房地产开发商经营行为分析

图 2 开发商历年销售积极性 从图 2 中总体上可以看出 2004~ 2007 年是 10 年 中房价增长速度最快的 4 年, 而这 4 年的销售与投资比 值也是最高的, 其中尤为明显的是 2005~ 2007 年; 其他 价格增长相对缓慢的年份销售与投资比值相对较低 , 特别是 1999 年和 2008 年是 10 年中价格增长状况最差 的两年 , 这两年中销售与投资比值也是最低的。这说 明开发商在行情好的年份愿意销售, 而在行情稍差的 年份则更注重扩大规模。准确地说, 开发商对于扩大 规模一贯非常重视 , 对于销售则视行情而定。 1999~ 2008 年 10 年间投 资额年 平均增 长率为 26. 89% , 增长率标准差为 0. 032, 销售额年平均增长率 为 29. 3% , 增长率标准差为 0. 231, 从中可以看出投资 额年增长状况平稳, 而销售额增长率波动性则较大。 同时两者的相关系数为 0. 236, 相关程度不高 , 在经济 现实中一般都是销售影响投资, 销售得越好, 再投资越 多。但是从数据上我们可以看出房地产行业销售的好 坏对投资量扩大的影响并不大。那么开发商的投资决 策只能是基于其对于市场的预期。 1999~ 2008 年 10 年间年度完成投资额逐年稳定上涨, 说明开发商对于 该行业一直持有乐观的预期。同时在这种乐观的预期 7
第 27 卷 第 5 期 2 01 0年 9 月
安徽工业大学学报 ( 社会科学版 ) Journal of Anhui g y ( Social Sciences)
Vo l. 2 7, No . 5 September, 2010
房地产开发商经营行为分析
安徽工业大学学报 ( 社会科学版 )
2010 年第 5 期
下, 开发商对于销售却没有同等的积极性, 更多的是表 现出对房价上涨的坚信。虽然开发商看好市场前景 , 但是对于具体年份会出现的需求状况并不了解, 销售 上多表现为随行就市, 行情好就多卖点, 相反则少卖 点, 并且一直是在价格上涨中等待需求的出现, 而不是 用灵活的价格去适应自己的产量。 这一点在 2005 年之前的市场中表现得尤为明显。 2005 年之前空置面积是逐年扩大的, 开发商手中存有 大量已竣工而没有销售的房屋 , 也就是说在当年的价 格条件下产量已经大于需求量 , 理论上说房价应当有 下降的压力, 但是现实中房价依然是处于上升趋势, 原 因在于开发商不愿意将所有产量转化为供给, 保留了 自己的供给能力, 人为地造成供给不足进而形成价格 的上升。终于在 2005 年等来了需求的突然增加以后 , 原先库存的房屋在高价位出售 , 并且供不应求市场格 局的出现, 拉动了房价的进一步上涨。即使是 2008 年 受国际金融危机的影响房地产市场不景气的状况下 , 该行业的年度投资完成额度依然同比增长了 24. 63% , 而且并没出现价格大幅下跌去拉动销售现象。开发商
探求房地产价格快速上涨的原因, 是近年来学术 界一直研究的课题。已有的文献对其原因的解释可以 被分为四类: 一是从消费角度来说, 是城镇化和人口增 长带来的刚性需求 ; 二是从供给角度看, 房地产市场结 构存在垄断性, 垄断造成了房价的上涨; [ 1 3] 三是从政府 对资源市场的控制来分析, 土地供给市场的垄断性推 [ 6 7] 高了房价; [ 4 5] 四是由于过于宽松的金融环境。 已有文献的分析偏重于宏观角度分析房价高企的 原因, 而房价在本质上是消费者和生产者共同作用的 结果, 因而本文拟从微观角度对近年来开发商的经营 行为加以分析, 讨论房价上涨的原因。
李 郁
( 安徽工业大学 经济学院, 安徽 马鞍山 243002)
摘 要 : 在我国的房地产市场中 , 消费者的需求越 来越多地是被价格 的上涨而抑制房价 的上涨是与需求的快 速 增长紧密联系的 , 同时开发商不愿通过灵活的定价去适应 自己的产量的行为 也是助推房价的重要 原因 ; 另外由于 投 资资金不足, 导致建设资金不能与施工规模同步扩大 , 这不利于房屋产量的提高 , 进而不利于房屋价格的稳定。 关键词: 房地产 ; 开发商 ; 经营行为 ; 房价 中图分类号 : F293. 30 文献标识码 : A 文章编号 : 1671 9247( 2010) 05 0006 03
涨弥补
我国住宅产品的销售量与价格在过去 10 年中呈 现出同步增长和下跌的态势。从图 1 中可以看出从 1999 年至 2008 年 10 年间, 住宅价格除 2008 年外一直 保持上升趋势, 同时历年中除 2008 年以外销售量也是 呈上涨趋势。 虽然根据图 1 可以看出价格与销量正相关, 但并 不能因此就认为住宅商品这类特殊商品违背了需求定 律, 因为图 1 是各种因素综合作用的结果, 除了价格因 素作用以外, 人口增长、 经济增长、 收入上升、 城镇化等 因素也会产生影响。 人口增长、 城镇化在不断增加购房需要, 但是需要
