2020第三季度房地产企业的融资现状

行业研究·跟踪报告2020年11月11日[Table_Title1]房地产跟踪报告（2020年Q3）——Q3销售投资高增长，房企增收未增利■房地产Q3销售保持高速增长，四季度或将延续复苏。

1-9月房地产销售面积同比降幅为-1.8%。

7、8、9月房地产单月销售保持较高增长，单季增速创2017Q2以来新高。

今年在7月、8月传统淡季销售较为火爆，超出我们前期预期，主要原因有：（1）房企积极推盘；（2）宽松的信贷环境对销售高增长形成支撑；（3）疫情过后房价的上涨预期使得居民刚需购房及改善型换房计划前置，部分投资性需求也入市。

进入9月，房地产销售实际上有所降温，这也与7、8月份热点城市密集出台调控收紧政策有关。

后续我们认为在“三条红线”带来的降负债压力下，房企四季度将积极推盘，加速现金回款，销售将延续复苏的趋势。

对于全年销售面积增速的预计，由于三季度超过我们前期的预判，将全年增速由-3%调整到+0%。

■开发投资Q3保持强劲增长，土地市场量跌价涨。

1-9月全国房地产开发投资同比增速为5.6%，7月、8月、9月单月房地产开发投资增长率均达到两位数的高增速。

受融资新政影响，房企有调整负债结构需要，8月起新开工有下行趋势，竣工也受到一定拖累，同时年初疫情的影响也使得竣工周期拉长。

土地市场上，Q3购置土地面积有所回落，土地成交价款仍然呈现正增长态势，出现量跌价涨的情形。

总体来看，我们预计全年房地产投资有韧性，维持前期全年投资增速7%左右的预判。

■房企Q3营收增速上行同时后续结算资金充裕，但行业利润率下行。

2020年前三季度，A股样本房企营业总收入同比增速为7%，Q3单季营业收入增速较快为15%，较Q2提升8个百分点，但仍为历史较低水平。

Q3样本房企预收账款/营业收入比例较2019年底提高49个百分点，后续的可结算资金充裕，营收有望进一步提升。

2020年前三季度，A股样本房企毛利率为27%，Q3单季度毛利率为25%，2017年前后房价增速放缓叠加地价上涨，行业整体的利润空间被压缩，今年以来行业利润率呈现边际下行趋势。

房地产行业推荐（维持）三季度业绩降幅收窄行业去杠杆有所体现风险评级：中风险房地产行业2020年三季报综述2020年11月5日分析师：何敏仪SAC执业证书编号：S0340513040001电话：*************邮箱：************.cn 行业指数走势资料来源：东莞证券研究所，Wind 相关报告投资要点：◼行业净利润降幅收窄，累计销售回正。

2020年前三季度营业总收入同比升6.82%，增幅较2019年回落14.43个百分点。

前三季营业利润、净利润、归属净利同比分别降7.43%、降6.97%和降9.54%。

相比中报，行业营收、营业利润、净利润及归属净利润增幅均有所改善。

营收增幅较中报提升2.4个百分点；营业利润、净利润及归属净利润降幅分别收窄6.3个百分点、7个百分点和5.9个百分点。

同比降幅收窄较明显，三季度业绩改善。

◼总资产规模扩张明显，利润率水平跌至近年低位。

截止三季末，上市房企资产合计13.19万亿，再创历史新高，较年初增7.11%，同比则增14.68%。

三季度行业销售毛利率及净利率均较二季末小幅回落，且跌至近年的低位。

过去两年地价相对炽热，而楼市受制于调控政策，价格上涨较平稳，同时开发商加快周转回流现金也在定价上保持谨慎，带来整体利润率水平下行。

行业整体高毛利率及高净利润率时代过去，后续维持当前利润率水平可能性较高，进一步大幅度下降可能性预计也较低。

◼待售面积维持低位，开发数据持续改善。

截止9月末，全国商品房及商品住宅待售面积分别为4.95亿平米和2.24亿平米，同比分别上升0.5%和下降0.4%。

2020年以来由于疫情带来销售放缓，特别是一季度，待售面积增速转负为正；二季度开始随着销售逐步恢复，待售面积整体增速持续回落，截止9月末待售商品住宅面积同比再次转负。

行业整体库存水平不高，待售面积维持低水平下，对房价稳定预期持续存在。

◼降负债有所体现，现金流改善。

截止三季末上市房企整体资产负债率79.5%，较前两年有所回落。

中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。

从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。

重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。

住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。

房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。

展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。

一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。

保利地产2020年三季度财务分析综合报告一、实现利润分析2020年三季度利润总额为696,864.58万元，与2019年三季度的610,672.27万元相比有较大增长，增长14.11%。

