物
业
服
务
方
案写字楼
前言
XXX写字楼项目的总体定位是“未来十年内整个战略发展的总部形象大楼”。
项目总体性质为写字楼，服务对象包括写字楼内办公的各公司管理层领导和员工，生活服务需求具有多样性和个性化的特征，因此，该项目的物业服务将彰显总部大厦“尊享、安全、人文、和谐”的形象定位，在物业服务方案设计中应充分考虑未来人流、物流、车流动线规划，会务服务流程、调度、服务标准及人员配置标准等具体细节。
XXX写字楼的业主层次高、时间观念强，追求生活质量，对服务需求的深度和广度上要求高，对物业服务人员素质、管理水平都有很高的要求，基于此，物业配备专业有素的职业管理人员。
本项目内部配套设施比较先进，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高，为此配备专业水平较强的工程管理人员。
为进一步建立投资者和管理者的品牌形象，以高附加值回馈业主单位，让住户享受优质高效地物业服务，除提供专业的基础服务外，根据业主需求提供商务服务及特约服务。
在ISO90001质量管理体系以及300余项管理制度基础上，强化现场管理、注重绩效和细节管理，不断追求目标匹配性最大化。
XXX写字楼体现集团总部大楼的形象，物业服务定位为物业公司写字楼管理、服务的行业标杆。
【XXX写字楼】物业服务定位
【XXX写字楼】物业服务执行“SARMT”工作模式：
S（Saving energy and protecting envirment）——节能环保
VRV空调等设备运行节能降耗，践行商务办公环保理念。
M（Management of conference intensive）——会议集成
会议服务预约与集成管理，提供高效有序的会务服务。
A（Automation system）——设备智能
全智能设备运行，打造安全、快捷、舒适、高端办公环境。R（Regulation and standardized work）——工作精细
全程服务精细化管控，所有工作有规可依、有序可循。
T（Trustworthy team）——值得信赖
专业、亲和、高效，持续打造一支值得客户信赖的服务团队。
目录
第一章项目基本情况 (1)
一、本项目位置布局及概述 (1)
二、各楼层主要功能 (1)
三、主要配套设施设备基本情况 (2)
（一）共用设备设施 (2)
（二）共用部位（或场地） (3)
（三）其他需管理情况 (3)
四、车辆停放基本情况 (3)
（一）机动车泊位及停放基本说明 (3)
（二）非机动车停放情况 (4)
第二章组织结构及岗位职责 (4)
一、组织结构 (4)
二、人员配置表 (4)
三、岗位分布图 (6)
（一）写字楼一楼大堂岗位分布图 (6)
（二）项目保洁员岗位分布图 (7)
四、岗位要求 (7)
第三章物业服务模式 (9)
一、人员管控 (9)
（一）总体管控原则 (9)
（二）具体楼层管控流程及管控原则 (9)
二、车辆管控 (12)
（一）机动车辆管控 (12)
（二）非机动车辆管控 (13)
三、装修管控 (14)
（一）装修场地管控 (14)
（二）装修巡检及人员、材料管控 (14)
（三）装修时间管控 (15)
（四）装修管理流程图 (15)
四、入伙管理 (16)
（一）入伙人员安排 (16)
（二）入伙现场管控 (16)
（三）入伙流程示意图 (16)
五、入住、退租管理 (17)
（一）入住管理 (17)
（二）退租管理 (17)
六、报修管理 (19)
（一）报修渠道和归口 (19)
（二）具体报修处理流程或原则 (19)
（三）具体报修流程示意图 (20)
七、投诉处理 (20)
（一）投诉接待归口管理 (20)
（二）投诉责任制 (20)
（三）投诉处理时限 (21)
（四）具体投诉处理流程示意图 (21)
八、收费管理 (22)
（一）收费原则 (22)
（二）收费工作实施 (22)
（三）具体收费流程示意图 (22)
九、空置房管理 (22)
（一）空置房管理的范围 (22)
（二）空置房管理组织实施 (23)
（三）具体空置房管理流程示意图 (23)
第四章物业服务内容及标准 (24)
一、基础服务 (24)
（一）保洁服务 (24)
（二）保安服务 (30)
（三）绿化服务 (33)
（四）维修服务 (36)
（五）VRV空调服务（写字楼） (40)
（六）电梯服务 (41)
（七）消防服务 (41)
（八）停车场管理服务 (42)
（九）收费服务 (43)
（十）资料管理 (45)
（十一）前台服务 (46)
（十二）其它服务 (46)
三、特约服务 (47)
第五章应急预案 (47)
一、安全管理措施 (47)
（一）保安员管理 (47)
（二）安全管理的重点周期 (48)
（三）技防措施的使用 (48)
二、各类突发事件处理预案 (48)
（一）应急预案总体要求 (48)
（二）预防和应对各类突发事件的基本原则 (48)
（三）应急预案机构 (48)
（四）突发事件处理流程图 (49)
（五）各类突发事故应急预案 (49)
1、火警、火灾事故应急处置预案 (49)
2、停电应急处置预案 (51)
3、停水应急处置预案 (53)
4、电梯困人应急预案 (54)
5、人员意外伤亡处理应急预案 (56)
6、刑事案件应急处理预案 (57)
7、自然灾害应急处置预案 (58)
8、群诉事件应急处置预案 (60)
第六章前期介入 (62)
一、前期介入小组组建 (62)
二、前期介入的工作内容及实施 (62)
三、员工培训 (63)
（一）培训组织阶段、方式及考核方法 (63)
（二）培训计划 (64)
四、承接查验 (65)
（一）物业承接查验的意义 (65)
（二）项目承接查验重点 (66)
（三）物业承接查验内容 (66)
五、入伙前具体工作计划安排 (66)
六、物业服务费用及测算 (68)
（一）物业服务费用 (68)
（二）写字楼物业服务费用测算 (68)
第一章 项目基本情况
一、本项目位置布局及概述
XXX 写字楼位于天水市XX 区，另称【XXX 】写字楼楼，位于XXX ，东至XXX 、南至XXX 、西至XXX 、北至XXX 。
项目定位：办公、商业为一体的综合高端写字楼。
◆ 项目地上XX 层，建筑面积：30000㎡。
