房地产评估之成本法

成本法—房地产评估2

房地产评估使用成本法主要对象

政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。

应用举例

[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。

该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。

（1）计算土地取得费。

土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米

提示：1亩=667平方米

（2）计算土地开发费。

土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米

提示：1平方公里=106平方米

（3）计算投资利息

土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，

土地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1]

=18.54（元/平方米）

土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]

=6.39＋3.84

=10.23（元/平方米）

（4）计算开发利润。

开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）计算土地价值。

土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）

=475.84（元/平方米）

土地总价 =475.84×15000=7137600（元）

该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600

房地产成本法评估案例

一、案例背景

某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。

二、成本法评估方法

成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。具体步骤如下：

1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。

2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。

3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。

4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。

5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。

三、土地价值评估

1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。

2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。

3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。

四、重建成本计算

1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。

2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。

3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。

4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。如电梯、空调等。

5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。

五、折旧计算

1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。

浅析成本法在房地产评估的应用

发表时间：2020-05-25T08:06:26.567Z 来源：《房地产世界》2020年2期 作者： 黄粟

[导读] 并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。

身份证号码：11010819740923**** 广西开元行土地房地产评估有限责任公司

摘要：房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和测算程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法的影响因素，提出解决对策。

关键词：房地产评估；成本法；应用

成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。《房地产估价规范》中指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，采用成本法

作为主要的估价方法。所以如何科学运用成本法进行房地产估价是我国房地产界迫切需要解决的问题。本文详细介绍成本法的测算过程，

并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。

1成本法的测算过程

（1）计算土地取得成本。土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。

（2）计算开发成本。开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

（3）计算管理费用。管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比

房地产成本法评估取值的依据

在房地产市场中，成本法是一种常见的评估方法，其主要依据包括土地获得成本、建筑成本、社区配套设施、房地产税费、房地产市场供求、折旧与损耗、利息与费用以及风险与收益等方面。

1.土地获得成本：土地获得成本是房地产成本的重要组成部分，包括土地出让金、土地购置费、土地租赁费等。在评估房地产价值时，需要考虑到土地获得方式的差异以及相关的费用和税费。

2.建筑成本：建筑成本是指建造房屋所需的直接费用，包括建筑材料费用、人工费用、机械使用费用等。在评估房地产价值时，需要考虑建筑成本的合理投入和建筑质量的保证。

3.社区配套设施：社区配套设施是指住宅小区内的公共服务设施，如物业管理、公共绿地、休闲设施、儿童游乐场等。这些设施对房地产价值产生积极的影响，因此在评估时需要充分考虑其价值和贡献。

4.房地产税费：房地产税费是指涉及房地产的各类税费，如契税、印花税、交易手续费等。这些税费对房地产价值产生一定的影响，因此在评估时需要考虑到这些费用的合理支出。

5.房地产市场供求：房地产市场的供求关系对房地产价值有着重要影响。在市场供大于求的情况下，房地产价值可能下降；而在市场供不应求的情况下，房地产价值可能上升。因此，在评估房地产价值时，需要充分考虑市场供求状况。

6.折旧与损耗：房地产在使用过程中会产生折旧和损耗，如房屋自然衰老、设备磨损等。在评估房地产价值时，需要根据实际情况合

理考虑折旧和损耗的影响，并对其进行相应的调整。

7.利息与费用：在房地产成本法评估中，需要考虑资金的时间价值和机会成本，即利息和各项费用。这些费用包括贷款利息、投资利息、管理费用等，需要在评估过程中进行相应的计算和考虑。

8.风险与收益：在房地产市场中，风险和收益是并存的。不同类型的房地产面临的风险不同，如市场风险、政策风险、利率风险等。因此，在评估房地产价值时，需要充分考虑这些风险对房地产价值的影响，并对其进行合理的折现和调整。同时，也需要考虑房地产的未来收益能力，以确定其合理的投资价值。