20101101_松山湖_保利地块测算(按保利提供户型配比测算)

松山湖（生态园）科研用地项目设置配套设施用房操作规程（征求意见稿）第一条为积极建设珠三角国家自主创新示范区，充分发挥东莞松山湖高新技术产业开发区（以下简称园区）先行先试作用，根据《东莞市科研用地管理暂行办法》（东府办…2016‟109号）第十三条相关规定及市政府对《关于华旭公司等科研用地项目申请建设配套设施有关问题的请示》批复意见，结合园区实际，制定本操作规程。

第二条本规程适用于2016年12月2日前，园区范围内已出让并办理了土地登记的科研用地项目，土地用途表述为“科教用地（C65科研设计用地）”。

第三条本规程所指的配套设施用房是指除研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估、监测等产业用房外的用房，如员工宿舍、员工食堂等。

第四条申请设臵配套设施用房的科研用地项目须同时满足以下条件：（一）已完成项目投资的全部建设任务，并已取得不动产权证（或房地产权证）；（二）项目用地上已开展的经营业务必须具有科研属性或与科研活动相关；（三）拟申请设臵的配套设施用房计容建筑面积（含公摊面积）不超过项目总计容建筑面积的15%，且用于设臵员工食堂的计容建筑面积（含公摊面积）不超过项目总计容建筑面积的5%。

第五条设臵配套设施用房须一次性申请，申请时需提交以下材料（一式2份）：（一）《松山湖（生态园）科研用地项目设臵配套设施用房审批表》（以下简称《审批表》，见附件）；（二）申请书。

内容包括：申请单位情况简介、项目占地面积、建筑面积、投资总额及实际投资完成情况；项目经营业务情况介绍、科技研发能力；申请配套的理由，拟设臵的配套设施用房总面积、位臵、设施类型，以及其它需要说明的情况；（三）申请单位营业执照、项目土地登记文件、产权证明文件（复印件，查验原件）；（四）配套设施区域规划方案（附图）。

规划方案必须列明配套设施用房的区域、面积和对应设施类型，以及规划图则；必须包含经济技术指标核算报告，列明配套设施用房的建筑面积（含公摊面积）及其所占项目总计容建筑面积的比例。

XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。

【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。

项目位于某市市中心13公里。

用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。

项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。

（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。

该项目住宅总计1233户，商铺51套。

截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。

实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。

已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。

2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。

设计说明书目录第一章概况 (6)1、效果图 (6)2、工程概况 (9)3、工程设计的主要依据 (11)4、本工程所处建设场地的市政公用设施和交通运输条件 (13)5、项目的组成、分期实施情况和设计范围 (13)6、设计指导思想和设计特点 (13)第二章总平面 (15)1、设计依据及基础资料 (15)2、场地概述 (15)3、总平面布置 (15)4、竖向设计 (16)5、交通组织 (16)6、场地景观设计 (17)7、场地无障碍设计 (17)8、总平面安全设计 (17)9、综合管网 (17)10、主要技术经济指标 (18)第三章建筑 (19)1、设计依据 (19)2、设计说明 (20)3、建筑项目主要特征表 (23)4、门窗工程 (24)5、项目分期建设内容和对续建、扩建的设想及措施 (34)6、幕墙工程、特殊屋面工程及其他需要另行委托设计、加工的内容的说明 (34)7、人防设计 (34)8、三新技术应用情况说明 (35)9、建筑产业化应用情况说明 (35)10、绿色建筑设计说明 (35)第四章结构 (36)1、工程概况 (36)2、设计依据 (36)3、结构设计安全标准 (37)4、场地分析和地勘报告分析 (38)5、主要荷载取值 (44)6、地基基础及环境设计 (45)7、上部及地下室结构设计，含重庆市高层建筑工程结构抗震基本参数表（2010年版） (46)8、主要结构材料选用 (150)9、新技术、新结构、新材料的采用 (150)第五章给水排水 (150)1、设计依据 (150)2、设计范围 (151)3、工程概况 (151)4、给水 (152)5、热水系统 (155)6、水质、水温、水压特殊要求 (155)7、循环冷却水系统 (155)8、游泳池循环水处理系统 (155)9、绿化灌溉 (155)10、排水系统 (155)第六章电气 (158)1、设计依据 (158)2、设计范围 (159)3、变、配、发电系统 (159)4、照明系统 (164)5、建筑智能化系统 (165)6、建筑防雷 (166)7、接地及安全措施 (168)8、新技术、新产品运用情况说明 (169)9、计算书 (169)10、节能及绿色建筑 (189)第七章采暖通风与空调、热能动力 (192)1、设计依据 (192)2、工程概况及内容 (192)3、设计参数 (193)4、通风系统设计 (194)5、供暖 (196)6、空调设计 (197)7、管道及保温材料的选择 (198)8、系统计量及控制要求 (198)9、附表（主要设备材料表） (198)10、附图 (198)11、消声与减震 (198)12、安装与材料 (199)13、防腐与保温 (200)14、系统调试 (200)15、其他 (201)第八章消防 (201)1、设计依据 (201)2、设计范围及原则 (202)2、工程简述 (202)3、总图消防 (204)4、建筑 (204)5、结构防火 (206)6、给水排水消防 (207)7、电气消防 (210)8、暖通消防 (214)第九章园林景观 (221)第十章节能与绿色建筑设计 (221)1、设计主要依据 (221)2、节能与绿色建筑设计概况 (222)3、建筑专业 (223)4、结构专业 (235)5、给排水专业 (235)6、电气专业 (235)7、暖通专业 (238)第十一章环境保护 (240)1、设计依据 (240)2、主要污染源和污染物 (240)3、污水处理 (240)4、减震防噪 (241)5、废气排放、减震防噪处理 (241)6、废渣处理 (241)第十二章概算 (241)附录 (241)1.《建设用地规划条件函》（渝规潼南条件函（2011）0034号） 2412.《建设工程方案设计审查意见函》渝规潼方案函（2013）0080号2413.《建设项目规划管理报建审查复函》渝规潼（工程）复函（2013）0086号 (241)4.《潼南县公安消防大队关于同意重庆卓然地产发展有限公司卓然铂金公馆B区建设工程（方案）消防设计审查意见的函》潼公消（建方）字（2014）第6号 (241)第一章概况1、效果图鸟瞰图沿街透视图中庭透视图现场照片2、工程概况项目名称卓然.铂金公馆（B区）项目所在地潼南金潼大道项目业主方重庆卓然地产发展有限公司建筑性质多层公共建筑、高层住宅建筑面积（地上/地下）（194092.43/30470.45㎡）最大建筑高度（地上/地下）（99.3/7.6m）最大建筑层数（33/-2）建筑用地面积55455㎡建筑总面积224562.88㎡（地上/地下）建筑抗震设防分类类别是否绿色建筑丙类否建筑场地类别绿色等级II类基本抗震设防烈度六度主要结构体系剪力墙是否高切坡（深基坑）否是否超限高层否人防保护等级无（异地人防）最高日用水量1658.91m3/d最高日污水量1173.68m3/d电力安装总容量10370KVA总冷/暖负荷——动力负荷——概算总造价48492.87 万元备注——3、工程设计的主要依据（一）设计中贯彻的国家政策、法规《重庆市建设工程初步设计文件编制技术规定》（2013年版）《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《住宅设计规范》（GB50096-2011）《商店建筑设计规范》（JGJ 48－88）《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100-98）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）《重庆市居住建筑节能50%设计标准》（DBJ50-102-2010）《公共建筑节能（绿色建筑）设计标准》（DBJ50-052-2013）《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》（GB/T 7106-2008）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95（2005版））《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5006-97）《重庆市城市规划管理技术规定》（2012）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003（2009年版））《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2011）《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）《节水型生活用水器具》（GJ164-2002）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）《城市工程管线综合规划规定》（GB50289-98）甲方提供的设计委托书、任务书国家及重庆市其它相关法律法规等《重庆市建设领域限制、禁止使用落后技术通告（第一~七号）》（二）城市建设有关部门（规划、消防、园林、人防等）对本工程方案设计的批复文件《建设用地规划条件函》（渝规潼南条件函（2011）0034号）《建设工程方案设计审查意见函》渝规潼方案函（2013）0080号《建设项目规划管理报建审查复函》渝规潼（工程）复函（2013）0086号《潼南县公安消防大队关于同意重庆卓然地产发展有限公司卓然铂金公馆B区建设工程（方案）消防设计审查意见的函》潼公消（建方）字（2014）第6号（三）项目立项书、可行性研究报告、选址意见书、政府有关主管部门批准文件的名称、文号：《重庆市企业投资项目备案证》备案证地字第500223201300081号（四）工程所在建设场地的工程地质勘察报告、地灾评估报告、环境评估报告等：《重庆紫苑土地规划整治有限公司“卓然•铂金公馆（B区）”工程详勘报告》2013年12月（五）其他设计依据：无。

