2019年武汉复地东湖国际项目前期定位报告

景观中采用的多种石材营造步道和小品等
• 小区二级道路采用人工开凿石材加以少量石材装饰，起到防滑作用； • 宅间小路主要采用人造环保地砖，与草坪相接处使用大理石装饰，形状规则； • 小品装饰采用砂岩片石铺贴，色系分为黄色、浅灰色，经久防腐。
东湖国际的立面
立面整体效果不佳，品质感一般，未能达到项目高端定位的 水准
东湖国际的人性化设计
复地东湖国际的部分人性化设计
• 空调机位全部采用百叶窗隐形设计处理，同时建筑立面管线全部隐形设计； • 厨卫管井隐蔽设计，方便装修； • 公共部分注重业主的安全性和环保性。
东湖国际的工程质量
关注到施工细节
• 无论是公共道路还是小 区内道路全部采用隐形 排水，其上井盖经过精 心设计和处理，既防盗 又平整；
• 在工程质量上做到最佳， 包括聘请建工和中天知 名的承建商进行施工。
东湖国际的“价值树描述”
产品价值
规划
景观 公共部位 会所 配套及商业 材料设备 立面
户型
样板间 新技术 人性化设计 工程质量
及格线
标准线
标杆线
• 分析复地东湖国际的产品价值树，支撑其销售业绩和市场口碑主要源自于大型项目对 于整个区域影响、外部景观、公共部位、以及未来商业教育等配套；
• 花园洋房基座采用石材，公共墙体的节点处以砂岩浮雕修饰； • 公寓外立面采用ARTDECO建筑风格，立面较为挺拔。
东湖国际的户型
公寓大户型常规设计，赠送面积附加值、套房设计、观景阳台 及飘窗
三个价值点：
• 价值点一：1楼带地下室赠送大面积的下
沉式庭院
花园
• 价值点二：1楼带花园设计、阳光娱乐室、
• 致力于引进武汉重点教育机构，未来将有两个幼儿园、一个小学和一个中学（但 目前仍处于规划中，幼儿园、小学在三期和中学在四期）；

职业病控制目标：杜绝职业病的发生；劳保用品按规定发放和使用率 100%。 安全管理目标：三级安全教育覆盖面 100%；安全交底率 100%；安全隐患整改率 100%； 电、气焊“两证一监护”符合率 100%；不发生火灾事故、不发生人身死亡、重伤事故。 三、编制原则 施工组织设计编制总原则：合理组织安排施工中所需的人力、材料、机具设备等；确 保劳动力充足，以便于进行安排，确保各种施工材料订购及时，运输、保管到位，按照国 家有关部门关于文明施工要求控制场尘，保证施工垃圾及时清运，维护施工现场环境等。 选择施工方案时，结合工程特点和现场条件积极采用新材料、新技术、新设备、新工 艺，努力为新结构的推行创造条件，同时“四新”的先进性要和经济合理性相结合，防止 单纯追求先进性而忽视经济效益的做法；还要符合施工验收规范、操作规程的要求和遵守 有关防火、安全及环保等规定，确保工程质量和施工安全。
2、复地东湖国际项目二期天际样板房装修工程施工现场实地踏勘
3、复地东湖国际项目二期天际样板房装修工程施工图纸
4、现行建筑施工规范、标准：
《中华人民共和国建筑法》； 《中华人民共和国消防法》； 《中华人民共和国劳动法》； 《中华人民共和国招标投标法》； 《现行建筑设计、施工规范大全》； 《建筑安装工程质量监督检验评定实用手册》； 《建筑装饰工程质量监控及通病防治全书》； 《高级建筑装饰工程规范选编》； 《建筑机械使用安全技术规范》JGJ46-88； 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001； 《室内装饰装修材料有害物质限量国家标准》GB6566-2001； 《工程测量规范》GB50026-93； 《建筑工程施工质量验收规范》（GB50300-2001）； 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001； 《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002； 《建筑给排水及采暖工程施工质量质量验收规范》GB50242-2002； 《建筑机械使用安全技术规程》（JGB33-86）； 《建筑安装工程资料管理规程》DBJ01-51-2000； 《建设工程施工现场供用电安全规范》GB50194-93； 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95； 《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002； 《建筑装饰工程质量监督手册》； 《消防技术标准规范汇编》； 《建筑材料标准汇编》； 《国家施工验收规范》；