从表 1 中可以看出除 2004 年和 2008 年 外历年 的销量增幅与价格增幅的比例总体上呈现下降趋势 , 也就是说, 市场越来越注重通过价格来抑制需求的增 加, 而不是通过供给量的增加来弥补缺口。在 2005 年 前历年房屋的竣工面积一直大于销售面积, 总体上可 供房屋是充足的, 价格也是温和上涨。当然在此阶段 的价格上涨是开发商控制供给量的结果 , 但是逐年扩 张的需求依然更多的是依靠供给量的增加来满足, 2004 年是价格跳跃性增长的第一年, 涨幅达到 18. 7% , 从表 1 中也可以看出随着价格大幅上扬, 房屋的购买数量增 长幅度放缓, 从中也反映出消费者对于价格上涨而产 生了观望态度, 这是需求对于价格的正常反应。但是 此后的房价持续上涨改变了消费者的预期, 房价将持
之间不仅缺乏竞争性, 相反表现出的是一种自发合作 的默契。 除了开发商此种销售态度不利于房价的回调外 , 其生产能力也会影响房价, 尤其是供不应求的市场会 刺激房价更大幅度的上涨。
三、 开发商建设速度跟不上规模的扩大
Analysis of the Management Behavior of Real Estate Developers
LI Yu ( Schoo l of Economics, A HU T , M a anshan 243002, Anhui, China) Abstract: In the real estate markets in China, consumers demands are mo re and mo re restrained by the rising pr ices. T her e exists the close relationship between the rise of housing price and the quick g rowth of consumers demands, and there is another important factor leading to the rise of housing pr ice for those developers are r eluctantly to make the price flexible to the adaptation of their selling amounts. And the shortage of investment funds leads to the non synchronization enlarge ment of funds and scale in the construction, which is neither useful to the growth of housing amounts and is nor helpful to the stability of housing price. Key words: real estate; developer; man agment behavior; housi n g price
二、 开发商重扩张轻销售
投资规模的大小能够反映出开发商的投资积极 性, 销售额通常被认为代表了在某个价格水平的消费 者对于产品的需求量, 同时我们也可以将其视为开发 商愿意提供的供给量, 销售额的大小可以作为销售积 极性的指标。从绝对值上看从 1999 年到 2008 年 10 年 间年度投资额持续增加, 销售额除了 2008 年有所下降 外, 其他年度都是在逐年增加的。绝对值上呈现出开 发商不断在追求规模扩大的同时积极销售 , 但是绝对 值并不能反映出开发商在不同时期投资与销售积极性 的区别。用销售额除以投资额所得值可以衡量各年的 不同 , 如果比值较小则说明在这一年度内开发商更加 注重扩大规模, 反之则说明比较重视销售。图 2 是历 年住宅均价的增长率和销售与投资比对比图。
年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 需求价格弹性 5. 61 5. 74 5. 08 5. 11 0. 73 3. 69 1. 89 1. 57 8. 17 资料来源 : 根据 中国统计年鉴 2009 数据计算得出
续上涨已成为共同的预期。 2005 年竣工面积开始小于 销售面积, 真正的供不应求的卖方市场出现了。2005~ 2007 年房价保持了持续上涨的趋势 , 尤其是 2005 和 2007 年的涨幅都超过了 10% 。与 2004 年的观望态度 不同 , 随后的 3 年中在房价大幅上涨的同时, 房屋销售 量增长幅度更大。但是, 同时也看到随着价格的大幅 上涨销售量的相对增幅却在逐年减少, 需求更多的是 被价格上涨抑制 , 而不是通过供给量增加被满足。2008 年出现的量价齐跌是由于国际金融危机引起的。 2008 年无论是从经济发展角度还是从城镇人口规模角度 看, 促进房地产市场扩大的因素都没有消失, 而是由于 危机引发了购房者的观望态度, 进而引起了价格小幅 下跌和成交量的大幅萎缩, 是外部因素干扰所致。 但是表 1 并不能告诉我们出现这种现象的原因 , 对于这一现象的解释不能简单地归因于刚性需求, 价 格和销售量是供需双方共同作用的结果。对于供给方 的行为模式以及再生产存在的问题进行分析将有利于 我们对于这一现象的理解。