房地产土地抵押贷款

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等2013.7。

14房地产融资之土地抵押贷款Q&AQ:什么是土地抵押贷款？A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。

土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行.抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证.其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性.Q：办理土地抵押长期贷款流程？A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数，先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。

5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件（营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。

同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议）等资料。

7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？A:1、项目方提供用於初审的下列前端资料（有效、清晰的彩色扫描文件）：A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限,用款计划，还款来源，还款计划；B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；E、项目可行性研究报告；F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表,最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表.2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

房地产抵押贷款评估技巧随着人们对房地产的需求不断增加，房地产抵押贷款已成为一种常见的金融手段。

而对于借款人和贷款机构来说，房地产抵押贷款评估技巧是非常重要的。

本文将介绍一些房地产抵押贷款评估的技巧，以帮助读者更好地了解和应用。

1. 评估目的房地产抵押贷款评估的主要目的是确定抵押物的价值，以便借款人可以获得合适的贷款额度。

评估师需要综合考虑多种因素，如房屋的实际价值、当地的市场状况、土地利用规划等，以进行准确的评估。

2.评估方法在进行房地产抵押贷款评估时，评估师通常采用多种方法来确定房屋的价值。

常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是一种常见的评估方法，其基本原理是根据同类物业的市场交易价格和特征，进行类似物业的对比，从而确定目标物业的价值。

评估师通过调研当地的市场行情，查看相似物业的成交价格和特征，来估算目标房屋的市场价值。

收益法适用于商业用途的房地产抵押贷款评估。

评估师通过计算物业的潜在收入和支出，推断其未来的现金流量，从而确定其价值。

这种方法常用于商业物业，如写字楼、商铺等。

成本法是根据重建或替代房屋所需的成本来进行评估的一种方法。

评估师需要考虑房屋的结构、材料和建造时间等因素，并通过计算重建房屋的成本来确定房屋的价值。

3. 数据收集评估师在进行房地产抵押贷款评估时，需要收集大量的房屋信息和市场数据。

这些数据可以包括房屋的面积、建筑结构、质量、位置、周边设施等详细信息，以及当地的房地产市场行情、土地规划、政策等。

数据收集可以通过多种途径进行，包括调查、查阅资料和与相关行业专业人士交流等。

评估师需要准确收集和分析这些数据，以确保评估结果的准确性和可靠性。

4. 专业知识和经验房地产抵押贷款评估需要评估师具备扎实的专业知识和丰富的经验。

评估师需要熟悉土地规划、建筑结构、房地产市场等相关领域的知识，并不断更新自己的知识和技能，以适应市场的变化和需求。

此外，评估师还需要具备良好的分析和判断能力，能够将收集到的数据和信息进行合理的整合和分析。

房屋抵押贷款，你了解多少种类型？
房屋抵押贷款是指借款人将自己的房屋进行抵押，从而获得银行
贷款的一种形式。

下面我们来了解一下房地产抵押贷款的分类。

1. 商业抵押贷款
这种贷款是指商业性的贷款，比如用于购买、拓展或者维护商业
用途的房产。

这种贷款一般都要求抵押物的市场价值不少于贷款额度
的一定比例。

2. 个人住房抵押贷款
这种贷款是指普通居民用于购买或者翻新自有住房时所需要的贷款。

这种贷款的放贷机构一般会根据借款人的还款能力、所购房屋的
价值以及借款的目的等因素来进行贷款的构成。

3. 抵押重新贷款
这种贷款是指借款人在现有贷款将要到期或者还款压力较大的情
况下，将房屋重新抵押贷款给银行，以此获得更多的贷款额度和延长
还款期限的一种贷款形式。