传播
中国传统园林
西方现代园林
西方景观中的中式元素
3、 销售地位：如何在疲弱的市场大势下，实现16500元/平米的高价，3.3亿的年度 销售任务？如何确保一期的绝对热销，实现开门红，并对后期销售 产生推动作用，则是本案08年最大的销售目标。
02 对策：五步战略
第一步：品牌战
时间点：2008.6.20-2008.7.20 战略点：率先启动复地企业实力
❖ 内城从容且相对独立与私密的社区功能：社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间；
❖ 城市退让，中心土地资源的合理分配，规划注重层次空间关系，处理与周遍城市的和谐关系。
建城法则2：传承武重
<沉淀的城市文脉>
文脉，渊源，城市记忆力
• 城市文脉是一个城市诞生和演进过程中形成的生活方式以及不 同阶段留存下的历史印记，文脉是城市特质的组成部分，是城 市彼此区分的重要标志。
• 文脉是一个城市的根，是城市的灵魂，有往日发展积累的宝贵 经验，也有未来发展的前进方向。
关键词：本土、历史、遗存
建城法则3：国际化
<坚守的城市情操>
文化、情结、城市责任感
今天，每一件作品都需要说明“城市”对于我们来说意味着什么，建筑 该如何在城市文脉中表达一种真正的“城市态度”，怎样一种态度可以 使人们从城市的各个方面去体验城市生活并促进现代化？什么样的建筑 表现足以创造城市中的建筑未来。更为重要的是对一个城市特定的历史 地方风格和特征，以及对武重板块到东湖、武昌区的生活方式所承担的 共同义务的敏感性。项目必须坚守怎样的城市情操与建筑态度？
项目二期推出477套6多万方，07平米。
第2定律意义： 一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表），因 为我们不仅有世茂、

封面封底天钻LOGO＋基本信息P1~P2养——天造P3~P4几个时代的主席台P5~P6南洋起源地张之洞，洋务派代表人物之一，与曾国藩、李鸿章、左宗棠并称晚清“四大名臣”。

在督鄂17年间，张之洞力主广开新学、改革军政、振兴实业，由此湖北人才鼎盛、财赋称饶，成为当时中国后期洋务新政的中心地区。

1889年10月，张之洞卸任两广总督之职，来到武昌，修成了当时中国最长的铁路干线——卢汉铁路。

毛泽东对张之洞在推动中国民族工业发展方面所作的贡献评价甚高，曾说过“提起中国民族工业，重工业不能忘记张之洞”。

张之洞奠定了武汉重工业发展的基础，其提出的“中学为体，西学为用”等洋务派思想一直影响着武汉的发展与变迁。

1958年，经过3年筹备，2年建设，被誉为机床制造业“亚洲明珠”的武汉重型机床厂在武昌拔地而起。

时至共和国伊始，武汉重型机床厂已成为国家重工业殿堂级支柱企业。

P7~P8领袖韬略处东湖作为武汉精神图腾所在，沉淀丰厚的人文历史，楚文化精髓在此得以窥见：楚庄王击鼓督战；屈原行吟泽畔；刘备磨山祭天；李白放鹰赋诗；岳飞读书起兵；朱元璋之子月下吹笛；太平天国九女抗清；闻一多妙笔改珞珈这些在东湖留下故事的历史主角，都具有在某一个领域里左右时局，指点江山，开宗立派的领袖能量。

