深圳益田假日广场商综合体研究

商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。

关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。

一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。

接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。

单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。

2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。

时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。

深圳益田假日广场益田假日广场以其独特的建筑风格和丰富的购物、娱乐和餐饮场所而知名。

广场内拥有多个国内外知名品牌的商店，提供各类商品和服务，满足不同人群的需求。

此外，广场还设有电影院、儿童乐园、健身中心和美食广场等娱乐设施，为顾客提供全方位的消费体验。

益田假日广场的设计融合了现代和传统元素，建筑外观宏伟壮观，内部布局合理，为顾客营造了舒适和愉悦的购物环境。

广场设有多个停车场和公共交通站点，交通便捷，方便人们前往。

如果你想体验购物、娱乐和美食的魅力，益田假日广场是一个不容错过的地方。

它为你提供了丰富多样的选择，满足你的各类需求，让你在这里度过愉快的时光。

2.广场内的商业设施益田假日广场是一个设施完备的购物中心，提供了丰富多样的商业设施。

无论您是购物还是享受美食，这里都能满足您的需求。

在益田假日广场，您可以找到各种知名品牌的商店。

从时装店到家居用品店，从电子产品店到珠宝店，几乎所有需要的产品都能在这里找到。

您可以尽情翻找最新的时尚潮流，找到独特的装饰品，或者选择最适合您家居的家具和装饰。

除了购物，益田假日广场还有多家优质餐厅供您选择。

无论您喜欢中餐还是西餐，这里都有各种口味的美食等待着您。

您可以品尝到地道的本地美食，也可以尝试国际风味的特色菜肴。

无论是家庭聚餐、朋友聚会还是商务宴请，都能找到让您满意的餐厅。

除了购物和用餐，益田假日广场也提供了多种娱乐设施。

您可以在这里找到电影院、游戏厅、健身中心等娱乐场所。

您可以观赏最新的电影大片，挑战各种游戏机台，或者锻炼身体，保持健康的生活方式。

总之，益田假日广场拥有丰富多样的商业设施，为您提供购物、美食和娱乐的一站式体验。

无论您是居民还是游客，这里都将是您愉快时光的完美场所。

3.活动和娱乐项目益田假日广场提供丰富多样的活动和娱乐项目，确保每个参观者都能找到自己感兴趣的娱乐方式。

以下是一些热门活动和项目的介绍：演出节目：益田假日广场经常举办各类精彩演出，包括音乐会、舞蹈表演、话剧以及魔术秀等。

城市综合体：几种典型范式的演变研究摘要：文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。

在此基础上，本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象，指出当代城市综合体开发范式的演变，并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。

关键词：城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居Abstract: The article defines “City-Complex”as a hot point during the city development of contemporary china. Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI. The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage ofcity-complex development.Keywords: City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation一、混合开发：都市综合体的认知界定不知从何时候起，“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。

城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式，一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市，如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。

而我国国内地理区位优势的差异，使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。

从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看，在城市化程度并不高的中国，已经提前出现综合体开发建设的热潮，这是非常值得注意的一种建筑现象。

万象城（MIXC）▲高贵的塑造者开发商：华润（深圳）有限公司开业时间：2004 年 12 月9日规模：总建筑面积达18.8万平方米，超大规模室内购物及娱乐中心定位：高端消费群体业态组成：B1：餐饮、超市、百货L1：百货、国际品牌服装L2：百货、国际品牌服装L3：百货、国际品牌服装、娱乐、餐饮L4：餐饮、娱乐L5：数码、餐饮主力店：REEL芮欧时尚生活百货、嘉禾（深圳）影城、Ole超级市场、缤纷万象滑冰场、顺电等。

主要品牌：HERMES、Richemont、LV、GUCCI、PRADA、DIOR、CARTIER、DOLCE&GABBANA、ARMANI、ZEGNA、BURBERRY、GIADA等。

综合体优势：华润中心，集购物中心、超甲级写字楼、高级酒店、城市顶级住宅等诸多功能于一体。

五星级的君悦酒店源源不断输送高端客户群；与城市精英（富豪）为邻；5A 甲级写字楼将国际顶尖名收归囊中，企业金领消费一网打尽。

地理优势：蔡屋围CBD商圈，与地王大厦、深圳书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD商圈的旅游景点，极大地助推了华润万象城的人气。

