购物中心的压力和挑战作者：暂无来源：《中国商界》 2015年第10期文/范红娟（世邦魏理仕商业服务部董事）世邦魏理仕作为全球最大的房地产服务商，今年是进入中国的第27个年头，目前世邦魏理仕已经在全国五个大区分别成立了自己的公司，为了庆祝世邦魏理仕中国30周年，将启动一个活动，目前已经进入倒计时状态。
世邦魏理仕陆续会有很多相关的行业信息发出来和大家分享。
压力首先看一下全国零售物业现状怎么样的，目前很多城市的空置率尚可，我们进驻了全国的17个大中城市，尽管是有供不应求的情况出现，但是新增的零售物业还是很好的给消化掉。
那这就有一个问题，在被消化的前提下是不是牺牲了中间的利益，中间的情况是怎么样的呢。
因此，我们做了一个简单的全国优质购物中心首层租金的指数，上海在北上广深四个一线城市中是遥遥领先的，并且上海的情况还是稳中有升不断发展。
其次那就是挑战了。
电商在经历了漫长时间的积累后开始发力，这点在其零售总额从从全国零售总额微不足道的部分到现在已经占到十分之一还要多，应该说电商是引起整个商业地产行业的重视。
此前大家都习惯讲的Shopping Mall，如果大家不购物了，那消费者到购物中心的来做什么？挑战供过于求，这个词是一直出现，2014年全球新落成购物中心体量中，中国的成都和重庆是名列榜首的，杭州跟上海也有上榜，而且是全球在建购物中心体量前20个城市中国就占了13个，可以想整个市场的情况是倾向严重的，而且也有这种城市城市规划没有得到很好前置的研究所导致这个问题出现，这样的宏观问题都有呈现在现代商业地产领域中。
从宏观的数据来讲，市场的压力和挑战非常大，在这样的情况下微观的零售商或者商家们的反应跟表现更能感受到。
其中体验式消费业绩是一路飙升，体验里头餐饮是大家比较接受的业态，餐饮现在出现了各种各样的细分，包括终端的各种各样的领域都出现。
进化从这个角度上看，如果大家不购物了，Shopping Mall应该改个名字，因为之前的零售在深圳购物中心是占到80%以上的，但是随着市场不断变化，有些商场把餐饮比已经调到50%以上，换言之购物中心改名为美食城并不能就解决问题。
商业地产项目品牌落位要点在招商过程中，为什么，购物中心里黄金珠宝化妆品柜台往往是在一层？为什么，餐饮和教育培训多是在高层？又为什么，儿童业态和美容SPA比邻而居，影院旁边总有茶饮甜点作陪？这些疑问，表面看是因为这些品牌的承租能力较强，但实际上是在购物中心项目在设计前就已明确规划的内容，品牌的落位只是果不是因。
因在项目前期就已经充分对项目进行了理解和布排，一切都是水稻渠道的结果。
之所以这么说，是我们需要理解品牌落位工作就是购物中心根据自身定位确定商业业态的种类，并且每种业态在项目中分布及分配比例的过程。
现代商业购物中心项目，在空间上看多数都是立体多层式的空间结构，这决定了空间的广阔性和体量的庞大。
所以在品牌落位上，往往就是多项目多品牌的复杂组合模式，不但要保障项目中品牌不存在业绩冲突，还要能使得每家品牌能够达到理想业绩，同时还要促成相互之间的共生互促关系。
例如我们经常可以看到很多品类是在一起扎堆，例如都是女装类或运动类，例如都是餐饮类，能够在多种维度上有利于商户与消费者。
也只有如此，才能够避免或减少品牌商户因无利或微利从而撤店撤场，因此需要在实际经营的角度思考项目设计、定位、落位等方面的过程。
实践中很多商户撤场逃逸，多是因不恰当的设计缺陷和品牌落位导致的经营困难，这是风控或法律所无法解决的问题，不能一昧由品牌或商户来承担，应当在源头就进行考虑。
尤其老牌的零售品牌，都是有着多年运营经验，对项目理解有着一套自己方法论，但面对不专业或项目存在确实瑕疵的项目时，也会存在各种畏难或趁机要求其他条件的情形，所以开发商如果没有做好定位、落位工作，往往较难招徕合适品牌或趁机被看穿底细而付出一定的代价。
那么对于任何项目的定位中，都势必要重视对项目规划和运营能力前期推演，如果不了解品牌的特性以及互补和要求，则很难将其进行组合，更难以使得租金有所提升。
此类案例在住宅出身的开发商中比较常见，后期开业时很难盘活项目或提升项目。
