商务酒店承包经营可行性分析

-----成都xxxx酒店 -----

2013.09.25

商务酒店承包经营可行性分析

商务酒店承包经营可行性分析

2 一、项目概述：

成都xxxx酒店坐落于成都市南一环磨子桥—红瓦寺科技商务核心区，毗邻地铁省体育馆站，酒店背依四川音乐学院，与百年学府四川大学隔街相望，数码广场、电脑城、科华路精品川菜一条街、九眼桥—兰桂坊酒吧娱乐街区近在咫尺。

成都xxxx酒店距成都双流国际机场17公里，至春熙路商圈及新国际会展中心仅10分钟车程，交通四通发达。酒店环境舒适典雅，气氛精致舒适，让您在现代城市喧嚣中独享淡定心境，回归内心自由向往，更具人性化的超凡服务为您营造舒心合意之私人空间。酒店开业时间2011年11月。

1、项目名称：成都xxxx酒店

2、地址： 成都市武侯区

3、项目规模： 125间客房；6层楼

4、项目定位：健康、安全、专业、舒适；

5、房价定位： 间为高级双标房门市定价198元， 间高级大床房门市定价

元， 间豪华套房门市定价 元；

6、客房平均出租率预估：80%；

7、年承包费用：300万元人民币；

8、总建筑面积： 平方米；

9、承包期限：十年，即从 起至 止。

二、经济型酒店的消费调查

1.价值取向

对于住客来说，他们会选择什么样的地方落脚，什么地方令其最为满意呢？ 有关机构向北京、上海、武汉、深圳、成都等的779份住客提出了有关酒店价值的问题。

将近1/2住客的认知倾向于这样两个侧面：“酒店是一个为满足出差旅游的需要的很实用的空间，应该物有所值”（44.7%）,“酒店是家的延伸，是充满了温馨场面的地方”（43.0%）。而将近1/3的住客的倾向于认为“酒店是家和工作之外的另一个空间，应该有另外一种氛围”（31.5%）。也就是说，住店客人需要满足其在外出差和旅游的需要，酒店应该是物有所值的；住店客人需要得到关爱和照顾，酒店住宿也需要一种像家一样的感觉；当然酒店不是家，所以酒店这个不平常的空间也得 商务酒店承包经营可行性分析

3 有一个宜人的、不同的氛围。

2.实际感知

除了标准的“一宿好觉，一份早餐”而外，在经济型酒店里还能够使用的设施和享受到的服务有哪些呢？统计资料显示，目前中国经济型酒店能够让住客享受到的，除了标准的“一宿好觉，一份早餐”外，其他方面的设施和服务分别是：娱乐设施，6%；自助烹饪设施，18%；室内音像设备，29%；酒吧、咖啡厅，29%；自助洗衣服务，35%；中央空调，41%；商品部、熨衣服务、整体浴室，59%；自动售货设备、商务中心服务、会议设施，65%；电热水壶，71%；吹风机、停车场，76%；免费上网、24小时热水供应、分体空调、中央消防系统，88%；24小时接待、室内卫生间、电话、电视、公共休息区域，94%；电梯、公共卫生间，100%。

也就是说，目前一半以上的经济型酒店，已经把24小时接待、公共休息区域设置，把电话、电视、免费上网，把室内卫生间、公共卫生间，把分体空调、中央消防系统，把整体浴室、24小时热水供应、吹风机、熨衣服务、电热水壶，把商品部（或自动售货设备）、商务中心、会议设施等作为了自己标准设施和标准服务的内容。

3.消费价格

目前市场上经济型酒店的门市价格，大致是每间每日100元左右到300元左右（其中中小城市大多控制在200元以内）。例如97元、99元、100元、127元、168元、178元、198元、199元、200元、250元、259元、260元、269元288元、299元、300元等。也有少数“豪华商务房”超过了300元。

调查显示，因私外出对住宿价格的选择多集中在100-224元之间（略低于因公外出的住宿要求），其选择150-174元的比例最高。

调查显示，消费者因公外出的住宿价格集中在150-224元之间，比例达到了四成左右。

4、选择经济型酒店的要素

消费者对经济型酒店的理解，是由多个侧面组成的。如果选其主要关注点再分析，那么可以看出，正是消费者对经济型酒店的诸多判断决定了他们对经济型酒店的选择（即认知科学的“决策”）。为此有关机构又再次询问了被调查者对经济型酒店的“经济性”的理解。

调查结果显示，对于酒店经济性的理解，只有16.0％的消费者是看中价格低廉；而有56.4%的消费者看重的，是在安全、卫生的条件下的价格适中；另外还有27.4% 商务酒店承包经营可行性分析

4 的消费者看重的，是一定品味下的性价比高。“在安全卫生的条件下的价格适中”，其实，也是性价比的一个具体表述。这也进一步印证了经济性并不意味着单纯的价格低廉，而性价比的确是“经济性”的核心。

