商业地产四大病症

解析中国商业地产四大缺陷◇字体：［大中小］中国经济时报 (06/11 15:24) 在6月4日举行的“2004中国(石家庄)商业趋势论坛”会上，专家们就我国商业地产的发展现状和存在的问题以及今后发展方向进行了分析，并指出，目前我国商业地产还存在规划和运营机制上的缺陷，如布局不合理、重复建设、规划缺乏前瞻性等等，如果不改变现状，商业地产将难有大的发展。

中国城市商业建设管理联合会会长、中国商业地产联盟会长荀培路认为，目前国内商业地产存在四个方面问题：第一，商业网点布局不合理，大都集中在老城区中心，新城区较少，这种不合理的布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。

第二，规模小，大型综合商业网点较少，都是一些零星小商业网点。

第三，招商与市场脱节，存在极大的盲目性。

第四，开发商不够诚信，投诉集中在开发商的承诺不兑现。

对类似问题，前来参会的美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：中国商业地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩的“规划模式”有极大关系。

何瑞杰说，他在中国工作几年来，看到许多商业规划，政府起很大的作用，选址和规划都是政府行为，在规划之前，既没有做市场调查，征求客户的意见，也没有做初步预算，在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案，并进行施工。

因此，在开发和招商的时候较被动和盲目，一旦发现规划不合理也不能进行大调整。

而西方的规划模式与中国完全不同，他们在进行商业项目投资前，先进行模块设计，紧接着进行市场营销，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，对预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计方案。

在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，这大大减少了资金的浪费。

何瑞杰还指出，目前，全世界的商业巨头都集中在美国与欧洲，世界500强商业零售商只有17家落户中国，这是因为中国目前的商业发展水平还达不到世界顶级商业群体入驻中国，中国的商业投资环境还需要不断完善。

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着经济的飞速发展，商业地产开发和经营管理在中国已经成为一个热门的行业。

随之而来的问题也是不容忽视的。

在商业地产开发和经营管理中存在着一系列的问题，例如土地资源的有限性、市场需求的变化、经营管理的挑战等。

为了有效应对这些问题，业内人士需要认真分析并制定对策，以确保商业地产项目的顺利运营和健康发展。

一、土地资源有限性商业地产开发的首要问题在于土地资源的有限性。

随着城市化进程的不断加快，可供商业地产开发的土地资源变得更加紧张。

尤其是一些一线城市和热门城市，土地供应持续偏紧，导致商业地产项目的开发和投资成本不断攀升。

土地开发过程中还面临着政府政策的调整、土地使用权的变更等一系列不确定因素，增加了开发商的投资风险。

针对土地资源有限性带来的问题，可以采取以下对策：1. 优化土地利用：通过深化城市更新和土地开发，充分利用城市存量资源，实现土地的多元化利用，提高土地利用效率。

2. 推动土地整合：政府可通过整合闲置地块或城中村改造等方式，为商业地产项目提供更多的发展空间。

3. 引导资本合理进入：政府可以通过土地资源出让和金融政策等手段，引导社会资本合理进入商业地产领域，促进资源的有效配置。

二、市场需求的变化另一个商业地产开发和经营管理面临的问题在于市场需求的变化。

随着经济发展和消费升级，人们对商业地产的需求也在不断变化。

线下零售业受到电商的冲击，传统商业综合体的运营和发展面临着新的挑战；消费者对于商业地产的功能和服务需求也日益多样化，对商业地产项目的发展提出了更高的要求。

1. 创新商业模式：商业地产开发者可以结合市场需求，创新商业模式和业态，提升商业地产的吸引力和竞争力。

2. 加强服务功能：商业地产项目可加大对文化娱乐、休闲旅游等服务功能的投入，满足不同消费群体的需求。

3. 强化数字化转型：加强数字化建设和数据分析，深度挖掘消费者行为和需求，为商业地产的经营管理提供有效的参考依据。

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。

即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。

中国商业地产的三大现状第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。

2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。

而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。

第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。

可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。

一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。

另一方面，并购频现。

华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。

同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。

其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。

娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。

第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。

2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。

所以说，电商增量大，实体体量大。

另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。

实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个庞大的系统工程，其中存在着各种问题和挑战。

本文将分析商业地产开发及经营管理存在的问题，并提出相应的对策。

1. 土地资源紧缺：随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，商业地产的开发面临土地成本与供给问题。