4. 其他抵押贷款
这种贷款是指其他独特形式的抵押贷款，包括租赁房屋抵押贷款、房屋借互助贷款等。

总之，选择合适的房地产抵押贷款种类是非常重要的，需要根据自己的具体情况来选择适合自己的贷款种类，以此来达到最大化的贷款效益。

简述抵押的种类抵押的种类：一、房地产抵押：房地产抵押是指借款人将自己名下的房屋作为贷款的担保物，以确保借款人按照合同约定的方式和期限履行还款义务。

房地产抵押通常需要进行评估和抵押登记手续，以确定房屋的价值和权属状况。

在借款人未能按时偿还贷款的情况下，债权人有权通过拍卖或变卖抵押物来收回债务。

二、车辆抵押：车辆抵押是指借款人将自己名下的车辆作为贷款的抵押物，以保证借款人按时归还贷款本金和利息。

与房地产抵押类似，车辆抵押也需要进行评估和抵押登记手续，以确定车辆的价值和所有权状况。

如果借款人未能履行还款义务，债权人有权依法变卖抵押车辆来清偿债务。

三、存款抵押：存款抵押是指借款人将自己在银行的存款作为贷款的担保物。

在存款抵押的情况下，借款人将存款冻结，作为贷款的担保。

如果借款人未能按时偿还贷款，银行有权将冻结的存款用于清偿债务。

四、证券抵押：证券抵押是指借款人将自己名下的证券资产作为贷款的担保物。

借款人可以将股票、债券、基金份额等证券资产进行抵押，以获得贷款。

在借款人未能按时偿还贷款的情况下，债权人有权变卖抵押的证券资产来清偿债务。

五、动产抵押：动产抵押是指借款人将自己名下的动产财物作为贷款的担保物。

动产抵押的范围广泛，可以包括机械设备、存货、仓库收据、应收账款等。

在借款人未能按时偿还贷款的情况下，债权人有权依法变卖抵押的动产财物来清偿债务。

六、无形资产抵押：无形资产抵押是指借款人将自己名下的无形资产作为贷款的担保物。

无形资产包括商标、专利、版权、商誉等。

借款人可以将这些无形资产进行抵押，以获得贷款。

在借款人未能按时偿还贷款的情况下，债权人有权依法变卖抵押的无形资产来清偿债务。

七、应收账款抵押：应收账款抵押是指借款人将自己应收账款作为贷款的担保物。

借款人可以将应收账款进行抵押，以获得贷款资金。

在借款人未能按时偿还贷款的情况下，债权人有权依法变卖抵押的应收账款来清偿债务。

八、土地使用权抵押：土地使用权抵押是指借款人将自己名下的土地使用权作为贷款的担保物。

房地产抵押操作流程房地产抵押操作流程1. 概述房地产抵押是指将房地产作为贷款的担保物，以获取资金或贷款的一种方式。

在进行房地产抵押操作时，需要遵循一定的流程和程序。

本文将介绍房地产抵押的一般操作流程，并对每个流程环节进行详细说明。

2. 流程房地产抵押操作流程通常包括以下几个环节：2.1 确定抵押贷款需求在进行房地产抵押之前，需首先明确抵押贷款的需求。

包括需求的金额、借款期限、还款方式等。

这些信息将作为后续流程的基础。

2.2 选择金融机构根据抵押贷款需求，选择适合的金融机构进行咨询和申请。

金融机构可以是银行、信托公司或其他金融机构。

2.3 提供贷款资料根据所选择金融机构的要求，准备并提交所需的贷款资料。

通常包括个人联系明、房地产权证、购房合同、房屋评估报告、个人征信报告等。

2.4 完成评估和审批金融机构将对提交的贷款资料进行评估和审批。

评估包括对抵押物房屋的价值进行评估，确保其价值能够覆盖贷款金额。

审批则是对借款人的信用状况和还款能力进行审核。

2.5 签订合同经过评估和审批后，金融机构将与借款人签订贷款合同。

合同中包括贷款金额、利率、还款方式、抵押物处理方式等条款。

2.6 办理抵押登记手续借款人需要将抵押物房屋的权属转移登记和抵押登记手续办理完成。

这是为了确保抵押物的真实性和抵押权的确权。

2.7 放款在完成抵押登记手续后，金融机构会将贷款金额划入借款人指定的账户。

借款人可以根据自己的需求进行使用。

2.8 还款借款人按照合同约定的还款方式和时间进行还款。

