关于长沙集约节约用地情况的调研报告

关于长沙集约节约用地情况的调研报告长沙市人均耕地0.68亩，远低于全国1.41亩的人均水平，比世界粮农组织划定的人均0.8亩的警戒线少了0.14亩。

近年来，随着长沙经济的快速发展，建设用地的需求量不断增大，土地供需矛盾日趋尖锐。

而国家对土地的调控越来越严，近几年下达长沙的农用地转用计划不到需求量的三分之一，可供开垦的荒地越来越少，耕地占补平衡的任务十分艰巨。

因此，如何破解资源保障难题，走出一条集约节约利用资源的新路子，促进长沙经济平稳较快发展，是长沙市国土资源部门学习实践科学发展观的首要任务。

按照学习实践科学发展观活动中学习调研阶段的有关安排，2009年4月中旬我局组织对长沙市节约集约用地情况进行了调研，现将有关情况汇报如下：一、长沙市土地集约节约利用的主要成效多年来，长沙市委、市政府对集约节约利用土地高度重视，先后从五个方面进行了一系列颇有成效的实践和探索，使得全市集约节约利用土地的思路日趋清晰，集约节约利用水平也不断提高。

（一）在农民安置中积极探索节约集约用地随着城市化、工业化的不断推进，城市郊区农村土地被大量征用，同时产生了大量需要安置的农民。

如何在有限的土地上安置好失地农民并使其安居乐业，是我们必须解答的课题。

我市经过多年的探索与实践，把农民安置纳入城市规划，改变“一户一宅”的粗放用地方式和“从天到地”的建筑传统，采取公寓式安置模式，将生活安置与生产安置分离，农民安置房与城市住宅并轨，由村统一建设高层住宅安置楼，集约利用生活安置用地，节约出来的大量土地建设市场，解决生产经营问题。

岳麓区咸嘉新村将670亩生活、生产安置用地中的200亩作为生活安置用地，以集体补贴形式兴建多层公寓房700多套，安置面积7.2万㎡，安置拆迁农户541户，人均居住面积达40㎡。

余下的470亩作为生产安置用地，由村集体统建统管，所得的土地收入大部分返还安置小区，用于基础设施建设和发展壮大集体经济，较好地解决了失地农民的后顾之忧。

雨花区莲湖村共有集体土地2433亩，农业人口687户2255人，按政策核定生活安置地196.72亩，生产安置地238.04亩，原有企业用地36.07亩。

经村民会议表决，在57亩土地上建两栋30层、建筑总面积达13万㎡的高楼进行安置，每个村民可分配建筑面积60㎡，承担450元∕㎡基础正负零以上的房屋建设费用，其余资金由村集体经济组织补贴。

依照拆迁安置政策以每户“有天有地”的传统安置方式计算，人均占地80㎡，需要住宅建设用地310亩。

而建设30层高楼，人均60㎡建筑，住房建设用地只需80亩，节约230亩可用于生产，节约比例达到74%。

节约后的土地，按当地现行200万元／亩的地价，可以获4.6亿的收益。

村里成立股份制的莲湖经贸公司，经营开发节约的140亩生活安置用地和238.04亩生产安置用地，他们将其中150亩土地兴建莲湖汽配大市场，建成后村集体预计平均每年可获得租金600万元，并享有21000㎡商业门面的所有权。

仅此一项，村民每人每年可分得利润2700元。

目前，莲湖重型机械交易市场正在筹备开业，第二期高层安置楼约43000㎡的商场正在招商洽谈之中，按10-15元/㎡的月租金，每年可以获得700万元左右的效益。

（二）在城市建设中积极探索集约节约用地一是在旧城改造中节约集约用地。

新河三角洲位于湘江和浏阳河交汇处，长沙市中心城区北端老工矿区。

这里道路狭窄，房屋破烂，是长沙市贫困人口密集、人居条件恶劣、水患严重的旧城区。

我市2004年决定对该区域进行统一规划建设。

但是，由于该区域平均海拔32米，而湘江和浏阳河防洪堤高程在海拔38米以上，使三角洲形成四周高、中间低的低洼地形，平面开发方案不能很好地解决交通组织和投资平衡等难题。