万科·松山湖1号花园方案设计总说明一. 概述1．主要设计依据1）《建设用地规划许可证》东府国用（2005）市（特1294）号2）《东莞松山湖建设工程规划设计要点》及2005年11月30日万科·松山湖1号花园项目向东莞市委书记及松山湖管委会汇报记录。

3）《宗地图》宗地编号：DN-0002-1 1933010100004）《界址点成果表》（东莞市人民政府）5）规划方案审查意见书（管委会、村镇科、总工室）2．国家及地方主要主要法规（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2002年版）（2）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）（3）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）（4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）（5）《东莞市城市规划管理技术规定》（2005年8月版）3．设计基础资料（1）气象：东莞年平均气温22℃，5～9月平均气温25～28℃。

常年主导风向为东南风。

（2）区域位置：位于东莞松山湖高新技术产业开发区，新竹路（S7号路）西南侧。

（3）地形地貌：项目总占地133333平方米，地块东西最长距离518米；南北最长距离403米，地块位于新竹路以西，滨湖路以东；西南侧隔湖与高新技术产业开发区相望；东南侧与松山湖水域相临。

地块内总体标高24～36.6米，除个别小山头外，大部分在24～30米之间，绝大部分场地坡度在5%～10%之间，坡向以东、南地为主，北坡较少且缓，整个用地适合建筑，本地块总用地面积57652.40平方米。

4．规划设计要求（依据①《东莞松山湖建设工程规划设计要点》②2005年11月30日万科·松山湖1号花园项目向东莞市委书记及松山湖管委会汇报记录）（1）沿新竹路方向，后退道路绿线5米；沿松山湖方向，后退滨湖路侧用地红线30米；沿内湖方向，后退湖岸线至少15米。

（2）用地使用性质：商住用地（3）规划控制指标：建设密度≤ 25% ；容积率≤0.7 ；绿地率≥40%；建筑高度≤50米建筑退缩用地红线：多层建筑退缩≥5米；高层建筑退缩≥8米（4）建筑间距：间距系数1.0，最小间距10米，且满足消防要求。