◆ 项目西、北临街，绿地隔离，绿地面积约为XXX ㎡。 ◆ 项目东、南道路硬化，可通车，硬化道路面积约为XXX ㎡。 ◆ 项目北、东及西侧有地上停车位XX 个，地下停车位XX 个。 ◆ 项目南侧有非机动停放处。
二、各楼层主要功能
楼层数 面积
物业功能
客户群体
服务对象
项目平面布局图
停
车
位
停 车 位
停
车
位
【XXX 写字楼】综合大楼
一
楼底商部分
一楼办公大堂
非机动车停放区域
道路 硬化 区域
车行进出口
【民生
·
兴庆府大院】西区住宅楼
三、主要配套设施设备基本情况（一）共用设备设施
（二）共用部位（或场地）
（三）其他需管理情况
1、门禁及车辆识别控制系统。
2、大堂现场管理与接待（访客来访导引系统）。
3、集团自用办公区公共环境与设施设备管理。
四、车辆停放基本情况
（一）机动车泊位及停放基本说明
车位管控及车辆通行具体情况见本方案第三章。
（二）非机动车停放情况
第二章组织结构及岗位职责一、组织结构
二、人员配置表
号 门
小计
四 维修
部 维修主管 负责维修工作日常管理、培训、工作业务指导，维
修计划的编制，维修物品的申购、领用、分发及突
发事件处理协调工作，及时反馈并处理甲方建议。 空调维修工
负责项目VRV 空调设备的运行、维护保养和日常检
修工作。
弱电消防维修工 负责消防、监控、楼宇可视对讲、综合布线以及网
络基本业务处理等相关工作。
暖通维修工 负责公共区域给排水、电路等日常检查及维修工
作。
电工
负责高低压配电柜的日常运行值守工作，发现问题
及时汇报与处理。 综合维修工
负责项目装修巡查、日常检查，业主紧急送水送电、
小型维修等工作。
小计
1、 XXX 写字楼项目部专职服务人员为XX 人。
2、 维修、保安主管以及绿化等服务【XXX 】写字楼。
三、岗位分布图
（一）写字楼一楼大堂岗位分布图
循环保洁员1人
保安员1人
大堂经理1人 前台1人 电梯间 旋转门
（二）项目保洁员岗位分布图四、岗位要求
序号岗位
名称
岗位要求
1 项目
主管
A.学历：大专及以上。
B.经验：具备公寓、写字楼物业服务相关工作。
C.证件：具备管理师或项目经理资格。
D.能力：熟悉物业相关法律法规，熟悉本岗位职责及工作流程，
有较强的协调、沟通能力及独立处理突发事件的能力
E.专属要求：富有亲和力，具备经营能力。
2 前台
接待
A.学历：大专及以上。
B.经验：具备客户服务或文员等相关工作。
C.证件：非硬性要求。
D.能力：具备较快领悟客户需求的能力及协调沟通能力，善于处
理资料等文件。
E.专属要求：形象气质较佳，女性，30岁以内。
3 大堂
经理
A.学历：大专及以上。
B.经验：具备客服接待、办公服务等相关工作经验。
C.证件：非硬性要求。
D.能力：具有敬业精神，能够较快熟悉项目业主相关情况或业务
需求，具备较强沟通协调能力及现场指挥能力。
E.专属要求：形象气质较佳。
第三章物业服务模式
一、人员管控
针对写字楼的客户群定位，利用写字楼安防智能化系统等高科技设施，形成为写字楼公共财产的防范以及人员进出有效地控制，结合写字楼服务对象多样类型，将对不同人群进行专项管控。
（一）总体管控原则
●全楼层安装门禁系统，所有客户和业主进出实行刷卡管理，针对人员物品出入进行身份授权，VIP客户与普通客户进行识别；前台进行访客登记及刷卡授权乘梯。
●根据不同的住户类型，安装电梯刷卡系统，电梯划分高、中、低区，刷卡使用。
●为解决上下班高峰期间的人员拥堵问题，早中晚分四个时间段，物业中心将安排专人在一层电梯侯梯厅进行领引、疏导。
●为提高前台与写字楼楼内联系的便捷性，办公楼各楼层与前台统一使用内线联系的传输方式。
（二）具体楼层管控流程及管控原则
1.层写字楼人员管控
?购买并自用写字楼人员：自购业主在物业中心办理相关手续后，所有员工被授权后，持卡刷卡进入。
如流程图所示：
?购买后出租写字楼人员：租售业主在物业中心办理相关手续后，物业中心根据出租时间给予租户业主阶段性电梯刷卡授权，所有员工被授权后，持卡刷卡进入。如流程图所示：
?VIP重点客户：写字楼提供VIP客户引导服务,平时VIP客户来访时，将由前台引领经消防电梯乘坐专梯并送至相应楼层（一旦发生火灾时即转换为消防电梯使用）。如流程图所示：
?一般访客人员：针对一般访客人员，前台派发授权门禁卡准确查找被访者部门、楼层、电话号码等信息，再通过电话向被访者确认访客的真实情况，核
实确认后派发访客门禁卡，并同步记录访客的离开时间和出口。
如流程图所示：
2.写字楼外卖、送水、家政等外来人员：前台工作量未达到饱和状态时，前
台给予此类外来人员授卡刷卡进入；当前台工作处于忙碌状态时，将实行办公人员下一层自取方式。
二、车辆管控
（一）机动车辆管控 1、写字楼车位配比数值
2、写字楼地上、地下车辆通行路线示意图：
图一：地上车辆通行路线示意图
区域
户数 建筑面积 物业公司调查
配置经验值
需配置车
位数（个）
实际配置车位数（个）
需求与实际差额
备注
写字楼 / 30000
（地下：）
停车位：15个
图二：地下车辆通行路线示意图
3、突出矛盾分析及管控预案
（1）写字楼：
具体分以下两种情况分析：
①购买并自用类型：实际户数无法判断，如按50%计算，自购车位可能性较大，有可能需长期停放地下的预计XX个，写字楼员工按1:4写字楼业主车辆比例计算，地上需满足停车位XX个。为此，积极引导写字楼业主购买地下停车位，其他车辆可允许地上临停，当地上不能满足停车需求时，引导写字楼业主停至地下租赁车位；待写字楼售至尾盘，同时租赁车位出现供给不足时，引导业主购买一期地下车位。
②购买后出租类型：实际户数无法判断，如按50%计算，业主购买地下可能性不大，写字楼业主和员工车辆预计需地上停车位XX个。地上临停无处停放时，引导写字楼员工车辆停至地下租赁车位。
●当出现特殊情况，如召开会议出现集中停车需求时，应提前告知物业中心，由物业中心引导客户或员工车辆停放至南区新百地下车场，与新百错峰停车。
（二）非机动车辆管控
1、非机动车辆需求分析：
区域类型建筑面积物业公司调查配
置经验值
需求值备注
