2015年天津房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项考试题

2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。

2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。

2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。

该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。

采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。

请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。

该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。

某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。

甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。

请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

天津2015年房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A．市场供求风险B．通货膨胀风险C．利率风险D．或然损失风险2、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记__才能办理有关互换权证契约的手续。

A．申请B．审查C．批准D．鉴证3、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0B．38.5C．105.0D．23.64、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。

A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%5、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。

A：4000B：5000C：6000D：9000E：工业用地的监测点评估价格6、房屋的成本租金不含__。

A．折旧费B．维修费C．保险费D．税金7、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．该建筑物的价值低于拆除费用B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．不可能出现这种情况8、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。

2016 年下半年天津房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、估价报告书中说明的__限定了其用途。

A •估价原则B. 估价方法C•估价目的D.估价对象状况2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以的方式取得。

A :转让B:赠送C:出让D:买卖E:执行层的组织协调3、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A .人事部B. 建设部C. 省级人事行政主管部门D. 所在地省级房地产行政主管部门4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。

A .人事部B. 建设部C •省级人事行政主管部门D •所在地省级房地产行政主管部门5、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。

A •职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B•上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C •职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D •每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日6、收益法适用的条件是房地产的__。

A •收益能够量化B. 风险能够量化C •收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化7、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25%。

，则该贷款的实际年利率为（）。

A. 7.5%B. 7.56%C. 7.71%D. 7.76%8、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。

A. 0B. 1C. 2D. 39、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。

A •房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同B •房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料C. 中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作D. 对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以 1 万元以上 3 万元以下的罚款10、在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于。

2015年天津房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可2、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。

A：39.51B：49.39C：49.96D：62.45E：借款合同3、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。

A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制4、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。

A．AB．BC．CD．D5、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分6、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

2015年下半年天津房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡A：310.61B：321.60C：477.87D：494.77E：工业用地的监测点评估价格2、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。

A：供给价格B：需求价格C：市场价格D：均衡价格E：工业用地的监测点评估价格3、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。

A．权利和义务关系B．财产关系和人身关系C．民事法律关系D．法律关系4、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。

第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。

(2008年试题)A：1250B：1398C：1416D：1562E：借款合同5、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。

A：单位比较法B：分部分项法C：造价分析法D：指数调整法E：工业用地的监测点评估价格6、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75B．115C．293.75D．3157、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。

假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140B：42421C：56561D：60000E：工业用地的监测点评估价格8、下列不属于普通股股东享有权利的是。

2015年下半年天津房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。

A．7.02%B．7.04%C．7.50%D．7.85%2、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。

A．1B．2C．3D．43、某初一(3)班有女生20人，男生40人，该班比例相对指标为。

A：10％B：20％C：30％D：50％E：执行层的组织协调4、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。

则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。

A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格5、设立地役权通常会使。

A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格6、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。

A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据加权算术平均法7、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。

A．2～7B．3～11C．5～11D．6～138、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。

A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度E：工业用地的监测点评估价格9、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。

2015年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。

A．在城市或区域中的地位B．与其他地方往来的便捷性C．与市中心的距离D．周围环境、景观2、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】A：8．0B：5．6C：5．0D：0．7E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。

(2009年试题)A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：房地产估价机构必须加盖公章4、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。

A：居民收入增加B：房产税征收C：人民币升值D：居民消费价格指数上升E：工业用地的监测点评估价格5、动态投资回收期是指项目以__抵偿全部投资所需的时间。

A．净现金B．净收益C．净现值D．财务净现值6、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】A：65．4万元B：81．8万元C：87．2万元D：109．0万元E：工业用地的监测点评估价格7、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。

A．40.9%B．54.7%C．56.7%D．61%8、假设开发法是以__为理论依据的。

2015年天津房地产估价师《案例与分析》：工业房地产及其估价特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。

5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是万元。

A：96B：104C：140D：166E：执行层的组织协调2、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权B．知识产权C．人身权D．撤销权3、2004年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由__提高到__。