个性化：国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流，成就“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的大型室内购物中心。

京基•百纳空间（KKMALL）▲时尚弄潮儿开发商：京基集团（Kingkey Group）开业时间：2010年11月26日规模：总建筑面积83500平方米，国际时尚精品购物中心定位：中高端消费群体业态组成：B1：超市、餐饮L1：时尚名品L2：品牌时装L3：时尚服饰、儿童服饰、餐饮L4：餐饮、数码、家具、娱乐主力店：华润Blt超市、星际传奇、UA电影院IMAX、NOVO、中航健身。

主要品牌：H＆M、ZARA、MANGO、I.T、ARMANI、VJC、COCKTAIL、俏江南等。

综合体优势：京基金融中心广场融甲级写字楼(京基100大厦）、超五星级豪华酒店（吉瑞酒店）、大型购物中心KKMALL、商务公寓(京基公寓）、精品住宅为一体。

2024年深圳商圈及各大购物中心市场研究分析报告一、本文概述1、报告背景随着中国经济的持续增长和消费市场的不断扩大，商业地产市场也逐渐繁荣起来。

在这个市场中，深圳商圈及各大购物中心的发展尤为引人注目。

为了深入了解这个市场的发展状况，我们进行了这次市场研究分析。

本报告将详细分析深圳商圈及各大购物中心的市场规模、竞争格局、消费者需求和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。

2、研究目的本报告的研究目的是对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场情况进行深入调研和分析，了解深圳商圈及各大购物中心的市场规模、竞争格局、消费者需求和趋势等因素，为投资者、开发商、运营商和相关政府部门提供有价值的参考和决策支持。

具体而言，本研究将重点探讨以下问题：1、深圳商圈及各大购物中心的市场规模和增长趋势；2、深圳商圈及各大购物中心的竞争格局和市场份额；3、深圳商圈及各大购物中心的主要消费者群体和消费行为；4、深圳商圈及各大购物中心的发展趋势和未来预测；5、对深圳商圈及各大购物中心的投资建议和风险提示。

通过对这些问题的深入分析和研究，本报告将为投资者、开发商、运营商和相关政府部门提供有价值的参考和决策支持，同时也为消费者提供更加准确和全面的购物信息和服务。

3、报告范围本报告主要对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场情况进行深入研究和分析。

报告将涵盖以下几个方面的内容：3.1 深圳商圈概述在本部分，我们将详细介绍深圳商圈的地理位置、规模、主要特点和历史发展情况，让读者了解深圳商圈的整体情况。

3.2 深圳购物中心市场分析我们将对深圳各大购物中心进行深入调查和分析，包括购物中心的规模、品牌布局、客流量、销售额等方面，以全面了解深圳购物中心市场的现状和发展趋势。

3.3 消费者行为分析为了更好地了解深圳商圈及各大购物中心的市场情况，我们还将对消费者的购物行为进行分析，包括消费者的年龄、性别、收入水平、购物偏好等方面。

3.4 市场趋势预测在本部分，我们将结合市场调研数据和行业发展趋势，对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场前景进行预测和分析。

深圳十大综合体发展商■益田：深圳湾北岸唯一综合体益田假日广场是益田地产在城市中心修建的大型建筑综合体，地处深圳华侨城，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积13.58万平方米，2009年1月9日，益田假日广场重要组成部分——国际超五星级深圳益田威斯汀酒店将正式对外开放。

至此，益田假日广场这一集体验式购物中心、生态写字楼、国际超五星级酒店为一体的大型建筑综合体的功能将全面启动。

同时，益田·大运城邦是益田地产的第二个超级大盘，总占地面积35万㎡，总建筑面积95.6054万㎡，整个项目将建成一个集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的百万㎡标志性建筑群。