东莞市松山湖科学城征收公告【主题】东莞市松山湖科学城征收公告【引言】近年来，随着科技的不断进步和经济的快速发展，中国大陆的许多城市都迅速崛起为科学城。

其中，东莞市的松山湖科学城是一个备受瞩目的典型案例。

然而，近期东莞市政府发布了松山湖科学城的征收公告，引起了极大的关注和争议。

本文旨在全面评估这一公告，并探讨其对当事人和整个社会的深远影响。

【深度】1. 松山湖科学城的背景和发展：作为中国南部重要的经济中心之一，东莞市一直致力于推动科技创新和产业升级。

松山湖科学城作为东莞市的核心科技园区，由于其得天独厚的地理位置和优越的产业环境而备受瞩目。

松山湖科学城集聚了大量的高科技企业、创新机构和优秀人才，成为了东莞市科技创新的重要引擎。

2. 征收公告的主要内容：在最新发布的征收公告中，东莞市政府表示将对松山湖科学城的一部分土地进行征收，以支持科技园区的新一轮发展。

详细内容包括征收范围、征收目的、拆迁补偿标准等。

征收公告的发布引起了当事人和周边居民的广泛关注和诸多质疑。

3. 征收公告带来的影响和争议：征收公告一经发布，立即引发了当地居民的不满和抗议。

人们关切的问题包括拆迁补偿是否合理、是否有必要征收这么多土地等。

征收带来的社会问题也不容忽视，比如就业压力、产业布局调整等。

这些问题都需要政府和社会各界共同协商解决，以确保公平公正的处理方式。

【广度】1. 评估征收公告对当事人的影响：对于被征收的企业和居民来说，征收公告无疑将对其生产、居住和生活造成重大影响。

在征收过程中，政府需要充分考虑当事人的利益和权益，确保拆迁补偿的公平合理，给予他们一个合适的安置方案，以减少不必要的矛盾和摩擦。

2. 探讨征收对社会的整体影响：松山湖科学城的征收不仅仅关乎当事人的利益，更关系到整个社会的发展。

对于东莞市来说，科技创新和产业升级是经济持续发展的关键因素。

政府在制定征收政策时，应综合考虑社会的长远利益和经济发展的需要，确保征收能够为东莞市科技创新和产业升级提供有力支持。

居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。

一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。

万科松山湖1号房地产销售百问案例【最新资料，WORD文档，可编辑修改】相关公司情况1、发展商是哪家公司，是国内还是境外公司，有何背景？实力如何？答：东莞市万科房地产有限公司，母公司是万科集团，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

定位于中国房地产业领跑者的万科，20余年来，以改善中国人居环境为已任，坚持人本主义的居住理念。

2001年以来，万科连续4年荣膺北京大学企业案例管理研究中心和《经济观察报》联合评选的"年度中国最受尊敬企业"。

曾被《福布斯》杂志评选为"全球最优秀300家小企业"的第6位，并入选"全球200家最佳中小企业"。

2003年，万科获得英国IR（《投资者关系》）杂志评出的"第三届亚洲区中小型公司最佳投资者关系奖"。

2004年，万科连续第十年荣获中国人民银行指定评估资信等级最高级：AAA级。

2005年，万科获国家工商总局商标局认定的“中国驰名商标”，成为中国房地产行业第一个国家认定的驰名商标。

2、承建商是哪家专业公司，在深圳或国内承建过哪些著名项目？获得哪些奖项？答：江苏华建，中国最好的建筑公司，曾获得过……3、监理单位是哪家专业公司，在深圳或国内监理过哪些著名项目？获得哪些奖项？答：中行监理4、物业管理是哪家公司？有何背景？实力如何？答：万科物业管理公司。

1992年1月万科物业管理公司在深圳成立，它是深圳市第一批甲级物业管理公司，截止今日，管理规模已超过1200万平方米，并先后在深圳、天津、北京、上海、鞍山、沈阳、大连、成都、武汉、长春、南京、东莞、广州、中山等十几个城市成立管理服务机构，管理物业类型包括高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼、工业区、学校及政府公共物业等。

2004年，成立东莞市行政中心物业管理机构。

5、万科松山湖1号的园林环境规划设计以及建筑设计是哪家公司？设计风格分别是？哪些知名楼盘是他们设计的？答：景观概念设计公司：FAMOUS GARDEN（美国），曾设计的知名楼盘……景观园林设计公司：深圳市北林苑景观与城市规划设计公司，曾设计的知名楼盘……规划概念设计公司：EKISTICS Town Planning Inc. （加拿大），曾设计的知名楼盘……规划户型设计公司：美国博万建筑与城市规划设计公司，曾设计的知名楼盘……单体立面设计公司：SANDY BABCOCK（美国），曾设计的知名楼盘……景观设计风格是……建筑设计风格是欧式偏古典的西班牙风格……⏹总体规划情况6、松山湖1号所在位置？答：位于松山湖高新科技产业园区，新竹路西侧7、松山湖1号总占地面积？共分几期开发？答：万科·松山湖1号花园总体规划用地约57万平方米。