对策：应当注重土地资源的合理利用和开发，积极寻找新的土地资源供应来源。

2. 市场需求不确定：商业地产开发过程中，市场需求的变化是一个不确定因素，以至于有时产生了供大于求的情况。

对策：在商业地产开发之初，应进行市场分析与需求预测，采取精准的定位和策略。

3. 开发成本高企：商业地产开发的投入成本很高，包括土地成本、建设成本和人力成本等。

对策：应在规划和设计阶段，充分结合市场需求和投资回报预期，进行成本控制和精细化管理。

4. 法规政策不明朗：商业地产开发涉及到土地规划、建设审批、环保等多方面的法律法规，遇到政策不明朗或变化频繁的情况，将增加项目投资风险。

对策：应积极了解和遵守相关法规政策，加强对政策变化的预判和应对能力，降低法律风险。

5. 品牌附加值不高：商业地产开发项目缺乏引领性、品牌化的设计和运营理念，导致品牌附加值不高。

对策：应注重打造与市场匹配的品牌形象，提升商业地产的附加值，增强自身竞争力。

1. 租金收益下滑：受市场因素和竞争因素影响，商业地产的租金收益存在下滑的风险，影响企业盈利能力。

对策：应该不断优化商业地产的租户结构，提升商户的核心竞争力，增加租金收益。

2. 经营费用居高不下：商业地产的经营费用包括物业管理费、维护费等，通常较高，影响了企业的盈利水平。

对策：应采用高效的管理模式，优化成本结构，降低经营费用，提高利润率。

3. 高会员留存难度大：商业地产在运营过程中，尤其是商业综合体，往往存在会员流失的问题，难以维持稳定的客流量。

对策：应考虑定期举办各类活动，增强会员粘性，提高会员留存率。

4. 管理水平不高：商业地产管理存在一定的局限性，缺乏国际化的管理水平，导致经营效率低下。

商品房十大病症透视一、房地产星座病许多房地产楼盘死就死在“生不逢时,建不逢地,卖不逢态”。

从圈地运动到进入新世纪已达几百年,房地产“除了位置还是位置”的铁的定律似乎仍然未变,只不过时代不同了,理解与应用稍有变化。

“位置”己不再被简单地理解为“地理位置”了——除包括地段、区域外,还包括时间段、功能段、状态段等等。

现在的“位置”已经主体化、动态化、多样化、功能化了。

二、房地产质量病无论抛出什么概念、使用什么包装,质量才是房地产的基本立足点。

房屋的质量包括房屋的物理特性、耐久性、保温与隔热性能、空气质量、声学环境、光学环境、平面功能、设备配置、整体设计、厨卫设计、视觉效果、面积尺度、安全性能及防水、防腐、防锈蚀诸多问题。

有些房地产公司建筑公司偷工减料,企图从材料上、施工上减少成本。

买房人交了钱就成了“姜太公钓鱼——愿者上钩”, 上了钩就无法摆脱了。

三、房地产贫血症贫血是指血液循环中的红细胞数和血红蛋白的数量不正常。

房地产企业运营中，其血液就是资金。

一旦陷入贫血状态，企业必然走入困境。

房地产是不动产，其项目一般投资周期长、周转慢、资金量大，对企业的融资能力有很高的要求。

资金不足或周转不灵，将会极大地制约房地产企业的发展。

特别是国家政策调整、物价浮动等一系列不可预计的因素，往往使预算与实际的投资要求存在很大出入。

因此，很多的建设项目由于最后资金没到位而变成了半拉子工程（海南最为典型），许多地产商尽管圈了不少地，但几年过去了，地面上见不到高楼大厦。

四、房地产眼科病很多房地产商眼睛经常出问题,要么是自内障,视线模糊不清;要么是远视眼,过于超前。

导致的直接后果即市场定位不准。

许多楼盘是,房子造出来了才去找买主,你叫它如何卖个好价钱?现在的房地产市场,从某种意义上讲,已进入“精耕细作”阶段,市场在进一步细分,消费者分为理智型、习惯型、意愿型、经济型、冲动型、随意型、前卫型等多种类型。