项目毗邻大运新城，是大运新城片区唯一的百万㎡城市建筑综合体旗舰级项目。

■宝能：2#地铁上盖最大综合体宝能地产的建筑综合体是来自深圳湾片区的宝能·太古城，其由17栋高层住宅、10万平米SHOPPINGMALL为主体构成，占地66112.37㎡、总建筑面积43万平米，是深圳湾口岸片区内，占地亚军、建面冠军。

其实宝能·太古城也是2#地铁沿线横跨罗湖、福田、南山三区所有建筑物中最大的上盖建筑，同时也是本片区内唯一的综合体。

并且，43万㎡的建面，也足以进入深圳综合体建筑中的前五名。

因此，具有居住、商业等综合性能的宝能·太古城是具有城市级意义的。

■招商：具备全线产品建造实力花园城与花园城中心（包括亚洲最大的沃尔码最大单体店）是招商地产综合体的第一次实践，而在新的海上世界这种实践还将延伸。

在外地，招商地产同样具备综合体物业，房地内参 资料显示，2009-8-18，成都成华区政府与招商地产在香港签订“成都198北湖区域综合开发合作项目”投资协议。

根据协议，招商地产将在成都北湖打造占地1700亩（1.13平方公里）的集休闲运动、旅游观光、度假居住为一体的城市休闲运动综合体，预计35年建成。

截止2008年末，招商地产总股本达17.17亿股，总资产超过370亿元。

益田假日广场市场调查报告目录一、地理位置二、交通状况三、工程方面1、商场建筑设计2、室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征2）、优劣势比较3、商业动线规划4、铺形5、室内设计四、经营模式及营运管理1、组织架构2、基本情况及优劣势比较3、现场促销活动4、会员管理（见报告附件）5、营运总结五、推广管理1、推广调查信息2、推广活动列表3、与COCOPARK的对比分析六、物业管理1、物管人员薪资标准（仅供参考）：2、保洁、绿化3、消防4、收费5、地面石材：6、人流量统计7、广告位8、其它调查信息及可借鉴之处益田假日广场市场调查报告2009年二季度一、地理位置（负二层现已在南面预留两地铁接口，同时连接3500平方米地铁商铺）（正在施工的室外广场，可以看到公交车道入口）三、工程方面（屋顶平台有大面积的园林景观，并预留了商业接口）（购物中心外立面）2、室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征✓楼层设置：地上三层，地下三层，地下三层为停车场；✓商业规模：总商业面积约10万平方米；✓五个中庭：根据建筑扁长的特征，设计有五个中庭，人流动线以五个中庭为核心，其中两个跨度较长中庭，设置了天桥；（图一）✓层高：各层层高约5米，装饰吊顶完成面高度约3.2米，低于深圳近两年新开购物中心平均水平；✓中庭顶部采用侧面采光的形式，同海岸城的做法，这种做法有利有弊；（图二、三）图一图二图三2）、优劣势比较（图一）（图二三）（图四五）4、铺形B1层平面图（B1东区几个大进深、大面积商铺的品牌形象）L1西区L2西区图1、2 图3、4图5、6图7、8图9图10图11四、经营模式及营运管理1、组织架构2、基本情况及优劣势比较3、现场促销活动SB因店面调整在负二楼举行特卖活动：属品牌调整、支持商户的营销性活动，主要以销售为主，因恰逢该店调整，为帮助其装修期间的人员及货品过渡，故给予其特卖支持，体现了对商户的支持。

4、会员管理（见报告附件）5、营运总结：1）益田作为新开业的购物中心，其体量、硬件设备、品牌配置等方面均优于CCP，尤其是货运通道的设置，极大了维护了现场营运环境的有序；2）在人员配置方面比较充分，尤其是对业务部门的倾斜非常明显，体现了公司对业务部门的关注和重视；3）益田在营销活动的组织、策划和推广等方面的层次性和质感方面也有可取之处，值得我们学习和借鉴。

商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。

本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。

本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。

其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。

而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。