APG房地产投资信托基金

APG房地产投资信托基金

APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)简介作者：傲品国际

APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)致力于经营，管理及开发不动产。一些房地产投资信托基金从事融资房地产。作为一家房地产投资信托基金，每

年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。

房地产投资信托基金(REITs)的国际经验与中国出路(演讲稿)

来源：作者：日期：2011-05-19

下面讲一下地产投资信托基金在美国发展的历史。后面的图表显示的是地产信托基金总的市值的变化，我刚才讲信托基金有的上市，有的不上市，绝大

多数是上市，这个图表可以显示地产信托基金总的变化的过程。从1960年到

1973年我不知道大家看不看清楚，有一个市值变化的总量，总之他是在不但的

扩展。前面有提到1960年美国有制定房地产投资信托基金法，有了这个法律之后，业界的投资者或者是开发商或者是管理公司，都会有很大的兴趣来提供这

种产品，而且正好是在1960-1973年的过程，我刚才讲过，是美国城市化进程

比较快的时候，汽车也有发明，有了汽车之后，大家可以住到很远的地方，住

郊区。所以，那时候的城市化进程是最快的，而且1945年以后，二战结束，美

国是一片太平，特别繁荣，生孩子，城市人口不断的增加。所以，为了满足住房的要求，美国开发商或者是政府，特别鼓励房地产投资开发，那时候大量的

是建造和开发。但是，银行的融资途径，从银行贷款，银行也会衡量自己的风

险，或者是有各种各样的考虑，所以没有办法满足房地产的这种快速发展和对

资金的需求。在这个大的背景下，其实是发行地产信托基金最好的时刻。(提示：

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前面讲到1960-1973年是从开始成立到发展比较快的一个时期。从1973-

1975年开始情况有一些变化，那个时候，好多地产信托基金的模式是向房地产

企业贷款，来收取高额的利息。他怎么融资呢?他有一部分自有资金，还有一部

分是他自己向银行贷款，利息会低一点，某种程度上来讲，他赚钱的方式就是

利息差，向开发商贷款利息比较高，他自己向银行贷款利息比较低，利息差是

他赚钱的来源，这个有点类似于银行的模式。但是，到1973-1975年的期间，

美国的利息利率不断的升高，所以对抵押借贷型的房地产信托基金就出现好多困难，因为他从房地产那边收到的利息反而可能还会比银行低，所以他的经营

可能会出现各种各样的情况，而且从的1960-1973年十几年的大发展，可能某

种程度上出现了供应过量，所以有很多就后来没有办法还钱，所以对美国房地

产信托投资基金市场打击比较大，进入了一个低谷期。(提示：本文已由信托法

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到了1981年，情况又有变化，美国政府当时为了刺激经济，提出了一个法

案，叫经济复苏税务法。其实关于房地产的市场，他有一个新的规定，房地产

大家都知道，在公司的房地产有一折旧期，也许在国内是50年，在美国当时把50年一下缩短到20-30年，折旧期缩短了以后，每年的折旧额就很大了，折旧

额很大之后，在你的损益表上折旧额也得算进去，假如你折旧额大了之后，帐

目上来讲你是亏损，亏损的话你就不用交税，但是实际上对你没有什么影响。

还有一个规定，比如说你个人投资房地产业可以折旧，这个折旧额可以用来抵

消你在个人收入这方面交的税。所以，这个政策是不得了，像比较富裕的医生、律师都买很多房子，因为他可以抵消他的收入税，公司也是这个道理，所以那

时候有大量的基金都投资房地产，对房地产的需求量特别高。也就是通过这个

法案美国确实达到了刺激经济的目的，也许可能是投资过剩然后又有点过热。

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到了1987年正好赶上美国的经济陷入低谷，又是因为供应过量的关系，房地产供应过量，房价跌的也很厉害，大家可能还记得从1987-1992年九十年代

