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最高院法官：租赁合同解除中的若干问题（下）租赁合同解除后的法律后果根据《合同法》第九十七条的规定，租赁合同解除后，会发生恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等诸项请求权。
但是，由于租赁合同为继续性合同，在合同解除之后，租金虽有返还可能，但承租人的使用、收益却不可能返还，因此租赁合同的解除只能向将来发生，而不能溯及既往，亦即，过去的合同关系不受影响，解除后的合同关系消灭。
需要注意的是，在德国及我国台湾地区，对于我国合同法上的继续性合同关系的解除，称为“终止”。
[18]例如，台湾地区民法典第424条规定：“租赁物为房屋或其它供居住之处所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于订约时已知其瑕疵，或已抛弃其终止契约之权利，仍得终止契约。
”[19]终止权是一项形成权，其功能在于使继续性合同关系向将来消灭。
[20]由此可见，终止着重强调合同关系向未来消灭的效果。
而我国合同法则是在合同权利义务消灭的意义上使用终止，而把德国法、台湾地区民法上的终止称为解除，从而终止成为解除的上位概念。
租赁合同解除，会发生违约金责任、赔偿损失的责任如何承担的问题，需要分别讨论。
合同解除与违约金责任租赁合同被解除，已经发生的违约行为是否适用违约金责任？[21]在合意解除场合，在双方当事人都无违约行为的情况下，基于主客观原因，一方提出解除合同、另一方同意的，违约金适用的构成要件未满足，故违约金责任不能适用。
如果一方存在违约行为，且双方当事人合意解除的，是否适用违约金责任首先要看当事人的约定。
无约定的，推定当事人放弃了违约金请求权。
在单方解除情况下，除了合同因不可抗力导致不能实现目的而被解除的之外（《合同法》第一百一十七条），违约金责任应当适用，其原因在于：第一，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，[22]换言之，已经履行部分在观念上可以看作与被解除部分的合同相互独立的两个合同。
在此场合，已经经过的承租人占有、使用租赁物期间可以看作是一个有确定期限的租赁合同（期限至解除之日）。
浅析合同解除损害赔偿与合同终止损害赔偿的区别2006年11月25日16:36 东方法眼陈松430人次浏览评论0条字号:T|T 合同的解除是在合同成立后履行完毕前发生的，使合同关系溯及地消灭的行为。
合同的解除依其本义应发生恢复原状的效力。
合同的解除既向过去发生效力，同时由于合同关系消灭使当事人不需要再履行合同义务，因此，也是向将来发生效力的。
而合同终止只是使合同关系消灭，仅向将来发生效力，故当事人不发生恢复原状的义务。
我国《合同法》对合同解除与合同终止作了混用，因为《合同法》第97条规定：：“合同解除后，尚未履行的、终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
”正因为《合同法》没有针对继续性合同规定“终止”的情形，从而使合同解除既有溯及力，又在一定情形下无溯及力，合同解除充当同终止的部分“角色”，将原本平行的“解除”与“终止”概念变成了种属关系，使我国的《合同法》出现了不应有的逻辑混乱和体系违反，给法院的裁判带来了不便。
从上述分析我们可看出，合同解除损害赔偿与合同终止损害赔偿的主要区别：1、合同解除损害赔偿与合同终止损害赔偿的适用要件不同。
合同解除较为复杂，既包括违约解除，也包括行使法定解除权的解除，还包括协商解除对每种解除的损害赔偿各不相同，赔偿范围也不同。
通常认为合同解除损害赔偿的要件有：（1）、有合同解除的行为；（2）、合同解除给一方当事人造成损害；（3）、合同解除与损害后果间存在因果关系。
而合同终止的损害赔偿存在的情形没有合同解除那么复杂，构成要件也相对简单，主要为：（1）、有合同终止的行为；（2）、合同终止给一方当事人带来损害；（3）、损害与终止有因果关系。
2、合同解除的损害赔偿与合同终止的损害赔偿在赔偿范围上不同。
合同解除应当是溯及既往发生效力，适用于非继续性合同，在损害、赔偿时，首先考虑恢复原状，即合同未履行的合同归于消灭。
我国合同解除制度探析摘要：合同解除是合同法中的一个重要问题，在合同不能正常履行时，解除合同通常是处理双方当事人之间法律关系的一个有效办法。
本文着重探析了合同解除的部分基本问题。
关键词：合同解除法律特征价值效力一、合同解除的概念对于合同解除的概念在不同法系的学者之间，存在不同的理解。
对我国合同解除的概念如何定义，理论界存在不同认识，迄今为止，并没有形成一个统一的概念。
主要是因为对合同解除是否应包括协议解除以及合同解除有无溯及力存在争议。