东莞市松山湖科技产业园消防规划规划说明书前言城市是我国政治、经济、科学技术和文化教育的中心，城市也是人类活动的空间载体。

随着我国改革开放以来综合国力的提高，社会主义建设事业的迅速发展，城市的规模不断扩大，新的城市、城市群不断增多，城市发展有加速势头。

对于珠三角来讲，更是形成了大、中、小城市相结合的较完善的城市群和等级体系。

一些城市由于其优异的区位、灵活的机制等原因经济得以高速发展，城市建设日新月异，在区域的的地位和作用进一步加强。

随着这些小城市在社会经济活动中作用的增强，人口、物资的集聚使建成区不断扩大，甚至已经超越了传统意义上的小城镇的概念。

作为一个文明、现代化的城市，必须具有安全、稳定、繁荣、方便、整洁、健康等诸种条件，其中确保城市消防安全，乃是十分重要的方面。

由于城市的主要特点之一是人群及财产非常集中，一旦发生火灾或灾难性事件，往往经济损失大，人员伤亡多。

特别是一些小城镇由于消防建设的相对滞后，消防工作更应引起关注与重视。

因此，城市必须不断强化防火灾能力，健全完善消防安全体系，有效预防、抗御和最大限度地减少火灾事故对城市经济建设和人民生命财产安全的危害。

城市消防规划和建设是整个城市规划和建设的重要组成部分。

加强城市消防规划和建设管理，完善城市公共消防设施，对于提高城市防火和灭火能力及预防与处理突发性灾害的能力，从根本上防止和减少城市火灾的发生，以及一旦发生火灾，能迅速、有效地阻止其蔓延扩大，并进而扑灭火灾，处理突发性灾害事故，保障城市生产、生活秩序和人民生命财产安全是至关重要的。

