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浮动抵押的财产变动与效力限制一、本文概述浮动抵押作为一种特殊的抵押方式，在现代金融和商业实践中扮演着越来越重要的角色。
它允许抵押人在不转移财产占有的情况下，将其现在和将来所有的全部财产或者部分财产上设定的担保物权，以此作为债权的担保。
浮动抵押的特殊性在于，抵押财产在抵押期间并非固定不变，而是随着抵押人的经营活动而不断变动。
这种财产的动态性给浮动抵押权的实现带来了诸多挑战，也引发了关于浮动抵押财产变动与效力限制的深入讨论。
本文旨在探讨浮动抵押的财产变动与效力限制问题。
我们将对浮动抵押的基本概念进行界定，明确其法律特征和适用范围。
我们将分析浮动抵押财产变动的原因和形式，探讨这种变动对抵押权人利益的影响。
在此基础上，我们将进一步研究浮动抵押的效力限制，包括抵押权人的权利行使限制和抵押财产处分的限制等。
我们将提出完善浮动抵押制度的建议，以期为我国金融和商业实践提供有益的参考。
通过本文的论述，我们期望能够深化对浮动抵押财产变动与效力限制的理解，为相关领域的理论研究和实践操作提供有益的借鉴和指导。
二、浮动抵押财产变动的类型与特点浮动抵押作为一种特殊的抵押方式，其财产变动的类型与特点相较于传统抵押有所不同。
浮动抵押的财产变动主要分为两类：一是抵押人正常经营范围内的财产变动，二是抵押人非正常经营范围内的财产变动。
在正常经营范围内，抵押人有权对抵押财产进行使用、收益和处分，如销售、租赁、再抵押等。
这种变动是浮动抵押制度设计的核心，旨在保持抵押人的经营自主性，使其能够在不影响债权人利益的前提下，灵活运用抵押财产进行经营活动。
这类财产变动的特点在于，抵押人无需事先征得债权人的同意，只需按照正常的商业惯例进行即可。
同时，由于抵押财产处于不断变动之中，债权人对抵押财产的控制力相对较弱，因此需要通过其他手段来保障其债权安全，如设立专门的抵押财产登记制度、加强对抵押人经营活动的监督等。
而在非正常经营范围内，抵押人未经债权人同意，擅自对抵押财产进行重大处分或改变其用途，可能损害债权人的利益。
2024年下半年全国自考民法学模拟考题一、单项选择题1、下列情形中属于滥用代理权的是______。
A．甲未接受乙的委托却以乙的代理人名义对外签订租赁合同B．甲为乙的代理人，但在双方终止代理关系后，仍然以乙的名义对外签订购销合同C．甲委托乙为其租赁一套住房，乙将其多余的住房出租给甲D．甲委托乙购买一个和田玉手镯，乙发现一串和田玉的项链特别漂亮遂为其购买2、债的履行中，遇标的物价格变动，且执行政府价格的，下列表述正确的是______。
A.逾期交货的，遇价格下降时按原价格执行B.逾期交货的，遇价格上涨时按新价格执行C.逾期提货的，遇价格下降时按原价格执行D.逾期提货的，遇价格上涨时按原价格执行3、王某的生父及与王某形成了抚养教育关系的继父先后死亡，王某______。
A．只能继承生父的遗产B．只能继承继父的遗产C．既能继承生父的遗产，又能继承继父的遗产D．只能选择其继承4、下列关于定金的表述正确的是______。
A．交付定金与交付预付款都基于一个合同关系而发生B．定金与预付款均具有担保作用C．定金合同和需要交付预付款的合同，均为实践性合同D．交付的定金可能适用定金罚则，而预付款的交付则不发生丧失预付款或者双倍返还预付款的情形5、下列关于法人分支机构的表述正确的是______。
A．法人分支机构独立承担民事责任B．法人分支机构须具备法人的成立条件C．法人设立的子公司是法人的分支机构D．法人分支机构在经营中应承担的民事责任由其所属法人承担6、下列关于债的移转的表述正确的是______。
A．债的移转仅能依照法律规定而发生B．合同债权与债务的移转，均应取得合同另一方同意C．债的移转仅能依照当事人的意志而发生D．债的移转实质是债权或者债务在不同的民事主体之间的转移7、根据物权人对标的物的支配范围，物权可分为______。
A.意定物权与法定物权B.完全物权与定限物权C.用益物权与担保物权D.动产物权与不动产物权8、下列行为中可以代理的是______。
《公司法》案例分析题一、(2013年司考）案情：2012年5月，兴平家装有限公司（下称兴平公司）与甲、乙、丙、丁四个自然人,共同出资设立大昌建材加工有限公司（下称大昌公司）.在大昌公司筹建阶段，兴平公司董事长马玮被指定为设立负责人,全面负责设立事务,马玮又委托甲协助处理公司设立事务。
2012年5月25日，甲以设立中公司的名义与戊签订房屋租赁合同，以戊的房屋作为大昌公司将来的登记住所。
2012年6月5日,大昌公司登记成立，马玮为公司董事长，甲任公司总经理。
公司注册资本1000万元，其中,兴平公司以一栋厂房出资；甲的出资是一套设备(未经评估验资,甲申报其价值为150万元）与现金100万元。