还款可以通过银行代扣、现金还款、转账等方式进行。

3. 注意事项在进行房地产抵押操作时，需要注意以下几个事项：借款人需确保所提供的贷款资料真实、准确，并符合金融机构的要求。

借款人需了解并遵守贷款合同中的各项条款，特别是还款方式和时间。

借款人需确保抵押物的权属和合法性，以防止出现纠纷。

在办理抵押登记手续时，需选择可靠的律师或公证处办理，并保存相关证据和文件。

土地抵押贷款承诺书___区农村信用合作联社：本人___自愿将位于___的房产所有权、国有土地使用权(详见附表)作为向___在贵社公司业务部的借款___元设定的抵押担保物，本人承诺在无法按时偿还该笔借款时，将无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、协商转让等方式处理抵押房、地产，用于清偿该借款。

若不能按时偿还借款，本人及其配偶即共同抵押人将承担一切连带责任。

并承诺遵守以下条款：一、本人保证在房地产设置抵押时，该房地产没有对任何第三人已设定了抵押权，并保证对贵社设定的抵押权具有完整性。

二、本人保证对所设置的房地产拥有完全的产权，并且无任何瑕疵。

三、在借款人所签署的《借款合同》没有全部还款前，保证不自行解除抵押条款。

四、本人保证在房产做抵押期间，不擅自将抵押物变卖、拆除、改建、赠与，不改变其使用性质。

五、今后凡涉及产权、抵押纠纷，概由抵押人承担债务及一切法律责任。

六、本抵押承诺书一经本人签字后即对本人具有法律约束力。

特此承诺抵押人:___(签字手印)签署时间：___年___月___日土地抵押贷款承诺书（2）尊敬的贷款机构：我，（借款人姓名），身份证号码为（身份证号码），现居住于（居住地址），本人自愿向贷款机构申请土地抵押贷款，特此书面承诺如下：1. 我保证提供的土地权属证书是真实有效的，并且在贷款期间不会处于被查封、被冻结或被转让他人所有的状态。

如有任何争议或纠纷，本人愿意承担相应法律责任。

2. 我拥有土地的所有权，未与他人存在任何形式的权属纠纷或矛盾。

我确认土地抵押贷款的使用目的是合法合规的，不会侵犯他人的合法权益。

3. 在贷款期间，我将按照贷款合同中的约定及时还款，并保证还款的金额准确无误。

如若出现逾期还款的情况，我愿意承担逾期罚息及相关违约责任。

4. 我保证提供的土地价格估值报告是真实准确的，并在贷款期间保持土地价值不低于抵押贷款金额的一定比例。

如土地价值下降导致贷款授信额度不满足要求，我愿意补足差额或提供其他形式的担保措施。

土地证质押贷款政策土地证质押贷款政策包括以下几点：1.土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一。

开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

2.土地使用证可以质押贷款，但需要满足一些条件。

借款年限不能小于产权使用年限；没有其它债务问题；符合当地土地政策。

3.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。

国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。

上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。

没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

4.抵押须有书面文件。

5.针对农村土地合作社土地使用产权抵押率不足、贷款数额较小、不能完全满足扩大生产需要的现实，联社在继续发放农村土地使用产权证抵押贷款的同时，还根据合作社经营特点和资金需求，推出了土地合作社经营者贷款、土地合作社社员贷款、大联保体贷款等贷款方式。