根据王利明教授的定义，合同解除是指合同成立并生效以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。
笔者基本同意此种定义，但同时认为合同解除应当一体的具有溯及力，故此定义应修订为:”合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人单方或双方合意而终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为”。
二、合同解除的法律特征由以上的概念可以看出，作为一种法律制度，合同解除具有丰富的法律含义，其基本法律特征可以概括为：1.作为解除对象的合同，必须是已经成立并发生法律效力的合同。
合同解除以有效成立的合同为标的，其目的在于解决有效成立的合同提前消灭的问题。
如果合同尚未成立，或者虽然已经成立但并未生效，则对各方不具有约束力，并不存在解除的问题。
这是合同解除与合同无效、合同撤销及要约或承诺的撤回等制度的不同之处。
2.解除合同的时间，只能是合同生效以后尚未履行完毕之前。
如果合同已经履行完毕，各方合同上的权利义务已经因清偿、实际履行而归于消灭，则再无解除的余地。
3.解除合同必须具备必要的条件。
合同一经有效成立，各方均应严格遵守和全面履行。
《合同法》第8条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。
依法成立的合同，受法律保护”。
因此解除合同是一件非常严肃的事情，除非主客观条件发生变化，致使合同的履行成为不必要或者不可能，否则合同不得解除。
终⽌合同告知函的效⼒有哪些合同终⽌后，合同的权利和义务就会终⽌，当事⼈不需要履⾏合同的义务。
⽽造成合同终⽌的原因有很多。
如债务履⾏完毕、债务免除、债务相互抵销等，那么终⽌合同告知函的效⼒有什么?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、终⽌合同告知函的效⼒有哪些终⽌合同告知函的效⼒是，告知函送达到当事⼈后，合同就终⽌，合同权利和义务就消灭。
《中华⼈民共和国民法典》第五百五⼗七条【债权债务终⽌情形】有下列情形之⼀的，债权债务终⽌：(⼀)债务已经履⾏;(⼆)债务相互抵销;(三)债务⼈依法将标的物提存;(四)债权⼈免除债务;(五)债权债务同归于⼀⼈;(六)法律规定或者当事⼈约定终⽌的其他情形。
合同解除的，该合同的权利义务关系终⽌。
第五百六⼗五条【合同解除程序】当事⼈⼀⽅依法主张解除合同的，应当通知对⽅。
合同⾃通知到达对⽅时解除;通知载明债务⼈在⼀定期限内不履⾏债务则合同⾃动解除，债务⼈在该期限内未履⾏债务的，合同⾃通知载明的期限届满时解除。
对⽅对解除合同有异议的，任何⼀⽅当事⼈均可以请求⼈民法院或者仲裁机构确认解除⾏为的效⼒。
当事⼈⼀⽅未通知对⽅，直接以提起诉讼或者申请仲裁的⽅式依法主张解除合同，⼈民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同⾃起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对⽅时解除。
⼆、合同终⽌和合同解除的区别合同终⽌和合同解除虽然具有相同之处，但⼆者在理论上仍存在不少区别。
1、是否具有溯及⼒不同。
合同解除具有溯及⼒，既可溯及地产⽣合同如⾃始⾄终未发⽣⼀样，⽽合同终⽌没有溯及⼒。
2、⼆者的适⽤范围不同。
合同终⽌适⽤于履⾏、对价相抵等合同法确定的情形，合同解除适⽤范围法定或者双⽅当事⼈约定的情形导致合同履⾏不能等情况。
3、⼆者产⽣的法律效⼒不同。
合同关系得以终⽌，进产⽣向将来消灭的效⼒，法律没有强制要求恢复到合同没有履⾏的效果。
但合同⼀旦解除，合同当事⼈不再负担合同，并且法律还要求恢复原状。
4、消灭合同效⼒的类型不同。
合同解除的法律后果是什么一、合同法第97条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情形和合同性质，当事人能够要求恢恢复状、采取其他补救方法，并有权要求补偿损失。
二、合同法的规定确立了合同解除的两方面效劳向以后发生效劳，即终止履行；合同解除能够产生溯及力(即引发恢恢复状的法律后果)。
3、合同解除与损害补偿合同解除与损害补偿能够并存。
一、解除合同违约责任二、解除合同违约金3、合同解除与违约责任4、解除合同与要求违约金可否并存一、单方有权解除合同权利的存续期间，如属于法定解除或约定解除合同的适用情形，享有解除权的一方应当及时行使自己的权利。
二、合同法第95条规定法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
3、合同解除权的行使期限，若是有法律规按期限按规定，没有法律规定但当事人有约定解除权行使期限时依照约按期限行使，既没有法律规定又没有约定的，经对方催告后在合理期限内不行使，该权利消灭。