2013年2月，在马玮知情的情况下，甲伪造丙、丁的签名，将丙、丁的全部股权转让至乙的名下，并办理了登记变更手续。
乙随后于2013年5月，在马玮、甲均无异议的情况下，将登记在其名下的全部股权作价300万元，转让给不知情的吴耕，也办理了登记变更等手续.现查明：第一，兴平公司所出资的厂房，其所有权原属于马玮父亲；2011年5月，马玮在其父去世后,以伪造遗嘱的方式取得所有权，并于同年8月,以该厂房投资设立兴平公司，马玮占股80％.而马父遗产的真正继承人，是马玮的弟弟马祎。
第二，甲的100万元现金出资,系由其朋友满钺代垫，且在2012年6月10日,甲将该100万元自公司账户转到自己账户，随即按约还给满钺。
第三，甲出资的设备，在2012年6月初，时值130万元；在2013年1月，时值80万元。
问题：1。
甲以设立中公司的名义与戊签订的房屋租赁合同，其效力如何？为什么？2。
在2013年1月，丙、丁能否主张甲设备出资的实际出资额仅为80万元，进而要求甲承担相应的补足出资责任？为什么？3。
在甲不能补足其100万元现金出资时，满钺是否要承担相应的责任?为什么？4.马祎能否要求大昌公司返还厂房？为什么？5.乙能否取得丙、丁的股权？为什么?6.吴耕能否取得乙转让的全部股权？为什么？参考答案:1．有效，设立中的公司可以实施法律行为。
山东省高级人民法院关于审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题的通知（2004年12月21日鲁高法[2004]238号）全省各级人民法院、济南铁路运输两级法院、青岛海事法院：最近，部分中级人民法院就以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题请示我院。
为正确适用法律，统一执法标准，依法保护当事人的合法权益，经山东省高级人民法院第65次审判委员会讨论，就审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题通知如下：1．2002年7月3日山东省人民政府《关于对企业房产等建筑物抵押登记主管机关进行调整的通知》(鲁政字[2002]267号)下发之前，企业以厂房等建筑物设定抵押的，在工商行政管理部门进行抵押登记，或在房地产管理部门办理抵押登记，抵押合同均生效。
2002年7月3日以后，企业以厂房等建筑物设定抵押，必须在房地产管理部门办理登记，否则抵押合同不生效。
以无地上建筑物的土地使用权设定抵押的，在核发土地使用权证书的土地管理部门办理了抵押登记的，抵押合同生效。
2．建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权的土地之上，仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押，或建筑物与其占用范围内的国有土地使用权分别抵押给不同债权人，按规定办理了抵押登记的，如无其他导致抵押无效的情形，抵押合同有效。
抵押权的效力及于土地使用权及附着于其上的建筑物，不同抵押权人就同一抵押物的受偿顺序依《担保法》第五十四条确定。
3．建筑物附着于国有划拨土地之上，仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押，或建筑物与其占用范围内的国有土地使用权分别抵押给不同债权人，未经有审批权限的土地管理部门批准或未在有审批权限的土地管理部门办理抵押登记，仅在工商行政管理部门或房产管理部门办理了抵押登记的，抵押合同无效，但当事人在一审法庭辩论终结前取得有审批权限的土地管理部门批准或在有审批权限的土地管理部门补办了抵押登记手续，如无其他导致抵押合同无效的情形，抵押合同有效。
物权法案例分析单选题100道及答案解析1. 甲将自己的房屋出租给乙，后又将房屋卖给丙。
下列说法正确的是（）A. 租赁合同对丙继续有效B. 丙有权要求乙立即搬出C. 甲出售房屋需经乙同意D. 乙在同等条件下有优先购买权答案：A解析：“买卖不破租赁”，租赁合同对新的房屋所有人丙继续有效。
2. 甲、乙共同共有一套房屋，份额各占50%。
甲欲将自己的份额转让给丙，下列说法正确的是（）A. 乙有优先购买权B. 丙有优先购买权C. 乙、丙均有优先购买权，且乙的优先购买权优先于丙D. 乙、丙均有优先购买权，且丙的优先购买权优先于乙答案：A解析：共同共有人在处分共有财产时，其他共有人有优先购买权。
3. 下列财产中，可以抵押的是（）A. 土地所有权B. 学校的教育设施C. 正在建造的建筑物D. 依法被查封的财产答案：C解析：正在建造的建筑物可以抵押，A 土地所有权不能抵押，B 学校教育设施不得抵押，D 依法被查封的财产不得抵押。
4. 甲将其汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。
后甲又将汽车卖给丙，丙不知情且支付了合理价款并办理了过户手续。