初期是美国经济最差的时候，银行也不会再给房地产贷款了。(提示：本文已由

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从1992年开始，美国经济又开始复苏，房地产企业对资金的需求又增加了，但是银行动作就比较慢，因为大家都知道房地产周期性比较强，银行反映比较

慢，他还是心有余悸，还是不会向房地产企业贷款，但是房地产开发商的观念

和他们不一样，认为经济很快可能就要复苏，大家对房地产的开发量还会增加，这时候他们就想到房地产信托基金融资的方式，所以通过大量的上市，把现在

已经有了房地产包装成房地产信托基金，然后上市，上市之后融到资再做开发。

所以，这个时期，地产信托基金的增长是非常快的，你要是看看这个变化的情

况，从92年开始增长非常快。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

从92年一直到目前2002年，房地产信托投资基金在美国发展是比较好的一个时期，回报率也是比较高的一个时期。

下面介绍一下房地产投资信托基金的优点。第一个优点，这个基金的管理公司或者是管理经理都是比较专业的房地产从业人员，从教育或者是经历来讲，

可能会比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都是比较专业的。所

以，如果把你的资金投资到房地产信托基金，可能会比你自己管理你的钱会更

好一点。

另外，投资信托基金可以做到多样化，因为如果作为个人投资房地产，只能买一个单位或者是一层楼面，远远做不到多样化，资金分散化。如果是投资

基金就不一样了，因为投资基金的规模比较大，他可以投资办公楼、商场或者

是住宅，各种各样的投资，风险就比较分散。(提示：本文已由信托法律网重新编辑)

还有一个特点，是有稳定的经常性收入，因为目前来讲，最多的信托基金

是投资于这种收租物业，所以租金是比较稳定，而且回报率也都比较过。像在新加坡，他的信托基金股息的回报率差不多是在6-7%，美国差不多是8-9%，像

在欧洲，瑞丹克威森这个基金差不多是可以回报率达到10%，像这种地产信托

基金回报率比较稳定，持续性长。如果你投资信托基金变现性也很强，因为他

都是上市的，如果你不需要他的时候，带市场上卖掉它就可以了，很快。

还有一点，信托基金受到广泛的监督，既然他是上市的，就会受到监管机构的监管，同时在证券市场有好多分析员每年都在分析他，监督这个基金每天

都在干什么，钱花在哪里，所以他的出的可能性就会小一些。

这个是在美国房地产投资信托基金的回报表格，第一组数据是房地产投资信托基金的回报，一年的回报，两年的平均回报，这是五年的平均投资回报，

这个是标中投尔这可能是美国比较典型的投资回报的系数，这是电力、水这些

股票的回报，这是纳斯达克平均的投资回报，这是房地产信托基金，他的回报

都比较稳定，在一年最坏的时候也就只是损失了2.1%，但是看标总投尔损失了

2.8%，所以说地产信托投资基金回报率是非常好的。(提示：本文已由信托法律

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房地产投资信托基金

求助编辑百科名片房地产投资信托基金房地产投资信托(REITs)最早的定义

为"有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织"。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两

种资产的封闭型投资基金。

目录

房地产投资信托基金

发展历史

优势

运行模式

发展意义

发展政策

房地产投资信托基金

发展历史

优势

运行模式

发展意义

发展政策

展开

编辑本段房地产投资信托基金

从国际范围看，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投

资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一

种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性

质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

房地产投资信托基金

编辑本段发展历史

世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60-70年代的其他金融创新一

样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。

目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，

而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

房地产投资信托基金

编辑本段优势

REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波

动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投

资资金要求；第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以

获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投

资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也

可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITs股份基本上都在各大

证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流

动性；第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。从本质上

看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是

特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字

楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，

以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投

资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，

因此，REITs一般只适用于商业地产。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，

极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房

地产项目融资。

房地产投资信托基金

编辑本段运行模式

房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成

了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得

到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。

2003年，房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，

并允许借款不超过持有房地产价值的45%。

房地产投资信托基金

美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其

它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，

而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了

美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布了

《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资

格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了