写字楼物业管理写字楼物业的服务标准 导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 写字楼物业管理是一项因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易。在交易过程中，既涉及交易价格，又涉及交易关系。 主要的交易关系有物业产权关系、委托代理关系和集体成员在公共决策过程中的相互关系。另外，物业管理学科与经济学、管理学和社会学等学科密切相关。 写字楼物业服务要求 科学化、制度化、规范化、高起点 由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有如此，才能达到好的管理效果。 加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案 写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。
由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。 加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。 加强消防服务，做好防火工作 由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。 因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。 重视清洁服务 清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。 物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的
高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案： 一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行； 5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容 1.共性服务： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务
商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务 商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务 1，每日雍尚服务 每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务 针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值服务 管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。 标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系
5a写字楼物业服务方案 篇一：5a写字楼物业管理服务标准 5a管理服务标准 中国.杭州 二o一 o年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 材料 二、供配电系统 a、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 b、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 c、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物 业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。 2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问 明停电原因及时间后，及时通知业主。 3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前 通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修， 必要时通知业主停电时间及原因。
写字楼物业服务方案
一、管理整体设想及策划 （一）管理整体设想 结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念延续到物业管理中，坚持向全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，同时协助物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。 1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。 在经济飞速发展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。根据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以创造符合实际的、受广大业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求个性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务： ◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，所有服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，提供温馨、便捷的主动式服务，确保所有的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满意率。 ◎丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主提供无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断根据业主需求调整服务内容。 ◎拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但一定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切办法、充分利用公司资源和外部资源，帮助业主完成其所提出的服务需求。 2、坚持物业管理服务中事先告知的管理办法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当承担的责任等事项依法做出约定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理办法》及《装修管理规定》，告之业