4、合同解除权的行使方式通过法院裁决或仲裁机构裁决；单方面通知对方解除，但如果是对方不同意解除，还要通过法院或仲裁机构。
五、并非是一方的任何违约行为都足以使对方有权解除合同的，只有当一方显现重大违约、全然违约或违背合同条件时，对方才能解除合同。
六、若是属部份违约，可协商部份解除其余部份仍然有效。
7、合同解除权的特点在时刻上，合同解除权的行使应在合同解除的时刻限度内。
在事实上，合同解除权的产生依托约定或法定的合同解除情形的显现。
在效劳上，合同解除权行使后即发生解除合同的效劳。
在性质上，合同解除权属于一种民事权利。
八、使解除权人尽快履行通知义务，对通知可设定必然的期限(如30天)，如其不在该期限内发出通知，应视为解除权人舍弃行使解除权。
九、对异议行使异议权的期限，也应加以限制(如15天)，超期视为舍弃异议权，发生合同解除的法律后果。
什么是合同解除合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。
合同解除是合同之债终止的事由之一。
合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，它也是一种法律制度。
解除以有效合同为标的中国合同法设置解除制度的目的，是为了解决这样的矛盾：合同有效成立之后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或者不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，不但对其中一方甚至双方有害无益，有时还会有碍于市场经济的顺利发展；只有允许有关当事人解除合同，或者赋予法院适用情事变更原则的权力，才会使局面改观。
必须具备解除的条件合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。
这是中国法律所规定的重要原则。
只是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同。
这不仅是解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。
否则，便是违约，不发生解除的法律效果，而产生违约责任。
中国法律对合同解除的条件作了比较详尽的规定，表明了对合同解除的允许与限制。
《合同法》第94条规定了适用一切合同的解除条件，学说称为一般法定解除条件。
该法第148条和第219条规定了仅仅适用于特别合同（如买卖、租赁诸合同）的解除条件，学说称为特别的法定解除条件。
合同法使解除的条件更科学，如已承认违约造成合同不能履行为一般的法定解除条件，已全面承认约定解除等。
原则上必须有解除行为解除的条件不过是合同解除的前提，由于中国法律并未采取当然解除主义，因此当解除的条件具备时，合同并不必然解除，欲使它解除，一般还需要有解除行为。
解除行为是当事人的行为，当事人是解除行为的主体。
虽然上级主管部门的行政命令对于合同的解除有时会起重要作用，但是该行政命令并不是解除行为，仅有行政命令不能发生合同解除的效果，只有行政命令被当事人接受时，才会发生解除的效果。
合同解除权的溯及力合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务的协议。
合同在本质上是商品交换的法律形式，商品交换是这种形式的经济内容。
合同关系已经成为社会生活中最普遍、最重要的法律关系。
近代民法坚持形式正义的理念，贯彻契约严守的原则，只要当事人达成合意，契约即可成立，法律的任务是确保契约的实现。
合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务的协议。
合同在本质上是商品交换的法律形式，商品交换是这种形式的经济内容。
合同关系已经成为社会生活中最普遍、最重要的法律关系。
近代民法坚持形式正义的理念，贯彻契约严守的原则，只要当事人达成合意，契约即可成立，法律的任务是确保契约的实现。
这是因为：一是法律要确保交易秩序安定，保护合同当事人的合法权益。
二是鼓励当事人所从事的自愿交易，推动社会财富的增长。
但是在合同有效成立后由于主客观情况的变化，合同履行往往成为不必要或不可能，如果强制合同当事人实际履行，就会违背当事人定约时所要实现的目的，所以现代各国民法一般都设有合同解除制度即在合同成立后，没有履行或者未完全履行之前，当事人通过协商或一方行使合同解除权，使合同效力消灭的法律制度。
合同解除权是包含在合同解除制度当中的，要了解合同解除权及其溯及力，首先就得了解合同解除制度。
一．合同解除的概念、特点合同解除是指合同有效力成立以后，当具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同自始消灭或向将来消灭的一种行为。
