Wind资讯-行业图库：房地产篇(2010年8月)-100901

2010房地产行业分析一、全国房地产发展状况一、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。

8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。

1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。

1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。

8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。

房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。

二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。

1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。

其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。

8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。

三、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。

其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。

房地产市场形势分析报告（2010年第二季度）房地产市场形势分析报告（2010年第二季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写2010年8月2日章节目录一、宏观形势分析 (3)二、房地产开发投资 (4)三、土地市场情况 (8)四、商品房销售情况 (9)五、存量房市场交易情况 (14)六、趋势分析 (14)一、宏观形势分析今年二季度GDP同比增长10.3%，CPI同比上涨2.9%，人民币贷款新增2.03万亿元，国民经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升向好。

（一）经济增长下半年不乐观当前最明确的信息是，2010年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。

经济增速有所放缓，经济运行基本面依然良好。

从季节调整后的环比分析来看，GDP增速也有所放缓。

据人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降0.5个百分点，达到83.4%。

宏观经济热度指数持续回升至48.4%，但增幅较上季回落0.3个百分点，其中小企业宏观经济热度指数出现下滑。

宏观经济热度预期指数自2008年底以来首次低于宏观经济热度指数0.1个百分点，宏观经济出现降温迹象。

因此在这样的环境下，最终政策不可能不顾及就业、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房地产的依赖程度的。

受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开，后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。

从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。

对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。

坚决对四季度及此后美国经济的复苏抱乐观看法。

（二）信贷结构进一步改善货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。

截至6月末，M1同比增长24.6%，增幅比上年末回落7.8个百分点，比历史最高值（2010年1月）回落14.4个百分点；M2同比增长18.5%，增幅比上年末回落9.2个百分点，比历史最高值（2009年11月）回落11.2个百分点。

房地产市场运行分析及统计解读第一部分:调控政策对房地产市场的影响作为国民经济的支柱产业，房地产业产业相关度高，带动性强,其发展态势直接关系到整个国民经济的发展状况。

同时，作为居民生活的基本条件，房地产业与人民生活息息相关。

近几年，随着经济的迅速发展、城市化进程不断加快和居民收入水平日益提高，为房地产业的发展注入了新的活力,在带动房地产快速发展的同时,也促进了国民经济的持续增长。

但房价过高、上涨过快的现象不仅使老百姓不堪重负，也使房地产市场风险增大.在百姓的质疑声和房价的狂涨中,新一轮房地产调控再次启动，势必对房地产市场和整个国民经济产生重大影响，也将影响到四川经济发展。

一、本轮房地产新政综述根据房地产业发展状况和宏观调控情况，可将我国房地产业的发展大致分为三个阶段：第一阶段，1992年～1997年，邓小平南方讲话，掀起了房地产开发的热潮，但由于发展过于盲目，造成了海南和北海的房地产泡沫。

第二阶段，1998年~2003年，国家取消住房分配制度，引导城镇居民自己购房以满足需求，房产行业飞速发展，房价持续走高.第三阶段，2004年至今，国家为促进房地产市场持续健康发展，不断地推出各种调控政策,包括金融、土地、税收、价格以及交易政策,以加强房地产业的宏观调控。

而此阶段的一系列房地产调控政策,即被经济学者和房地产业界普遍称为“房地产新政”.2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策,坚决遏制住房价格过快上涨。

4月15日，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条".紧接着4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号,以下简称“通知"），通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条".“新国十条”是对“新国四条”的进一步细化、完善，旨在出组合重拳，遏制高房价和房价的过快上涨，并正式以国务院发文的形式公布下发.具体地讲，本次房地产新政有以下特点。

为你分析2010年的房地产市场(一)由于国际经济危机的影响，物价在不断上涨，在这期间房地产市场是人们最关心的问题，房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的房地产市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产市场活动中的风险。

2008年9月份美国金融危机中断了我们房地产市场自2008年3月以来出现的正常调整，政府投资初始投资要靠卖地的钱，不把房价炒起来就没有需求，没有需求没有建设，没有需求没有土地出让，就没有政府投资，这样决定了中国的经济是房地产市场拉动的经济，高房价、高利润拉动的投资。

这样房屋卖不掉没关系，因为我们允许它反复交易，允许从中加价，允许以消费贷款的名义投资，这样来说它是一个属于高房价拉动的疯牛经济，这样一旦实施起来是刹不住车的。

所以温总理在《求是》杂志特别强调过，这是一个黄金时代，就是指疯牛经济。

一、全国房地产市场行业2010年总体运行情况分析：1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产市场风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影响深远。

特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响2010年一季度明显的市场因素，2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待一个合理的价位再入市，而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。