东湖宾馆座落于风景秀丽的东湖之滨，东与东湖风景区为邻，东南与珞珈山、磨山隔湖相望。

院内高树参天，鸟语花香，鹭飞鹤翔，自然环境优美，政治人文资源丰厚，素有“湖北小中南海”之称。

新中国成立后，毛泽东同志曾44次居住东湖。

这里接待过毛泽东、周恩来、邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家领导人，还接待过许多外国元首和贵宾。

复地·东湖国际位于东湖宾馆旁，千百年王者之气，颐养一代人物与稀缺资源，造就这块土地的非凡价值。

P9~P10都市核心时千亿新东湖中央，内环纯居胜地（东湖私家地理PAGE6大图）P11~P12琢——人作P13~P14生活之器崛起P15~P16国际社区生活机能图（项目配套）P17~P18现代处亦见传承韵（武重大门、烟囱、林荫道、体验馆图）一座苏式大门，传承城市精神一个穿梭五十年历史的标志，一到心门。

谨呈武汉复地房地产开发有限公司
复地〃东湖国际价格报告
本报告是严格保密的。
报告 纲要
项目08年目标沟通 项目背景分析
定价策略及方法
核心均价推导 价格表形成及验证 销售安排及销售预估
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目标沟通
多层共计150套，高层 共计90套。 今年实现80％的销售 率，多层120套，高层 70余套。 开盘时间延后至11月 底，所以开盘必须尽量 实现高销售率。
1
宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧
•国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均 增长率将达到8％左右
中国历年经济增长率
12% 10% 9% 8% 6% 4% 2% 0% 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 8% 8% 7% 7% 8% 9% 10% 11% 10% 11% 11% 10%

本报告是严格保密的。
10.22 新政”是以减少交易成本、鼓励住房消费为目的， 重点在于重振市场信心，这是从中央政府对中国房地产 市场发出的“救市”的第一个信号。
10.22新政与9.27新政的对比
“10.22新政” 政策目的 鼓励住房消费 1.个人首次购买90 平方米及以下普通住房 的，契税税率暂统一下调到1%； 2.个人销售或购买住房暂免征收印花税； 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税； 4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减 免政策。 “9.27新政” 抑制住房消费
预销控最终 指导精准销 售
成交
建立门槛，首次梳 理前期积累客户
正式认卡，扩大客户
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形象推广——
推广目的：以现场展示的营销节点为主，渗透产品价值 推广主题：城心 阔赏
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大事件——方案一
大事件的高规格执行： 与政府合办（外贸、 文化局、电视台等） 东湖水面搭设舞台 游艇做背景 人员限制性参加 特邀高端国际人士 现场细节品质体现
活动主题：“世界经典”（与政府合办）
－东湖的、中国的、世界的
圈层餐会 共赏，湖与城现场开放活动
•形象折页
•楼书
•开盘物料
物料配合
•3d形象片
•产品价值折页 •户型套装
doc365.taobao 联系qq：•37d4产44品21价98值2片
2
7月品牌战
本阶段营销目标： 以复地品牌带出项目品牌 全面启动市场，建立高端形象
本阶段关键营销工作： •首次形象入市，大众媒体（户外、报纸、网络）品牌推广 •媒体见面会 •分展场投入使用
展示
物料
备注
费用
万元
-
形象宣传片
5分钟
80
-
形象楼书
1000份
5
-
户型套装
2000份
2
-
VI
2000份
2
网站设计
-
10
围墙
-
10
5
不可预见费用
3
16
9月一期战
本阶段营销目标： 全年营销高潮，现场展示项目价值，直攻客户
本阶段关键营销工作： •全年大活动 •现场开放 •客户认筹
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媒体组合： 报纸封套 整版硬广 网络 小众媒体
3
媒体组合： 报纸封套 整版硬广 网络
形象推广——
推广目的：以企业品牌形象带出项目品牌形象 推广主题：光荣与梦想 推广表现：