A．10%，20%B．20%，30%C．10%，35%D．20%，35%4、建设工程施工和施工管理的最后环节是。

A：竣工验收B：竣工决算C：质量保修项目维修D：交付使用E：执行层的组织协调5、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。

该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。

A．1667元/m2B．1765元/m2C．1875元/m2D．2000元/m26、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。

(2008年试题) A：使用者地位B：购买动机C：对渠道的信赖度D：对价格的敏感程度E：借款合同7、某房地产开发公司2010年6月，拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元。

按照最新政策，该项目资本金应当不低于万元。

A：1500B：2500C：3000D：3500E：房地产估价机构必须加盖公章8、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法。

天津2015年上半年房地产估价师《案例与分析》:背离事实假设考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是。

A:0.21B:1.23C:2.01D:3.23E:借款合同2、是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。

A:市场供求风险B:通货膨胀风险C:利率风险D:或然损失风险E:借款合同3、下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是__。

A.土地购置贷款B.土地储备贷款C.土地开发贷款D.建设贷款4、城市用地共分为__大类。

A.8B.10C.16D.465、在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于。

A:物业的交通通达程度B:停车的便利程度C:物业的周围环境D:物业所处区域的繁华程度E:借款合同6、房地产开发前期的规划管理,下列步骤正确的是。

A:选址规划意见通知书,规划设计条件通知书,《建设工程规划许可证》,《建设用地规划许可证》B:规划设计条件通知书,选址规划意见通知书,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》C:选址规划意见通知书,《建设用地规划许可证》,规划设计条件通知书,《建设工程规划许可证》D:规划设计条件通知书,《建设用地规划许可证》,选址规划意见通知书,《建设工程规划许可证》E:借款合同7、经报有批准权的人民政府批准,甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司,土地使用权出让金应由__。

A.甲工厂缴纳B.乙公司缴纳C.甲工厂与乙公司各缴纳一半D.甲工厂与乙公司协商缴纳8、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。

天津2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的注意事项考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。

A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格2、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为．【2005年考题】A：6．19万元B：6．42万元C：7．20万元D：9．58万元E：工业用地的监测点评估价格3、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》B．《中华人民共和国会计法》C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》D．《中华人民共和国会计管理条例》4、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6B．28.2C．29.0D．29.95、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

这主要体现了房地产投资风险的__。

A．收益现金流风险B．未来经营费用风险C．资本价值风险D．比较风险6、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率B．空置率＜合理空置率C．空置率＞合理空置率D．不能判断7、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】A：未知的需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格8、按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。

天津2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。

A：开发结束时的时间B：购买待开发房地产时的时间C：开发期间的某个时间D：全部租售出去时的时间E：工业用地的监测点评估价格2、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。

A．转移登记B．变更登记C．初始登记D．注销登记3、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当|Ed|＝0，称需求为__。

A．单一弹性B．缺乏弹性C．富有弹性D．完全无弹性4、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见5、下列关于资产负债表不正确的是（）。

A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标6、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。

A：市场法B：假设开发法C：收益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格7、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列__不属于预备费。

A．不可预见费B．价差C．勘查设计费D．包干费8、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。

2015年下半年天津房地产估价师《理论与方法》：房地产权益因素考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%2、某居民楼总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为1 000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 ㎡，房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为．【2006年考题】A：3％B：5％C：7％D：4％E：工业用地的监测点评估价格3、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。

A．824B．864C．882D．9044、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。

A．当期应还本付息资金B．当期已付利息费用C．当期本金D．当期应付利息费用5、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。

共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。

A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元E：工业用地的监测点评估价格6、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

天津2015年房地产估价师《经营与管理》:房地产债务融资的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意1、某房地产投资项目的表面收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是__。

A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%2、房地产过度开发比房地产泡沫的危害__。

A.更大B.一样C.小D.不可比3、一般来说,与长期投资相比,短期投资__。

A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长4、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2,现开发商推出以租代售的方式来促销,具体方案为:每年需支付净租金1450元/m2,5年付清。