1也即是指在合同有效成立后、履行完毕前,合同当事人依照法律规定或者合同约定的条件和程序,终止合同效力,结束合同确定的权利、义务关系的一种民事行为。
合同解除具有以下法律特点：（一）合同解除以有效成立的合同为标的。
只有有效成立的合同才能成为合同解除的对象。
无效合同、可撤销的合同与效力未定的合同都不能作为合同解除的对象。
（二）合同解除必须具备解除的条件。
合同解除不是当事人随意的行为，只有在主客观条件发生变化使合同的履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，才允许解除。
否则，便是违约。
2具备的条件指解除权成就的条件，包括约定的条件和法定的条件二种。
（三）合同解除必须有解除行为。
合同解除的条件不过是合同解除的前提，仅有解除条件的具备，合同并不必然解除，要想使合同解除，必须有解除行为。
3根据上述合同解除的概念，解除行为包括双方的行为，即合同解除须有双方当事人的意思表示一致；单方的行为，即只有当事人一方的意思表示，该当事人必须享有解除权。
（四）合同解除的效果是合同自始消灭或向将来消灭。
合同解除的法律效果或目的是为了使合同关系消灭。
但是合同是自始消灭或还是向将来消灭，这就是合同解除后有无溯及力问题。
对这个问题将在下文中论述。
二、合同解除权的概念及特点合同解除权就是解除合同的权力，是指合同订立后、尚未履行或尚未履行完毕前，当事人提前终止合同，消灭基于合同而产生的权利义务关系的一种权利。
新《合同法》第91条将合同解除规定为合同终止1王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社，1996年3月第1版，第519——520页。
2马骏驹、余延满著：《民法原论》（下册），法律出版社，1998年8月第1版，第619页。
3王家福主编：《民法债权》，法律出版社，1991年9月第1版，第360——361页。
的原因之一。
关于合同解除权的行使，《合同法》作出了较为详尽的规定。
1、与以往相关法律规定相比，《合同法》关于行使合同解除权的规定，有以下几个特点：（1）、明确了合同解除权的概念及可行使的具体情形。
关于合同解除权，以前的《经济合同法》第26条、《涉外经济合同法》第29条、《技术合同法》第23、24条均作出了相应规定。
《经济合同法》和《技术合同法》规定了协商解除及法定解除，《涉外经济合同法》规定了约定解除及法定解除。
除《涉外经济合同法》外，其他两部合同法均将合同的协商解除与变更一体规定未加以区分。
新《合同法》将合同的解除与合同的变更分别作出规定，使合同解除权与合同变更权的概念不再混淆。
《合同法》明确了合同解除权行使的情形，依照《合同法》第93条、第94条的规定，当事人可行使的解除权包括以下三种情形：1、双方当事人协商一致，协商解除；2、一方当事人依合同中约定解除权解除合同；3、当事人可以行使法定解除权解除合同，亦即《合同法》第94条所规定的五种法定情形。
（2）、明确了合同解除权的行使期限，即合同解除权行使的除斥期间。
以往法律对合同解除权的行使期限均无明确规定，《合同法》第95条就当事人行使合同解除权的除斥期间作出了规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，享有解除权的一方当事人经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
此项规定明确了合同解除权的存续期间，使合同解除权的权利状态相对确定，有利于保护合同当事人的权利，避免当事人滥用解除权，维护了社会经济秩序的稳定。
（3）、明确了合同解除权的行使程序。
确认合同解除权诉权由行使解除权当事人的相对方享有，而行使解除权的一方当事人因其解除权是单方法律行为，因而不必、也不应享有要求解除合同的诉权；法院或仲裁机构仅对当事人行使合同解除权的效力具有被动审查职能。
以往法律只规定在法定的情形下，一方当事人有权通知另一方当事人解除合同。
至于解除合同是合同当事人的权利还是法院或仲裁机构的权力，应由合同当事人还是法院或仲裁机构行使合同解除权，均未作明确规定，对此在司法实践中处理起来也比较随意，导致由法院或仲裁机构代行当事人合同解除权的现象经常发生。
尤令人担忧的是，法院或仲裁机构应合同当事人的请求直接判令解除合同，已司空见惯、习已为常；对此种作法，法官或是仲裁员亦留下了根深蒂固的印象，似乎合同解除权是法院或仲裁机构的一项权力，而非合同当事人的权利。
合同解除权从其法理本意及合同解除制度的发展史上看，是一种当事人一方依法律规定或合同约定而自行行使、致使合同效力消灭的单方意思表示，是单方法律行为、单方处分行为，原则上是当事人的一种民事权利，不应由法院或仲裁机构代行。