6.加强风险防控，确保资金安全。

一是确保抵押评估合法有效。

土地使用产权价值评估和抵押登记要经地方政府认可，并出具《土地交易登记证书》，如实办理抵押登记。

对产权申请登记、信息发布、价格评估、洽谈交易、合同签订等手续完备，持有《农村土地使用产权证》的土地合作社，方给予抵押贷款。

二是严格限制土地抵押规模。

规定土地合作社只能将不超过1/3的土地经营权进行抵押，贷款期限一般为2年，防止贷款未到期而出现权证失效导致贷款清偿难的现象。

合理确定贷款抵押率，对所有土地使用产权证抵押贷款抵押率原则上不超过30%，最高不超过50%。

三是引导办理农业保险。

需要注意的是，各地的政策和流程可能存在差异，具体情况需要根据当地政策执行。

2023房产抵押贷款政策解读1、贷款额度的计算方法2023年房子抵押贷款新政策规定，贷款额度应根据房屋评估价值的一定比例进行计算。

根据不同的城市和银行，比例有所不同，一般在60%至80%之间。

此外，购房人的收入、信用等情况也会影响贷款额度的计算。

2、利率2023年房子抵押贷款新政策的利率相对于之前有一定程度的降低。

目前，银行间竞争激烈，利率市场化程度不断提高，房贷利率也有所下降。

购房人可以根据自身情况，选择适合自己的银行和贷款产品。

3、贷款期限2023年房子抵押贷款新政策的贷款期限也有所延长。

目前，购房人可以获得的贷款期限一般不超过30年，但对于部分特殊情况，如年龄较大、收入不稳定等，银行可以根据实际情况适当延长贷款期限。

4、还款方式2023年房子抵押贷款新政策的还款方式也有所改变。

目前，银行一般提供等额本金、等额本息等多种还款方式，购房人可以根据自身情况进行选择。

此外，银行还会根据购房人的收入情况，推荐相应的还款方式，以降低购房人的负担。

5、购房流程2023年房子抵押贷款新政策对购房流程也有所规定。

购房人需要先缴纳一定比例的首付款，然后向银行申请贷款。

银行会对购房人的信用、还款能力等进行审核，然后确定贷款额度和还款方式。

购房人需要按照还款计划进行还款，同时还需要缴纳相关的税费和手续费等。

房屋抵押注意事项有：1、抵押人的名称与产权证书上的所有权人的名称是否一致的产权问题；2、某些特定的、特别目的和特别设计的资产不能按市场价值评估的资产问题；3、需单独评估计算出土地使用权出让金的数额、以划拨方式取得的土地使用权问题；4、增加贷款额度重新估值的比例、资产再抵押的问题；其他法律审查的问题。

不得办理抵押的房产有：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。

土地抵押贷款风险防范三篇篇一：土地抵押贷款风险防范土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。

土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。

由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。

目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。

以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。

如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。

二是地理位置风险。

目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。

三是规划变更风险。

当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。

目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。

四是开发风险。

据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。

五是回收管理风险。

一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。

房地产抵押贷款评估流程
1. 申请提交，借款人向银行或金融机构提交抵押贷款申请，并
提供相关的房产证明文件，包括房产证、土地证、房屋所有权证等。

2. 评估机构选择，银行或金融机构会选择合格的第三方评估机
构进行评估。

评估机构应当具备相关资质和信誉，并独立进行评估
工作。

3. 现场勘察，评估机构会派遣评估师前往房产所在地进行现场
勘察，对房屋的结构、装修、周边环境等进行详细的调查和记录。

4. 市场调研，评估师会结合当地房地产市场的行情和趋势，对
所评估房产进行市场调研，分析其所处位置、周边配套设施、未来
发展潜力等因素。

5. 数据分析，评估师会收集和分析大量的市场数据和房产信息，运用专业的评估方法和模型，综合考虑房产的实际情况和市场价值。

6. 报告编制，评估机构会根据实地勘察和数据分析，编制详细
的评估报告，包括房产的基本信息、评估价值、评估方法和依据等
内容。

7. 银行审批，评估报告提交给银行或金融机构，由其进行审批。

银行会根据评估报告确定抵押贷款的额度和利率，并决定是否批准
贷款。

8. 合同签订，若银行批准贷款，借款人和银行会签订相关的抵
押贷款合同，约定贷款金额、利率、还款方式等条款。

总的来说，房地产抵押贷款评估流程涉及多个环节，包括申请
提交、评估机构选择、现场勘察、市场调研、数据分析、报告编制、银行审批和合同签订等步骤，确保了抵押贷款的公平、合理和安全性。