复地东湖国际三期会所建设工程（钢结构部分）施工组织设计湖北弘毅建筑装饰工程有限公司东湖国际会所钢构专项工程二0一一年元月四日目录目录 (1)1.编制依据 (3)2.工程概况 (4)2.1.工程简介 (4)2.2.主要材料情况 (4)2.3.现场主要吊装概况 (4)3.施工平面图 (5)4.项目管理及施工部署 (5)4.1.工程目标: (5)4.2.管理组织机构 (6)4.2.1. 组织机构 (6)4.2.2. 专业技术管理力量配置： (7)4.2.3. 工期计划 (8)4.2.4. 施工部署： (9)5.施工准备 (10)5.1.人员准备 .............................................................................................................................. 10- 5.2.材料准备 . (11)5.3.机具准备 (11)6.主要施工方案 (14)6.1.钢结构制作及运输 (14)6.1.1. 钢结构深化设计 (14)6.1.2. 钢结构制作 (17)6.1.3. 钢结构制作要领 (20)6.1.4. 钢结构运输方案及成品保护 (33)6.2.钢结构安装 (35)6.2.1. 安装准备 (35)6.2.2. 钢结构吊装分析 (38)6.2.3. 钢柱安装 (42)6.3.钢结构焊接 (47)6.3.1. 焊接概况 (47)6.3.2. 安装焊接工艺评定 (47)6.3.3. 焊接工艺准备 (50)6.3.4. 焊接工艺流程 (53)6.3.5. 焊接顺序 (54)6.3.6. 焊接质量保证措施 (55)6.3.7. 焊接质量控制程序焊接注意事项 (55)6.4.钢结构测量 (56)6.4.1. 钢结构施工测量校正 (56)6.4.2. 吊装测量 (57)6.4.3. 钢结构测量精度保证措施 (59)6.4.4. 钢结构安装误差消除措施 (59)6.5.高强螺栓施工 (60)6.5.1. 高强螺栓的保管及要求 (60)6.5.2. 高强螺栓性能检验 (61)6.5.3. 高强螺栓安装 (61)6.6. 防腐防火涂装 (64)6.6.1. 构件防腐涂装处理 (64)6.6..2 钢结构防火涂装 (65)7.质量保障措施 (68)7.1.工程创优及质量保证措施 (68)7.1.1. 质量目标：确保武汉市优质工程，争创“鲁班”奖。

增值亮点
● 客厅餐厅无隔断连接。
（选择性满足） ● 附送空间，如入户花园、内庭院、附送空间能用作活动房最好；
● 开放式大阳台。
200-220平米 经典热销户型研究
客户访谈分析：
该户型客户特征 • 年龄35岁-50岁以上； • 三口之家或三代同堂； • 事业有成、经济实力雄厚； • 有一定的社会地位和优越感 • 有自己的生活圈层，注重社交 往来； • 已有多次置业经历；再次购房 主要为体现身份和地位；
客户需求关键点 • 基本配置保证三个卧室+书房； • 有花园或露台等接近自然的区域； • 地下室自然采光，可在利用； • 专属车库1-2个； • 注重私密性和尊贵感，专属通道 和空间，有天有地；
160-240㎡叠院house
市场经典户型的特征描述： 金地国际花园：四层三户、独门独户，赠送地下室、花坛或露台。 一~二楼一户，赠送地下室、花园； 一二层
结合客户需求特征，策源认为130-150㎡户型设计注重点为：
必要条件
（必须满足， 否则会造成房 屋贬值）
● 南北通透、保证透风、采光； ● 明厨明卫； ● 动静分区； ● 目前大多数项目均采用飘窗设计，新近项目全部为飘窗设计。 公共空间 ● 客厅开间在4.8-5.4m； ● 南北双阳台； 私人空间 ● 最少具有三个标准房间。 ● 主卧带独立卫生间； ● 主卧开间3.5-3.8m；
必须条件
否则会造成 房屋贬值）
● 户型朝南，其中客厅和主卧一定朝南，保证透风、采光。 ● 客厅开间建议在3.8-4.2米； ● 户型方正紧凑实用，无斜长分布，实用率高
（必须满足， ● 户户有采光面，无暗房。
增值亮点
（选择性 满足，提 高房型竞 争力与价 格）