5A写字楼标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或
超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客
办公楼物业管理方案 篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是
具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多 元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服 务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念， 打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、 全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每 年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理 公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是 个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，
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序言 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化， 政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 第一章物业概况 一、某某区政府机关大院基本物业情况 物业名称：某某区政府机关办公楼 物业类型：政府机关办公楼 坐落位置：南京市某某区珠江镇 占地面积：约4 万平方米 建筑面积：约2 万平方米 绿化面积：约1 万平方米 景观小品：喷泉、水景带、 二、某某区政府机关办公楼设施设备配置情况 主要设施设备清单 表一 设备系统 名称规格 单位数量 备注
电梯系统 奥的斯OTIS 客梯 3 站部1 奥的斯OTIS 客梯5站部1 奥的斯OTIS 客梯7站部2 升降机 3 站部2 空调系统 麦克维尔新风机MSW 系列台19 麦克维尔风机盘管 MCW 系列台299 空调水泵水循环系统 11KW 台4配 电系统 变压器 10KV 台2 变压器1000KVA 台2 高压配电柜个8 低压配电柜个12 给排水 消防水箱24 立方米个 1 给水水泵台2 潜水排污泵台18 喷泉水循环系统 消防系统 烟感探头 待定 温感探头 待定 消防喷淋头 待定 疏散指示牌 待定 消防箱 待定 消防栓 待定 消防泵 18.5KW 台2 喷淋泵 30KW 台2 弱电系统 监控报警系统 摄像头个40 报警探头个20 会议音响系统 卫星电视接收系统 结构化综合布线系统 百兆宽带网络系统
国际5A甲级写字楼的标准 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，什么是5A智能化呢？一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼具体还有一些标准： 第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。 第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 第四要素：硬件设施 就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔"盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素：软件服务 相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面下功夫。
上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案
前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务
物 业 服 务 方 案写字楼
前言 XXX写字楼项目的总体定位是“未来十年内整个战略发展的总部形象大楼”。 项目总体性质为写字楼，服务对象包括写字楼内办公的各公司管理层领导和员工，生活服务需求具有多样性和个性化的特征，因此，该项目的物业服务将彰显总部大厦“尊享、安全、人文、和谐”的形象定位，在物业服务方案设计中应充分考虑未来人流、物流、车流动线规划，会务服务流程、调度、服务标准及人员配置标准等具体细节。 XXX写字楼的业主层次高、时间观念强，追求生活质量，对服务需求的深度和广度上要求高，对物业服务人员素质、管理水平都有很高的要求，基于此，物业配备专业有素的职业管理人员。 本项目内部配套设施比较先进，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高，为此配备专业水平较强的工程管理人员。 为进一步建立投资者和管理者的品牌形象，以高附加值回馈业主单位，让住户享受优质高效地物业服务，除提供专业的基础服务外，根据业主需求提供商务服务及特约服务。 在ISO90001质量管理体系以及300余项管理制度基础上，强化现场管理、注重绩效和细节管理，不断追求目标匹配性最大化。 XXX写字楼体现集团总部大楼的形象，物业服务定位为物业公司写字楼管理、服务的行业标杆。