乙的抵押权（）A. 有效，可对抗丙B. 有效，不得对抗丙C. 无效D. 效力待定答案：B解析：动产抵押未经登记，不得对抗善意第三人，丙不知情且支付合理价款办理过户，属于善意第三人。
5. 下列关于留置权的表述，正确的是（）A. 留置权属于约定担保物权B. 留置权的标的物只能是动产C. 留置权的成立必须以双方当事人有明确约定为前提D. 留置权的行使不受时间限制答案：B解析：留置权是法定担保物权，不以约定为前提，其行使受一定时间限制，标的物只能是动产。
6. 甲遗失一块手表，乙捡到后将其以合理价格卖给丙。
丙不知道手表为甲遗失。
甲发现后向丙索要。
下列说法正确的是（）A. 甲有权要求丙返还手表B. 甲无权要求丙返还手表C. 丙应将手表返还给乙D. 乙应将所得价款返还给甲答案：B解析：丙善意取得手表所有权，甲无权要求返还。
“在同一个物上设立两个抵押权，先设立的抵押权具有优先受偿效力”案【案情介绍】甲公司因引进设备需要资金，向乙银行申请贷款50万元，并以其价值80万元的厂房抵押，办理了抵押权登记。
嗣后，甲公司又向丙银行借款40万元，也用该厂房抵押，也办理了抵押权登记。
贷款到期后，甲公司不能偿还借款，乙银行和丙银行分别向法院提起诉讼，请求拍卖甲公司抵押的厂房以其变价款清偿债务。
【法律问题】1．抵押权的概念、特征和种类2．抵押财产及其范围3．抵押权的取得和登记4．抵押权的效力【法理分析】一、抵押权的概念、特征和种类抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而为债权提供担保的抵押财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该物变价并优先受偿的担保物权。
在抵押法律关系中，提供担保财产的债务人或者第三人为抵押人；享有抵押权的债权人为抵押权人；抵押人提供的担保财产为抵押财产，也叫做抵押物。
抵押权具有以下法律特征：（1）抵押权的性质属于担保物权，用以担保债权的实现。
抵押权具有支配效力与优先效力。
（2）抵押权的标的物是债务人或者第三人的不动产、动产或者权利。
（3）抵押权的标的物不需要移转占有，抵押人仍然可以占有标的物而予以使用、收益、处分。
（4）抵押权的价值功能在于抵押权人就抵押财产所卖得的价款优先受偿。
抵押权的类型有：（1）普通抵押权和特殊抵押权。
普通抵押权是在《物权法》中规定的一般抵押权。
特殊抵押权则是与普通抵押权相比具有特殊性的抵押权，例如共同抵押权、浮动抵押权和最高额抵押权。
（2）不动产抵押权、动产抵押权和权利抵押权。
不动产抵押权是以不动产为标的物而设定的抵押权；动产抵押权是以动产为标的物而设定的抵押权；权利抵押权是以不动产物权如建设用地使用权等作为抵押权客体而设定的抵押权。
二、抵押财产及其范围抵押财产也称为抵押权的标的物或者抵押物，是指被设置了抵押权的不动产、动产或者权利。
《物权法》第180条和第184条详细规定了允许抵押的财产范围与禁止抵押的财产范围。
浅析房屋抵押登记应注意的问题摘要：本文通过对当前房屋抵押中存在的问题进行分析研究，针对存在的问题提出一些在登记中应注意的事项，仅供大家参考。
关键词：房屋抵押；登记；问题在各种担保中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称为“担保之王”，抵押以不转移标和物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方利益，因此被人们所广泛采用，改革开放以后，随着我国社会主义市场经济的发展，抵押也随之得到了发展，目前抵押已成为最普遍最活跃的一种融资方式，本篇文章提出一些房屋抵押登记中应注意的问题，以便日后我们面对房屋抵押登记问题时能够有效的处理，减少不必要的麻烦。
一、对抵押人以及共同抵押人的身份进行充分核实第一，要对抵押人以及共同抵押人身份的合法性进行核实，确保身份信息的真实性和可靠性。
核实方式可以选择对登记人的身份证件、户口所在地以及登记人的结婚证进行核实。
第二，对抵押人以及共同抵押人身份的一致性进行审核，审核抵押人以及共同抵押人身份信息是否与申请材料、登记薄记载一致。
第三，要求抵押人以及共同抵押人到场申请抵押登记，避免由信贷员全权代理，确保主体的真实合法性。
第四，安装身份证读卡器查验身份证真伪，有条件还可以安装监控系统或对申请人进行现场拍照存档。
二、确保相关资料完整、全面在房产抵押登记过程中，要向登记部门提供登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同以及其他必要材料。
在办理登记业务时，第一，要审核申请人提交的材料是否齐全、完整，有关部门出具的证明材料是否有效。
第二，申请登记的房地产信息与申请材料、登记薄记载是否一致。
第三，申请材料的形式是否符合法律、法规和规章的要求。