利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。

在营业收入增长的同时，营业利润大幅度的增长，经营业务开展得很好。

二、成本费用分析2020年三季度营业成本为3,013,187.3万元，与2019年三季度的2,884,237.16万元相比有所增长，增长4.47%。

2020年三季度销售费用为140,649.75万元，与2019年三季度的143,280.02万元相比有所下降，下降1.84%。

从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年三季度在销售费用下降情况下营业收入却获得了一定程度的增长，企业销售政策得当，措施得力，销售业务的管理水平明显提高。

2020年三季度管理费用为129,468.14万元，与2019年三季度的128,521.18万元相比变化不大，变化幅度为0.74%。

2020年三季度管理费用占营业收入的比例为2.96%，与2019年三季度的3.16%相比变化不大。

企业经营业务的盈利能力有所提高，管理费用支出合理。

2020年三季度财务费用为114,604.91万元，与2019年三季度的109,944.73万元相比有所增长，增长4.24%。

三、资产结构分析2020年三季度存货占营业收入的比例出现不合理增长。

预付货款增长过快。

其他应收款增长过快。

从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长快于营业收入增长，资产的盈利能力并没有提高。

与2019年三季度相比，资产结构偏差。

四、偿债能力分析从支付能力来看，保利地产2020年三季度是有现金支付能力的，其现金支付能力为11,005,418.6万元。

企业负债经营为正效应，增加负债有可内部资料，妥善保管第1 页共3 页。

信达地产2020年三季度风险分析详细报告
一、负债规模测算
1.短期资金需求
该企业经营活动的短期资金需求为2,820,242.39万元，2020年三季度已经取得的短期带息负债为1,287,985.07万元。

2.长期资金需求
该企业长期投融资活动不存在资金缺口，并且可以提供1,146,632.99万元的营运资本。

3.总资金需求
该企业的总资金需求为1,673,609.39万元。

4.短期负债规模
根据企业当前的财务状况和盈利能力计算，企业有能力偿还的短期贷款规模为2,287,724.54万元，在持续经营一年之后，如果盈利能力不发生大的变化，企业有能力偿还的短期贷款规模是2,380,910.01万元，实际已经取得的短期带息负债为1,287,985.07万元。

5.长期负债规模
按照企业当前的财务状况、盈利能力和发展速度，企业有能力在2年内偿还的贷款总规模为2,334,317.27万元，企业有能力在3年之内偿还的贷款总规模为2,357,613.64万元，在5年之内偿还的贷款总规模为2,404,206.38万元，当前实际的带息负债合计为3,820,745.97万元。

二、资金链监控
1.会不会发生资金链断裂
从当前盈利水平和财务状况来看，该企业不存在资金缺口。

该企业偿还全部有息负债大概需要64.69个分析期。

但负债率偏高，不过在下降。

如果经营形势发生逆转会存在一定风险。

资金链断裂风险等级为10级。

内部资料，妥善保管第1 页共5 页。

荣安地产2020年三季度风险分析详细报告
一、负债规模测算
1.短期资金需求
该企业经营活动的短期资金需求为833,635.72万元，2020年三季度已经取得的短期带息负债为390,849.5万元。

2.长期资金需求
该企业长期投融资活动不存在资金缺口，并且可以提供413,198.33万元的营运资本。

3.总资金需求
该企业的总资金需求为420,437.39万元。

4.短期负债规模
根据企业当前的财务状况和盈利能力计算，企业有能力偿还的短期贷款规模为680,479.03万元，在持续经营一年之后，如果盈利能力不发生大的变化，企业有能力偿还的短期贷款规模是684,496.26万元，实际已经取得的短期带息负债为390,849.5万元。

5.长期负债规模
按照企业当前的财务状况、盈利能力和发展速度，企业有能力在2年内偿还的贷款总规模为682,487.64万元，企业有能力在3年之内偿还的贷款总规模为683,491.95万元，在5年之内偿还的贷款总规模为685,500.57万元，当前实际的带息负债合计为1,089,761.56万元。