如果我们不在前期搞好调查做好定位,便有可能“一锤定型”最终“一失足成千古恨”。

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发和经营管理是一个复杂的过程，往往会面临一些问题。

以下是一些常见的问题以及相应的对策。

1. 选址问题：一个好的地理位置对商业地产的成功非常重要。

选址过程可能存在一些困难，如高昂的土地成本、缺乏基础设施和交通便利性等。

开发商需要仔细研究市场需求、人口密度和竞争情况，以确定最适合的地理位置。

对策：开发商可以与相关部门合作，寻找策略性位置，并利用市场研究和数据分析，评估潜在地段的价值和可行性。

2. 管理问题：商业地产经营管理面临着租户管理、设备维护、安全管理等多方面的挑战。

由于商场和购物中心通常是大型复合项目，管理难度较大，往往需要一个高效的系统来管理租户和解决问题。

对策：建立一套完善的管理系统，包括租赁管理、设备定期维护、安全监控等。

建立良好的合作关系和沟通渠道，与租户保持良好的合作关系，及时解决他们的问题。

3. 客户需求变化：商业地产发展的过程中，客户的需求和喜好会发生变化。

商业地产经营管理需要不断适应市场变化，并提供符合客户需求的产品和服务。

对策：开发商可以通过市场调研和数据分析来了解客户需求的变化趋势，并相应调整产品和服务。

不断创新和提升产品品质，以满足客户的不同需求。

4. 竞争压力：商业地产是一个竞争激烈的市场，竞争对手众多，价格战和促销活动层出不穷。

对策：为了在竞争中取得优势，开发商可以通过提高产品质量、提供独特的体验和服务、加强品牌宣传等方式来吸引顾客。

建立与竞争对手合作的合作伙伴关系，可以共同开展推广活动和提供优惠，增强市场竞争力。

5. 环境责任：商业地产对环境的影响较大，如能源消耗、废物排放等。

开发商需要承担环境责任，并采取措施减少对环境的影响。

对策：开发商应该在设计和建设阶段考虑可持续性和节能环保的原则，例如使用可再生能源、建立废物管理系统等。

加强社会责任感，推动绿色建筑和生态保护，为社会和环境做出积极贡献。

商业地产开发及经营管理过程中常见的问题有选址、管理、客户需求变化、竞争压力和环境责任等。

一、商业地产主要风险点1、完工风险大型商业项目资金投入巨大，因此多数开发商只能依赖银行贷款。

而在目前房地产贷款从紧的政策指导下，开发商获得贷款的难度日益增大，在开发期间需要自行先投入大量的资金。

而商业地产项目从开发到开始盈利至少要经过三四年时间，回笼资金慢，期间需要巨大的资金运转支撑。

开发商如果资金周转不灵，极易出现完工风险。

2、供过于求风险数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。

据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。

由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。

数据还显示，在目前，中国人均商业占有面积已超2平方米，而国际平均水平仅在有1.5平方米左右。

一直以来，住宅和商业相辅相成。

住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。

但是，目前住宅的销售情况不容乐观，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。

没有足够的人流和消费来支撑，商业地产也就难以招商，这势必影响开发商的现金流。

3、后期经营风险大多数商业地产的现金流来自于租金或销售款，开发商的投资有没有回报，不在建设当中，而是在建成以后的运营当中。

商业地到底有没有回报主要看其建成后的运营，所以风险是很大的。

商业地产的招商工作难度远远大于销售，住宅楼可能通过调整价格就可以达成交易，而招商工作却没有那么简单，如果地产所处的地段不适合进行贸易，那么即使开发商免租商家也不会入驻。

再加上近些年租金的不断上涨，招租难，空置率越来越高等问题也会越加突出。

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产业是指以商业、零售、办公为主导的地产业，是城市经济和社会生活的重要组成部分。