第四，审核合同填写是否完整，签字盖章是否规范，合同的内容是否符合法律法规的要求，对于民间借贷的抵押登记，注意审核借贷利率是否符合最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”的规定。
经济法第三章练习题及答案一、单项选择题1、某债务人在不转移其房产占有的情况下，将该房产作为债权的担保。
该种担保方式在法律上称为（）。
A、抵押B、质押C、保证D、留置2、下列关于抵押权设定的相关说法中，正确的有（）。
A、抵押权是抵押物的标的物B、以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押C、用正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以抵押合同的内容为准D、抵押合同可以采用书面形式订立，也可以采用口头形式订立3、根据《物权法》的规定，可以用于抵押的财产是（）。
A、土地所有权B、企业所有的机器C、学校的教育设施D、依法被扣押查封的财产4、根据物权法的有关规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（）。
A、自动续期B、建设用地使用权收归国有，不得续期C、经县级以上人民政府批准，可以续期D、经不动产登记机构批准，可以续期5、物权是基于物而产生的权利，下列属于民法上物的是（）。
A、冬天里的第一场雪B、镶在嘴里的金牙C、注册的商标D、佩戴的领带6、根据物的分类标准，下列物中属于主物与从物关系的是（）。
A、台灯与桌子B、沙发与柜子C、杯子与杯盖D、房屋与窗户7、甲将一台电脑无偿借给乙使用，期限为3个月。
在借用期内，甲和丙订立了买卖该电脑的合同，但未对电脑的交付问题进行约定。
下列有关该电脑交付的表述中，正确的是（）。
A、丙有权请求甲立即交付电脑B、丙有权随时请求甲交付电脑，但应当给甲必要的准备时间C、丙有权请求乙立即交付电脑D、丙有权随时请求乙交付电脑，但应当给乙必要的准备时间8、根据规定，当事人以下列财产设定抵押，抵押权自登记时设立的是（）。
A、正在建造的学校教学楼B、正在建造的商品房C、正在建造的列车D、汽车9、2011年2月15日，A公司与B银行就借款事宜口头达成协议，3月23日签订一份借款合同。
并以厂房设定抵押，于4月8日签订了抵押合同，5月11日抵押合同依法办理了登记。
2024年一级建造师《工程法规》必考知识点01 考点1：法的形式下列法律法规中，属于部门规章（）。
A.《建设工程质量管理条例》B.《北京市建筑市场管理条例》C.《重庆市建设工程造价管理规定》D.《招标公告发布暂行办法》答案：D考点2：法的效力层级（1）上位法优于下位法——同系统和同级别（2）需要由有关机关裁决适用的特殊情况①法律之间对同一事项新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人大常委会裁决；②行政法规之间对同一事项新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决；③部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决；④地方性法规与部门规章之间对同一事项规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见。
国务院认为适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为适用部门规章的，应当提请全国人大常委会裁决。
下列情形中，需要由全国人民代表大会常务委员会裁决的有（）。
A.法律之间对同一事项的新的一般规定，与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用B.行政法规之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用C.地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用D.部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用E.根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用答案：AE考点3：法人成立的条件（1）依法成立（不能自然产生，经法定程序，按照规定经有关机关批准）；（2）应当有自己的名称、组织机构、住所、财产或经费（名称是法人相互区别的标志和法人进行活动时使用的代号；法人以其主要办事机构所在地为住所；有必要的财产或者经费是法人进行民事活动的物质基础）；（3）能够独立承担民事责任（法人以其全部财产独立承担民事责任）；（4）有法定代表人（法人名义，法人承担，可以追偿；不得对抗善意相对人）。
