2013年上海市嘉定区中信泰富商办住宅项目立项报告_38p_前期策划

企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。

我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。

目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。

在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。

三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。

而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。

例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。

上海市嘉定区人民政府办公室关于区政府2010年督查事项完成情况的通报正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市嘉定区人民政府办公室关于区政府2010年督查事项完成情况的通报（嘉府办发〔2011〕14号）各镇人民政府，区政府各委、办、局、街道办事处，嘉定工业区、菊园新区管委会：现将区政府2010年督查事项的完成情况通报如下：一、实事工程部分1、新增就业岗位25800个，转移农村富余劳动力8000名，城镇登记失业人数控制在8000人以内。

（责任单位：区人力资源社会保障局，各镇、街道、嘉定工业区、菊园新区管委会；督查反馈单位：区人力资源社会保障局）年内新增就业岗位30478个，完成全年指标数的121.4%；城镇登记失业人数6247人，在控制指标7240 人以内。

2、新建30个农村商业网点。

（责任单位：区经委；协办单位：区供销社、工商嘉定分局、食品药品监管嘉定分局、区质量技术监督局、区烟草专卖局；督查反馈单位：区经委）全年新建30个农村商业网点，投入资金335万元。

3、完成50座公交候车亭建设；新增50辆公交车；开通嘉定14路等5条公交线路。

（责任单位：区交通局；督查反馈单位：区交通局）（1）年内完成56座公交候车亭建设，投入资金224万元；新增公交车86辆，投入资金4016万元。

（2）年内开通8条公交线路。

4、完成30万平方米旧住房综合改造。

（责任单位：区住房保障和房屋管理局；督查反馈单位：区住房保障和房屋管理局）年内完成40万平方米旧住房综合改造，投入资金5880万元。

5、完成职业技能培训1万人。

（责任单位：区人力资源社会保障局；督查反馈单位：区人力资源社会保障局）全年完成职业技能培训18220人，完成全年指标数的182.2%。

2013年上海市嘉定区固定资产投资分析2013年嘉定区固定资产投资在推进城镇化建设，完善城市功能，提升工业能级，改善人民生活等方面发挥了积极作用，有力地促进了我区经济转型发展、城市品质发展和社会和谐发展。

2013年全区固定资产投资在房地产和基础设施投资的带动下，投资总量达到历年新高，实现较大幅度的增长。

一、固定资产投资的总体情况1、投资总量——创历年新高2013年，全区共完成固定资产投资479.7元，投资总量创历年来的新高（见图1），大幅超过了全年总投资320亿元的目标。

从每月投资量来看，上半年月均投资量相对较低，在30亿元左右，下半年月均投资量有所上升，每月有40亿元左右的投资额，尤其是11月和12月份，当月投资量分别达到了53.5亿元和72.0亿元。

（见图2）图1 2005-2013年固定资产投资情况单位：亿元2、投资增速——较大幅度增长2013年全年固定资产投资增长20.3%，实现了较大幅度增长。

从每月累计投资增速看，上半年受上年同期基数较小的影响，投资增速较大，下半年投资增速保持相对稳定，由于最后两个月当月投资量进一步放大，投资增速有所上升，最终全年固定资产投资实现20.3%的增长速度。

（见图2）图2 2013年固定资产投资情况单位：亿元、%3、投资领域——两升一平一降从投资分领域看，全年完成房地产投资293.4亿元，同比增长2 9.4%，房地产投资总量也达到历年来新高，投资增速也进一步加快；基础设施投资38.3亿元，同比增长44.3%；工业完成投资116.1亿元，同比下降0.8%，与上年基本持平；社会事业投资16.6亿元，同比下降10.1%。

（见图3）图3 2013年分领域固定资产投资增长情况4、重大工程——基本完成全年目标2013年区重大工程建设共完成投资99.5亿元，其中基础设施类26. 0亿元，产业发展类40.2亿元，社会事业类15.4亿元，住房保障类1 7.9亿元，基本完成全年计划投资100亿元的目标。

中信泰富80万平米项目可行性分析策划报告第一章 扬州房地产市场综合分析一. 扬州2004年房地产市场概述1. 开发投资情况扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元，与2003年相比增幅33.3%。

按用途分，住宅投资29.78亿元，2003年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，2003年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，2003年为2.67亿元。

市区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m 2，同比增长23.3%。

其中住宅面积118.88万m2，办公用房2.42万m2，商业用房16.59万m2，其他用房1.58万m2。

而2003年全年累计房屋竣工面积万113.08m2，其中住宅101.02万m2，办公用房2.99万m2，商业用房6.41万m2，其他用房5.64万m2。

比较图如下：【结论】从比较图可以看出，2004年房地产的投资量与2003年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。