东湖国际营销策划 报告
价平 值估
研思 究 路 存量 推量 压力
根据购房客户提及和对比情况，三期高层竞争集中在三个项目上
徐东板块——华润橡树湾 积玉桥——绿地金融城 中南街道口——百瑞景
华润橡树湾
绿地金融城
本案
百瑞景
研思 究 路 存量 推量 压力
目前三个竞争项目存量为939套，本案库存44套；后期将推1#楼（196套），则在 首置、再改产品上存在竞争；但从面积总价上看，本案竞争优势较小。
后期将推
11-12月
华润橡树湾 384套
88-170平米户型
绿地金融城加推 348套，预计均价 在12000元/㎡左右
研思 究 路 存量 推量 压力
加上本项目2#楼176套，未来上市量为1024套；本案首置产品竞争力相对较小，首 次改善产品相对较好
华润橡树湾
首置：80-95㎡，120套 ，总价86万-100 首改：120-135㎡，142套，
新增供应特征：
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备注： 但从面积和总价格上看， 越接近红线，性价比越高
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本案同级产品面积设计均大于同期竞案；

全国金融走势及豪宅发展
高端俱乐部（车友会、全球通vip）联合活动
东湖资源豪宅价值论坛
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8月媒体投放及营销事件铺排 （预算：69万元）
时间 8 月 2日 8月8日 8月16日 主题 活动：荣耀传承，再续辉煌 ——武重、政府答谢酒会 【域不同，自出众】 银行vip客户活动：金融走势 及豪宅论坛 投放媒体 楚/长 版面 整版 费用
C级客户（登记） B级客户 A级客户 （诚意认筹） （购买） 高层认购
光荣与梦想 荣耀· 今呈 域不同· 自出众 城心· 阔赏
7.10 一城一界 9.13 复地中部战略暨东湖国际媒体见面会 8.2 10.18 11.16 武重、政府答谢酒会 开盘前大型活动 洋房开盘 高层开盘 营销事件 9.20 8.16\8.30 圈层餐会 共赏，湖与城现场开放活动
万元
8月 （奥运 会时间 ，避开 大众， 重用小 众）
25 15 7
8月28日
8月30日
【域不同，自出众】
车友会：东湖豪宅价值论坛
楚/长
关键元素
•以城市还原的高度为话题：以与圈子产生关系的不乏高度的话题出发，
引起这个圈子的共鸣。 •高规格餐会：名主持、名人发言、上流阶层餐会
备注：根据武重与政府人员的联系情况作事件调整，但建议尽量在品牌推广期 （推广主题：“光荣与梦想”）内举办该活动
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武汉高端圈层营销 8月16日、8月30日
活动目的：重点突击以企事业单位、私营业主及个体工商业 者为主的高端群体 活动规模：30－50人（视沟通情况确定） 活动对象：银行金卡客户、全球通VIP客户、高端俱乐部等 活动时间：2019年8月10日（周日）、24日（周日） 活动地点：东湖及项目区域附近的私人休闲吧等 活动预算：10万/次 银行联合活动