城市消防规划是城市火灾预防、火灾扑救的纲领性文件，是贯彻落实消防法规的具体体现。

消防规划对完善和实施消防设施建设，整合城市配套功能，提高城市综合抗御火灾能力具有重要的现实意义和战略意义。

我院受松山湖科技产业园人民政府的委托，于2003年6月接受了松山湖科技产业园消防规划的编制任务。

与松山湖科技产业园领导一起商定了本次规划的原则、范围及方式等问题。

公司项目概览项目名称类别公司权益规划总建筑面积单位成本可售面积估计最新房价预测包头百合花园住宅55% 220000 2200 102942 5000 包头保利花园住宅55% 1029032 2600 590785 3500 包头香槟花园住宅55% 497636 3500 437920 4000 北京百合花园住宅100% 173897 11200 75250 16500 北京保利嘉园住宅100% 401433 4900 137655 5930 北京保利蔷薇苑住宅100% 74667 6300 8217 15000 北京垄上别墅住宅80% 335000 5900 104230 18000 北京西山林语住宅100% 888370 10000 688598 14500 北京香槟花园住宅100% 51069 9600 21 16000 长春保利净月项目* 住宅100% 250906 2000 220797 3000 长春保利罗兰香谷住宅80% 619328 3200 332364 5100 长沙保利花园二期* 商住56% 259876 3400 228691 4000 长沙麓谷林语* 住宅80% 138**** **** 1214880 3600 成都保利公园198* 住宅85% 671002 3395 504048 5800 丹东宾馆沟项目* 住宅47% 525868 3000 462764 4000 佛山保利星座住宅100% 117089 5300 103038 7100 佛山顺德保利合园住宅100% 273440 4000 240627 4800 广州A4项目写字楼51% 72420 11500 63730 17000 广州保利V座写字楼51% 204960 5600 180365 17000 广州保利康桥住宅26% 107535 4717 75680 20000 广州保利香雪山住宅100% 312366 7799 220353 10900 广州保利心语花园住宅51% 246138 4930 161465 21000 广州保利增城荔城项目住宅51% 113332 3700 99732 5300 广州保利中心（108）写字楼100% 197482 3850 121557 20000 保利地产广州昌岗中路项目住宅51% 33495 12500 29476 14500 广州番禺石楼项目住宅100% 166526 5200 146543 7000 广州好望角住宅100% 37368 6900 32884 9350 广州林海山庄住宅100% 222895 3550 25080 8300 广州林语山庄住宅60% 297760 5000 101881 7200 广州世贸中心写字楼51% 537099 8250 468635 15000 广州天河科贸园项目住宅100% 73071 7000 64302 13500 广州天利广场商住51% 78563 7018 69135 14000 广州西海岸住宅100% 573891 14500 505024 15000 广州西子湾住宅100% 200010 5100 29836 7500 广州中环广场商住100% 286700 6400 220032 18000 广州紫薇花园住宅50% 143408 3843 88474 7600 杭州保利东湾商住100% 848063 6200 726815 8000 湖南保利花园一期住宅80% 99603 3000 16424 3600 湖南洞庭东岸（文庙）商住80% 111323 4000 23402 4700 阆峰云墅住宅100% 143580 6100 77156 8900 南昌铭雅欧洲城住宅60% 424061 5400 328163 9000 南昌湾里项目* 住宅75% 674000 5000 593120 7000 南海保利花园住宅100% 591250 4760 368057 8600 南海保利水城商业100% 575782 5020 465316 8800 青岛百合花园* 住宅100% 229000 5100 201520 6300 上海保利林语溪* 住宅100% 193388 9300 170181 16000 上海保利叶上海住宅100% 704113 9300 585560 14000 上海陈富路项目* 住宅50% 403913 8000 355443 12000 上海海上五月花住宅100% 341942 5800 200069 9100 上海十二橡树庄园住宅90% 110128 5500 48267 10000 上海西子湾住宅85% 371907 6400 198535 8600 上海香槟苑住宅77% 111789 11200 96307 14500 沈阳百合花园住宅50% 309938 3200 153975 7500 沈阳保利花园住宅60% 901918 3200 402368 4400 沈阳上林湾住宅92% 420000 4500 301530 4800沈阳十二橡树庄园住宅100% 117000 5000 102960 8000沈阳心语花园住宅100% 585624 4200 510318 4500天津上河雅颂* 住宅100% 895756 4000 721370 6100武汉保利花园住宅100% 498194 2300 24847 3800武汉保利圆梦花园住宅70% 1706849 2200 1497335 2800武汉十二橡树庄园住宅100% 370000 3000 264038 10500武汉心语花园住宅100% 738251 4300 544518 5500重庆二棉项目（沙平住宅100% 197956 3100 174201 4000 坝）重庆高尔夫花园住宅100% 651900 4500 369358 14000 重庆国宾上院住宅100% 71766 4300 7938 4600 重庆金岛花园住宅100% 77330 2700 68050 4000 重庆香槟花园住宅100% 589500 2900 230279 4400 重庆艺校项目(九龙坡）住宅100% 219811 3400 193434 5000 北京密云项目住宅100% 315580 3500 268243 6000 广东阳江项目住宅100% 273217 2000 232234 3500 重庆慈恩寺项目住宅100% 1253100 5000 1065135 7000 天津和平路商住100% 71341 8000 60640 18000 北京大兴100% 225000 10000 191250 13000 资料来源：中信证券研究部公司盈利预测（保守，业绩为增发后）利润表资产负债表(百万)(百万)指标名2007 2008 2009E 2010E 2011E 指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E 称营业收8,115 15,520 18,629 25,081 39,444 货币资金4,626 5,470 24,766 32,376 9,861 入营业成4,991 9,188 9,801 13,178 23,371 存货28,084 40,196 47,752 57,706 83,781 本毛38.50% 40.80% 47.39% 47.46% 40.75% 应收账款175 206 494 513 792利率营业税金及附加839 1,546 1,886 2,568 3,727其他流动资产7,737 7,340 12,897 16,288 25,693营业费用256 462 551 785 1,302 流动资产40,622 53,211 85,909 106,883 120,128 营业费用率3.15% 2.98% 2.96% 3.13% 3.30% 固定资产141 189 197 205 214管理费用208 311 538 736 1,158长期股权投资11 46 56 66 76管理费用率2.57% 2.01% 2.89% 2.93% 2.94% 无形资产 1 1 1 1 1财务费用-32 -33 -279 -544 -376其他长期资产120 185 228 261 290财务费用率-0.39% -0.21% -1.50% -2.17% -0.95%非流动资产273 421 481 533 580投资收益207 97 44 7 7 资产总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708 营业利润2,054 3,837 6,069 8,350 10,133 短期借款618 70 0 0 5,461 营业利润率25.31% 24.72% 32.58% 33.29% 25.69% 应付账款1,113 2,414 1,960 2,636 4,674营业外收入356 197 0 0 0其他流动负债17,179 17,030 40,772 48,258 38,964营业外支出7 10 0 0 0 流动负债18,910 19,515 42,732 50,894 49,099 利润总额2,403 4,023 6,069 8,350 10,133 长期负债9,038 14,048 11,548 18,548 26,548 所得税775 980 1,517 2,088 2,533 其他长期112 4,396 4,420 4,446 4,474负债所得税率32.24% 24.35% 25.00% 25.00% 25.00%非流动性负债9,150 18,444 15,968 22,994 31,022少数股东损益139 805 889 966 830 负债合计28,060 37,959 58,701 73,888 80,121 归属于母公司股东的净利润1,489 2,239 3,662 5,296 6,770 股本1,226 2,452 3,759 3,759 3,759 净利率18.35% 14.43% 19.66% 21.12% 17.16% 资本公积8,026 6,800 13,987 13,987 13,987股东权益合计11,925 14,079 25,206 30,079 36,308少数股东权益909 1,594 2,483 3,450 4,279现金流量表（百万元）负债股东权益总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E净利润3,662 5,296 6,770 主要财务指标2007 2008 2009E 2010E 2011E少数股东损益889 966 830增长率（%）折旧和摊销24 24 24 营业收入101.3 91.2 20.0 34.6 57.3 营运资金变动-2,189 -2,727 -42,155 营业利润94.9 86.8 58.2 37.6 21.3 其他-216 -537 -247 净利润121.8 50.4 63.6 44.6 27.8经营现金流-9,376 -7,590 2,171 3,023 -34,778利润率（%）资本支-30 -30 -30 毛利率38.5 40.8 47.4 47.5 40.7出投资收益44 7 7EBITMargin22.4 25.9 31.4 31.2 25.1资产变卖0 0 0EBITDAMargin22.4 25.9 31.5 31.3 25.1其他-10 -10 -10 净利率18.3 14.4 19.7 21.1 17.2投资现金流-117 -62 4 -33 -33回报率（%）发行股票7,758 0 0净资产收益率12.5 17.2 18.6 19.2 20.4负债变化9,377 4,500 12,461总资产收益率3.74.95.4 5.66.1股息支出-293 -424 -542 其他（%）其他279 544 376 资产负债率68.6 70.8 67.9 68.8 66.4融资现金流13,199 8,496 17,122 4,621 12,296 所得税率32.2 24.3 25.0 25.0 25.0现金净增加额3,706 844 19,296 7,610 -22,515股利支付率5.3 10.66.4 6.87.1。