在商业地产的开发和经营管理过程中，存在着诸多问题。

本文将针对这些问题提出一些应对策略。

问题一：市场需求变化快，导致租客流失商业地产的业态、消费习惯、人口流动等因素的变化，往往会带来市场需求的变化。

若开发商不能及时应对，就会导致商业地产的租客流失。

解决策略：及时更新经营策略。

开发商可以通过对市场变化的分析，调整商业地产的经营策略，引入新的业态和服务，吸引更多租客。

比如，随着消费升级和年轻人消费观念的变化，商业地产可以引入新兴的体验型消费业态，打造更有吸引力的消费场所。

问题二：品牌效应不够强，影响商业地产的吸引力在商业地产开发和经营管理中，品牌效应非常重要，一个有名气、良好声誉的商业品牌，可以吸引更多的租户和客户。

解决策略：加强品牌营销。

开发商应该注重品牌形象的打造和宣传，形成自己的品牌效应。

同时，加强合作伙伴关系，与知名品牌建立合作，引入品牌商户，提高商业地产的品质和吸引力。

问题三：租户粘性不足，导致租户流失率高商业地产业的一个重要难题就是如何让租户保持住，以尽量减少租户流失率。

如果租户粘性不足，就会导致商业地产的收益下降。

解决策略：提高服务质量。

开发商可以在服务、管理等方面下功夫，提高商业地产的整体服务水平，增加租户对商业地产的信赖感和归属感，从而提高租户粘性。

此外，开发商还可以加强沟通、投诉处理等服务态度和方法，及时解决租户的问题和需求。

问题四：劳动力成本高，导致经营成本上升商业地产的经营成本包括人力成本、物料成本、租金等各种费用。

其中，人力成本往往是最主要的一项，劳动力成本高，导致商业地产的经营成本大大上升，影响企业的盈利能力。

解决策略：提高管理效益。

为了降低劳动力成本，商业地产开发商应该加强人员管理，控制人员数量。

另外，商业地产还可以通过引入自动化、智能化设备，减少人力成本。

试论商业地产经济管理存在的问题及其解决对策商业地产经济管理是指对商业地产资源的合理规划、管理和运作，以及对商业地产经济活动的宏观调控。

商业地产经济管理存在的主要问题包括市场竞争激烈、租赁环节复杂、并购重组难度大、政策法规不完善、管理人才短缺等方面。

首先，市场竞争激烈是商业地产经济管理的一大难点。

市场竞争会导致商业地产品牌、服务和价格的优劣差别，导致业主租户流失，影响经济效益。

解决这一问题的最佳方法是建立统一的基础设施和化解行业矛盾，以形成行业合作共赢的格局。

其次，租赁环节复杂是商业地产经济管理的另一大问题。

商业地产租赁环节复杂涉及到租户的到访、签约、入驻、运营等诸多环节。

商业地产企业需要通过完善的租户管理制度、优惠政策、租金调整等方式，提升其租户的入驻率和续约率；同时，加强与物业公司的合作，提高物业服务水平和维护品牌形象。

第三，商业地产的并购重组难度大也是商业地产经济管理领域的一个难点。

商业地产并购重组考虑到市场份额、资金占用、人才流失等一系列亟待解决的问题。

商业地产企业要拓展业务网络，积极寻找优质合作伙伴，提高企业竞争力，走向国际化。

其次，政策法规不完善也是商业地产经济管理面临的重要问题。

政策法规不完善往往导致商业地产管理人员对政策理解不透彻或者理解偏差，从而导致商业地产管理效率低下。

因此，政府应加强对商业地产行业的监管，完善法律制度和监管机制，提高行业规范性和标准化程度。

最后，商业地产管理人才短缺也是商业地产经济管理领域的一个难点。

目前，商业地产经济管理领域的人才缺口严重，因此需要通过建立完善的管理培训体系、增加人才引进、加强人才合作等方式，提升行业管理人才的素质和能力。

总之，商业地产经济管理领域存在的问题十分复杂，需要行业内外各方的共同努力才能加以解决。

只有从多个角度入手，加强产业各方的协作和交流，加大政策支持力度，提高商业地产管理人才的素质和培养标准，才能实现商业地产经济的健康、可持续、长期发展。

揭秘：商业地产运营管理中的五大痛点看看到底有多难核心提示：在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，然而到底有多少体验式商业是真的抓住了消费者的痛点而创造出来的？从互联网思维火起来的那天开始，“痛点”这个词在业界也变的炙手可热。