武汉中北房地产开发有限公司合同封面复地·东湖国际一期一标段景观绿化工程施工合同项目名称：复地·东湖国际经办人：合同编号：复核人：签订时间：年月日目录第一节定义第二节合同文件内容及解释次序第三节工程内容和承包范围第四节合同价款、支付、结算第五节双方的人员、设备第六节建设方权利、义务第七节总包方权利、义务第八节分包方权利、义务第九节工程监理第十节工期第十一节不可抗力第十二节质量与检验第十三节现场管理第十四节工程竣工验收与工程移交第十五节材料设备的供应方式第十六节工程变更和工程指示第十七节工程设计第十八节工程竣工验收与工程移交第十九节工程保修第二十节转让与分包第二十一节工程保险第二十二节违约与争议第二十三节合同解除第二十四节合同生效与终止第二十五节合同份数第二十六节附件第二十七节其他合同附件：附件一：工程质量保修协议书附件二：安全生产责任协议书附件三：设计变更和工程签证的管理办法附件四：图纸及图纸目录附件五：工程量清单附件六：分包方承诺函（二份）附件七：询标记录附件八:中标通知书建设方：武汉中北房地产开发有限公司分包方：深圳市宏华达环境艺术工程有限公司鉴于建设方欲建设复地·东湖国际一期一标段景观绿化工程 (以下简称“本工程”)，并与承担本工程的施工、竣工、交付和质量保修责任的分包方，按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规和规章等文件的规定，为进一步明确责任，保障双方的利益，保证工程顺利进行，经双方友好协商，在双方自愿以及完全清楚、理解本合同的基础上，根据本工程的具体情况，签订本合同。

第一节定义下列定义除本合同中另有约定外，应具有以下所赋予的含义：一、建设方：武汉中北房地产开发有限公司二、总包方：武汉市黄陂建筑集团有限公司三、分包方：深圳市宏华达环境艺术工程有限公司四、设计单位：上海意格环境设计有限公司五、监理单位：北京东方华太建设监理有限公司六、本工程：复地·东湖国际一期一标段景观绿化工程七、本合同：复地·东湖国际一期一标段景观绿化工程施工合同八、合同价款：指双方在合同约定中，建设方用以支付分包方按时合同约定完成承包范围内全部工程并承担质量保修责任的款项。

水岸星城
• 该项目由福星惠誉 地产开发，位于团结2 路。
• 水岸星城”由香港 罗麦庄马企业和深圳 大学设计院担任规划 设计，园林景观设计 由香港泛亚国际担纲。 项目规划总建筑面积 65万平方米。各物业 类型共80栋，分布有： 联排别墅（3层）、叠
小结：
复地东湖国际和福星国际城定位为城市综 合体，是本案旳主要竞争对手；两者旳商 业部分年底会推出。 本案需进行差别化定位、求同存异去抢占 市场份额。
三、区域商业配套
超市类： 沃尔玛、麦德龙、家乐福 徐东平价广场 百货类： 新世界百货、武汉销品茂 中商百货徐东店 家电类： 工贸家电、国美家电 家居建材类： 百安居、好美家、欧亚达国际家居中心 金马凯旋家居、家盛时代家居广场 酒店类： 凯旋门五星级大酒店、万丽五星级大酒店、梨园四星级大酒店 快餐店： 卖当劳 、肯德鸡、必胜客 、永和豆浆
复地.东湖国际
该项目位于武昌区中北路 147号，为原“武重”厂 区。由上海复地集团开发， 总占地53万㎡，规划总建 筑面积106万㎡ ，规划产 品涉及超高层住宅、花园 洋房、别墅、商业、高级 写字楼、LOFT办公、星 级酒店、酒店式公寓、中 小学校等。 洋房均价：8000元/㎡ 高层均价：6500元/㎡
中北路沿线：
中北路沿线以临街店铺为主，及以楚天城 市大厦（35元/㎡.月）、龙源大厦（30元/ ㎡.月）、农业银行大厦为主旳写自楼主， 其铺面租金约200元/㎡.月，写字楼租金在 40元/ ㎡. 月；
中南商圈
中南商圈汇集了中商百 货、中南商业大楼 （45元/㎡.月）、银 泰百货、国美、易初 莲花超市等；
代表案例
• 1、地段及周围旳商务环境。
• 2、星级酒店装修原则（目前
产权式酒 店
武汉市场同类物业旳装修成