在新河三角洲规划编制反复论证中，我市确定实行人车竖向分流的节地模式。

在原地面海拔32米标高形成快速便捷的机动车交通系统，在38米标高以下架空两层形成静态交通系统，在标高约38米平台层形成步行和非机动车交通系统和绿地率高于50%、舒适宜人的立体绿化系统，通过竖向分离实现交通组织效率和绿化效率的最大化。

三角洲地区改造范围147.16公顷，人口28270人，老企业152个，需拆迁房屋46.68万㎡。

通过效益分析，按传统方式改造，公共设施需要政府财政出资，投入产出无法平衡。

人车分流方案与原平面设计方案相比，总建筑面积由300多万平方米增至近600万平方米，容积率由2.0增至2.8，开发强度提高了40%，相当于节约土地58.62公顷。

以300万元/亩计算，土地增值26.49亿元，且可节约工程投资2.23亿元，绿地率由30%提高到50%以上。

去年7月24日，北京北辰实业股份有限公司、北京城建投资发展股份有限公司联合摘牌，以92亿元竞得新河三角洲1177.8亩经营性用地。

从实践看，不但实现了空间资源的有效整合和土地的集约利用，而且使土地资产的价值得以充分显现。

该项目被国土资源部和科技部列为“十一五”科技创新课题。

中国城市规划设计研究院总规划师杨保军评价这一模式说：“解决了我国多年来想解决而未解决的问题，这是我国城市发展的一个方向，值得在全国各地推广”。

2008年7月，国土资源部在长沙召开了全国节地型城市发展模式现场会，对这种节地模式给予了充分肯定。

二是在新城区建设中集约节约用地。

为进一步推行三角洲模式的节地理念，2007年7月，国土资源部（国土资函…2007‟544号）批准在我市黎托片区实行节约集约用地试点。

黎托位于长沙城东南部，地处城郊结合部，可以就城市国有土地和农村集体土地进行综合性整合，实行综合组合，人车分流，探索控制外延扩张的节约集约用地新路子。

该试点项目规划总面积为15.22平方公里，项目需征收集体土地1113.74公顷，其中农用地891.97公顷，建设用地221.77公顷，涉及13个村，24863人。

该项目位于长沙市主城区东部的雨花区黎托乡，西至京珠高速公路，东北以浏阳河为界，南至湘府东路，武广高铁和沪昆线贯穿南北。

该片区最低标高为33米，最高标高为42米，根据其自然高差大，公路、铁路聚集等特点，我市拟采用高铁站场立体组合，地下、半地下空间综合利用，人车分流，农民集中安置，中小学复合利用，市政设施和公共服务设施下地等方式，构建城市立体分层建设的节约集约用地新模式。

根据《长沙市城市总体规划》的人均建设用地指标，经统计，黎托片可居住18.4万人，通过上述节地模式，实际规划可居住37.4万人，若按人均建设用地指标82.83平方米计算，共需用地30.98平方公里，可节约城市建设用地15.76平方公里。

为此，通过上述节地模式，优化了土地利用空间结构，增加了10%的绿地率，解决了交通堵塞和办公、生活便捷等问题，从而营造了高质量的人地和谐的新城环境，经测算其城市建设投资也不会增加。

该项目已完成规划设计，于2009年元月7日通过部务会审查。

下步打算于2009年4月份前完成农用地转用、征收审批，2009年5月至2012年完成片区征地拆迁工作，2009年6月至2013年12月完成片区基础设施开发建设，2011年3月至2014年12月实施土地招拍挂供应。