黄章林发布了第一期的视频节目《痛点说》，这应该算是国内首个用户洞察的商业秀，探讨如何抓住痛点从而给顾客带来尖叫的体验。

在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，其实我想问的是“然并卵，到底有多少体验式商业是真的抓住了消费者的痛点而创造出来的？”老黄的第一期节目是讲公寓的，我建议他下一步为我们商业地产的朋友做一期体验式商业的痛点说，一起期待一下！其实，我今天想说的是另外一种痛，是行业的阵痛，相信每一个正在从事商业地产的朋友都或多或少都在感受着这些痛点和难点，而所有这些产生阵痛和摩擦的地方就是我们需要通过技术、流程等方式用创新的思维去解决的，这些也就是这个行业发展的希望所在。

对于从住宅地产领域转型至商业地产领域的开发商而言，普遍存在五个方面的痛点：预算管控难、招商管理难、业态规划难、运营管理难、横向协同难。

这五个难点影响了开发商在商业地产领域大展拳脚，而为了避免成为商业地产领域“即将倒下的那一批”中的成员，该如何去迎战这“五难”呢？通过对各大商业地产标杆企业深入研究后，我们发现，支撑成功商业地产运营核心的背后遵循着“客户满意－商家满意－开发商满意”的本质逻辑，在此认知的基础上，我们展开来谈一谈，如何应对商业地产运营管理中的五大痛点。

痛点1：预算管控难相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。

在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。

1.预算目标可控商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。

给商业地产把脉——“多动症”
给商业地产把脉——“多动症”商业地产开发活动中有种病症，归纳起来主要有“关节炎”，“植物神经紊乱”、“狂躁”、“贫血”“痤疮”等待多种多样比较典型的临床症状，“多动症”是其中的一种。

“多动症”好发于商业地产的定位和形象；一般情况下，“多动症”的商业楼盘经营和销售都比较困难，造成这种病症的真正原因是没有准确的定位，对商业地产定位而言，只有精确定位才会取得项目成功，而在定位不清晰，项目就会产生了不知道做什么的困惑，于是出现业态定位经常变动而经营者、投资对象，对项目产生无所适从，最终导致项目无法配置商业和资金资源。

造成商业地产项目“多动症”的根本原因是对市场的不了解，包括商业经营、商品需求、物业需求等几个方面不了解。

这些基本情况不了解，做出来的产品就没有准确的经营方向；基础动了，其他的因素焉能不动？
医疗“多动症”的道理和其他医理一样。

“早病早医疗”，轻易改图纸，重者炸建筑，但是所有这一切都必须建立在市场需求的真实之上。

商业地产开发已显现九大风险第一篇：商业地产开发已显现九大风险商业地产开发已显现九大风险发布日期：2006-02-15所属类别：市政建筑目前，商业地产有日益加温之势，很多做住宅的开发商已转身去经营商业地产，看中的是其赚钱机会。

但是，不少业内人士告诫，应谨防商业地产中存在的市场风险。

近日，五合国际（5+1 Werkhart International）中国经理刘力在接受记者采访时认为，目前商业地产存在九大风险，应引起高度重视。

风险一：对招商过分自信目前，大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形、有价的产品才是商品，中介服务并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。

例如，河南某大型商业项目，在顾问公司提出对项目的工作计划大纲后，开发商过于自信，直接用该大纲自行进行招商，但招商并无收获。

两年多来，开发商与许多商家有过接触，其中不乏国际大型集团公司，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进展。

风险二：产权销售存在弊端由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。

不同于住宅项目直接面对单一住户，而商业地产主要面对的是大型商家及海外商业地产投资基金。

这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，而不是房屋本身。

如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格“草草”出售。

风险三：缺乏科学规划的招租目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于ShoppingMall的理解尚不成熟。