若同类物业投资收益率为8%,则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A.比售价优惠B.不如售价优惠C.与售价一样D.难以判定是否给予了优惠5、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位6、土地增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税应纳税额的速算公式是。

A:应纳税额=土地增值额×30%B:应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%C:应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%D:应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%E:执行层的组织协调7、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格.通过市场调研,获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示.采用平均发展速度趋势法估计,该宗房地产2008年的价格为。

A:17 580元/㎡B:14 520元/㎡C:11 430元/㎡D:23 700元/㎡E:工业用地的监测点评估价格8、下列与城市规划管理有关的工作中,属于城市规划保障系统主要内容的是__。

天津2015年房地产估价师《案例与分析》：风险提示试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、最小二乘法的基本原理是。

A：要求实际值与估计值的离差平方和为零B：要求实际值与估计值的离差平方和为最小C：要求实际值与趋势值的离差平方和为零D：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小E：执行层的组织协调2、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。

A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体3、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。

A．成交价≥最高价≥最低价B．成交价≥最低价≤最高价C．最高价≥成交价≥最低价D．最高价≥最低价≥成交价4、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。

A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章5、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。

A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定B：估价时点由估价目的决定C：估价对象由委托人和估价目的决定D：估价类型由估价师决定E：工业用地的监测点评估价格6、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。

A：房地产的历史价格资料B：房地产的未来价格资料C：房地产的现实价格资料D：估价师选取的现时和未来的价格资料E：工业用地的监测点评估价格7、引起真正的房地产自然增值的原因是。

A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。

按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。

A：1％B：1.5％C：2％D：2.5％E：工业用地的监测点评估价格9、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

天津2015年下半年房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法B．价值定价法C．目标定价法D．认知价值定价法2、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。

A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成3、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。

A．23.4B．28.6C．33.4D．46.84、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。

A．弱流动性B．异质性C．寿命周期长D．不可移动性5、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元B：6866万元C：9181万元D：9222万元E：工业用地的监测点评估价格6、运货单属于。

A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调7、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。

A：10300B：10400C：11165D：11265E：工业用地的监测点评估价格8、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。

天津房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方B．市、县人民政府城市规划行政主管部门C．市、县人民政府房地产管理部门D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门2、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

A：6．0％B：6．9％C：8．8％D：9．0％E：工业用地的监测点评估价格3、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。

A．1B．2C．3D．44、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%5、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。

该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。

A：90．52B：91．52C：92．52D：93．52E：工业用地的监测点评估价格6、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。

A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章7、全国城镇体系规划由，审批。

A：全国人大B：国务院C：国务院国土主管部门D：国务院城市规划主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章8、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。

天津2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋建筑工程质量保修责任考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调2、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由__。

A．甲工厂缴纳B．乙公司缴纳C．甲工厂与乙公司各缴纳一半D．甲工厂与乙公司协商缴纳3、归纳起来，房地产的基本存在形态有。

A：土地、建筑物、房地B：建筑物、构筑物及附属设施C：土地、建筑物、构筑物D：土地、房屋、构筑物E：工业用地的监测点评估价格4、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。

A：开发商B：监理单位C：分包单位D：总承包单位E：借款合同5、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A．2290.91B．2326.41C．2344.16D．2308.667、下列说法有误的一项是__。

A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行8、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。

天津2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。

A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法2、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。

A．2B．1.5C．3D．13、下列风险中，属于个别风险的是__。

A．购买力风险B．市场供求风险C．政策风险D．比较风险4、保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现的保险标的。

A：保险人B：保险利益C：保险金额D：被保险人E：执行层的组织协调5、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：净收益A每年不变B：收益年限n为有限年C：报酬率Y不等于零D：价格y符合评估时点市场情况E：工业用地的监测点评估价格6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大B．Ic越小，Pt越大C．Pt越大，Ic越小D．Ic与Pt无关7、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格E：房地产估价机构必须加盖公章8、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方B．转让人C．规划行政主管部门D．原出让方和市、县规划行政主管部门9、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。