关于法定代表人的说法，正确的有（）。
应用01.2012民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力文／张丽洁分别查封问题的提出执行法院在司法实践中经常会遇到，在查封被执行人地上建筑物时，其使用范围内的土地使用权登记在第三人名下，故仅查封了地上建筑物，而随后另外一家法院依据第三人的书面确认书，查明了土地使用权也属于被执行人所有后，裁定查封了土地使用权。
这种情况下，就出现了建筑物与使用范围内的土地分别查封的矛盾冲突。
目前关于如何处理这种分歧有两种不同的观点。
一种意见认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第23条第1款的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
那么该种情形下后查封的法院属于轮候查封，在债权清偿顺序上后于前查封的法院。
第二种意见认为，目前建筑物与土地使用权的登记机关分别是不同的行政机构，建筑物为房产局，土地使用权登记机关为规划和国土资源管理局。
按照《查封规定》第23条第2款的规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
前述法院查封土地使用权并没有办理登记手续，不能当然视为查封建筑物的效率及于土地使用权。
因此，如何理解《查封规定》的本意，对解决这个问题具有重要意义。
本文拟从制定该解释的目的出发，充分考虑司法实践中的各种因素，对此进行分析探讨。
从立法的本意来解决分别查封受偿的矛盾表面来看，建筑物登记在被执行人名下，法院依法予以查封，并办理登记；而随后另一法院根据第三人的书面证明证实了建筑物使用范围上的土地使用权属被执行人，故查封了涉案土地，对建筑物和使用范围内的土地使用权的查封都有一定的道理。
但在受偿时就会遇到应当分别受偿还是查封在先的法院受偿的问题。
综合实务操作中的因素，笔者倾向于应当分别受偿的观点，具体分析如下：查封不仅要求合法性，更要求登记的公示性。
《物权法》用益物权制度评析《物权法》的颁布，弥补了此前我国用益物权制度相较于担保物权制度在体系上缺陷。
《物权法》在第三编第十章到第十四章，用53个条文较为系统的初步构建了有中国特色的用益物权制度框架。
从用益物权的种类来看，地役权属于我国物权法上的新制度，土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权在我国现行法律体系中已作规定，《物权法》对部分问题进行了具体化、修改和补充。
另外，《物权法》总则编的原则性规定和所有权编第40条、105条、116条适用于用益物权，担保物权编第180条、182条、183条、200条、201条对建设用地使用权和土地承包经营权的抵押问题作出了规定。
《物权法》上述条文和《民法通则》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》以及相关法律法规一起，构成了我国现行的用益物权制度。
一、我国《物权法》用益物权制度的特点总的来说，我国《物权法》对用益物权的规定，具有以下特点：(一)通过制度创新解决了实践中出现的一些疑难问题《物权法》将建设用地使用权按照不同的用途，分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，续期问题上适用不同的规则。
第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”这就为解决困扰理论和实务多年的住宅用地建设使用权续期问题确定了基本规则，未来只需对自动续期的期限和费用问题作出具体规定即可。
而非住宅用地建设用地使用权本身具有很强的经济价值，需要有特别的法律作出规定。
这种分类设计很好的满足了不同类型建设用地使用权在续期问题上的需求，为我国土地制度的长期稳定实施和进一步完善打下了坚实的基础。
随着建筑技术和社会经济的逐步发展，对于地上空间和地下空间的单独利用价值逐渐凸现出来。
《物权法》顺应这种趋势，对于分层地上权作出了规定。
第⼋章单元测试 ⼀、单项选择题 1.根据《物权法》的规定，根据物权变动的法定要件不同可以将物分为( )。
A.主物与从物 B.动产与不动产 C.特定物与种类物 D.原物与孳息 2.根据《物权法》的规定，下列关于物权概念及特征的表述中，不正确的是( )。
A.物权的权利主体特定，义务主体不特定 B.物权是⼀种绝对权 C.物权是⼀种对**** D.物权内容是直接⽀配⼀定的物并排除他⼈⼲涉 3.2011年12⽉1⽇，张某租来⼀台电脑，租期1年。
2012年4⽉1⽇，该电脑被强盗王某抢⾛。
根据物权法律制度的规定，张某有权⾃( )之前请求王某返还。