出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。

风险四：项目定位不准国内大型商业项目往往与城市形象挂钩，规模求大，只要开发商与政府建立良好的关系就可以在地产地价上获得优惠并进行规划，拿到地进行规划后才进行论证。

一、商业地产发展中存在的问题1.盲目投资导致恶性竞争2010年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”，商业地产呈现开发热潮，一些大型商业项目的空置率高居不下，这意味着商业供给过剩和竞争加剧，商业地产供应总量超出了市场的实际需求。

究其原因，一方面大量企业的进入，使土地的需求量增加，导致地价上涨，进而推高各项开发成本，在融资渠道收窄的背景下，企业将承受巨大的资金压力。

另外，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出很可能面临商业功能定位的重复和业态严重同质化倾向。

彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。

2.定位失准目前，很多商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式，思路上存在偏差。

由于忽视了商业地产的专业性，一方面未进行专业的市场研究，对区域的需求估计错误；另一方面没有从当地消费者角度进行项目的开发设计，导致选址失当、定位失准，由此引发网点过剩、重复建设等一系列矛盾，为后续经营带来了隐患。

此外，很多商业开发热衷于走高端化路线，经常会在项目名称前冠以“国际”等名词，商业地产的设计档次和当地的消费基础不相适应。

在一些开发商看来，似乎定位越高档越好。

其实不然，定位关键是要精准，对于一个定位高的商业楼盘来说，如果没有国际级的商业巨头进驻，经营上就会陷入困境。

所以定位太高，不切合项目自身实际情况，就会走入“曲高和寡”的艰难境地。

3.融资渠道过于单一目前我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%～80%左右，商业地产自筹资金比例很低。

2007年以来，为了抑制房地产投资过快增长和降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策收紧银根，到2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，其他股份制银行已很少对商业地产项目发放贷款。

这对于依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的瓶颈。

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个复杂而长期的过程，其中存在着不少问题，需要制定相应的对策来应对。

本文将从商业地产开发和经营管理两个角度，分别探讨其中存在的问题和对策。

首先，商业地产开发阶段的问题主要包括市场分析不到位、资金缺乏以及规划不合理等。

市场分析不到位是指在开发前没有对市场进行深入调研和分析，导致人口结构、消费水平等因素没有考虑充分，从而造成后期销售不畅的情况。

资金缺乏则是指在资金筹措和运用方面存在问题，导致资金难以保障项目的顺利实施。

规划不合理则是指在设计和布局方面存在问题，导致后期工程执行缺乏条理，也影响了开业后的正常经营。

针对这些问题，商业地产开发者可以采取措施来加以解决。

市场分析不到位可以通过深入调研市场和消费群体的需求来得到有效的结果；资金缺乏则可以通过和银行、投资机构等筹措资金；规划不合理则需要加强设计与施工方面的沟通，确保规划的顺利执行和实现。

