重庆奥林匹克花园项目
市场调研报告
第二分册
竞争态势分析
All Right。
奥林匹克花园项目市场调研报告
市场竞争环境概述
高端市场竞争日趋激烈
1、北部新区主要楼盘概览
2、北部新区市场迅速放量
通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在8月份。
因此，今明两年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。
从市场调研报告中我们可以看出，现在北部新区已经销售和即将销售的楼盘有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等项
目，现以蓝湖郡的销售为例，仅一期就有湖边独立别墅29栋，总面积11600平方米左右，市场价值约1.5亿元，联排别墅743栋，总面积185750平方米左右，市场价值约10亿元，再看棕榈泉，一期住宅300余套，总建筑面积70000平方米左右，市场价值约4亿元以上，七月二十五日开始对外销售，还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备，天湖美镇建筑面积40万方，估计市场价值约16亿元。
就这三个楼盘我们可以看出总市值超过31亿元，共能容纳约3000户左右。
很现实的一个问题是，这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销售出去，回笼资金约20亿元左右。
意味着市场上的居民财富有近20亿元会在一年内流向这三家开发公司。
3、产品定位趋于一致
现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种建筑形态，基本涵盖了建筑的主流产品。
各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同，产品同质化趋势严重，社区主题没有实质性差别。
后续开发的项目想要在产品上有所突破非常困难。
4、地理位置相对集中
除鲁能星城外，其余楼盘都很集中，消费者在购房选择的时候几乎不用考虑地理位置因素，更多的是比配套比服务等软件因素。
5、竞争态势分析
市场现在共有三个梯队的产品，分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。
第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。
这部分楼盘已经全部销售结束，在市场上取得了骄人的成绩，他们是北部新区的第一批掘金者，通过自身项目的推广，吸引了消费者的眼球，提升了开发公司的品牌知名度，可谓名利双收。
这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击，更多的作用是起到标杆作用，成为后面开发项目的超越目标。
第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、
佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘，这部分项目正在积极准备上市，而且都集中在今年下半年开始销售。
这部分楼盘市场定位除独立别墅外，都是在竞争同一层次的客户，所以他们面临的竞争是异常激烈的。
第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。
这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程，暂还不能和第二梯队的楼盘形成竞争，三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。
但明显的一个问题是，一、二梯队销售完成后，将会从市场上消化大量的客户资源。
第一部分竞争环境背景
一、北部新区简介
重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立。
按照规划，北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区，园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地和重庆医疗器械产业基地。
雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员，无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。
1、明显的区位优势
北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。
北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路）、东西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；濒长江、嘉陵江两江，得长江黄金水道舟楫之利，设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已于2003年7月开工建设。
中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。
优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区明显的区位优势。
2、广阔的发展空间
北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。
由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。
北部新区分为北部新区经开园、北部新区高新园，分别全面委托重庆经济技术开发区（经开区）和重庆高新技术产业开发区（高新区）实施开发建设，这有利于充分发挥两个国家级开发区的骨干支撑作。