A.2012年10⽉1⽇ B.2012年12⽉1⽇ C.2013年4⽉1⽇ D.2014年4⽉1⽇ 4.根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是( )。
A.国家所有的⾃然资源，登记之⽇起⽣效 B.因受遗赠取得物权的，⾃受遗赠开始时发⽣效⼒ C.因拆除房屋等事实⾏为消灭物权的，⾃事实⾏为成就时发⽣效⼒ D.⼟地承包经营权⾃⼟地承包经营权合同⽣效时发⽣效⼒，不以登记为⽣效条件 5.根据《物权法》的规定，下列各项中，不正确的是( )。
A.物上请求权和债权请求权的⾏使都可依诉讼⽅式进⾏ B.债权请求权和物上请求权都必须以实际受到损害为前提 C.债权请求权的⽬的在于填补损害，往往以⾦钱作为赔偿，填补物权⼈受到的财产损失 D.如果物权因他⼈的违法⾏为受到侵害，构成侵权⾏为时，可以同时适⽤物上请求权和债权请求权 6.甲、⼄、丙按份共有⼀套房屋，三⼈各占1/3份额，三⽅⽆其他约定。
为提⾼房屋的价值，甲主张对此房进⾏重⼤修缮，⼄表⽰赞同，但丙反对。
根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是( )。
A.因没有经过全体共有⼈的同意，甲、⼄不得装修 B.因甲、⼄的份额合计已达2/3，故甲、⼄可以装修 C.甲、⼄只能在⾃⼰的应有部分上装修 D.若甲、⼄坚持装修，则需先分割共有房屋 7.2012年2⽉1⽇，张某以⾃⼰所有的房屋设定抵押向银⾏借款100万元，双⽅签订了书⾯抵押合同，但是未办理房屋抵押登记⼿续。
中共郑州市委党校学报2012年第2期(总第116期)JⅫII al oft l le P日rI y scl州0f C Pc zheI刊1舢M t l IIi c州comIIl i It ee N o．2，2012(s ul l l，116)法学研究浅析我国房地产分别抵押的效力问题周爱惜(南京大学法学院，江苏南京210093)摘要：我国现行法律制度坚持“房地一体”主义原则，认为房产和地产应一并抵押。
但这种规定与法律实践脱节，司法实务界经常出现房地“分另4抵押”的案例。
借鉴德日房地产抵押理论，我国应承认房产和地产分剐抵押的法律效力，并制定一套合理的能够解决土地使用权问题的房地产分别抵押制度。
关键词：土地使用权；房屋所有权；一并抵押；分别抵押；法定土地租赁权中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：167l一670l《2012)02—0066—04一般认为，房屋所有衩与土地使用权分别抵押，是指抵押人以其合法房屋所有权和土地使用权作为独立的财产，分别抵押给不同债权人，抵押物分别是房屋所有权、土地使用权。
当然，这也包含了权利人仅将房屋所有权或土地使用权抵押给债权人的情形，单独抵押的效力不及予未抵押部分房地产。
我国法律禁止房、地分别抵押，其共同的缺陷是：无视当事人的真实意思表示，无视经济生活的现实，对法律的倡导性规范作了刚性的理解和解释。
在我国司法实践中，房地分别抵押的案例时有发生，如果判决不妥，将使得法律与社会现实脱节。
根据“禁止分别抵押”的原则，对房地分别抵押采取否定的一刀切措施。
必然会导致实践中出现屡禁不止的尴尬局面。
一、我国法律关于房地产分别抵押的相关规定1990年《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
”1994年《城市房地产管理法》第3l条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第一章总则第一条为进一步规范公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施，加强人民检察院的法律监督，保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障刑事诉讼活动的顺利进行，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》及其他有关法律、法规、规章，制定本规定。
第二条根据侦查犯罪的需要，公安机关依法对涉案财物予以查封、冻结，有关部门、单位和个人应当协助和配合。
本规定所称涉案财物，是指公安机关在办理刑事案件过程中，依法以查封、冻结等方式固定的可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财产和物品，包括：(一)犯罪所得及其孳息；(二)用于实施犯罪行为的工具；(三)其他可以证明犯罪行为是否发生以及犯罪情节轻重的财物。
第三条查封、冻结以及保管、处置涉案财物，必须严格依照法定的适用条件和程序进行。
与案件无关的财物不得查封、冻结。
查封、冻结涉案财物，应当为犯罪嫌疑人及其所扶养的家属保留必要的生活费用和物品。
严禁在立案之前查封、冻结财物。