【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录第一章................................. 武重地块的过去和未来 6一、............................................ 宏观地段分析 6二、中观地段分析 (8)三、城市印象分析 (9)第二章....................... 武重地块未来在城市结构中的位置12一、武重地块在未来城市结构的变迁 (14)二、武重地块在未来城市结构中的地位 (16)第二部分市场分析 (19)第一章..................................... 武汉宏观市场分析19一、GDP与人均GDP (21)二、供应量分析 (21)三、价格分析 (24)第二章整体市场分析 (29)第三章价格分析 (29)第三部分武重地块分析 (33)第一章地块周边四至分析 (33)一、地理位置概述 (33)二、地形 (33)三、武重地块规划建设的特殊要求 (33)四、武重地块现状分析 (35)五、周边配套 (37)第二章地块价值评估 (38)一、内涵价值：历史悠久，灯塔潜质 (38)二、景观价值：外湖内林，优势资源无可复制 (39)三、区位价值：“挟两桥而控城区”，枢纽功能不可替代……………………40四、居住价值：一站式”居住环境保障便捷都市生活 (40)五、未来潜力价值：规划助力、交通助威，未来增值空间巨大 (40)六、“地王”价值：垄断者的超额利润 (40)七、稀缺价值：规模地块的出让即将受控 (41)第三章地块未来发展定位分析 (41)一、武汉三大地王项目比较分析 (41)二、未来发展定位 (46)第四部分武重地块竞拍价格分析 (49)第一章............................................. 价格分析49一、........................ 普通住宅与高端住宅之间的比例关系49二、房价与地价之间的比例关系 (49)三、........................................ 城市住宅价格趋势51第二章............................................. 竞价估算54一、.............................................. 因素推理法54二、.................................................. 类比法56三、.................................................. 成本法57第五部分武重地块财务可行性分析 (59)第一章............................. 武重项目静态财务指标分析59一、项目开发分期预计 (59)二、项目分期财务分析 (60)第二章............................. 武重项目动态财务指标分析64 第三章................................. 武重土地竞拍价格分析66一、土地的竞拍价格 (66)二、项目的税务负担 (69)三、...................................... 项目可控成本的降低72第四章................................. 武重项目现金流量分析73一、武重地块土地款项支付时间表 (73)二、武重地块土地移交时间约定（根据挂牌文件） (73)三、武重地块现金流量总体分析 (74)四、武重项目具体分期开发销售进度预测表 (75)第六部分武重地块竞拍风险因素分析及建议 (80)第一章......................................... 风险定性分析80一、土地成本高企风险——优势土地资源增加竞争压力 (80)二、分期拿地的风险性 (80)三、陆续拆迁的不确定性给项目的连续开发造成威胁 (81)四、政策开发周期风险 (81)五、财务风险 (81)六、其它风险 (81)七、资金风险 (82)八、90/70的政策规定风险 (82)第二章......................................... 风险规避策略83一、风险规避建议 (83)二、福星惠誉将拥有“地王”所赋予的区域垄断者特权 (84)三、武重地块拆迁进度的风险规避 (86)四、资金风险规避 (86)第七部分结论 (87)一、城市价值：中部崛起的支点，华中投资的热土 (87)二、区位价值：功能转型区、新兴发展区 (89)三、地段价值：湖北首都、华中枢纽 (90)四、市场价值：武昌成为置业首选 (90)五、品牌价值：区域垄断者成就“地王”价值最大化 (91)六、项目开发的可行性 (92)第一部分武重地块地段分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。