其次，在商业地产经营管理阶段也存在着诸多问题。

例如，运营管理不当、客户服务欠佳等。

运营管理不当指商业地产开业后的管理出现了不当之处，导致人员管理、设备维护等方面出现问题，从而影响了生意的长期发展。

客户服务欠佳则是指商业地产经营管理方面存在着服务质量的欠缺，使得客户满意度降低，进而影响商业地产经营的总体业绩。

为应对这些问题，商业地产经营者也可以采用相应的对策。

首先，需要全方位地提高服务质量，并确保足够的资金和人力资源，以便能够在服务方面做到如实反馈，力求优化客户体验。

同时推进“软”、硬件设施的提升和维护，从而提高生意环境的整体舒适度。

其次，在人员管理方面需要建立科学合理的考核体系，把业绩与业务绩效联系起来。

从而鼓励员工积极主动地参与工作，较好地实现企业目标的轻松达成。

商业地产遭遇主要问题后遗症甜果子,烂果子,苦果子---商业地产遭遇的主要问题及后遗症第一个问题: 商铺定位的难与易以经营为导向,商铺定位似乎是一件很容易的事情:超市、百货、电器、家居、餐饮、休闲、娱乐等等,这么多的业态足够选择与组合了,但是,问题在于,适合经营的业态,并不一定适合销售,比如商铺定位做开放式百货大卖场,发展商就得背上10年甚至更长时间得返租包袱,再比如商铺定位做高档品牌店中店、餐饮、休闲、娱乐,每间铺位经营面积都很大,单间铺位总值很高,而有经验得投资者除真正的街铺外,往往不愿意在商场内铺投入较多资金…………以销售为导向,商铺定位似乎也是一件很容易的事情:只要将商铺划小,就有投资市场,于是,管它三七二十一,划蚂蚁铺,划柜台,普通的百姓都可以来抢铺,但是,适合销售的铺位,并不一定适合经营,不同的业态需要不同的铺位规划,如果只管销售,不管经营定位、招商营运,迟早得给自己檫屁股,于是就有了商场卖完了却无法开业的事情…….以销售为目的,以经营为根本,这样得商铺定位却很难:不少发展商在开发商铺时,先找一家销售代理商,再找一家招商代理商,结果招商的与销售的,由于定位的出发点不一样,简直是水火不相融,发展商也给搞懵了,最终,项目要么卖出去了却没经营好,要么经营好了却没卖出去……其实,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点,在经营与销售之间走钢丝!第二个问题: 怎样保证商铺销售之后,成为良性物业住宅开发完了只剩下物业管理的问题,而商铺销售完了,不仅是物业管理,更重要的是经营管理:商铺的开发与住宅不一样,住宅开发完毕,业主入伙了,剩下来就是物业管理的问题,一般都不会出什么乱子;而经营是商铺的“命根子”,商场开业了,能不能做得下去?能不能做得旺?一但商场倒闭,业主甚至会停止供楼,银行要找得还是开发商。

商业地产项目失败的四大类型首先，是资金问题——导致项目无法继续开发，成为烂尾工程。

商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较慢或不太明朗，不像住宅开发那样简明直接。

如果资金来源仅依靠自有资金及银行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这样的案例在国内比比皆是。

其次，是运营管理模式问题——运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理。

商业项目的运营管理绝不仅仅是物业管理，其包含了包括物业经营和物业管理两大部分内容。

物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。

而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。

在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营；两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。

商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败，这方面的例子也很多，如广州的中旅商业城和大连万达早期开发的购物中心等项目。

而借鉴意义是：运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较发复杂，对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。

再次，是开发赢利模式问题——主要是销售成功但经营失败的类型：鉴于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数赢利模式导致的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这样的失败类型在商业项目中最具代表性。

商业地产发展中的四大误区、四点建议商业地产发展中的四大误区、四点建议提要：针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，荀培路提出了几条应对之策更多商业地产发展中的四大误区、四点建议四大误区对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，荀培路从四个方面分析了原因：1、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。

不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。

商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。

在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。

2、经营者在经营思路上有偏差。

大多数地产商都抱着”卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。

有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。

最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。

所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。

3、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。

一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

从去年年底开始，一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30％以上。

前几天在央行论坛上，商业地产专家们认为购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到80％是比较理想的，至少不能低于50％。

4、商业银行贷款中存在着形象工程。

现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。

购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。

商业地产的四大“病症”
吴品
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2005(000)007
【摘要】随着经济增长和国家近些年对住宅市场的宏观调控政策接连出台，商业地产项目越来越受到有实力的开发商的青睐。

开发面积由几千平方米、几万平方米再到几十万平方米，分布区域由市中心到城郊再到农村，经营业态由便利店到百货商场再到Shopping MaⅡ。

但对这众多的商业地产项目，循序发展的商业市场只会择优录取。

至于那些因存在选址不当、规划不良等种种“病症”的项目，有的将得不到市场恩宠，有的将胎死腹中或半路天折。

“一铺养三代”观念，已经不再适合所有的商铺。

【总页数】4页(P102-105)
【作者】吴品
【作者单位】策源置业顾问有限公司市场研究经理
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.何磐光：“玩转”商业地产的四大要素 [J], 仝建兵
2.商业地产四大趋势 [J], 司徒文聪
3.警惕语文课堂的四大“病症” [J], 朱平
4.上海商业地产的病症与药方——与香港比较为例 [J], 邹毅;刘力
5.四大战略病症：拷问民企赢利模式 [J], 李静
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。