2、商品房供给不足导致房价下跌艰难目前，自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。

深圳房地产2010年季度报告（第三季）来源：szhome新闻与研究部作者：吴上锦张粉层目录第一部分：1－8月份深圳主要宏观经济数据第二部分：土地市场第三部分：住宅市场一、新房市场1、2010年三季度新房供应分析1.1、新增供应分析附：2010年第三季度开盘项目1.2、新增预售分析附：2010年第三季度取得预售证项目2、成交分析2.1、三季度新房成交均价分析2.2、三季度新房成交量分析附：2010年三季度新房成交户型构成附：深圳市各行政区2010年7－9月新房成交量价走势图2.3、2010年三季度深圳新房供求比2.4、2010年三季度深圳房价收入比2.5、2010年三季度深圳房价租售比3、2010年三季度深圳楼市龙虎榜3.1、2010年第三季度楼盘成交龙虎榜TOP103.2、2010年第三季度深圳开发商成交龙虎榜TOP10二、二手房市场1、2010年三季度深圳各行政区二手房挂牌均价附：深圳市各行政区2010年7～9月二手住宅量价走势图2、各区热点楼盘挂牌均价走势3、2010年三季度深圳各区住宅租金附：深圳市各行政区2010年7～9月住宅租金走势图4、各区热点楼盘租金走势5、成交分析5.1、2010年三季度全市二手商品房成交概况5.2、2010年三季度二手房、新房成交比较第四部分：商业一、一手商业1、一手商业新增批售分析附：2010年第三季度获批的商业项目2、一手商业成交分析附：一手商业三季度成交TOP10二、二手商业1、出售部分附：深圳市各行政区2010年7-9月二手商业挂牌均价走势图2、出租部分附：深圳市各行政区2010年7-9月商业租金走势图第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析附：2010年第三季度获批的写字楼项目2、一手写字楼成交分析附：一手写字楼三季度成交TOP10二、二手写字楼1、出售部分附：深圳市各行政区2010年7-9月二手写字楼挂牌均价走势图2、出租部分附：深圳市各行政区2010年7-9月写字楼租金走势图第六部分：政策点评第七部分：小结第一部分：1－8月份深圳主要宏观经济数据2010年1-8月份，深圳经济继续保持平稳增长态势，主要经济指标持续向好。

行业策略会简报：行业专家主要观点汇总1.商品房市场价和量：需求5、6月份接近冰点（但仍有部分需求为3-4月需求的滞后释放），一手房供应量8月以后大幅增加，特别是9-11月将有大幅供应增加，万科、保利、金地、中原一致看空未来两个季度的房价。

成交量方面，万科认为5月已经是冰点，9-10月会有量的反弹；中原认为9-10月一手+二手总成交量虽有反弹，但主要因为一手房推盘量大幅增加导致，而二手房成交量会降到冰点，因为开发商比房主在卖房方面优势更大。

此外，由于银行货币宽松（有变相放贷冲动）+开发商资金链短期无断裂风险，中原认为市场量价的降温会较为缓慢，持续较长时间。

但中原同时认为刚开始降价的时候，谁先降就有用，到后面再降也不能打来成交量了。

目前开发商也没钱，也就3-4个月能撑，融资成本很高，香港内房股债已经达到了14-15%的收益率，评级很低。

因此3-4个月以后房价下跌风险还是很大。

2.市场应对策略：开发商加快销售回款，随行就市定价（既不捂房也不恶性价格竞争），改善户型结构（提高中小面积比例），提升产品品质，随时准备着市场调整超预期时的收购和拿地。

中原会在9-10月目前积累买房需求释放后向卖房人施压“亮剑”，逼迫其降价挂牌，创造成交量。

3.土地市场：今年二季度土地市场降温已经较为明显，但成交价降低的同时，溢价率以更快速度下降，挂牌价是在提升的，如果政府在下半年仍维持较高的起拍价，流拍的情况将较为明显。

4.区域市场相对表现：保利认为目前长三角、珠三角及北京下跌较快，环渤海二线城市尚可，中西部相对较好。

中原认为环渤海现在虽好，也会马上不好，而沿海的即使二线城市也不看好，唯独看好中西部可以。

看好武汉、重庆、成都、西安（不看好长沙，当地政府过分利用房地产开发商，信誉低）；成都的聚集效应，很多当初到新疆支援的人又回到成都买房；武汉市中心，聚合很厉害。

5.保障性住房：万科认为对行业是好事情，因为有了保障性住房，政府对商品房的调控就会减少，但保利认为2012年保障性住房大量竣工时将对商品房有严重冲击。