• 居住性提高。
装修市场研究
2.发展趋势
开发精装修房已成大势
发达国际已基本进入全装修时代，本国政策倡导，国内一线开发商大多进军精装修市场。
•
政府的政策导向，鼓励全装修住宅市场的发展。
2002 年 7月8日，建设部颁布了《商品房住宅装修一次到位实施到则》。全国推广住宅商品房精装修。 2008年7月，国家相关部门发出的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，《通知》引导和鼓励新建 商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。 •
4.二线城市情况
以沿海发达城市为榜样，加速发展。
以苏州、成都、重庆为代表的二线城市，精装房的发展也在加速进行，借鉴沿海
发达城市的经验，结合自身市场特性，逐步从起步阶段向成熟阶段发展。 在苏州，万科·瀚庭以“成品住宅”为理念升级了苏州住宅产业革命。苏州多家楼盘打起 “精装”招牌，向不断细化分级的市场进发：小面积精装修酒店式公寓；顶端人士专享的湖景 住宅；以及拥有着丰富户型，面向改善型居住的购房人群的精装产品。这股浪潮可能形成大片 成品精装社区。 成都市场随着外来实力开发商不断进入，带来了沿海先进的精装房开发理念，高档精装房， 大社区中的精装房等类型不断呈现，到09年这一比例已接近20%。 同样在重庆，棕榈泉开始推出大批量的成品住宅后，龙湖、富丽等都也相继开始推行成品 住宅概念。
三期公寓产品分析
1.矛盾：价格区域最高，而产品面 积并非顶级。主力面积为市场最常 规面积，供应量密集。在此情况下， 要做到量价双收存在难度。 2.价格支撑点不足：户型、视野并 不能单独支撑高价。必须有其它因 素支撑：如社区价值、品牌价值等。
三 期 产 品 分 析 总 结
要实现量价双收，寻找新的价值支撑点很有必要。那么，走精装修成品路线

复地东湖国际——广告宣传策划书鲁顺公关103012011-12-27目录一、前言····································广告项目的来源··························理论依据·································二、市场分析···································市场背景分析·······························SWOT分析·································三、广告战略···································广告目标···································广告对象···································广告地区···································广告创意···································四、广告策略···································定位策略···································诉求策略···································媒体策略···································五、广告计划···································六、广告经费预算································前言：武汉作为中部的特大城市乃至全国的特大城市，拥有常住人口1000多万，近年来在武汉经济高速发展的趋势下，武汉房地产事业也蒸蒸日上、蓬勃发展。

武汉中北房地产开发有限责任公司复地·东湖国际一期10#、11#楼岩土工程勘察报告1 前言1.1 工程概况武汉中北房地产开发有限责任公司拟在武汉重型机床厂厂区东北角与东湖壹号相邻地块兴建复地·东湖国际一期工程项目，该项目规划用地总面积92094.5m2，总建筑面积263594.4m2，该项目包括11栋高层建筑（编号1#~11#）、10栋多层（编号12#~21#）及辅助用房。

该项目详勘阶段的外业工作于2007年11月结束，由于建筑物方案需要调整，应建设方要求该项目分标段提交报告，我院在2007年12月至2008年12月之间分三次提交了A、B、C标段的详勘报告。

本次提交的是D标段（包括10#、11#楼）详勘阶段的岩土工程勘察报告。

由于10#、11#楼建筑平面布置变化不大，原勘察方案基本满足规范及技术要求，经与建设方协商，D标段没有补充外业勘探工作。

各拟建建筑物基本概况详见表1.1。

拟建建筑物性质一览表表1.1本工程各拟建建筑物10#、11#楼重要性等级均为一级，场地等级为二级，地基等级为二级，岩土工程勘察等级为甲级。

该项目由深圳市筑博工程设计有限公司武汉分公司设计，受建设方委托，由我院进行该项目详勘阶段的岩土工程勘察工作。

1.2 勘察目的及技术要求本次勘察目的是为施工图设计提供详细勘察阶段的岩土工程勘察资料，要求查明场地地基土的分布埋藏特征及其物理力学性质，并进行岩土工程评价，为拟建建筑物地基与基础设计与施工提供有关地质资料。

具体需解决以下技术问题：1、查明拟建建筑物范围内各岩土层的分布埋藏条件、地层结构、均匀性及其物理力学性质。

2、判明场地内有无不良地质作用，并对地基承载力作出评价。

3、判定场地土类型、建筑场地类别，评价场地地震效应、提供抗震设计参数。

4、根据场地条件和施工条件，建议经济合理的基础类型，采用桩基时，查明桩基持力层并提供桩基设计参数。

5、查明基坑影响范围内岩土层分布情况，建议基坑支护型式，提供基坑设计参数。