至于当事人是否享有约定或法定解除权才是法院或仲裁机构审查的范围，依照不告不理的民事审判原则，只有当相对方对合同解除权人的解除行为有异议并要求法院或仲裁机构确认时，法院或仲裁机构才仅应对合同解除的效力予以审查和确认。
《合同法》第96条对此作出明确规定：当事人一方行使约定解除权或法定解除权的，应当通知对方，自通知到达对方时合同解除。
对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
依据此规定，当事人在行使合同解除权时，除双方协商解除外，必须先向对方发出解除通知，通知到达对方生效，合同关系即终止（应办理法定批准、登记手续的除外），如是方符合合同解除权的法理本意。
本法条实际亦规定了谁享有确认解除合同效力的诉权：行使解除权的一方当事人并不享有诉权，只有合同相对方才有确认解除合同效力的诉权。
这与以往司法实践的习惯作法迥异。
在当事人没有通知对方解除合同就诉至法院或仲裁机构要求解除合同时，法院或仲裁机构不应直接作出解除合同的裁决。
如前所述，当事人是否享有约定或法定解除权才是法院或仲裁机构审理的范围，法院或仲裁机构只能、也只应依据“不告不理”的原则行使被动审查职能，在相对方请求确认解除合同的效力时，方对此进行审查；如果法院或仲裁机构裁决认定当事人行使合同解除权不当，解除合同的条件尚未成就、不应解除合同的，则视解除合同的通知自始无效，因此给对方当事人造成损失的，通知方应当承担相应的责任。
三.合同解除权的溯及力合同解除的法律效果是使合同关系消灭。
但是对于解除以前的债权债务如何处理，这是合同解除中一个至关重要的问题。
是溯及既往的消灭，还是仅向将来消灭。
这就涉及合同解除有无溯及力问题。
所谓合同解除有溯及力，是指合同解除使基于合同发生的债权债务关系溯及既往的消灭，合同如同自始没有成立。
所谓合同解除无溯及力，是指合同解除使基于合同发生的债权债务关系只向将来消灭，解除之前的债权债务关系仍然有效。
4合同解除如果有溯及力，就要发生恢复原状的法律后果；如果没有溯及力，则解除以前的债权债务仍然存在，当事人对已履行的部分不负恢复原状的义务。
54王家福主编：《民法债权》，法律出版社，1991年9月第1版，第375页。
5王利明、崔建远著：《合同法新论·总则》（修订版），中国政法大学出版社，2000年3月修订版，第463页。
对合同解除后是否有溯及力问题，大陆法系学者约有三种见解：1直接效力说。
认为合同解除溯及于合同成立时消灭合同的效力，即因解除合同如同自始不存在，从而未履行的债务归于消灭。
既已给付的，发生恢复原状请求权。
2间接效力说。
认为合同解除并非消灭债的关系，不过阻止其已发生的效力。
从而尚未履行的发生拒绝履行的抗辩权，已履行的发生返还请求权。
3折衷说。
该说认为，合同解除之际，债务尚未履行的，自解除之时债务消灭。
既已履行的，发生新的返还请求权。
在上述三种学说中，第一说为通说。
我国民法学者对合同解除后有无溯及力问题，也有不同的观点。
1、合同解除，除当事人有约定外不应具有溯及力；2、合同解除原则有溯及力，但在特殊情况下应对合同解除的溯及力作出合理限制；3、合同解除的效力应区别不同而定，继续性合同原则上有溯及力，非继续性合同原则上无溯及力。
我认为，上述第二说为通说。
在立法例上，大陆法系国家和英美法系国家承认合同解除原则上有溯及力，即溯及合同成立时就消灭，发生与合同从未订立相同的效果。
属于大陆法系的德国民法典第346条规定：“在合同中，一方当事人保留解除权的，在解除合同时，当事人双方互负返还其已受领的给付的义务。
对已提供的劳务以及出让物的使用的，应偿还其价值，或者当合同规定以金钱为对侍给付时，应当以金钱支付。
”6《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢6郑冲、贾红梅译：《德国民法典》（修订版），法律出版社，2001年4月第2版，相应条文。
复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
”通过对上述学说分析，我认为，合同解除后对解除前的债权债务关系有溯及既往的效力的见解是正确的，理由是，1、合同解除是以合同有效成立为前提。
如果合同解除没有溯及既往的效力，则合同解除前的债权债务关系仍然有效。
在此情形下，有背合同解除是为了保护非违约方的合法权益及制裁违约方的目的。
2、认为合同解除后对解除前的债权债务关系没有溯及既往的效力的观点，将合同解除与合同终止混为一谈，使合同解除制度失去了存在的价值及独立性。
3、从合同制度设计分析，合同解除后对解除前生效的债权债务关系没有溯及既往的效力，不能适用缔约过失责任.因为，缔约过失责任是以合同未成立或者被确认无效或者被撤销为前提的；同时不能完全适用违约责任，因为，违约责任的产生并不必然导致合同解除。