在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。

2004年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。

2.土地供应情况扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。

2004年1-12月份共出让土地266.46万m2，成交金额16.91亿元。

2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2，则2004年比2003年减少了214.94万m2，同比减少44.6%。

【结论】自2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。

上海住宅房地产项目开发前期策划案例Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区开发前期策划住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M 2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表： (有关表格请参考本文末的表格,下同)从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告上海中信泰富广场有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:上海中信泰富广场有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分上海中信泰富广场有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产开发经营资质增值税一般纳税人产品服务从事房地产综合开发、建设、内外销商品房出1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

上海市嘉定区人民政府办公室关于印发嘉定区固定资产投资项目节能评估和审查管理实施办法(试行)的通知文章属性•【制定机关】上海市嘉定区人民政府及其他机构•【公布日期】2008.07.16•【字号】嘉府办发[2008]35号•【施行日期】2008.07.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】节能管理正文上海市嘉定区人民政府办公室关于印发嘉定区固定资产投资项目节能评估和审查管理实施办法（试行）的通知（嘉府办发〔2008〕35号）各镇人民政府，区政府有关委、办、局、街道办事处，嘉定工业区、菊园新区管委会：《嘉定区固定资产投资项目节能评估和审查管理实施办法（试行）》已经区政府同意，现予以印发，请有关单位按照执行。

上海市嘉定区人民政府办公室二○○八年七月十六日嘉定区固定资产投资项目节能评估和审查管理实施办法（试行）为加强固定资产投资项目的用能管理，严格控制能耗增长，提高能源使用效率，根据上海市人民政府《上海市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）》（沪府发[2008]6号）的有关规定，结合嘉定区实际情况，制定本实施办法。

一、评估范围本区范围内的固定资产投资新建项目，必须结合可行性研究报告编制节能篇（章），并区分以下情形分别对待：（一）政府投资的固定资产投资项目（以下简称“政府投资项目”），建设单位向区投资主管部门上报的可行性研究报告中应包括节能篇（章）。

审批部门在受理后，应委托咨询中介机构进行节能评估审查并出具评审意见。

（二）企业投资的固定资产投资项目（以下简称“企业投资项目”），企业申报的可行性研究报告应编制节能篇（章）。

审批部门对节能分析篇（章）可以直接进行节能审查。

对下列能耗情况较复杂的项目，审批部门在节能审查前，应按照规定委托中介咨询机构进行节能评估。

1、单体建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目；2、建筑面积在20万平方米以上（含）的住宅建设项目；3、年耗能2000吨标准煤以上（含）的固定资产投资项目；4、法律、法规规定或上海市人民政府规定的其他项目。

上海市嘉定区人民政府批转区发改委《关于嘉定区2013年政府投资项目第一批建设计划的请示》的通知文章属性•【制定机关】上海市嘉定区人民政府及其他机构•【公布日期】2013.03.12•【字号】嘉府发[2013]15号•【施行日期】2013.03.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文上海市嘉定区人民政府批转区发改委《关于嘉定区2013年政府投资项目第一批建设计划的请示》的通知（嘉府发〔2013〕15号）各镇人民政府，区政府各委、办、局、街道办事处，嘉定新城、嘉定工业区、菊园新区管委会，区管集团公司：区发改委《关于嘉定区2013年政府投资项目第一批建设计划的请示》（嘉发改[2013]2号）已经区政府同意，现批转给你们，请按照执行。

上海市嘉定区人民政府二○一三年三月十二日关于嘉定区2013年政府投资项目第一批建设计划的请示（嘉发改[2013]2号）嘉定区人民政府：根据区委、区政府对本区2013年经济社会发展工作的总体部署和安排，区发改委、建交委、财政局、规土局等部门共同组织编制了嘉定区2013年政府投资项目建设计划，现就第一批政府投资计划予以上报。

一、总体规模2013年政府投资计划由市政基础设施、社会事业、区级保障房及其它三部分组成，共安排各类项目268个，总投资244.5亿元，计划完成年投资96亿元。

二、具体安排（一）市政基础设施共安排建设项目133个，总投资148.1亿元，计划完成年投资61.6亿元。

其中：（1）道路桥梁建设项目88个，总投资113.7亿元，计划完成年投资50.4亿元；（2）上下水建设项目28个，总投资8.7亿元，计划完成年投资4.5亿元；（3）生态景观建设项目14个，总投资17.8亿元，计划完成年投资3.3亿元；（4）其他类型项目3个，总投资8.0亿元，计划完成年投资3.4亿元。

（二）社会事业建设共安排建设项目122个，总投资31.5亿元，计划完成年投资14.2亿元。