【XXX写字楼】物业服务定位 【XXX写字楼】物业服务执行“SARMT”工作模式： S（Saving energy and protecting envirment）——节能环保 VRV空调等设备运行节能降耗，践行商务办公环保理念。 M（Management of conference intensive）——会议集成 会议服务预约与集成管理，提供高效有序的会务服务。 A（Automation system）——设备智能 全智能设备运行，打造安全、快捷、舒适、高端办公环境。R（Regulation and standardized work）——工作精细 全程服务精细化管控，所有工作有规可依、有序可循。 T（Trustworthy team）——值得信赖 专业、亲和、高效，持续打造一支值得客户信赖的服务团队。
5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使 用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
第一篇写字楼物业服务方案 《2016写字楼物业管理方案》 写字楼物业管理方案怎么写，一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本，提高企业的利益，降低生产等。以下这 1范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2术语和定义 本标准采用以下术语和定义 1写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 2物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 4顾客 接受物业管理服务的组织或个人。 示例物业产权人、使用人及其他相关方。 5专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 6突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 3基本要求 1物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 2物业管理承接验收 1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；
公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
办公楼物业项目服务方案
目录 整体管理方案………....……………………………………… 第一章物业管理服务整体思路…………………………… 第二章保洁服务方案及管理制度………………………… 第三章秩序维护（保安）服务方案及管理制度………… 第四章会议服务方案及管理制度…………………………… 第五章综合维修服务方案及管理制度……………………… 第六章绿化养护工作方案…………………………………… 第七章管理人员及作业人员配置…………………………… 第八章重大节会、活动、迎查保障措施…………………… 第九章突发事件应急预案…………………………………… 第十章人员培训计划……………………………………… 第十一章服务承诺……………………………………………
整体管理方案 第一章物业管理服务整体思路 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 一、政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服务，持续改进，实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业公司专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为洸河办事处提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。 本公司决定在洸河办事处物业服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式，特别措施有： 1. 建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。 2. 培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能、较好的
写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB 50034 建筑照明设计标准 DL/T 596 电力设备预防性试验规则 DB51/190 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 物业管理 由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.3 物业服务承接验收 物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
5A管理服务标准 中国.杭州 二O一 O年六月一日
第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a.消防系统 b.变压器 c.低压配电 d.供、排水系统 e.监控系统 f.照明系统 g.装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理
甲级写字楼的评判标准 四大国际测量师行四种说法 记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下： 版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 版本二：世邦魏理仕办公楼部 该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、