三、酒店设施及服务功能

 项目概况：

项目为一幢 6 层楼的物业,总建筑面积为 平方米，合计125个房间。

 市场定位分析

酒店主要功能为客房和简餐两部分，价格定位应以提高平均房价为出发点，将酒店的门市价格定位在198-- 元左右。同时降低折扣比率，实施实价销售，与周边酒店差异化经营。优化客源结构，以商务散客和旅游散客为主，平均房价经预算可定为198元，然后随着出租率的提升逐步调整平均房价，提高营收。

 设施服务

停车场

酒店提供免费停车位

酒店服务

送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、商务中心会议服务、前台贵重物品保险柜

餐饮设施

鑫凤白果鸡酒楼：大堂可容纳约120人，另配备5-6个包房，主营白果鸡，白果炖鸡为一种菜品，具有健胃补脾，清热解暑，降脂降压，防癌抗癌之作用。

会议室：可容纳约30人。

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四、人员配置及组织架构：

说明：人员配置根据经济型酒店的经验及惯例，按照客房房间总数的23%即：120间×23%=约28人，同时会根据酒店实际情况和淡旺季对人员配置进行调整。(以下薪资标准参照成都酒店行业相关数据，不包含所有人员的食宿、社保、奖金福利等）

五、酒店收入及成本费用测算

以120间客房计算，通过市场销售分析，我们初步设定宾馆平均出租率80%、平均房价198元、客房月收入570240元预算；餐厅对外承包费用未定。 岗位名称 月工资标准 人数 每月合计 岗位职责

总经理 20000 1 20000 全面负责酒店日常工作

驻店经理 7000 1 7000 酒店现场管理

值班经理 3500 2 7000 负责夜间值班管理

客房主管 2500 1 2500 负责客房和前台

前厅接待 2000 4 8000 客房预订接待

酒店资产员 1500 1 1500 资产及物料仓库管理

客房服务员 1400 11 15400 房间清洁及服务

安全维护员 2500 3 7500 安全秩序的维护

工程维修 1800 2 3600 设施设备维护

会计（兼职） 1000 1 1000 账务处理

出纳 2000 1 2000 现金管理

合计 28 75500

项 目 月收入（元） 年收入（元） 所占比例 财务

1人 值班经理2人 店 长

1人

前台接待4人 客房服务11人 资产管理1人 工程维修2人 总经理

1人

客房主管1人 出纳

1人

安全维护3人 商务酒店承包经营可行性分析

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六、完成经营目标任务保障措施 一、营业收入 570240 6842880

1、房费收入 570240 6842880

2、餐厅收入

3、其它收入

二、营业成本费用 166729 2000748 29%

1、工资 75500 906000 13%

2、电费 28512 342144 3%-6%，按5%测算

3、物料用品 22810 273720 （一般客房物耗率在3.6%—5%之间，此按营业额4%测算）

4、洗涤费 17107 205284 3%

5、水费 5700 68400 1%

6、修理费 5700 68400 1%

7、电话费 5700 68400 1%

8、其它 5700 68400 1%

三、营业税及附加 37065 444780 6.5%

四、管理费用 271054 3252648 47.7%

1、承包费 250000 3000000 44%

2、员工餐 8554 102648 1.5%

3、保险费 5700 68400 1%

4、政府公关及其他 6800 81600 1.2%

五、营业利润 95392 1144704 16.7%

六、营业外收入

七、营业外支出 2850 34200 0.5%

八、利润总额 92542 1110504 16%

九、所得税 25755 309060 27%

十、净利润 66787 801444 12% 商务酒店承包经营可行性分析

7 以销售为龙头，以服务为保障，以完善的配套设施为基础，以优良的管理为后盾，开源节流促进酒店全面高效增益运作。

1、全面建立健全酒店各项规章制度

引进ISO90001/14000国际酒店质量体系建设，建立健全酒店的各项规章制度与作业程序，实行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度来管理人的标准，认真执行各项制度并落实到实际工作中去，为酒店经营目标任务的完成打好基础。

2、提高内部管理水平，提升员工服务品质

通过艺龙网、去哪儿网等专业订房网站了解到顾客对酒店的服务和管理有非常不好的评价，在如今经济型酒店日益竞争的环境下，必须抓好抓实服务品质，提升服务水平，让顾客满意，而做好内部的管理恰恰是抓好服务品质的前提，酒店内部服务质量的提高，对实现营销任务的完成工作至关重要。好的产品（服务）只有通过销售才能转变成商品，才能获得经济利益与社会价值，而产品（服务）本身的质量是直接影响顾客是否购买的首要条件。下一步重点工作：一、重新梳理人员架构和人员配置，关注管理人员的工作态度和责任心；二、结合现场实际情况对服务流程、标准进行评估，狠抓人员的培训，提高他们的服务技能与技巧，体现出星级酒店的服务水平，做好监督重在落实执行。

3、实行目标责任与绩效管理

对酒店经营目标进行分解到每月、每周、每天、每个部门责任人，真正做到千斤重担人人挑，人人头上有指标。让大家关注成本与费用，关心每天的营业情况，把经营业绩与各位员工的待遇绩效相结合，让所有员工充分发挥其主观能动性，为公司发展献计献策。

4、提高酒店客房出租率；