对于境外司法、警察机关依据国际条约、协议或者互惠原则提出的查封、冻结请求，可以根据公安部的执行通知办理有关法律手续。
查封、冻结的涉案财物，除依法应当返还被害人或者经查明确实与案件无关的以外，不得在诉讼程序终结之前作出处理。
法律和有关规定另有规定的除外。
第四条查封、冻结的涉案财物涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的，应当保密。
第二章查封第五条根据侦查犯罪的需要，公安机关可以依法查封涉案的土地、房屋等不动产，以及涉案的车辆、船舶、航空器和大型机器、设备等特定动产。
必要时，可以一并扣押证明其财产所有权或者相关权益的法律文件和文书。
置于不动产上的设施、家具和其他相关物品，需要作为证据使用的，应当扣押；不宜移动的，可以一并查封。
第六条查封涉案财物需要国土资源、房地产管理、交通运输、农业、林业、民航等有关部门协助的，应当经县级以上公安机关负责人批准，制作查封决定书和协助查封通知书，明确查封财物情况、查封方式、查封期限等事项，送交有关部门协助办理，并及时告知有关当事人。
建筑物、建设用地使用权分别抵押的效力分析
作者：刘楚才
来源：《法制博览》2014年第01期
【摘要】无论是《城市房地产管理法》第31条，还是《担保法》第36条，抑或是《物权法》第182条、第183条，都明确规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则。
在房地一致原则之下，建筑物与建设用地使用权应当一并抵押，但房地分别抵押不能仅因违反这一原则而被认定无效。
因为房地分别抵押时，各抵押权人就其设定抵押权的财产享有抵押权，就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权。
抵押权人在实现抵押权时，可依据《物权法》第146、147条的规定，将建筑物与建设用地使用权一并变价，但仅就其享有抵押权的抵押财产所占变价款中的比例优先受偿。
【关键词】房地一致原则；建筑物抵押权；建设用地使用权抵押权；分别抵押
在我国现行法下，建筑物与建设用地使用权虽各为独立的财产，但是基于房与地之间的天然联系，在处分房与地时，必须将两者一并处分。
也就是说当建设用地使用权处分时，建筑物要求一并处分；当建筑物处分时，建设用地使用权要求一并处分，此即俗称“房随地走、地随房走”的双向统一原则。
抵押也是一种处分行为，根据上述法律规定，在用建筑物抵押时，其建设用地使用权也应作为抵押物；在用建设用地使用权抵押时，其建筑物也应作为抵押物。
但是，在实践中，有些人就没有遵循“房随地走、地随房走”的要求，而是将建筑物或建设用地使用权作为两个抵押权的客体进行分别抵押。
此时，抵押权是否有效？如果有效，是作为一个抵押权还是两个抵押权？如果是两个抵押权，两者之间如何确立其各自的效力范围？一、房地分别抵押时抵押权的效力认定
我国《物权法》第182条是关于抵押权中建筑物与建设用地使用权之间关系的规定，就是“房与地走”和“地与房走”的双向统一的原则。
上述法条的立法目的在于为房地分别抵押时抵押权人如何处分抵押财产提供具体法律依据，从而不会出现抵押权人实现抵押权时遭受建筑物所有权人或建设用地使用权人的抗辩。
按照上述法律规定，即使建筑物所有权人或建设用地使用权人并未将建筑物或建设用地使用权一并抵押，抵押权人仍有权将建筑物和建设用地使用权一同拍卖。
建筑物所有权人或建设用地使用权人不得以建筑物或建设用地使用权未抵押为由进行抗辩，从而影响抵押权人实现抵押权。
但是抵押人如果就建筑物与建设用地使用权设定分别抵押时，抵押权是否因为违反这一规范就认定为无效？
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条将强行性规范区分为管理性规范和效力性规范，但是自从最高人民法院作出这种类型的划分之后，学者们对此众说纷纭，各持己见。
值得我们参考的是多数学者认为：只要法律法规没有明确规定当事人之间签订的合同违反强行性规范就应当撤销或无效，如果继续履行合同不会严重损害国家利益或者社会公共利
益，而只是损害合同之间当事人的利益，该规范就强行性就属于管理性规范；但是如果继续履行合同将严重损害国家利益或者社会公共利益，那么该强行性规范就属于效力性规范。
抵押人将房地分别抵押虽然违反了《物权法》第182条的强行性规范，但是抵押合同的继续履行并不会实质损害国家利益或者社会公共利益，唯一可能损害的只是抵押合同一方中抵押权人的利益，根据上述就应当认定《物权法》第182条的强行性规范为管理性规范，并且抵押合同为当事人真实意思表示，所以法律法规没有根据去强行干涉并认定某一个抵押合同为无效合同。
”
二、房地分别抵押时应为两个抵押权
纵观大陆法系多数国家的现行立法，一种立法模式是以德国和法国为代表，认为建筑物和土地不可以分别作为抵押权的客体。