二、资金链监控
1.会不会发生资金链断裂
从当前盈利水平和财务状况来看，该企业不存在资金缺口。

该企业偿还全部有息负债大概需要43.78个分析期。

但负债率偏高，如果经营形势发生逆转资金链断裂风险犹在。

资金链断裂风险等级为12级。

内部资料，妥善保管第1 页共5 页。

图12019年第三季度-2020年第三季度南昌地区土地成交面积与成交金额第三季度土地成交量较上个季度明显减少,成交土地面积145.9万㎡。

其中，居住用地成交面积为102.4万㎡，同比上涨70.7%，环比下跌56.7%，占总成交面积70%；工业用地成交面积为43.5万㎡，同比增加22.9%，环比下降55.2%，占总成交面积30%；第三季度无商服用地和其他用地成交。

图22019第三季度-2020年第三季度分用途土地成交面积图32020年第三季度南昌地区土地成交用途分布第三季度土地成交面积主要集中在赣江新区和高新区。

其中，高新区成交面积为45.6万㎡，占本季成交面积的31%，位居首榜；赣江新区成交面积为30.7万㎡，在第三季度总成交面积排行榜中排第二，占比为21%。

亿元，成交单价1114万元/亩，成交楼面价6515元/㎡，溢价率51.9%，住宅毛坯限价12080元/㎡。

9月最后一天，赶在国庆中秋双节前，南昌地区推出7宗土地，总面积为607.265亩。

其中，位于西湖区沿江大道以东、朝阳中路以北的DABJ2020020地块，占地面积约20.378亩。

经过3个多小时的竞拍，最终被江西嘉圆房地产开发有限责任公司拿下，成交总价2.75亿元，成交楼面价6333元/㎡，溢价率为25.8%，该地块毛坯限价15000元/㎡。

通过整理发现，该地块位置与2014年一宗地王位置一致。

该地块曾在2014年5月19日被江西平安房地产开发有限公司以成交价1850万/亩，总价3.73亿元，楼面价6936元/㎡获得，地块编号为DABJ2014014，成为当年的单价地王。

该地块被命名为聚仁滨江项目。

但如今九洲天虹广场、万达广场、华侨城都已经开业了，而关于该项目却仍然没有竣工的消息。

根据当时的地块公告，要求该地块签订出让合同后需6个月内开工建设，2年内必须竣工，然而该地块毫无动静。

具体情况不明，但地块毗邻红谷隧道和南昌大桥，南昌市十二中学位于地块东面。

2020年三季度中国房地产总结与展望（上篇）01政策篇三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。

与此同时，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴也相继落地。

展望四季度，对标“三道红线”，房企融资环境整体趋紧。

居民部门稳杠杆，热点城市限贷政策将进一步收紧，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规流入房地产市场；地方政策整体维稳，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市或将升级调控，宁波、南京等热点城市也不排除进一步加码可能。

压力城市仍需为市场减压、企业纾困，弱三、四线城市在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作选项。

总结01坚持“房住不炒、因城施策”，落实稳地价稳房价稳预期目标（本节有删减）……略……7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参会。

会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。

并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。

2020年中国房地产行业融资总结2020年，中国房地产行业资金监管整体从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。

与此同时，三道红线出台对行业发展将产生深远影响，房企应控制负债水平，优化债务结构，强化融资能力，推动高质量发展。

总体情况：到位资金增速逐月上升，按揭贷款及自筹资金占比提升图：2020年1-11月房地产开发企业到位资金及同比增长率数据来源：国家统计局1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点，自2月起房地产开发到位资金同比增速稳步提升。

单月来看，受上半年流动性充裕等因素影响，6月房地产开发企业到位资金超两万亿元，达20691亿元，同比增长13.2%。

微信公众号免费知识星球VIP知识星球个人按揭贷款及自筹资金占比同比提升，定金及预收款、国内贷款占比同比下降。

1-11月，受全国商品房销售额稳步增长影响，个人按揭贷款占比达15.8%，同比增长0.6个百分点，同时，房企积极通过自筹解决资金问题，自筹资金占比33.1%，同比增长0.4个百分点。

相应地，定金及预收款、国内贷款占比小幅下降，两者占比分别为33.5%、14.2%，同比分别下降0.4、0.2个百分点。

融资规模：信用债发行规模超六千亿，海外债规模明显下降图：2020年房地产行业信用债、海外债及房地产信托发行情况数据来源：wind、中指研究院综合整理上半年，受疫情因素影响，中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年最高值。

下半年，房地产金融监管不断强化，三道红线监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态，9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。

图：2019年、2020年房地产行业信用债、海外债及信托发行情况数据来源：wind、用益信托房地产行业信用债发行规模超六千亿，海外债规模同比明显下降，信托融资规模同比小幅下降。