策划1. 定位策略：根据市场需求和竞争分析，确定项目的定位，如高端住宅、经济适用房等，并制定相应的营销方案。
2. 品牌建设：通过市场调研和消费者洞察，确定项目的品牌形象，包括名称、标志、口号等，并制定品牌传播策略。
3. 产品策略：根据目标受众需求和市场竞争情况，确定产品特点、规格、价格等，并制定产品推广策略。
4. 渠道策略：确定销售渠道，如房地产经纪公司、线上销售平台等，并制定合作政策、渠道管理策略等。
5. 促销策略：制定吸引购房者的促销活动，如优惠折扣、礼品赠送、购房补贴等，并结合节假日、季节等因素，制定相应的促销日历。
6. 市场推广策略：通过广告、宣传、公关等手段，提高项目的知名度和美誉度，吸引潜在购房者的关注。
7. 客户关系管理：建立客户数据库，通过定期沟通、活动邀请等方式维护客户关系，提高客户满意度和忠诚度。
五、开盘策划1. 开盘时间确定：根据项目建设进度和市场需求，确定最佳的开盘时间，并制定相应的开盘计划。
2. 开盘活动策划：制定开盘活动方案，包括开盘仪式、展示样板房、开盘优惠等，并确保活动的顺利进行。
3. 销售团队培训：对销售团队进行培训，提高其产品知识和销售技巧，确保能够有效引导潜在购房者并达成销售目标。
房地产项目开发前期策划与定位引言房地产项目开发是一个复杂且具有风险的过程，它需要经过严密的规划和策划，才能确保项目顺利进行并取得良好的经济效益。
项目开发前期的策划与定位阶段是项目全生命周期中最关键的阶段之一，它直接影响着项目的成功与否。
本文将介绍房地产项目开发前期策划与定位的重要性，并提供一些关键步骤和注意事项，以帮助开发者在这一阶段取得成功。
策划内容房地产项目开发前期策划与定位的主要内容包括以下几个方面：1. 市场调研与分析在项目开发前期，进行市场调研和分析是十分重要的。
开发者需要了解当前房地产市场的行情和趋势，包括供需关系、价格走势、竞争对手等。
通过市场调研，开发者可以确定项目的定位和目标受众，为后续的决策提供依据。
2. 需求分析与项目定位在了解市场情况的基础上，开发者需要进行需求分析，确定项目的定位。
开发者需要了解目标受众的需求和偏好，并据此确定项目的规模、类型、定位等。
项目定位的准确性直接影响项目的市场竞争力和盈利能力。
3. 可行性研究与评估在确定项目定位后，开发者需要进行可行性研究和评估，以评估项目的可行性和潜在风险。
这包括考虑项目的资金来源、土地选择、开发成本、市场前景等因素。
通过可行性研究，开发者可以确定项目的可行性和风险，并据此做出合理的决策。
4. 项目筹备阶段规划在完成可行性研究后，开发者需要制定项目筹备阶段的详细计划和时间表。
这包括确定项目的组织架构、人力资源需求、资金筹集计划等。
项目筹备阶段的规划将有助于确保项目的顺利进行，并提前解决可能出现的问题。
5. 相关法律法规与政策研究在项目筹备阶段，开发者还需要对相关法律法规和政策进行研究和了解。
这包括土地规划、建设规划、环保要求等方面的法律法规，以及相关税收政策、财政补贴政策等。
通过研究法律法规和政策，开发者可以制定符合规定的开发计划，避免违法违规行为。
注意事项在进行房地产项目开发前期策划与定位时，开发者需要注意以下几个事项：1. 团队组建项目开发需要一个强大的团队来支持，包括市场营销人员、规划设计师、工程师等。
寻甸县房地产项目开发前期策划实践1、摘要、关键词摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的新增长点，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策划，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。
提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法，希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。
关键词：房地产项目前期策划科学发展观目录绪论 (4)一、寻甸县简介 (5)1、寻甸县地位概述 (5)2、寻甸县人口和资源 (5)3、寻甸县总体发展定位 (5)4、寻甸县经济水平 (6)二、房地产项目开发前期策划的重要性 (6)5、房地产项目开发前期策划工作的任务 (6)6 房地产项目前期策划重要性的具体表现 (7)7 房地产项目前期策划存在的问题 (8)8 解决房地产前期策划问题的主要途径 (9)三、案例：寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 (12)9、房地产市场环境分析 (12)10、住宅小区开发前期策划 (13)11、结论 (21)致谢 (22)参考文献 (23)绪论通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。
一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。
无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。
通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
一、寻甸县简介1、寻甸县地位概述寻甸回族彝族自治县处云南省东北部，距省会昆明90余公里，境内东西纵横80余公里，南北绵延60余公里，是滇东北之要冲，贵昆铁路、昆曲、嵩待高速公路从县内经过，交通十分便捷。
寻甸县属昆明市辖县，全县国土面积3598平方公里，全县辖16个乡镇，173个村委会。
2、寻甸县人口和资源寻甸县总人口50.5万，居住着汉、回、彝、苗等16种民族，少数民族人口11万人，占21.8%。
境内有大小山峰90多座，属梁王山系，最高海拔3294米，最低海拔1480米。
气候温和，为北亚热带季风气候，年平均气候14.5℃。
矿藏资源丰富，主要有褐煤、磷矿、硅藻土、铅锌、重日石等，蕴藏有优质褐煤3.5亿吨，磷矿2.1亿吨，硅藻土4亿吨。
3、寻甸县总体发展定位·“农业富民，工业强县”、加快第三产业发展·抓住建设现代新昆明“外延辐射”·发挥县域土地、水、生物等资源优势，实现农业大县向农业强县的转变。
·依托资源，抓住昆明市加快北部五县区发展机遇，做强做大“煤—电—磷化”和“硫磷一体化”两条产业链，提升工业化总体水平·把寻甸建成现代新昆明“新型重化工和能源基地”。
依托优越区位和旅游资源、生态资源优势，加速第三产业发展，壮大旅游业，把寻甸建成现代新昆明旅游经济圈中的新亮点。
4、寻甸县经济水平2008年，寻甸县城镇居民可支配收入12989元，低于昆明市平均水平1493元.2008年寻甸县农民人均纯收入2795元，与昆明市农民人均纯收入4610元相比，差了1815元。
二、房地产项目开发前期策划的重要性5、房地产项目开发前期策划工作的任务主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。
各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。
通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。
项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。
6、房地产项目前期策划重要性的具体表现6.1、选址错误。
例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。
这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。
6.2、功能定位、设计。
例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。
6.3、房型设计与套内面积控制相互矛盾。
如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。
类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。
6.4、为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。
如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。
6.5、有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。
类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。
7、房地产项目前期策划存在的问题7.1、房地产市场方面中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。
开发企业普遍存在小、散、差的问题。
建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。
企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。
前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。
7.2、开发商存在的问题开发商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。
发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。
发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。
由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
7.3、建筑师存在的问题在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。
在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。
建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
8 、解决房地产前期策划问题的主要途径8.1、要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。
房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
8.2、要了解房地产政策法规和政府有关措施。
开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。
这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。
政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
8.3、要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。
必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。
对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。
8.4、树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。
旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。
新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。
发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。
发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。
房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。
而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。
二、案例寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划122009年8月昆明群恒房地产开发有限公司获得位于寻甸县南市区的一城镇住宅混合用地建设地块，该地块占地面积15201㎡净用地面积14034M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，毗邻寻甸县新客运站，交通设施完备，目前，昆明群恒房地产开发有限公司已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为城镇住宅混合用地，规划容积率为2.5，出让金为961万元。