这类国家延续古罗马法上的土地吸附建筑物原则，认为建筑物不具有独立性，而应当作为土地的组成部分。
所以在德国和法国的民事立法中，明确规定土地和建筑物为一个物权客体，建筑物不能单独进行抵押，因此也不会发生房地分别抵押的问题。
一种立法模式是以日本和我国台湾地区为代表，认为建筑物和土地可以分别作为抵押权的客体。
这类国家认为建筑物具有独立性，不应当作为土地的组成部分，土地、地上权和建筑物属于相互独立的权利客体，因此三者都可以作为抵押权的客体。
我国宪法和法律采取的是日本和我国台湾地区的民法立法模式，认为建筑物所有权和建设用地使用权是相互独立的权利，并且明确将建筑物所有权和建设用地使用权列举为独立物权。
既然法律已经明确规定建筑物所有权与建设用地使用权为独立物权，那么在房地分别抵押时，建筑物抵押是建筑物所有权的抵押，而建设用地使用权抵押是建设用地使用权的抵押。
从我国不动产登记制定来看，绝大多数地区实行的都是建筑物和建筑用地使用权分别管理的规定，建筑物所有权的变动是在房屋管理部门进行登记，而建筑用地使用权变动是在土地管理部门进行登记。
与此同时我国《担保法》第41条和第42条规定建筑物和建筑用地使用权作为抵押物由不同的部门进行登记，说明即使抵押人同意将建筑物和建设用地使用权进行一并抵押，也需要分别将建筑物和建设用地使用权在两个国家管理机关进行抵押登记，这也从侧面说明建筑物和建设用地使用权是相互独立的物权客体，两者分别抵押时，应当履行各自的抵押权登记。
三、房地分别抵押时两个抵押权的效力范围
在房地分别抵押时，建筑物抵押权或建设用地使用权抵押权所涉及的效力范围，学者之间存在两种学说。
首先，有的学者坚持“重复抵押说”，认为抵押人将建筑物和建设用地使用权抵押给两个抵押权人时，应当将两个抵押权视为对同一抵押物进行抵押，两个抵押权人都拥有建筑物和建设用地使用权的抵押权，因而形成了重复抵押的关系。
抵押权的实现按照抵押登记的时间顺序进行受偿，如果抵押登记的顺序一致，按照各自的债权比例进行受偿。
其次，有的学者坚持“分别受偿说”，认为建筑物所有权和建设用地土地使用权既然属于相互独立的物权，因此可以分别进行抵押。
只要抵押合同是抵押当事人双方真实意思表示并且都履行了抵押登记，就应该认定合法有效。
在抵押权实现时，只要将建筑物和建设用地土地使用权作为一个整体拍卖，就能确保“房地一致原则”在抵押领域里的贯彻。
关于房地分别抵押的效力，《物权法》第182条虽已做出了明确规定，并且从文义解释方法来看，自然应当采取“重复抵押说”；但笔者认为，在我国目前的抵押实践中，该规定有所不妥，而“分别受偿说”才是更为妥当的做法。
笔者之所以这样认为，主要是基于以下几个理由：
其一，“分别受偿说”体现民法公平原则。
就房地分别抵押而言，如果前抵押权人为建筑物或建设用地使用权办理了抵押登记，因此享有法律拟制的未办理抵押登记财产的抵押权，显然并不需要再去办理未抵押财产的抵押登记。
相反后抵押权人如果在查询相关登记后，发现该财产没有抵押，因而和抵押人签订抵押合同并办理了抵押登记，按照“重复抵押说”，就会出现后抵押权人无法受偿，而前抵押权人获得超额受偿的情形，这显然有违民法公平原则。
其二，“分别受偿说”并不违背“房地一致原则”。
抵押虽然属于处分行为，但是不同于转让、赠与等处分行为，抵押不会直接导致权利主体的变更，而只是将权利负担设立在抵押财产上。
假如抵押人清偿债务，那么抵押财产上的抵押权就会消灭，抵押财产上将不再存在权利负担，此时当然不违背“房地一致原则”；假如抵押人无法清偿债务，需要如果将抵押财产进行变价拍卖，根据《物权法》第146和147条的规定，只要将建筑物与建设用地使用权一并进行变价拍卖，建筑物所有权与建设用地使用权归属同一竞买人或者买受人，此时同样不会出现房地不一致的问题。
由此可见，分别受偿说与我国现行法律规定的“房地一致原则”并不相悖。
其三，“分别受偿说”体现了“物权公示原则”。
根据我国法律规定，在建筑物或建筑用地使用权上设定抵押，都必须进行登记才能生效。
假如抵押人将建筑物和建筑用地使用权抵押分别给两个抵押权人并办理了抵押登记，此时抵押财产的权利变动已经涉及到社会中的不特定主体，而不仅仅是权利人本身。
在此情况下，抵押权人因信赖建筑物或建筑用地使用权的权属登记而设定财产抵押，单纯因为违反《物权法》第182条规定而认定抵押行为无效，由此无法获得受偿，那么将违背“物权公示原则”。
因此，在房地分别抵押中，承认房地分别抵押的效力更能体现“物权公示原则”。
四、结语
综上所述，在我国未建立房地产统一登记制度之前，由于我国法律并没有明文禁止房地分别抵押无效，而建筑物所有权与建设用地使用权经济价值的可分性必然会导致实践中建筑物所有权与建设用地使用权分别抵押情形的不断产生。
因此，坚持建筑物所有权和建设用地使用权应当一并抵押为原则，承认建筑物所有权与建设用地使用权分别抵押的有效性为例外，有利于平衡抵押当事人各方的利益。