保利地产第三⽅交付评估⽅案付评估⼯作，现场评估⼯作当⽇完成。

4、第三⽅评估单位完成现场评估后于2⽇内编写完成正式评估简报并递交⼯程管理中⼼审核。

⼯程管理中⼼于2⽇内完成简报审核及发放⼯作。

三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（⼀）评估条件第三⽅交付评估的项⽬或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域⼯程完⼯，完成保洁⼯作；2、完成交付的法定程序及证件办理⼯作；3、完成现场供⽔、供电、供⽓、供暖的接驳及施⼯，达到使⽤条件。

（⼆）评估时间评估⼯作于集中交付前7⾄15天开展，评估⼯作为期⼀天，当天完成。

（三）评估抽选范围1、各⼦公司所有交付的住宅项⽬（含公寓、别墅），评估单元按精装修或⼟建施⼯单位划分；2、交付标准为精装修的项⽬,每家精装修单位划为⼀个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。

3、交付标准为⽑坯的项⽬，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同⼀批次内由两家或两家以上⼟建总包施⼯时，交付评估按⼟建总包划分评估单元分别评估）。

4、标准层公共部位包含标准层电梯间、⾛⽕楼梯。

抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公⽤部位。

5、屋⾯为被抽选的户内对应楼栋的屋⾯。

6、⾸层⼤堂为被抽选的户内对应楼栋的⼤堂，同⼀批次内抽选2个⾸层⼤堂。

7、地下室电梯厅的抽选为⾸层⼤堂对应的地下电梯厅，抽选数量同⾸层⼤堂。

8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防⽕分区。

检查内容（或部位）含地下室出⼊⼝、墙、地及顶渗漏、地⾯、坡道、岗亭、停车位、排⽔沟、集⽔井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。

抽选数量为⾸层⼤堂对应地下车库的⼀个防⽕分区（共2个防⽕分区）。

9、对于交付批次内存在公建配套的项⽬，应对该交付批次内所有的公建配套进⾏评估。

10、建筑外⽴⾯随机选取3栋参与评估，不⾜3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为⼩区主⼊⼝、⼩区围蔽、中⼼园区及主要⾏⾛道路作为评估范围，如出现分期交付项⽬对于以上部位共⽤情况时，仍参与评估并在报告内进⾏提⽰。