三是在道路基础设施建设中节约集约用地。

为缓解日益紧张的用地矛盾，我们在城市建设的内涵挖潜上下功夫。

2008年我们对全市待建道路进行重新优化，减折横断面设计，调整绿化带，科学设置人行道和非机动车道，在不降低通行能力的情况下压缩路幅，共节约城市建设用地449亩，等于储备了价值9亿元的土地。

在推进滨江新城、橘子洲提质改造等工程建设时，对一些道路的路幅按上述办法进行了调整。

枫林路由46米降到36米，6.3公里路就节约土地75亩。

书院路等6条主干道33.3公里，压缩路幅后节约土地约450亩。

劳动路过江隧道从双洞单层通行改成单洞双层，预计可以节约投资5亿元，工期提前11个月，拆迁面积由6万平方米减少为零。

（三）在开发园区建设中积极探索节约集约用地长沙市现有国家和省级开发园区9个。

为了充分利用开发园区有限的土地资源，提高投入产出效率，我市根据国务院和省政府的要求，采取鼓励建设多层厂房和引进能在多层标准厂房生产的工业项目，采取严格审定工业项目的投资强度、建筑密度和建筑容积率等一系列措施，取得明显成效。

国家级长沙经济技术开发区提高项目入区准入标准，规定每平方公里投资强度不低于20亿元，产出不低于40亿元，建筑面积不低于80万㎡；对总投资额在20万美元以下的外资项目和投资额在200万元以下的内资项目，进园区配套孵化，待项目成熟后视发展情况供地。

目前，园区每平方公里GDP达到36亿元，每平方公里税收达2亿元。

隆平高科技园是国务院批准的国家级长沙高新区的构成部分，既是地域位置离长沙市中心区最近的一个园区，也堪称全省土地供应压力最大的园区。

园区内有4所科研院校、21家科研院所等驻园单位占用大部分土地，剩下的少量产业用地常年有几十个项目等待用地。

对这个园区来说，土地就像沙漠中的水一样珍贵。

在此情况下，隆平高科技园决定筹资建设高层厂房，厂房建成后，由科技园出租给企业使用。

其建设的工业厂房最高达28层，最低控制在6层以上。

其中位于京珠高速公路东侧、名为“金丹科技创业大厦”的两栋高层工业厂房，一栋已经完工，另一栋正在建设之中。

项目总投资2.8亿元，建26层，高99米。

容积率6.7，总建筑面积11.1万㎡。

2004年、2005年到园区投资建设的11家中小企业，建筑面积11.09万㎡，和“金丹科技创业大厦”建筑面积相当，但是前者占地349.8亩，后者占地仅24.72亩，后者是前者的7%，相当于为园区节省土地325亩。

在隆平高科技园，正在建设的高层厂房不止一家。

“景达生物”主要生产血吸虫疫苗和丙肝疫苗，投资1.8亿元，占地80亩，主体工程为7栋6层标准厂房，现已动工建设。

此外，园区孵化器项目“广发隆平”，原设计方案是5栋单层厂房，通过园区组织考察外地先进的总部工业园，迅速转变了用地观念，几次修改设计方案，拟追加投资3000万元，改建2栋11层的高层工业厂房。

隆平高科技园鼓励、引导企业大力发展高层工业厂房，以零增地招商、技改来提高工业用地集约水平。

（四）在新农村建设中积极推进节约集约用地在新农村建设中，我们同样按照“两型社会”建设的要求，开展农村土地开发整理。

通过归并零散地块、平整土地、改良土壤，加强道路、沟渠等配套设施建设，分片有序地推进田水路林村的综合整治，以增加有效耕地面积，改善农业生产条件。

今年我们投入8.5亿元，启动土地整理项目48个，整理总规模为20多万亩。

其中，投入1.9亿元用于大河西先导区范围内的两个万亩片的土地综合整理。

通过土地整理，今年全市将新增耕地20550亩，有效发挥各项资金的综合效益，提高耕地质量，增加稳产、高产田比重，为长沙的“两型社会”建设探索了一条新路。